O fato de o procurador ter sido instituído fraudulentamente não torna a venda do imóvel nula, mas anulável. Seguindo o voto do relator do processo, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, a Terceira Turma, por unanimidade, manteve uma venda de terras ocorrida no estado de São Paulo há 20 anos. "A questão é se era possível ou não validar atos praticados por um procurador com substabelecimento (transferência para terceiro, total ou parcialmente, dos poderes concedidos por mandato, para que substitua o mandatário) inexistente. Não se discute a ratificação do substabelecimento que não existe, pois o que não existe não pode ser ratificado", ressaltou o ministro Menezes Direito.

Originalmente, os proprietários das terras haviam estabelecido um advogado como procurador com plenos poderes para representá-los em ações de questionamentos de posse e domínio de áreas. O advogado ficou doente e faleceu pouco depois. Outro advogado se apresentou como procurador substabelecido e nessa condição realizou a venda de três terrenos.

Ficou provado, contudo, que o substabelecimento foi obtido de forma fraudulenta, já que, depois da doença, o procurador original não chegou a recuperar a consciência. O advogado dos proprietários afirmou não se poder considerar que houve o ato jurídico da venda, já que esse se baseou numa fraude. Portanto todos os atos praticados pelo segundo procurador seriam nulos e, dessa forma, os proprietários teriam direito à reintegração de posse e indenização.

O ministro Menezes Direito, entretanto, entendeu que os atos praticados foram convalidados pelos proprietários das terras, pois eles trocaram telegramas e mantiveram contatos com o advogado substabelecido. "Não há no processo comprovação de que os terrenos tenham sido vendidos por preço vil ou que o dinheiro não tenha sido repassado de forma correta aos proprietários", completou o ministro. Ele afirmou que nesse caso se aplica o art. 1.296 do Código Civil de 1916, que determina que, se o procurador realiza negócios expressamente em nome de quem o estabeleceu, o último é o único responsável. Outro argumento utilizado pelo ministro foi a Súmula 7 do STJ, segundo a qual a pretensão de simples reexame de prova não abre espaço para recurso especial. Além disso, os compradores das terras agiram de boa-fé, não podendo, portanto, ser condenados a pagar indenização. Fabrício Azevedo (61) 319-8249. Processo:  Resp 617813 (Notícias do STJ, 29/9/2004: Ato anulável pode ser convalidado pelas partes).
 

Fraude à execução pressupõe uma de duas situações: a alienação de imóvel na pendência de uma demanda, circunstância que só se caracteriza com a citação válida, ou após o registro da penhora, caso não se demonstre a má-fé do adquirente. Precedente citado: REsp 235.639-RS, DJ 8/3/2000. REsp 625.235-RN, relator ministro. Carlos Alberto Menezes Direito, julgado em 21/9/2004. (Informativo de jurisprudência do STJ 222, 20 a 24/9/2004).
 

Na espécie se discute sobre a possibilidade de, em ação de investigação de paternidade, ser decretada também a anulação do registro sem pedido expresso na inicial. Diante do fato de o exame de DNA ter confirmado ser o recorrente o pai biológico, o juiz, de ofício, citou o pai registral com abono do Tribunal a quo e sem requerimento da parte. A Turma não conheceu o Resp, mas argumentou que o julgado recorrido está em harmonia com as decisões de que o cancelamento do registro será sempre uma conseqüência da ação de investigação de paternidade. Outrossim, a citação de ofício do pai registral foi solução essencial que não causou prejuízo às partes nem maltrato ao art. 70 do CPC em função da instrumentalidade do processo. Precedentes citados do STF: RT 633/208; do STJ: REsp 158.086-MS, DJ 28/8/2000; REsp 119.866-SP, DJ 30/11/1998; REsp 162.028-MG, DJ 18/3/2002; REsp 203.208-SP, DJ 29/10/2001, e REsp 216;719-CE, DJ 19/12/2003. REsp 275.374-PR, relator ministro Fernando Gonçalves, julgado em 21/9/2004. (Informativo de jurisprudência do STJ 222, 20 a 24/9/2004).
 

