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Presidente do IRIB participa do 13º Fórum de Debates Projeto Brasil

Conforme divulgamos, o presidente do Irib, Sérgio Jacomino, participou do 13º Fórum de Debates Projeto Brasil,   Política de Habitação , realizado no dia 4 de novembro de 2004, no hotel Paulista Plaza, em São Paulo, SP.

O evento é promovido anualmente pela agência de informações Dinheiro Vivo, do jornalista Luís Nassif, como um empreendimento jornalístico independente de acompanhamento das principais políticas públicas do país. A idéia é auxiliar o governo na gestão de algumas políticas, como a política de habitação, tema central deste ano, dividido em quatro painéis: 1) Como adequar a produção habitacional às necessidades do país; 2) Legislação e políticas de União, Estados e Municípios; 3) Análise de risco de crédito; 4) Empreendedorismo habitacional.

Pedro Cortez, Luiz Nassif, Sérgio Jacomino e Jorge Fontes Hereda (esq. p/dir.)

A importância do Projeto Brasil para o debate político-econômico nacional pode ser dimensionada pela proeminência de seus palestrantes: Jorge Mattoso, presidente da Caixa Econômica Federal; Décio Tenerello, presidente da Abecip; Amaro Luiz de Oliveira Gomes, chefe de departamento de normas do Banco Central; Marcos Lisboa, secretário de política econômica do Ministério da Fazenda; Jorge Fontes Hereda, secretário nacional de Habitação do Ministério das Cidades; Pedro Cortez, membro do conselho jurídico do Secovi-SP; Marcus Aucélio, coordenador geral de fundos e operações fiscais do Tesouro Nacional; Lair Krahenbuhl, vice-presidente do Secovi-SP; João Cláudio Robusti, presidente do Sinduscon; Fábio Nogueira, sócio da Brazilian Mortgages; Celso Luiz Petrucci, diretor do Secovi; Sérgio Jacomino, presidente do Irib, e o próprio jornalista Luís Nassif.

Sérgio Jacomino proferiu palestra no 2  o  Painel: Legislação e políticas de União, estados e municípios – desenvolvimento urbano sustentável, direito à moradia e papel da iniciativa privada.

Veja a seguir, a íntegra da palestra do presidente do Irib, destacando a importância do registro imobiliário no contexto da política habitacional, e o papel essencial que o registrador desempenha para o crescimento econômico do país.

Política de habitação: segurança jurídica e o registro predial brasileiro
Sérgio Jacomino

Muito boa tarde. É um prazer estar aqui para expor o ponto de vista do registro imobiliário do Brasil neste encontro. É uma oportunidade rara e agradeço publicamente o convite.

Pelo adiantado da hora, vou tentar ser o mais breve possível, falando o essencial, que é a importância do registro imobiliário como ator coadjuvante nessa infra-estrutura que se está modelando com as sucessivas legislações voltadas à política de habitação.

Preparei uma pequena gênese do registro para mostrar que o registro imobiliário desde o seu nascedouro, em 1846, esteve ligado a interesses socioeconômicos. Vamos ver quando se pode considerar seguro um direito de propriedade. Desnecessário acrescentar que quando o direito de propriedade é seguro, toda a cadeia relacionada ao financiamento imobiliário também se robustece. Há, digamos assim, uma blindagem muito importante que se constrói a partir da consagração de um direito de propriedade seguro.

Vamos ver também como os registros contribuem com o processo econômico, quais são os pré-requisitos de um bom sistema registral e, finalmente, vamos verificar a importância atual dos sistemas registrais no Brasil.

Gênese do registro no Brasil: fundamentos socioeconômicos

Destaquei quatro depoimentos:

1. “É sabido que muitos sujeitos, que aliás desejariam fazer girar, e reproduzir seus fundos, recusam [...] por ignorarem se tais bens estão sujeitos, em todo ou em parte, a outros contratos, e por temerem os prejuízos que de tais fraudes se têm seguido; donde também resulta que muitos proprietários são privados de fazer duplicadamente produtivas suas propriedades, obtendo sobre elas fundos, com que elas possam melhorar, aumentar.“

2. “Quando os capitalistas (...) souberem que podem dar o seu dinheiro, que o tem seguro com a hipoteca sobre um prédio de muito valor, hão de por certo baixar o juro de seu dinheiro, porque o dão com mais ou menos interesse, conforme a segurança que têm.”

