O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo (10/10), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana, sobre aquisição de imóvel de promitente comprador que possui apenas compromisso de compra e venda não registrado, foi enviada por Tereza Francisa e respondida pelo desembargador aposentado e consultor do Irib, Dr. Narciso Orlandi Neto.

Registro de Imóveis – Diário Responde  

Pretendo comprar um imóvel adquirido da construtora por compromisso de compra e venda não registrado, porém já quitado (o vendedor possui todos os comprovantes), mas que ainda não foi passado para o seu nome, constando ainda no registro de imóveis o nome da construtora. Gostaria de saber se, caso venha a adquirir o imóvel, poderei fazer uma escritura passando da construtora para mim, porém, fazendo constar que adquiri por instrumento de cessão de direitos sobre o imóvel? Tal informação constará depois na matrícula? Terei que pedir as certidões também da construtora, mesmo não sendo quem me vendeu (já que o vendedor é o compromissário comprador)?

Se você comprar do promitente comprador, será através de um contrato de cessão de direitos de promitente comprador. A construtora, em cujo nome está registrado o imóvel, tem obrigação de outorgar escritura definitiva para o promitente comprador. Ela só concordará em outorgar a escritura diretamente a você se o promitente comprador anuir. Ele compareceria à escritura apenas na qualidade de anuente, com a declaração de que, por instrumento particular, cedeu a você seus direitos. Essa declaração não precisará constar do Registro de Imóveis, porque o contrato de promessa de compra e venda não foi registrado.

Em relação à documentação, seria conveniente que você não se limitasse a exigir as certidões do promitente comprador (cedente). Exija-as também da Construtora e até dos antecessores da Construtora, porque, eventualmente, pode existir alguma ação contra eles, pondo em risco sua aquisição. Essas certidões, mais do que uma exigência legal, são uma garantia do adquirente. Elas mostram se existe algum risco no negócio (principalmente fraude de execução e fraude contra credores). Mas é bem possível que haja incorporação registrada no Registro de Imóveis. O registro da incorporação é obrigatório quando há venda de unidade de condomínio edilício em construção. Se houver registro da incorporação, as certidões da Construtora (incorporadora) e dos antecessores já estarão depositadas no Registro de Imóveis. Você tem o direito de consultar esses documentos. Certifique-se também de que não há hipoteca gravando o imóvel. Se houver, ela aparecerá na certidão da matrícula, que deve ser recente. Não se esqueça, por fim, da certidão negativa municipal, relativa ao IPTU, e da declaração do síndico de que não há dívida para com o condomínio.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - Tel. 289-3599 – e-mail [email protected]

 

Reafirmado em julgamento acontecido na terça-feira, 5/12, no âmbito da 22  a  Câmara Cível do Tribunal de Justiça, o entendimento de que a imunidade de impostos dos serviços públicos não alcança os serviços cartoriais e notariais prestados por particulares mediante delegação. Assim, foi mantida a decisão de 1  o  Grau que negou haver direito líquido e certo do registrador substituto dos Registros Públicos de Casca, Ivaldo Alvaro Bordin, deixar de recolher o Imposto Sobre Serviços (ISS) devidos às operações realizadas no Município de Paraí.

O Mandado de Segurança foi impetrado contra a cobrança de ISS pelo Município, alegando ilegalidade da incidência do imposto nos serviços públicos delegados. A Justiça de 1º Grau inicialmente suspendeu a aplicação da lei 2.131/03, de Paraí, que instituiu a cobrança do imposto. Depois, em julgamento de mérito, sentenciou que o Registrador não tinha direito líquido e certo a não recolher o ISS, condenando-o ao pagamento das custas processuais. O autor, inconformado, recorreu da decisão ao Tribunal de Justiça.

Para a Desembargadora Maria Isabel de Azevedo Souza “não se pode estender a imunidade recíproca prevista no artigo 150, inciso VI, letra “a”, da Constituição Federal aos particulares que prestam serviços públicos”. E continuou: “Primeiro, porque o serviço não é prestado pela Unidade da Federação, mas em nome próprio do concessionário, por sua conta e risco, mediante remuneração lucrativa – segue-se daí que não é o Estado que está sendo tributado, mas o particular”. E segundo, “porque falta o requisito da ausência de capacidade econômica em razão do caráter lucrativo da prestação do serviço”.

