Mais recursos, ampliação de quotas máximas de empréstimo e prazo de pagamento, novos programas e juros menores para financiar imóveis novos e usados vão intensificar crescimento do setor.

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta quinta-feira (28/10) a ampliação dos recursos do FGTS destinados ao financiamento da casa própria. Para o restante do ano, estarão disponíveis R$ 1,3 bilhão para atendimento a qualquer uma das linhas de financiamento da Carta de Crédito - FGTS (novos, usados, imóvel na planta e material de construção). Há também recursos da própria CAIXA, na ordem de R$ 500 milhões, que estarão sendo ofertados a juros mais baixos para a classe média financiar imóveis novos e usados.

A Caixa, responsável pela maioria dos contratos imobiliários do país, preparou um pacote de medidas com o objetivo de consolidar a recuperação da construção civil, que já apresenta sinais claros de crescimento na demanda de insumos e empregos. Segundo informações do IBGE, o consumo de cimento cresceu 4,5% no terceiro trimestre. E dados do Sindusco-SP/GV Consult apontam para a criação de 8,7% mais vagas para trabalhadores em relação a 2003.

O presidente da Caixa, Jorge Mattoso, considera que "a Caixa  tem dado exemplos de confiança na expansão da atividade produtiva e de esforço na expansão do crédito comercial e de desenvolvimento urbano (habitação e saneamento)".

A disponibilização de mais recursos na Caixa  favoreceu a concretização de mudanças nas quotas máximas de empréstimo de várias linhas, chegando a 90% em alguns casos, bem como a ampliação do prazo de amortização para 240 meses e a redução de juros na Carta de Crédito Caixa  - alterações que devem acertar em cheio a demanda existente no mercado.

A Caixa  também anuncia novidades no crédito imobiliário para diversas classes de renda. A população de baixa renda, por exemplo, será beneficiada com uma nova linha de financiamento e R$ 1 bilhão  em recursos. Em dezembro, famílias com renda de até R$ 1.560,00 (seis salários mínimos) terão acesso a Imóvel na planta a preço de custo e juros de 6% a.a.

A exemplo do Construcard, em que a Caixa  utiliza recursos próprios, novas modalidades de financiamento de material de construção, por meio de cartão magnético, com recursos do FAT e do FGTS, estarão nas agências ainda este ano. E não pára por aí.

Mutuários e construtoras serão beneficiados com a linha de Apoio à Produção Imobiliária já em novembro. Os recursos, que vêm do FGTS, se destinam ao financiamento direto às empresas da construção civil e devem dar um alívio no orçamento do mutuário, que pagará encargos, em média, 20% menores durante o período de construção.

Carta de crédito caixa:

Renda familiar superior a R$ 4.500,00

- redução da taxa de juros de 13,7% para 12,5% a.a. (novos e usados);

- ampliação do prazo de financiamento de 180 meses para 240 meses (novos e usados);

- ampliação da quota de financiamento para novos e usados de 60% para 80%;

- lançamento da linha para Imóvel na Planta, com juros de 12% a.a. + TR, prazo de 240 meses e quota de 90% de financiamento. Nas agências ainda em novembro.

Carta de crédito FGTS:

Renda familiar até R$ 2.400 (usado e reforma) e até R$ 4.500 (novo e construção)

- recursos disponíveis para utilização em qualquer uma das modalidades (novos, usados, na planta e material de construção);

- ampliação da quota de financiamento para imóvel usado de 70% para 90%;

- Apoio à Produção Imobiliária - financiamento direto à construtora com juros de 10,16% a.a. na fase de construção/carência e 12% a.a. na amortização (mutuário pagará apenas juros e correção monetária durante a fase de construção). Previsão: final de novembro.