3. “Há o entendimento de que a legislação que trata das operações de crédito (...) carece de dispositivos que reduzam a insegurança econômica e jurídica, (...) criando óbices ao bom funcionamento do mercado”

4. “O juro está na razão inversa da segurança; quanto maior a segurança, tanto menor o juro”

As duas primeiras citações foram tiradas de um pronunciamento do Deputado Aureliano de Souza e Oliveira, em 16/6/1838, na tribuna da Câmara dos deputados.

A terceira é uma mensagem do Executivo encaminhando o PL 3.065/2004 (DOU de 11/3/2004).

A última citação é do deputado Barreto Pedroso, que foi também ministro do Supremo Tribunal Federal e curiosamente filho do primeiro tabelião de Rezende, em fala na sessão do parlamento brasileiro em 4/7/1843, quando se discutia a lei orçamentária do Império. Efetivamente, ficou ali naquele diploma legal consignada a criação do registro hipotecário. O registro hipotecário está previsto em lei desde 1843, se instaurando efetivamente entre nós em 1846, com o Regulamento 417, de 17 de novembro de 1846.

O que se buscava com aquelas propostas de reformas legais? O que almejava o sistema econômico? Quais as garantias de que se necessitavam? Quais são os pontos de contato entre o debate legislativo de 1843 e o de 2004? A resposta é: segurança jurídica e econômica, tema que nos envolve a todos aqui presentes nesta tarde. Essa é a pedra angular do sistema registral. O sistema existe para prover a sociedade de segurança jurídica, e também econômica, na medida em que o registro imobiliário é o poderoso sistema de assinalação de direitos e de sinalização desses direitos para a sociedade. De maneira tal que, sendo o registro o repositório das informações jurídicas que são extremamente relevantes para o mercado imobiliário, ele se transforma num importante ator coadjuvante, num instrumento muito importante para o desenvolvimento econômico e social.

Lafayette, que é o príncipe da doutrina dos direitos reais, autor do Direito das Coisas , dizia em 1877 que “na nossa reforma, elaborada sob a pressão das exigências do crédito territorial, predominaram evidentemente os motivos econômicos ; daí o sacrifício do elemento jurídico.”

Extraí esta passagem do Lafayette para dizer que, de alguma forma, o sistema registral deve estar muito atento a esse movimento econômico, sob pena de se tornar obsoleto, perdendo a oportunidade histórica de continuar contribuindo decisivamente para o desenvolvimento do sistema econômico. Vemos como avant la lettre Lafayette curvou-se a uma análise econômica do direito.

Visto em perspectiva, ocorreu uma agressiva “juridicização” da atividade registral que fez com que pouco a pouco ela se embrenhasse num labirinto burocrático, ainda que prestando excelentes serviços. De alguma forma, a atividade foi engessada, tornando-se infensa a essas exigências de caráter econômico e social.

Para se ter uma idéia do fenômeno, verificamos que a regularização fundiária fracassou no país. Discutimos com o Ministério das Cidades a razão por que tantas regularizações fundiárias se esboroavam ao chegarem aos cartórios. Porque essas iniciativas tão bem intencionadas – com a participação de urbanistas, administradores públicos, sociólogos, historiadores, etc. – ao chegarem ao instante crucial da formalização jurídica no bojo de um complexo processo de regularização, esbarravam numa cidadela intangível construída de exigências de caráter burocrático que nós, operadores do sistema, identificamos como uma barreira que é necessário ultrapassar. Hoje temos muitas regularizações urbanísticas que se concluíram com êxito mas que não puderam conferir um título de domínio (ou outro direito) aos ocupantes.

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Essa discussão com o Ministério das Cidades continua, com contribuições muito importantes do registro, para superarmos esses entraves burocráticos.

Quando se pode considerar seguro um direito de propriedade?

A resposta é simples: quando se conhece de antemão todas as vicissitudes jurídicas que cercam o domínio. Quando se conhece a situação jurídica do bem.

Mas olhando muito bem, isso também não é suficiente. Na verdade, poderia existir um banco de dados que reunisse essas informações, fornecendo-as à sociedade sinalizando a situação jurídica do bem.

Mas ainda assim não seria suficiente. É preciso que essa titularidade, que esse domínio, esse direito, até mesmo a posse, estejam inscritos, para gozar de uma presunção de caráter legal de veracidade, eficácia e certeza. Essa declaração é a verdade legal, de caráter oficial, incidindo sobre o bem.