A imunidade recíproca prevista na Constituição impede que a União, Estados e Municípios instituam impostos sobre patrimônio, renda ou serviços, uns dos outros. A magistrada lembra que “a atual Constituição da República não excluiu, expressamente, da imunidade os serviços públicos concedidos, tal como fizera a Emenda Constitucional 01/69”.

Acompanharam o voto da Desembargadora Maria Isabel a Desembargadora Mara Larsen Chechi e a Juíza-Convocada Leila Vani Pandolfo Machado.

Proc. 70009509787 (João Batista Santafé Aguiar) (Notícias do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, 8/10/2004: Imunidade a impostos dos serviços cartoriais e notariais não alcança ISS ).

 

A loteadora tem obrigação de executar seus serviços de forma satisfatória, sendo sua responsabilidade independente da obrigação do Poder Público, tendo este dever fiscalizador. Os argumentos embasaram apelação provida pela 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça, contra decisão que extinguiu ação contra a empresa EMISA Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Os autores postulam ressarcimento, lucros cessantes, perdas e danos, danos morais e o efetivo cumprimento do contrato, com a conclusão das obras do loteamento “Esplanada”, em Esteio. Sustentam que por longo tempo tentaram registrar o imóvel, sem êxito, pela falta de infra-estrutura de individualização do lote junto ao registro imobiliário, o que ensejou ação penal pública.

O Tribunal de Justiça desconstituiu a sentença, proferida na Comarca de Esteio, que reconheceu a ilegitimidade passiva da causa, sob o fundamento de que a obra já está concluída e liberados os lotes, havendo cessado a responsabilidade da loteadora.

“Sabidamente que a responsabilidade do construtor, seja de uma edificação ou mesmo de um loteamento, deve trilhar pela perfeição de sua obra como primeiro dever legal, até porque não se cuida de um empreendimento leigo, mas, sim, de um processo técnico que exige profissionais especializados”, asseverou o Desembargador-Relator da apelação, Guinther Spode. “Via de conseqüência, a responsabilidade da loteadora ou da empreendedora é pelo resultado, uma vez que se obriga pela boa qualidade do serviço prestado, garantindo a sua solidez assim como as obrigações contratuais assumidas no compromisso de compra e venda.”

Acrescentou o magistrado que ao poder público cabe a avaliação da viabilidade de se erguer moradias no local. Se omisso em seu poder fiscalizatório, deve ser co-responsável solidariamente com a loteadora.

“Em suma, o fato da municipalidade ou mesmo a Corsan ter recebido as obras de infra-estrutura do loteamento, em hipótese alguma, pode ser motivação a excluir a responsabilidade da empresa demandada, já que esta decorre de lei e independentemente de liberação do loteamento.”

Para que seja apurada a situação concreta, ponderou o julgador, é imprescindível a coleta de prova oral e, principalmente, realização de prova pericial. Votaram no mesmo sentido o Desembargador José Francisco Pellegrini e a Juíza-Convocada Catarina Rita Krieger Martins.

Desta forma, a ação deverá prosseguir na Comarca de Esteio, com apreciação de seu mérito.

Proc. 70001799022 (Adriana Arend). (Notícias do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, 8/10/2004: Responsabilidade da loteadora independe do recebimento das obras pelo Poder Público ) .

Parabéns ao IRIB, que marca com características nítidas de exemplar histórico o Boletim Eletrônico Irib/AnoregSP#1343.

Além de justa homenagem,o Boletim demonstra com clareza a importância daqueles que nos precederam na construção do sólido sistema registral que hoje possuímos.

Sem dúvida, foi um dos mais agradáveis (senão o mais agradável) Boletim dos últimos tempos.

Deixo expresso o meu humilde reconhecimento ao Dr. Elvino, pelo estágio doutrinário em que nos entregou a atividade registrária, e à Diretoria do IRIB, pelo acerto na matéria e precisão na elaboração.

Emanuel Costa Santos – 2º Oficial de Registro de Imóveis de Araraquara-SP