Construcard FAT e Construcard FGTS:

Compra de material de construção

-Troca da Carta de Crédito pelo cartão de débito, que poderá ser usado em mais de 28 mil lojas no Brasil, credenciadas pela CAIXA. Previsão: até o final do ano;

- Igual às linhas anteriores:

FAT - limite mínimo de empréstimo de R$ 5.000,00 e o máximo de R$ 12.000,00, para imóveis com valor de avaliação de até R$ 80.000,00. Prazo de amortização de até 96 meses e juros de TJLP + 9,70% ao ano (atualmente 1,62% ao mês, com TJLP 9,75%)

FGTS - renda familiar até R$ 1.200, financiamento máximo de R$ 7.000 e taxa de juros variável entre 6% a.a. e 8,16 % a.a. Prazo de amortização de até 96 meses.

Imóvel na planta a preço de custo:

- Famílias com renda de até R$ 1.560,00;

- Fonte de recurso FGTS (R$ 500 milhões para renda de até R$ 1.000,00 e mais R$ 500 milhões para renda superior a R$ 1.000,00);

- Limite de financiamento de R$ 35 mil;

- Juros de 6% a.a.;

- Previsão para início das contratações: dezembro/2004

(Assessoria de Imprensa da Caixa: www.caixa.gov.br )

 

O Hospital e Maternidade Pan-americano Ltda. terá de fracionar imóvel penhorado no valor de R$ 10.688.728,00 para transferir parte a credores, os quais ingressaram com ação de indenização e obtiveram êxito em sentença que confirmou débito de R$ 1.074.356,00. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acompanhou por unanimidade o voto do relator, ministro Castro Filho, e manteve o acórdão da Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP). O entendimento é que, sendo esse valor muito inferior ao do imóvel penhorado, foi necessário, em situação especial, conceder a posse de parte da sede do hospital. A adjudicação é aceita, mas por preço não inferior ao do valor do bem.

Determinada a execução de sentença em um processo que teve início em 1984, após a segunda praça sem licitantes, foi requerida a adjudicação (ato de transferir ao exeqüente bens penhorados) de parte ideal do imóvel, em proporção ao crédito de R$ 1.074.356,00, valor apurado em ação de indenização. O pedido foi indeferido pelo juiz de primeiro grau sob o fundamento de que o valor devido é muito inferior ao do bem, avaliado em R$ 10.688.728,00. Entendeu que o artigo 714 do Código de Processo é claro quanto à possibilidade da adjudicação, entretanto por preço não inferior ao do valor do bem.

As credoras recorreram da decisão, obtendo êxito na Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O TJSP admitiu a transferência parcial do imóvel, por fração ideal, na proporção do valor devido por entender ser uma situação especial. "Admissibilidade em situação especial, configurada quando não se dispuser a devedora a providenciar superação de impasse decorrente de não estar o imóvel regularmente desmembrado", diz o acórdão.

No recurso interposto contra essa decisão e julgado no STJ, o Hospital de Maternidade sustentou, entre outros pontos, violação a artigos do Código de Processo Civil (CPC). Diz que, anteriormente à praça, foi pedida redução da penhora, o que lhe permitiria dispor de terreno destacado, embora não estivesse desmembrado perante o Cartório de Registro de Imóveis, mas lhe foi negada a solicitação, diante da impossibilidade da divisão do imóvel perante o registro imobiliário.

Foi solicitada pela entidade o prazo de 30 dias para completar e regularizar a situação do terreno, mas foi proferida esta decisão pela Câmara do TJSP: "Conforme já decidido, a penhora será realizada de imediato, podendo ser, após o desmembramento, reduzida." Feita a penhora, o imóvel foi avaliado em R$ 10.688.728,00.

Assim, em seu recurso o Hospital argumenta, ainda, que, ao não admitir a redução da penhora, permitiu ser levado à praça, para pagamento de uma dívida de R$ 1 milhão, um imóvel avaliado em mais de R$ 10 milhões. Sustenta violação ao CP quando deferida a adjudicação pelo valor do crédito, "providência inadmitida pela lei processual."

Voto

Primeiramente, o relator afastou a ofensa ao Código de Processo Civil ((artigos 503 e 473). Para o ministro, está correto o acórdão ao salientar que o simples pedido, feito pelos exeqüentes, para se localizar outros bens passíveis de penhora não significava desistência implícita. O relator explica que essa providência se destinava, tão-somente, a verificar a existência de outros bens disponíveis do executado, caso se inviabilizasse o prosseguimento da execução em relação ao imóvel penhorado.