É também necessário que exista um mecanismo eficiente de publicidade dessa situação jurídica. De nada adiantaria a existência dessa infra-estrutura de assinalação de direitos se a informação não pudesse chegar confortavelmente à sociedade. Um eficiente mecanismo de publicidade registral pode ser o elemento responsável pela diminuição dos custos transacionais relacionados com a identificação do bem e a sinalização de sua situação jurídica. Esse imóvel pode ser hipotecado? Está desembaraçado, livre de ônus? Existe alguma servidão, um direito real limitado, uma constrição judicial? Restrições ambientais e urbanísticas atingem o bem? enfim, são tantas as circunstâncias jurídicas que podem interferir na situação jurídica do bem que é necessário um mecanismo de publicidade muito bem organizado, estável, permanente, acessível, que possa sinalizar para a sociedade e para o mercado a situação jurídica do bem. O registro imobiliário é esse mecanismo de publicidade. Temos no Brasil um verdadeiro registro de direitos.

A lei 8.935/94, a lei dos notários e registradores, consagrou em seu artigo primeiro que o registro existe para publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos.

A publicidade é a cognoscibilidade, ou seja, o registro publica tudo aquilo que pode ser conhecido. É potência de conhecimento. Qualquer cidadão pode saber a respeito da situação dominial ou de quaisquer direitos que o registro disponibiliza. Essa informação deve ser rápida, barata e segura.

A autenticidade vem com o atributo de autoridade. O registro imobiliário é um serviço público delegado, que não exonera o caráter de oficialidade na prestação da informação. Portanto, os atos e negócios jurídicos que o registro publica são revestidos desse caráter, ou seja, são imantados por essa autoridade que expressa, na verdade, a realidade do ponto de vista legal.

A segurança é a pedra angular de todo o sistema. É justamente para isso que o registro existe, para dar segurança e previsibilidade. Para que as pessoas possam contratar confiadas no que o registro publica. Se porventura o registro falhar nessa missão essencial, simplesmente deixa de existir, é expelido do sistema e o mercado haverá de erigir outros mecanismos para garantia das transações. Até que isso ocorra, entretanto, não podendo consagrar plenamente a segurança jurídica esperada, as transações que foram consubstanciadas no contrato vão redundar em intermináveis demandas judiciais com o encarecimento insuportável, socialmente falando, de todo o processo. Estaríamos inflacionando o custo Brasil.

Se nenhuma dessas hipóteses ocorreu – substituição do registro por mecanismos de informação do próprio mercado e massiva litigiosidade decorrente de insegurança dominial – somos obrigados a reconhecer que o registro imobiliário no Brasil vem prestando um bom serviço. É evidente que nenhum de nós vai querer que haja uma jurisdicionalização cerrada de toda a contratação privada e pública que tenha por objeto bens imóveis; tampouco se espera que os mecanismos públicos de garantia dominial e do crédito possam estar concentrados nas mãos do próprio mercado. É necessário independência do decisor, daquele que tem por atribuição legal discriminar o que entra no sistema.

O registro é o elemento purificador da titulação que entra no cartório. E, ao publicar a situação jurídica do bem imóvel, tem também o objetivo de oferecer segurança, uma vez que o que o registro publica é tido como verdade oficial a respeito daquela situação imobiliária. E a eficácia é a aptidão para produzir efeitos.

Como os registros contribuem com o processo econômico?

No Brasil, o registro é constitutivo do direito. Em regra, o direito só existe a partir do registro. Assim como no sistema alemão, aqui também temos essa eficácia constitutiva do direito.

O registro é o filtro purificador dos títulos e depurador dos direitos. Vamos verificar como isso ocorre.

Podemos enxergar o registro como um mecanismo de entrada e saída de informações qualificadas. Em relação ao output , como já disse o registro imobiliário brasileiro é um sistema de publicidade com eficácia constitutiva, ou seja, provê cognoscibilidade à situação jurídica. Mas isso não é, pura e simplesmente, a possibilidade de conhecimento dessas circunstâncias; na verdade o publicado se robustece com um valor probante. Isso é muito importante. Dá-se uma importante pré-constituição de prova para efeitos de cômoda defesa dos direitos relacionados com os bens imóveis.

Já o i nput do sistema é a medula do sistema registral e aqui atua o registrador imobiliário ou oficial do registro, profissional do direito que desempenha uma atividade essencial para o sistema atividade que ficou conhecida na doutrina registral como qualificação registral .

