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A Regularização do Solo e o Direito Registral Imobiliário - IRIB - UNIFIEO

O curso de extensão universitária de regularização fundiária, promovido pela UNIFIEO em parceria com o Irib, reuniu registradores, notários, advogados, juízes e estudantes, bem como interessados no tema (arquitetos, administradores públicos etc.)  que vieram de várias partes do país e prestigiaram mais esta iniciativa do Instituto.

O curso realizou-se entre os dias 10, 11, 18 e 19 de setembro, em Osasco, São Paulo, contando com professores de renome e experiência comprovada como Angelo Melli - Vice-prefeito de Osasco - Ex-Secretário do Planejamento de Osasco, Eduardo Agostinho Arruda Augusto - Representante do IRIB - Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Conchas, Evangelina Pinho, Diretora da Secretaria do Patrimônio da União em São Paulo - Ex-Diretora do Departamento de Regularização do Solo do Município de São Paulo, Francisco Eduardo Loureiro, Juiz de Direito da 2ª Vara Criminal de Pinheiros – Ex Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Gabriel Blanco, Gerente de Aprovação e Cadastro da Cohab-SP, Hélio Lobo Júnior - Juiz do Primeiro Tribunal de Alçada e da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo (aposentado), José Carlos de Freitas - Promotor público - Ex-Diretor do CAO-Hurb do Ministério Público, José Carlos Vido - Secretário do Departamento de Uso do Solo de Osasco - Presidente do GERLO – Grupo Executivo de Regularização de Loteamentos de Osasco, Marcus Vinícius dos Santos Andrade, Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Maurício José de Serpa Moura - Gerente de Microcrédito do Unibanco, Venício Antônio de Paula Salles - Juiz Titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo - Juiz Corregedor permanente dos Registros Prediais de São Paulo e Ruy Veridiano Patu Rebello Pinho - IRIB - 2º Registrador de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Osasco - Vice-Presidente do Instituto de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Paulo.

Nesta edição apresentamos um resumo da exposição do registrador Eduardo Agostinho Arruda Augusto, representante do Irib e oficial registrador de Conchas, SP.

PALESTRA - EDUARDO AGOSTINHO ARRUDA AUGUSTO - Representante do IRIB e Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Conchas-SP:

Falaremos sobre regularização de loteamentos. Depois, sobre alguns aspectos sobre a lei do parcelamento do solo. Depois, sobre a clandestinidade e irregularidade e, por fim, o procedimento de regularização, que é o tema central da nossa conversa.

Eu sou oficial de Registro de Imóveis de Conchas e confesso que lá a gente ainda não trabalha com regularização; o que nós conhecemos bem é a irregularidade. Isso porque até agora, apesar de termos vários loteamentos irregulares na Comarca, ainda não conseguimos regularizar nenhum empreendimento. Por isso eu brinco que a minha especialidade não é a regularização, mas sim o loteamento irregular.

A questão fundiária é um problema nacional, e isso pode ser percebido pelas constantes manifestações do MST e de outras organizações sociais. Todos esses órgãos estão reclamando, pedindo seus direitos, direitos que foram objeto de explanação pelo nosso amigo Ruy Pinho. O povo quer solução e espera ver a legislação acompanhar isso.  A proteção urbanística e ambiental e a função social da propriedade foram ganhando uma importância cada vez maior, podendo-se destacar as etapas da Constituição Federal de 88 e a vigência do Estatuto da Cidade em 2001.

Com a carência de moradia, basta a implantação de um empreendimento imobiliário a preços baixos que todos os lotes são vendidos rapidamente. Parece ser a solução, mas no fundo trata-se de engodo, pois são empreendimentos irregulares, onde nunca serão implantadas as obras de infra-estrutura e nenhum dos adquirentes conseguirá seu título de propriedade. O trabalhador, sofrido, economizou uma vida inteira, comprou um lote, construiu sua casinha, entretanto, por ser num loteamento clandestino, nunca conseguirá registrar seu imóvel. Continuará na informalidade. Continuará à margem do registro. Mas qual seria a solução?

