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Curso de Introdução ao Estatuto da Cidade -  Escola Superior de Advocacia da OAB-SP

A Escola Superior de Advocacia da OAB, seção de São Paulo, promoveu em São Paulo, Capital, importante curso de introdução ao Estatuto da Cidade entre os meses de agosto e outubro deste ano.

Entre os professores, figuraram Os Drs. Mariana Moreira (Diretrizes Gerais do EC), Ana Clarissa Masuko dos Santos Araújo (Instrumentos Tributários e o RC), Francisco Eduardo Loureiro (Usucapião e o EC), Evangelina Pinho (Concessão de uso especial para fins de moradia – MP 2.220, de 4/9/2001), Paulo Villela Lomar (O plano diretor e os municípios), Cláudia Maria Beré (O EC e a Lei de Improbidade Administrativa), José Carlos de Freitas (A ação civil pública, o Ministério Público e o EC), contando, ainda, com a participação do presidente do Irib, Sérgio Jacomino , discorrendo sobre o Estatuto da Cidade e o Registro de Imóveis.

O curso contou com a coordenação do Dr. Mário Augusto Vicente Malaquias , Promotor de Justiça em São Paulo, com a diretoria da Escola a cargo da Prof. Dra Ada Pellegrini Grinover .

Abaixo resumo da aula apresentada pelo Presidente do Irib.

Certeza & segurança - pressupostos de relações jurídicas

• Quem adquire – necessita saber quem é o dono que vende

• Quais os encargos, ônus, direitos limitativos da propriedade?

• A sociedade tem o capital registrado? Quem são os sócios? Quem representa?

• Quem casa, o consorte tem capacidade?

Investigações – custos de transação

• Certeza & segurança – demanda investigação, averiguação, exame e avaliação. Custos transacionais.

• Para certeza nas relações sócio-econômicas o Estado organiza a publicidade registral.

• Valor dos dados publicados: de nada valeria a publicação se não houvesse confiança social.

Controle – exame de legalidade

• Antes de publicar – controle de realidade e legalidade. E seleção.

• Conexão – a publicidade não se esgota em possibilitar o conhecimento de um fato, mas o recolhe e o integra numa sucessão de fatos e atos – situação jurídica.

• Interesse do destinatário: não é o ato, mas a situação

Publicidade – verdade oficial

• A publicidade registral é a proclamação oficial de situações jurídicas.

• Presunção de exatidão (legitimação registral): Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Publicidade – verdade oficial

• Art. 1245,§ 2 o, Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

• LRP - Art. 252 - O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido

Distinções e aproximações O que NÃO é publicidade registral

• Propaganda , Multiplicar, tornar conhecido, difundir, espalhar, propalar, proclamar, vulgarizar

• Anúncio : Notícia ou aviso pelo qual se dá qualquer coisa ao conhecimento público. Mensagem que, por meio de palavras, imagens, música, recursos audiovisuais e ou efeitos luminosos, pretende comunicar ao público as qualidades de um determinado produto ou serviço, assim como os benefícios que tal produto ou serviço oferece aos seus eventuais consumidores.

O que NÃO é publicidade registral - II

• Notificação : ordinariamente é o ato judicial ou extrajudicial pelo qual se dá conhecimento a uma pessoa de um ato ou fato para salvaguarda de direitos. Assim o CPC, art. 867 e art. 160 da LRP.

• Edital : edictus, edictare, dizer em voz alta, declarar, publicar, intimar. É o que se faz publicar, pela imprensa ou locais públicos, certa notícia, fato, ordem etc., para conhecimento das pessoas indicadas ou de qualquer que possa ter interesse. Ex. art. 43 (editais e proclamas de casamento), art. 67, 262 (bem de família), 282 (registro Torrens), art. 221, 231, 232 e ss. CPC etc.

O que NÃO é publicidade registral III

• Proclama . Proclamatio, proclamationis, Gritos violentos, lancinantes. Proclamatio ad libertatem – ação de reclamar a liberdade, recurso de um escravo ao juiz. Notícia divulgada em alta voz. É sinônimo de edital (art. 43 da LRP: Os livros de proclamas serão escriturados cronologicamente com o resumo do que constar dos editais expedidos pelo próprio cartório ou recebidos de outros, todos assinados pelo oficial). Art. 67, parág. 1, Autuada a petição com os documentos, o oficial mandará afixar proclamas de casamento...