O registrador não é aquele agente que se limita a bater um carimbo no contrato apresentado em Cartório, depositando-o nos seus arquivos sem exercer qualquer tipo de atividade criadora em relação àquele contrato e aos direitos que encerra. Na verdade, o registrador exerce uma atividade de alta qualificação técnica, porque precisa conhecer perfeitamente o direito material objeto daquele instrumento. E precisa naturalmente conhecer em profundidade os aspectos formais que informam o sistema de registro.

O registro é um instrumento de direitos materiais, ou seja, tutela o direito de propriedade, de usufruto, uso, habitação. Esses são os direitos que acabam chegando ao registro imobiliário e que vão produzir efeitos para toda a sociedade.

Para que se produzam tais efeitos, o registrador precisa examinar escrupulosamente os documentos que lhe chegam às mãos. Se não exercitar a sua atividade com muita dedicação, o registro estará irradiando situações jurídicas eivadas de potenciais conflitos que deverão ser, posteriormente, superados na via jurisdicional.

É uma questão de lógica econômica que o registrador exerça essa atividade da qualificação registral. Ele verifica, por exemplo, a extensão do direito inscrito e a aptidão para gerar novos direitos. Está nas mãos dele a transubstanciação do direito de propriedade. Ele pode negar o registro se, por exemplo, o título é contrário ao que o próprio registro publica. Se um determinado título está em contradição com o que o registro está publicando, essa antinomia é insuperável. Se se admite que esse título ingresse no sistema, será inoculado o germe do litígio, da demanda judicial. E isso sabemos que não interessa, pelos custos econômicos envolvidos. Imaginem submeter a uma decisão jurisdicional todas as questões que envolvem a contratação privada que tenha por objeto bens imóveis!

O registrador também verifica a disponibilidade do titular inscrito, verifica a complexa gama de situações jurídicas que envolvem a disponibilidade do direito, a congruência entre o título e o inscrito, ademais verifica que a transação entabulada não vulnere os limites estabelecidos pelo sistema.

 Output do sistema: publicidade

Na saída, o registrador também tem uma atividade criativa, e não uma atividade de mero copista, de mero extrator de cópias nas quais “bate o carimbo”, como preconceituosamente se fala.

Ele tem uma atividade criativa também na prestação da informação, sabendo que essa informação, consubstanciada numa certidão, por exemplo, produzirá efeitos jurídicos, podendo gerar responsabilidade não só para o titular de delegação, como para o próprio Estado. O registro imobiliário suporta um complexo mecanismo de responsabilidade porque isso dá validade e sustentação ao sistema. De outra forma, o sistema registral não teria atravessado incólume 150 anos.

A concentração da informação juridicamente relevante também está na saída do sistema. Um contrato pode conter centenas de cláusulas que não estão relacionadas diretamente com o direito que se publica. O registrador vai separar o joio do trigo no momento de proporcionar a informação. Ele vai ficar atento para que a informação possa circular de maneira confortável em redes informáticas, porque essa é a idéia de interconexão que nos anima atualmente.

Se não pudermos decompor as informações contratuais e discernir a gema da informação registral, para que ela possa ser conhecida e imediatamente utilizada pelo sistema, estaremos encarecendo os custos das transações porque estaremos colocando, na outra ponta, a necessidade de um intérprete para volume de informações que, muitas vezes, não têm relevância para a transação que vai se realizar.

Aliás, conversamos com os gestores do FGTS a respeito da padronização de cláusulas contratuais para que a origem do contrato se dê de forma tão ágil e que possa assim penetrar no sistema por via eletrônica. Temos, hoje, uma infra-estrutura legal que autoriza isso. Depois de concretiza o registro, a informação certificada retornaria pelo mesmo canal, com a mesma facilidade, com a padronização também de alguns elementos do registro.

A identificação dos titulares inscritos, a definição e extensão dos direitos inscritos e a publicidade de encargos e constrições providos pelo registro imobiliário são muito importantes para o funcionamento do sistema econômico, mas lamentavelmente não teremos tempo para tecer detalhes de cada um.

Pré-requisitos para um bom sistema registral

Para que um sistema como esse possa funcionar são exigidos alguns pré-requisitos:

1. Independência jurídico-decisória do registrador

O registrador não pode ser capturado pelo mercado. Se o registrador estiver atuando em favor de uma das partes contratantes, ele desnatura o sistema de proteção erga omnes . Ou seja, o registro está vocacionado para a proteção dos direitos de terceiros. Aqueles que, confiados no que o registro publica, vão realizar os seus negócios. É evidente que o registro não pode estar comandado pelos interesses do disponente do direito; se assim for, de alguma maneira essa captura vai interferir na decisão do registrador.

