O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo (26/9), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana sobre aquisição de terreno por condomínio foi enviada por Mitiko Ferraz e respondida pela doutora Rafaela Morais Alves, do Irib.

Registro de Imóveis - Diário Responde

Moro em condomínio vertical, com todos apartamentos regularmente matriculados. Após registro da Incorporação e Instituição foi adquirida uma pequena área ao lado do prédio, transformada em entrada lateral que dá acesso à garagem. Como regularizar a situação?

Neste caso, a aquisição do terreno deve ser feita por todos os condôminos, fazendo-se assim a alteração na instituição condominial, pois o condomínio não possui personalidade jurídica para adquirir o terreno. Qualquer alteração na instituição do condomínio depende de: a) aprovação pela Prefeitura; b) anuência de todos os titulares de unidades autônomas; c) apresentação de um instrumento de alteração da instituição do condomínio, assinado por todos os condôminos, no qual deverá ser indicada a alteração do uso do imóvel (se for o caso), com a anuência da prefeitura municipal, devendo ainda constar a descrição das áreas, após a modificação.

Aquisição de área é vedada ao condomínio, que não possui legitimidade para adquirir direitos reais. As exceções são relativas a situações em que o condômino poderá ter seu bem adquirido pelo condomínio para quitação das dívidas condominiais e a casos de execução especial contra condômino inadimplente prevista no artigo 63 e parágrafos, da Lei 4.591/64.

Para maior esclarecimento, confira a seguir trecho de acórdão no 137-6/7, do Conselho Superior de Magistratura de São Paulo, referente ao assunto: "O novo Código Civil não inovou a matéria. Subsiste previsão legal apenas quanto à capacidade do condomínio de agir em juízo e de administração, institutos criados para viabilizar a defesa dos interesses comuns dos condôminos, e que não lhe atribuem personalidade jurídica para ser titular de domínio. Exceção tem sido feita na hipótese do artigo 63, §3o da lei 4591/64, o qual possibilita a aquisição de imóvel pelo condomínio nos casos de inadimplência do condômino. Entretanto, mesmo nesse caso a lei não reconhece personalidade ao condomínio. Justamente por se tratar de exceção é que foi expressamente regulamentada. Em que pese os avanços sociais e do direito, no nosso ordenamento ainda se mantém a regra de que o condomínio não ostenta personalidade jurídica, e sem nova legislação que disponha de forma contrária, não há como se criar interpretação diversa.”

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br  -  Tel. 289-3599 – e-mail [email protected]
 

O artigo a seguir também foi publicado no Diário de São Paulo do último domingo (26/9), no caderno de imóveis, abaixo da coluna do IRIB.

Sérgio Jacomino ^[i]* 

O Brasil está vivendo uma fase de importantes transformações que arrastam, para o centro do debate político, a necessidade de se rediscutir a importância social e econômica dos registros prediais brasileiros. Parafraseando o poeta: “existirmos: a que será que se destina?”. 

Três importantes diplomas legais foram promulgados sucessivamente. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257), a Lei de Georreferenciamento dos imóveis rurais (Lei 10.267), ambas de 2001, e mais recentemente a Lei de Afetação Patrimonial nas Incorporações Imobiliárias (Lei 10.931), sancionada no mês de agosto do corrente ano. Esse conjunto normativo representa uma mudança qualitativa nas relações jurídicas que têm por objeto bens imóveis. Vamos avaliar o porquê de uma perspectiva pouco usual: a da informação jurídica – ou, se preferirmos, numa linguagem técnica, da publicidade registral. 

Neste artigo vamos cuidar do primeiro deles, o Estatuto da Cidade, que nos introduziu um importante elenco de instrumentos jurídicos que visam a concretizar a função social da propriedade. Poucos se deram conta, entretanto, de que esses instrumentos se coordenam diretamente com o registro imobiliário. Seria interessante verificar os motivos subjacentes. Qual a razão de os registros imobiliários ganharem relevo nessa coadjuvação com o direito urbanístico? Acaso os cadastros da própria administração pública não poderiam suprir essa informação? A lei urbanística não geraria uma presunção geral de conhecimento dos fatos urbanísticos? 

O mecanismo de publicidade registral, concentrando as informações jurídicas (públicas e privadas) e irradiando-as para toda a sociedade, tem o condão de tornar transparente, seguro e previsível o jogo econômico envolvendo bens imóveis. Degradam-se os custos inerentes ao tráfico jurídico-imobiliário; tornam transparentes os negócios. Diversamente, a dispersão da informação tem um custo importante. Basta imaginar a peregrinação do interessado, à cata de informações juridicamente relevantes, em órgãos da administração pública municipal, estadual ou federal – quanto isto representaria em termos de custos?  

A importância da informação segura, no jogo do mercado, especialmente quando se tem por objeto bens imóveis, tem evidentes conseqüências econômicas. Reduzem-se dramaticamente os custos de diligência - para obtenção de informações preliminares referentes à situação jurídica do bem e das pessoas envolvidas – e custos posteriores, na manutenção e conservação desses direitos, livres das conseqüências de um litígio ou uma demanda judicial. Quem é o proprietário? Tem disponibilidade? Pode realizar o negócio a que se propõe? O bem é aquele que se está efetivamente adquirindo? Pesam sobre o imóvel constrições judiciais? Quais limitações embaraçam a sua livre circulação? Essas informações são fornecidas de maneira corriqueira pelos registros de imóveis.  

Além da publicidade de circunstâncias jurídicas de caráter privado – como a existência de servidões, usufruto, cláusulas restritivas de domínio, direitos reais limitados e de garantia etc. – são muito importantes as informações que sinalizam ao mercado as constrições judiciais e as limitações legais e administrativas.  

Em suma: o registro de imóveis é um poderoso mecanismo de publicidade jurídica. Visa prover à sociedade informações seguras, de caráter oficial – a fé pública é a verdade oficial da situação jurídica dos imóveis – gerando uma presunção de exatidão, de autenticidade e eficácia dos negócios jurídicos.  

Enfim, em toda a parte, quando não existem registros públicos (como os há no Brasil) o mercado cuida de compensar assimetrias informativas, balanceando os riscos inerentes às trocas econômicas com soluções homólogas aos sistemas já provados pelo tempo.

Nesses casos, trata-se simplesmente de se reinventar a roda!