O ministro analisa: "Portanto não configura ato incompatível com a vontade de recorrer o fato de as credoras cogitarem da constrição de parte da renda bruta ou do faturamento da executada, após uma demanda longa, desgastante e coroada por uma execução pródiga em percalços". Também considerou impertinente a argumentação em torno de artigo (473) do código instrumental, "pois não se chegou a afirmar, em nenhum momento, a indivisibilidade do bem penhorado (...)".

Observou, ainda, que o TJSP optou, sem desconhecer as regras do CPC, por adequar os comandos legais ao princípio da efetividade processual em prol da realização da justiça e da concreção do direito. O relator no STJ citou trechos do relatório: "Não podem ficar as credoras, ora recorridas, indefinidamente à mercê de artifícios usados pela empresa executada, ora recorrente, com o fim de protelar a execução, como parece estar ocorrendo – primeiro, nomeia bens à penhora que não lhe pertencem; depois, requer que a penhora recaia apenas sobre uma parte do imóvel, mas não providencia o desmembramento; e, agora, alega a impossibilidade de divisão do imóvel (...)."

Segundo o ministro Castro Filho, depois de uma reflexão mais demorada e examinada com maior profundidade a questão, convenceu-se do acerto do Tribunal de origem ao deferir a adjudcação de parte ideal do imóvel devedor: "Ainda que, aparentemente, destoe dos dispositivos legais orientadores do procedimento para adjudicação por parte do credor." Para o relator, o que se buscou foi efetividade e resultado.

Mesmo assim, lembra que a razão de ser do disposto no CPC é, sem dúvida, não permitir o aviltamento do preço do imóvel praceado, para tanto, são três os requisitos essenciais: a) findar a hasta pública sem lançador; b) oferecimento de preço não inferior ao do edital; c) ostentar o requerente legitimidade para o ato. Garante que, quanto aos pressupostos "a" e "c", a praça terminou sem lançador e o requerente tem legitimidade para o ato. Quanto ao item "b", afirma ser a "discrepância apenas aparente". Isso porque o valor do bem foi respeitado e o credor ofereceu o valor de seu crédito por uma parte ideal, respeitando, proporcionalmente, o preço do edital.

Considera o ministro: "Claro que melhor seria se antes já se houvesse desmembrado o imóvel, com penhora incidindo sobre a parte desmembrada, mas isso só não ocorreu, ao que se afirma, por má vontade do devedor." Assim, entendeu não haver reparos a serem feitos no acórdão do TJSP, mas acrescentou: "Se à devedora pareceu possível antes desmembrar o imóvel, para que a penhora recaísse sobre a parte desmembrada, o que não se realizou, agora, feita a adjudicação da fração ideal, nas proporções indicadas, nada impede que se faça o desmembramento, mantido o imóvel, até então em condomínio." Ao finalizar seu voto, lembrou que tudo isso poderá ser evitado se o credor saldar o débito com antecedência. Ana Cristina Vilela (61) 319-8591. Processo: Resp 433226 (Notícias do STJ, 1/11/2004: Permitido fracionar, em parte ideal, bem penhorado de valor superior ao da dívida ).

 

A livre escolha do regime de bens para casamentos de homens com mais 60 anos e mulheres com mais de 50 vale apenas se atendidos dois dos três requisitos constantes da Lei do Divórcio: comprovação da união antes de 28 de junho de 1977 (portanto antes da vigência da lei), que tenha perdurado por dez anos consecutivos ou da qual tenha resultado filhos. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou a situação em recurso interposto pelos filhos de um primeiro casamento de homem que escolheu o regime de comunhão universal de bens ao contrair uma segunda união.

Os filhos de I. O. M., falecido em 13 de maio de 1993, moveram ação declaratória de nulidade de escritura pública. Primeiramente, de acordo com o Código Civil de 1916 (artigo 258, parágrafo único, II), o juiz de primeiro grau preferiu sentença anulando a Escritura Pública de Pacto Antenupcial celebrado entre o pai dos recorrentes e E. D. M., que, em seguida, apelou da sentença no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT).