A lei diz claramente que o registrador é um profissional do Direito que goza de independência jurídico-decisória, reservando, evidentemente, mecanismos de recursos por uma denegação de registro infundada, indevida.

Uma questão que se debate muito é: por que não há concorrência entre os cartórios de registro de imóveis? Se houvesse, aparentemente haveria melhoria da qualidade do serviço, diminuição de custos, etc.

Mas eu faria algumas perguntas: por que não se pode escolher, por exemplo, o agente da Receita federal que vai examinar a sua declaração de imposto de renda? Por que não se pode escolher o árbitro que vai apitar a partida de futebol?

Recentemente, Benito Arruñada, economista da Universidade Pompeu Fabra, de Barcelona, enfrentou o tema e vale a pena reproduzir seus argumentos:

“Comumente constata-se que em todos os países os usuários têm liberdade para escolher o provedor de serviços de preparação documental, mas não o de depuração dos direitos: escolhem o advogado ou o notário, mas não escolhem o juiz ou o registrador. Mais concretamente, quer os sistemas usem registros de documentos ou de direitos, imponham ou não intervenção notarial, utilizem ou não seguro de títulos, eles são desenvolvidos por profissionais ou organizações diferentes e são regidos por orientações opostas à preparação dos contratos entre partes; ou então, os efeitos do registro incidem sobre terceiros. Assim é, caso se trate de uma mera publicidade dos documentos contratuais ou, com mais razão ainda, caso o sistema intervenha para forçar a depuração de todas as transações, o que lhe permite fazer publicidade dos direitos reais, como ocorre na Alemanha, Austrália, Espanha e Inglaterra, países com registro de direitos. Essas orientações acarretam conseqüências importantes para a configuração e a regulamentação dos sistemas relativos aos papéis que a concorrência e a integração vertical podem desempenhar e à possível incompatibilidade entre esses dois parâmetros de configuração”.

Especificamente sobre a concorrência, anotou: “quanto à concorrência, é possível introduzi-la entre os que prestam serviços de preparação de documentos, sobretudo os operadores de grandes empresas com importantes ativos de reputação. Caso contrário, na organização de registros e tribunais há de se cuidar da independência de quem decide em favor das partes, assegurando desse modo a proteção eficaz dos direitos reais de terceiros. Neste segundo caso, a liberdade de escolha, elemento imprescindível da concorrência, é imprópria, porque nem todos os interessados podem exercê-la. Por isso, parece inevitável manter algum tipo de monopólio, em que pesem os riscos e custos que ele venha a ocasionar. O fato de todos os países, sem exceção, terem optado por monopólios territoriais confirma a lógica dessa conduta organizativa”.

“Quanto à integração vertical de funções, é preciso ter em conta que a possível intervenção de qualquer representante de parte – advogado, notário, segurador, o próprio credor etc. – na produção de efeitos jurídicos sobre terceiros encontra um obstáculo radical no fato de que a liberdade de escolha das partes condiciona as decisões de seu representante contra tais terceiros. Esse condicionamento será tanto mais amplo quanto mais potentes forem os incentivos ensejados pela concorrência entre os provedores dos serviços. Do que se deduz a mencionada incompatibilidade estrutural entre a concorrência e a integração. Numa hipotética situação de integração e concorrência, seria de esperar uma atenuação dos efeitos registrais até a fronteira mesma da integração. Por exemplo, se, num registro de direitos, a depuração passasse a ser governada por representantes de parte (sejam eles quem for) e a prioridade continuasse sendo estabelecida por registradores independentes, esse registro de direitos transformar-se-ia em mero registro de documentos. Se, de modo similar, a um passo mais adiante, a prioridade também fosse determinada por representantes das partes, a prioridade do próprio registro perderia eficácia para regredir para um sistema de contratação privada, como no Ancien Règime, antes das revoluções liberais do século XIX. No primeiro caso, o tráfego imobiliário ficaria de fato ao sabor da produção de ditames jurídicos anteriores às transações e, no segundo, ao sabor das intervenções judiciais cujo número e transcendência tenderiam a aumentar de forma inexorável”. (RDI 56).