Feliciano Giachetta^[i]*

Hoje em dia, sair às ruas para procurar um imóvel é como entrar num shopping center e encontrar várias lojas com opções bem distintas de produtos. O mercado imobiliário oferece muitas ofertas de empreendimentos, com diferentes tipos de design, arquitetura, engenharia e estilo.

Antes de eleger o imóvel dos sonhos, é preciso preocupar-se com as pesquisas sobre localização, condições de infra-estrutura do empreendimento, construtora, imobiliária, valores, formas de pagamentos e tantos outros fatores que interferem na decisão. Escolha feia e contrato assinado, começa uma outra etapa para o novo proprietário: a pós-compra.

O período pós-compra é tão importante quanto o ato de adquirir um empreendimento. O termo pós-compra parece estranho quando se fala em assinar um contrato de compra de um imóvel, mas é nessa ocasião que é necessário ter atenção redobrada. Uma das maiores preocupações que o consumidor deve ter ao procurar uma imobiliária é verificar se a empresa presta serviços de consultoria antes, durante e depois do negócio fechado.

A imobiliária deve orientar sobre todos os fatores envolvidos no pós-contrato. Vários empreendimentos são entregues com o piso preparado para receber o revestimento específico - é o correto, pois cada morador tem a sua preferência - e essa informação deve ser cedida pela imobiliária, para que o cliente esteja ciente deste custo futuro.

Outros gastos também devem ser observados, como o box, armários, aquecedor de passagem e luminárias, além de despesas com a escritura, registro e outras taxas. É necessário perguntar ao corretor sabre todos esses itens, antes do recebimento das chaves.

O financiamento talvez seja o principal ponto a ser discutido com a imobiliária. O cliente deve pedir ao corretor informações de todo o processo e certificar-se sobre os procedimentos de uso do FGTS. Para a utilização do fundo, o comprador não pode ser proprietário de outro imóvel e deve ter, no mínimo, três anos de contribuição. Os agentes financeiros exigem a comprovação de renda e que o cliente esteja dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Se a compra com financiamento for realizada diretamente com a construtora, deve-se questionar sobre o valor exato das parcelas no pós-chaves - quando há acréscimo de juros. Se o comprador tiver condições, é indicado antecipar o pagamento das parcelas durante o período das obras, pois estas são apenas corrigidas sem inclusão de juros.

Caso haja algum problema financeiro no decorrer da compra, basta procurar informações sobre as cessões de direitos e as renegociações antes de rescindir o contrato. Não há por que temer adquirir um empreendimento, bastar ter consciência de que a compra não termina na assinatura do contrato.

(Jornal da Tarde/SP, seção Classificados, 15/9/2004, p.1).
 

Os cartórios de Registro Civil do estado começaram ontem a instalar postos móveis para facilitar o registro civil de nascimento. A Associação dos Registradores de Pessoas Naturais de São Paulo (Arpen-SP), que reúne os estabelecimentos, organizou o projeto em um trailer equipado com computadores e impressoras para a prestação dos serviços oferecidos nos cartórios. A idéia é visitar favelas, loteamentos clandestinos, região de cortiços, acampamentos de sem-terra e tribos indígenas.

O registro de nascimento é obrigatório e gratuito para que a pessoa possa provar nacionalidade brasileira, filiação e idade. Sem o registro, uma criança não pode ser atendida em posto de saúde ou ser matriculada em creche ou escola. O documento também é necessário para tirar cédula de identidade (RG), título de eleitor carteira de trabalho e certificado de reservista. Os postos móveis também oferecerão informações sobre reconhecimento de paternidade, guarda, tutela e adoção de crianças e adolescentes, retificação de registro e casamento, e receberão pedidos de segunda via de certidões. (Diário de São Paulo, seção São Paulo, 12/9/2004, p.A11).
 

O Trailer, iniciativa da Associação dos Registradores de Pessoas Naturais de São Paulo, tem como principal objetivo o registro de crianças, já que 5% dos bebês nascidos em São Paulo não têm certidão. A inauguração foi ontem em um colégio estadual no Parque Edu Chaves, na Zona Norte. Dentro de 15 dias, o trailer estará na cidade de Presidente Prudente, no Interior.