Esse Tribunal declarou válido o pacto antenupcial – com base na Lei do Divórcio (6.515/77), que regula os casos de dissolução da sociedade conjugal e do casamento, seus efeitos e respectivos processos. A lei cria exceção à regra contida no dispositivo do Código Civil citado pelo juiz.

Segundo o entendimento do TJDF, o artigo 45 da Lei do Divórcio permite a escolha do regime matrimonial de bens para homens com mais de 60 anos e mulheres com mais de 50, desde que satisfeito ao menos um dos dois requisitos dispostos nesse artigo – diferentemente da interpretação do STJ, onde os filhos de I. O. M. interpuseram recurso. Alegaram que o acórdão do TJDF, ao ampliar de maneira equivocada o alcance do artigo 45 da Lei do Divórcio, contraria e nega vigência ao artigo do Código Civil, base da sentença de primeiro grau.

Esse foi o primeiro ponto analisado pela relatora, ministra Nancy Andrighi. Diz o artigo 258 do Código Civil de 1916: "Não havendo convenção, ou sendo nula, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime de comunhão parcial. Parágrafo único. É, porém, obrigatória a separação de bens do casamento: II – do maior de 60 e da maior de 50 anos."

A ministra lembra ser o objetivo da proibição o de proteger essas pessoas de matrimônios motivados por interesses exclusivamente patrimoniais. Assim, é regra que assegura os bens. Porém, para encorajar a legalização das uniões estáveis que, em princípio, não estariam sujeitas a interesses financeiros, criou-se uma exceção à mencionada restrição legal, possibilitando regime diverso do de separação de bens.

Assim, diz o artigo 45 da Lei 6.515/77: "Quando o casamento se seguir a uma comunhão de vida entre nubentes existente antes de 28 de junho de 1977, que haja perdurado por 10 anos consecutivos ou da qual tenha resultado filhos, o regime matrimonial de bens será estabelecido livremente, não se lhe aplicando o disposto no artigo 258, parágrafo único, II, do Código Civil."

Os recorrentes – filhos do primeiro casamento de I. O. M. – defendem a tese de que existem dois requisitos indispensáveis e cumulativos: a de que o casamento com comunhão de bens deve vir depois de comprovada vida em comum entre o casal iniciada antes da vigência da lei e que a relação exista há dez anos consecutivos ou dela tenha resultado filhos. Dos dois últimos pontos, um teria que existir, sendo o primeiro indispensável. O ponto de vista vai ao encontro à interpretação do STJ.

Segundo a relatora, E.D.M. teve dois filhos com o pai dos recorrentes, tidos antes do casamento, ocorrido em junho de 1993. Entretanto, não há comprovação de ter o relacionamento iniciado antes de 28 de junho de 1977 – o que levou o juiz de primeiro grau a declarar nula a Escritura Pública de Pacto Antenupcial. Contrariamente, o TJDF teve como necessária a presença de apenas um dos requisitos – a existência de vida em comum com início anterior a 28 de junho, que haja perdurado por dez anos consecutivos ou ter o casal filhos em comum.

Para a ministra Nancy Andrighi, a expressão "existente antes de 28 de junho de 1977" foi acrescida ao artigo 45 da Lei do Divórcio para resguardar as situações consolidadas à época. "Portanto refere-se à comunhão de vida entre os nubentes, tanto a que tenha perdurado por dez anos consecutivos como àquela da qual tenha resultado prole", esclarece a relatora, que ainda complementa: "A existência de filhos em comum somente dispensa a comprovação do prazo de dez anos consecutivos de união."

Finalmente, não comprovado o início da união entre E.D.M. e o pai dos recorrentes antes da vigência da lei e por este ter, na data do casamento, 61 anos, concluiu-se pelo regime de separação de bens, de acordo com o artigo 258 do Código Civil. Ana Cristina Vilela (61) 319-8591. Processo: Resp 402697 (Notícias do STJ, 28/10/2004: É nulo pacto antenupcial de maior de 60 anos sem comprovar união anterior à Lei do Divórcio ).