Enfim, se o registrador pudesse ser escolhido, nesse momento se consolidaria a captura do profissional pelos interesses daquele que contrata. Como se vê, muito diferente da atividade do registrador é a do advogado que, apesar de atender a um ordenamento jurídico, está a serviço da parte que o contratou. Assim, também, como o tabelião.

2. Monopólio natural

O utente não pode escolher o prestador de serviço. Temos aqui o princípio do registrador natural. O registrador não está propriamente a serviço de quem chega ao cartório para requisitar a sua atividade. Ele está a serviço do terceiro, esse desconhecido, que se concretiza historicamente quando titulariza o direito. É o terceiro que, futuramente, vai realizar o negócio, por isso há um monopólio natural nesse caso, o que chamamos de princípio do registrador natural .

Existe uma literatura a respeito desse tema que prova, até de maneira empírica, que onde foi instaurado o regime concorrencial houve, correlatamente uma ameaça à higidez do próprio sistema. Isso acarretou, no final, que muitas das questões originadas de uma baixa imunidade do sistema, acabassem repercurtindo no Judiciário.

É inteiramente contra-indicado que se possa instituir um regime de concorrência nos registros imobiliários.

O registro de imóveis existe em toda a parte do mundo, mesmo nos Estados Unidos existem empresas privadas que funcionam de maneira homóloga aos registros. Funcionam à imagem e semelhança dos registros, apresentando, contudo, notórias deficiências, o que já foi explorado em literatura acadêmica que aqui só posso indicar.

3. Divisão por territorialidade (circunscrição imobiliária definida)

No Brasil, há um caso muito curioso. Preocupado com a questão da concorrência, um certo estado da Federação franqueou que o próprio interessado pudesse escolher um cartório onde fosse registrar o seu título. Claro está que diminuição de custos não poderia ocorrer, porque as custas e emolumentos são espécies de tributos, fixados por lei. Além disso, existem contribuições sobre esses emolumentos que vão diretamente para o Estado. Já que não poderia haver a degradação dos custos, poder-se-ia aventar que essa concorrência pudesse melhorar o sistema. Isso de fato não ocorreu porque o cidadão, ao final e ao cabo, não sabia onde estava registrado o seu próprio título. Muito menos o interessado em adquirir a propriedade. Houve, isto sim, um incremento nos custos de investigação sobre a situação jurídica do imóvel.

4. Respeito e proteção ao conteúdo dos registros

A lei 10.931, recém-editada, é o resultado de um trabalho que fizemos em conjunto com a Secretaria de Desenvolvimento Econômico, que teve a sensibilidade de nos convidar para participar das discussões. A única proposta que apresentamos foi a prestigiada e figura hoje na lei. Entre outros aspectos, figura justamente o respeito e proteção ao conteúdo dos registros, cuja importância é inegável.

5. Rápidos mecanismos reparatórios por erro na prática do ato

O registrador é responsável, patrimonial e criminalmente, pelo erro que cometer. Não só o registrador. Muitas vezes o negócio envolve milhões de reais e o Estado também é responsável. Na medida em que delegou o serviço, ele também é responsável pela prática do ato do seu delegatário. Há uma dupla garantia. Em primeiro lugar, o registrador responde com o seu próprio patrimônio e, em segundo, responde o próprio Estado para que se dê a reparação de um dano causado no registro imobiliário.

7. Infra-estrutura de informação compartilhada e Agências regulatórias uniformes

Estamos trabalhando com a certificação eletrônica, estamos nos capacitando tecnicamente para atuar em rede.

Necessitamos  de um novo marco legal para as nossas atividades. A lei 6.015 envelheceu. Temos um modelo regulatório tópico, singularizado. Houve uma distorção  na tradição do registro hipotecário brasileiro e, segundo o meu modesto ponto de vista, uma colidência com a própria Constituição federal que diz que compete à União legislar sobre registros públicos.

A lei 8.935 inovou ao encomendar ao “juízo competente” a responsabilidade de baixar normas técnicas para cada registro imobiliário. O fenômeno de entropia de regulação, com a possibilidade concreta de que em cada comarca desse país possa haver um tratamento técnico diferenciado. Teoricamente podem existir tantas decisões quantos forem os juízos competentes.

No atual ambiente globalizado, em que os contratos tendem a ter uma fundamental estandardização, a existência de uma verificação tópica cria obstáculos para a realização dos negócios, encarece pela imprevisibilidade.