Luisa Paiva

O Colégio Estadual Gabriela Mistral , no Parque Edu Chaves, Tucuruvi, Zona Norte, sediou ontem a inauguração do trailer de Registro Civil Itinerante, onde a população carente pôde conseguir a primeira ou a segunda via de certidões de nascimento, casamento e óbito. Além disso, era possível tirar RG e carteira de Trabalho. Dez estudantes de direito e dois professores das Faculdades Anhembi Morumbi e São Francisco também deram orientação jurídica. Todos os serviços são gratuitos.

O cartório móvel, montado pela Associação dos Registradores de Pessoas Naturais de São Paulo, tem como principal objetivo o registro de crianças. De acordo com a associação, em todo o Estado de São Paulo, 5% das crianças não são registradas. Sem a certidão de nascimento, não é possível tirar outros documentos. Para tentar reverter essa situação, o trailer prestará serviço em assentamentos de sem-terra, tribos indígenas, favelas etc.

O atendimento é feito voluntariamente por funcionários do cartório da jurisdição de onde estiver o veículo. "É bom poder ajudar a população carente levando o cartório até eles", afirma Rosana Costa Neves, 41 anos, coordenadora do cartório.

Mais de 200 pessoas foram atendidas

Quem já utilizou o serviço móvel, aprovou. "Achei maravilho. O melhor é que é de sábado e eu não precisei perder um dia de trabalho", diz Rosângela Maria da Silva, 23 anos, ajudante geral. Ela perdeu a certidão de nascimento e foi pedir a segunda via.

Algumas pessoas também aproveitaram a oportunidade e fizeram várias coisas de uma vez. "Vim pedir segunda via da certidão de casamento, tirar o RG do meu filho de 16 anos e me informar sobre pensão alimentícia", conta Eliane Jupiara Eugênia, 39 anos, empregada doméstica. O serviço é bom porque está no bairro e é de graça. Devia ter mais vezes."

Durante o horário de atendimento, das 10h às 16h, 215 pessoas passaram pelo trailer. Dessas, 135 pediram segunda via, 75 foram buscar informações e 5, registrar filhos.

Jurandir Firmino Bonfim, 38 anos, motorista, foi registrar seu terceiro filho que nasceu há 9 dias. "Não podiam ter tido idéia melhor. Estava sem tempo de ir ao cartório, mas agora resolvi o problema em cinco minutos e do lado de casa"

A primeira via das certidões é entregue na hora e a segunda chega pelo correio em uma semana para quem mora no Estado de São Paulo. Para outros Estados, o prazo de entrega é de 20 a 30 dias. O cartório móvel recebeu ontem 30 pedidos para outros Estados, dez deles para Pernambuco.

As atividades do trailer terão um intervalo de duas semanas. Dentro de quinze dias, ele deve atender a população de um assentamento sem-terra em Presidente Prudente, no Interior. (Jornal da Tarde/SP, seção Cidade, 12/9/2004, p.5A).
 

Imóveis estavam com registros bloqueados no cartório, o que impedia as vendas

O desbloqueio das matrículas de diversos imóveis do loteamento Sítio São Sebastião, comunicado ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) em fevereiro deste ano, já apresenta diferentes tipos de benefício à comunidade da área. Polêmicas à parte, a medida representou uma espécie de alforria para moradores que sonhavam em se mudar, mas estavam impedidos de vender a residência, além de abrir caminho para novos investimentos na área.

Após anos de incerteza, João Martinez hoje se sente um homem livre. Embora considere Praia Grande uma cidade tranquila, os 75 anos de idade e problemas de saúde na família o levam a planejar uma mudança para o Interior. Algo que, até o ano passado, estava impedido de realizar.

Ele lembra que comprou o imóvel na Rua Guatemala há quase 18 anos, seguindo todos os procedimentos legais. Mesmo assim, há cerca de sete anos, recebeu uma carta informando que a matrícula da casa estava bloqueada e que ele não poderia mais repassá-la. "Não fiquei muito preocupado, pois tinha a escritura e sabia que não poderia perder este bem. Mas minha esposa ficou apavorada, principalmente porque na época já sonhava em sair da Cidade".