Publicidade definição

• É a exteriorização continuada e organizada de situações jurídicas de transcendência real para produzir cognoscibilidade geral ( erga omnes) gerando em regra efeitos substantivos sobre a situação publicada.

Publicidade definição II

•  Exteriorização continuada e organizada  . A publicidade é produzida para um destinatário indeterminado e externo à própria atividade.

• É o reverso da clandestinidade. Não pode ser intermitente, esporádica ou descontinuada.

• A organização da atividade é de responsabilidade do Estado e é uma atividade pública.

• Vejamos como a regra encontra apoio na lei >>>

Publicidade definição III

• Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. (Lei 8935/94, art. 1).

• O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (art. 252 da LRP)

• A organização do serviço a cargo de um profissional jurista - art. 3 da Lei 8935/94: Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.

Publicidade definição IV

• Situações jurídicas . Objeto da publicidade são situações jurídicas relativas à propriedade (e suas limitações e restrições).

• Cognoscibilidade . Não se confunde com conhecimento efetivo, mas sim possibilidade de conhecimento. Já que existe a possibilidade de conhecimento, invalida-se a alegação de ignorância por parte de todos aqueles que podem ser afetados pela inscrição.

Publicidade definição V

• Efeitos substantivos. No sistema registral brasileiro, em regra a publicidade é constitutiva. Somente com o registro se adquire o direito real.

• Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos neste Código (Art. 1.227 do NCC.).

Distinção entre registros de segurança jurídica e de informação administrativa

• CF – art. 5, XXXIII - todos têm direito a receber dos órgãos públicos informações de seu interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas aquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado;

• Lei 8159/91, Art. 4º Todos têm direito a receber dos órgãos públicos informações de seu interesse particular ou de interesse coletivo ou geral, contidas em documentos de arquivos, que serão prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas aquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado, bem como à inviolabilidade da intimidade, da vida privada, da honra e da imagem das pessoas.

• Decreto 4.553 de 27/12/2002 (DOU 30/12/2002) regulamenta o grau de sigilo e confidencialidade: dados ou informações sigilosos serão classificados em ultra-secretos, secretos, confidenciais e reservados, em razão do seu teor ou dos seus elementos intrínsecos.

• Lei 6015/73 – publicidade registral

• Art. 16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados: 1º) a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º) a fornecer às partes as informações solicitadas.

• Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.

Distinção entre registros de segurança jurídica e de informação administrativa

• Conexão – LRP

• Art. 21. Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvado o disposto nos artigos 45 e 95

Distinção entre registros de segurança jurídica e de informação administrativa

• Art. 10. Aos tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos compete: IV - expedir traslados e certidões.

• Art. 11. Aos tabeliães de protesto de título compete privativamente: VII - expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis

• Art. 13. Aos oficiais de registro de distribuição compete privativamente: III - expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis

• Art. 12. Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos (cfr. art. 16 da LRP)

Eficácia da publicidade

• Publicidade formal (forma como se exterioriza: certidão) material (efeitos que gera).

• Publicidade-notícia : Anotação preventiva. Negativamente: sem ela, o fato é plenamente eficaz. Vicissitudes do negócio – accidentalia negotii . (condições resolutivas, p. ex.)

• Publicidade declarativa : necessária para que os fatos sejam eficazes em relação a terceiros

• Publicidade constitutiva : requisito para a produção de efeitos.

Publicidade-notícia

• Não desencadeia mutações jurídicas nas situações jurídicas publicadas.

• São inscrições provisórias. Exemplos: notificações judiciais, arrolamento de bens, protestos etc.

• Publicação de situações litigiosas citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis, art. 167, I, 21 da LRP. Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados (art. 167, II, 12).

Publicidade-notícia

• Situações pré-litigiosas. Ex. Inquérito civil público nos casos de parcelamento irregular (art. 13, II, da LRP: ...os atos do registro serão praticados: III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar. Autorização geral: princípio de informação (CDC, art. 6, III, e art. 4, IV).

Publicidade-notícia

• Averbações explicativas: são notas de maior claridade das inscrições. Exemplo: averbações de “desligamentos” de lotes ou unidades autônomas, fichas auxiliares etc.