Ao tomar conhecimento do desbloqueio dos imóveis, divulgado na última quinta-feira por A tribuna, Martinez correu para o CRI para conferir a notícia. "Agora, estou mais tranqüilo", diz. A felicidade dele é repartida por vizinhos, que acompanharam de fora toda a história. Por mais estranho que pareça, as casas próximas à sua residência foram registradas por outros loteamentos, como o Jardim Glória e Jardim Guilhermina.

"O mais engraçado é que o IPTU acompanha o nome que aparece na escritura, mas a correspondência é de acordo com o bairro, Guilhermina”, comenta a vizinha de Martinez, Rosane Peres dos Santos. Ela lembra que, como seu imóvel é registrado pelo Jardim Glória, não foi prejudicada pelo bloqueio das matrículas.

Repercussão

Além de beneficiar proprietários de imóveis loteados pelo Sítio São Sebastião, o desbloqueio repercutiu de outras maneiras dentro e fora da Cidade. A medida judicial possibilitou, por exemplo, que um amplo terreno na Rua Ciro Carneiro fosse vendido para, finalmente, receber investimentos.

Ocupando uma área ampla, que cobre todo o quarteirão entre a Avenida Presidente Kennedy e a Rua Guadalajara, o local ainda apresenta as ruínas do que foi uma antiga e charmosa chácara praiagrandense. Paredes grossas, telhas em estilo colonial e uma pequena capela revelam a antigüidade da construção.

Aos moldes de casarões encontrados na Estrada Velha de Santos, a casa - agora destruída – é rodeada por palmeiras reais, o que realça as características coloniais do lugar. Apesar do possível valor histórico, a falta de utilidade do imóvel resultou em invasões de moradores de rua, denunciadas pela presença de plásticos e papelões em algumas áreas da residência.

Segundo o que foi apurado pela reportagem de A tribuna, o terreno foi vendido logo após o desbloqueio e, em breve, receberá um grande empreendimento. Para moradores e comerciantes vizinhos, a informação é motivo de comemoração, uma vez que o espaço ocioso era foco de pragas e atraía mendigos e marginais.

Mesmo para quem não teve o registro do imóvel desbloqueado, a medida foi motivo de esperança. Isso porque o reconhecimento da Justiça, de que o Sítio São Sebastião está localizado na área entre as avenidas Kennedy e dos Trabalhadores, abriu espaço para a regularização de toda a área.

A própria Prefeitura já informou que estará mapeando a região para corrigir problemas viários e buscar uma solução administrativa que beneficie a comunidade. Este fato chamou a atenção também de imobiliárias locais, que até o momento evitam negociar imóveis da área para fugir de problemas com as escrituras, dando preferência a apartamentos e casas próximas à orla marítima. (A Tribuna/SP, seção Cidades, 12/9/2004, p.A-13).
 

Cartórios dão assessoria gratuita a população para evitar problemas na transferência do imóvel

Futuro comprador pode se precaver, pedindo todas as certidões necessárias antes do negócio

A compra de um imóvel é um passo decisivo na vida de muita gente. Envolve grandes somas de dinheiro e doses ainda maiores de expectativa por porte de quem está prestes a realizar um sonho. Mas é preciso cuidado antes de fechar negócio, principalmente no caso de quem dispensou os serviços de um corretor ou de uma imobiliária, pois qualquer irregularidade pode transformar todo o processo em um grande pesadelo. Cuidado que, surpreendentemente, sai muito mais barato do que se pode imaginar.

O que pouca gente sabe é que o Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça determina que os tabeliães devem prestar assessoria gratuita a quem precisa levantar documentação para a compra de um imóvel. “O cidadão é orientado gratuitamente”, garante o presidente da seção paranaense do Colégio Notarial do Brasil, Oscar Tomazini. Ele explica que tudo o que o potencial comprador tem que fazer é ir até um tabelionato de notas com a escritura do imóvel que deseja adquirir. A partir daí, tudo é feito diretamente no cartório, sem custo adicional além do que é cobrado por algumas das certidões (leia Box)

No caso de um imóvel na área urbana, o custo de emissão de todas as certidões soma cerca de R$ 27, e para a área rural esse valor é de R# 32. Muito pouco se for levado em conta que um descuido pode por o negócio – e o capital investido – a perder. Descuidos que podem se revelar mesmo depois da transferência ter sido feita. “Se o atual proprietário do imóvel estiver sendo julgado em qualquer causa que possa gerar indenização, o imóvel pode ser tomado do comprador em caso de execução”, explica Tomazini.