Publicidade declarativa

• Necessária para que os fatos sejam eficazes em relação a terceiros.

• locação de prédios, com cláusula de vigência no caso de alienação (art. 167, I, 3);

• convenções antenupciais (art. 167, I, 12)

• cédulas de crédito rural, industrial, comercial, à exportação) etc.

Publicidade declarativa

• Penhoras. “A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da imediata intimação do executado (art. 669), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros , o respectivo registro no ofício imobiliário, mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial”. (art. 659, parágrafo 4, CPC).

Publicidade constitutiva

• Não se confundir esta hipótese com a constitutiva de efeitos, porque em certa medida toda publicidade declarativa é constitutiva de efeitos.

• Nesse caso é forma essencial do fato. Sem a formalidade os fatos não produzem efeitos quaisquer, nem mesmo entre as partes.

Publicidade constitutiva

• Art. 1.227 do NCC. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Publicidade constitutiva

• Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Publicidade de situações urbanísticas

• Limitação da propriedade – função social

• Definição estatutária: as características dos imóveis, seus usos possíveis, geram um estatuto próprio, ao qual se deve submeter o exercício do domínio. Já não interessa perguntar “quem pode”, mas o “que se pode fazer” com a propriedade.

Publicidade de situações urbanísticas

• O EC prevê a utilização do registro para efeitos de divulgação ou “notícia pura”.

• Dá-se conhecimento, pelo registro, de determinadas circunstâncias que afetam a situação do imóvel.

• O efeito desta publicidade é de mera notícia, já que tais situações decorrem diretamente da Lei (Plano Diretor, ao menos).

Publicidade de situações urbanísticas - Instrumentos jurídicos do EC e seus reflexos no registro:

Desapropriação (art. 167, I, 34 da LRP);

Art. 26, § 5º, da Lei 6766/79. Com o registro da desapropriação, a posse converter-se em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra (Lei nº 9.785/99

Lei Complementar 76/93, Art. 17. Efetuado ou não o levantamento, ainda que parcial, da indenização ou do depósito judicial, será expedido em favor do expropriante, no prazo de quarenta e oito horas, mandado translativo do domínio para o Cartório de Registro de Imóveis competente, sob a forma e para os efeitos da Lei de Registros Públicos. (Lei Complementar nº 88 de 23/12/1996. Parágrafo único. O registro da propriedade nos cartórios competentes far-se-á no prazo improrrogável de três dias, contado da data da apresentação do mandado.

• Servidão administrativa - LRP, art. 167, I, 6, fala de registro das “servidões em geral”;

• limitações administrativas - § 7º da Lei 4947/66 dispõe que os RI´s devem encaminhar ao INCRA mutações imobiliárias decorrentes de averbação de reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e restrições de caráter ambiental ”

• Limitações administrativas §8 o do art. 16 da Lei 4771/64: A área de reserva legal deve ser averbada à margem da inscrição de matrícula do imóvel, no registro de imóveis

• Art. 44A, §2 o A servidão florestal deve ser averbada à margem da inscrição de matrícula do imóvel, no registro de imóveis competente

• Restrição administrativa

• Decreto-lei 243/1967, Art. 13. Os marcos, pilares (...) geodésicos são considerados obras públicas, podendo ser desapropriadas, como de utilidade públicas, as áreas adjacentes necessárias à sua proteção. § 3º Quando não efetivada a desapropriação, o proprietário (...) será notificado... § 4º A notificação será averbada gratuitamente, no Registro de Imóveis competente, por iniciativa do órgão responsável.

Tombamento. Decreto-lei 25/1937

Art. 13. O tombamento definitivo dos bens de propriedade particular será, por iniciativa do órgão competente do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, transcrito para os devidos efeitos em livro a cargo dos oficiais do registro de imóveis e averbado ao lado da transcrição do domínio.

• instituição de unidades de conservação;

• instituição de zonas especiais de interesse social;

• concessão de direito real de uso;

• concessão de uso especial para fins de moradia;

• parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;

• usucapião especial de imóvel urbano;

• direito de superfície;

• direito de preempção;

• outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso

• transferência do direito de construir

• regularização fundiária etc. etc.