Fraude

Isso ocorre porque existe na lei brasileira uma figura jurídica chamada “fraude contra credores” que considera inválida toda transferência de bens feita por devedor para terceiros. O mecanismo foi criado para evitar que pessoas com dívidas vencidas, ou seja, já encaminhadas para protesto, se desfaça, de seus bens para que eles não sejam confiscados pela Justiça.

Isso vale para ações de todos os tipos, inclusive criminais, porém o mais comum são pendências causadas por ações cíveis. Então, alguém que compra um imóvel de uma pessoa que está sendo investigada por sonegar impostos, faz um negócio altamente arriscado.

Nova lei muda regras

Venda de bens pode ser feita por contrato particular

O Presidente do Colégio Notarial seção Paraná manifesta preocupação com a publicação da Lei 3.065, aprovada pelo Senado em julho deste ano, que dispensa a obrigatoriedade de escritura pública nos financiamentos imobiliários com alienação fiduciária - quando o imóvel pode ser tomado pelo financiador em caso de inadimplência, como funciona no leasing de automóveis.

Segundo Oscar Tomazini, isso põe em risco o comprador. Para ele, a possibilidade de que as transferências de imóveis sejam feitas sem passar por um cartório aumenta a chance de que surjam irregularidades. "Se o contrato for firmado em um escritório qualquer, não haverá a quem responsabilizar em caso de fraude", diz.

Ao retirar as certidões negativas em um tabelionato de notas antes de adquirir um imóvel, o futuro comprador pode, pelo menos na teoria, ficar tranqüilo. O motivo é simples. Caso seja descoberto qualquer problema na documentação depois de feita a transferência do imóvel, o tabelião é obrigado a responder pelo valor do bem, podendo até perder o cargo casa haja reincidência.

Sistema permite receber documentos pelo correio

Além da assessoria gratuita, os cartórios paranaenses oferecem outro serviço que pode facilitar o trabalho de quem precisa retirar uma certidão para verificar a situação de um imóvel fora da cidade onde vive. Graças a uma parceria fechada com a Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (ECT), é possível obter documentos de qualquer ponto do Paraná e também de São Paulo, Espírito Santo e Amazonas sem sair de casa.

O sistema, chamado Cartório 24 Horas, é relativamente simples. O interessado em obter uma certidão faz o pedido pelo site www.cartorio24horas.com.br, que encaminha a solicitação para o cartório onde está o registro desejado, mesmo aqueles que ainda não estão informatizados. Os pedidos são encaminhados eletronicamente pela central do site aos Correios, que fazem a impressão e enviam ao cartório por Sedex, em um envelope padrão. Este mesmo envelope é usado para enviar a certidão ao solicitante.

O pagamento pode ser feito via transferência eletrónica, opção que atualmente só está disponível para os correntistas do banco Bradesco, ou por boleto bancário, que pode ser pago tanto pela internet quanto diretamente no caixa do banco.

Opção

No Paraná, existe ainda a possibilidade de os usuários poderem receber a certidão por carta registrada. O presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR), Rogério Bacellar, destaca que esta alternativa pode reduzir o custo de postagem entre 50% a 85% em relação ao Sedex, dependendo da localidade.

Quanto custa

Comum a imóveis urbanos e rurais

Certidão negativa de ônus no Registro de Imóveis: R$7

Certidão negativa de taxas e tributos municipais: de graça

Certidão negativa de débitos com a Justiça do Trabalho: R$ 5

Certidão negativa do Cartório Distribuidor: R$ 15

Exclusiva dos imóveis rurais

Certificado do Cadastro de Imóveis Rural (CCIR): de graça

Certidão negativa de débitos com a Receita Federal **: de graça

Certidão negativa de multas ambientais ***: de graça


*preços válidos para o Estado do Paraná

**pode ser substituída pela apresentação dos recibos do Imposto Territorial Rural dos últimos cinco anos

***no Paraná, o órgão responsável por essa certidão é o Instituto Ambiental do Paraná (IAP)

(Gazeta do Povo/PR, seção Imóveis, 12/9/2004, p.14).