Procedimento de regularização.

Quais são as vias possíveis hoje em dia? Nós temos a via judicial, que pode ser pela ação cominatória, determinando que aquele parcelador providencie tudo que a lei prevê, ou pela ação civil pública, normalmente a cargo do Ministério Público, que vai cuidar de tudo disso. Mas temos a regularização administrativa, mais célere e simples, que tramita perante o Juiz Corregedor permanente do Registro Imobiliário local.

Finalidades da regularização.

Ela tem uma finalidade urbanística, que se resume no cumprimento da função social da cidade, que é acertar o aspecto urbanístico desse loteamento, que é a correção da infra-estrutura. Há também o aspecto administrativo, que é verificação da documentação pelos órgãos públicos competentes (alvarás, licenças, aprovações) e, por último, o aspecto civil, que é o registro imobiliário, o qual é constitutivo, ou seja, somente com o registro é que a gleba juridicamente se transforma em lotes, ruas, praças, etc.

As etapas para a regularização.

A primeira etapa é a etapa preparatória. Nessa etapa, o interessado tem que sanar eventuais vícios no tocante à titularidade do imóvel. Se a pessoa que fez o parcelamento não é proprietária do imóvel, haverá uma dificuldade ainda maior. Então, a primeira coisa é sanar esse problema. Não sendo o parcelador titular do imóvel, sobra a opção de o Município desapropriar a área para regularizar o parcelamento. Nessa etapa também deve, se for o caso, efetuar a correção da descrição imobiliária; existia uma discussão jurídica se a retificação de área do imóvel poderia ser feita no bojo desse mesmo processo, mas hoje isso não é problema, pois, com o advento da Lei nº 10.931/2004, a retificação é agora feita perante registro imobiliário, e não mais por meio judicial.

A segunda etapa é o procedimento administrativo propriamente dito. Nesse momento, a parceria é essencial. Como os moradores têm interesse direto, normalmente são eles que tomam a iniciativa procurando a Prefeitura Municipal, que tem o poder e o dever de regularizar, para  que juntos possam alcançar a regularização. Um próximo passo seria procurar o Ministério Público, que também tem a função de buscar uma solução para o caso. Nessa fase, o Registro de Imóveis tem um papel fundamental, que é o de dar as orientações necessárias de acordo com as particularidades de cada caso. Compete ao Registrador Imobiliário a difícil tarefa de tentar esclarecer a situação e colaborar para a solução do caso.

A terceira e última etapa é o registro do empreendimento, ou seja, o registro-remédio, transformando a gleba em lotes, ruas, áreas verdes, ou seja, revestindo de juridicidade o parcelamento até então ilegal.

Como o assunto registro imobiliário é bastante complexo e envolve muita gente no caso das regularizações, costuma haver muitas informações desencontradas, interpretações divergentes e quase nada de consenso. Nesse momento, um linguajar único é essencial, sob pena de o processo de regularização não chegar ao fim, porque ninguém entra em acordo, não porque discordam um do outro (pois neste caso os objetivos costumam ser convergentes), mas porque cada um faz e diz uma coisa diferente.

Essas divergências de interpretações, de posicionamentos, de propostas e de soluções são muito comuns. Elas existem e sempre existirão. Mas por que isso ocorre?

A história dos cinco homens cegos e o elefante,
uma parábola do imaginário milenar da Índia:

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Certo dia, cinco homens cegos
tiveram uma experiência importante
e muito interessante.
Sabendo que passava por perto,
foram conhecer um elefante.

Os cinco homens cegos,
que eram voltados ao aprendizado
segundo suas próprias lições,
querendo conhecer o elefante,
chegaram perto do animal
para satisfazer curiosidades e opiniões.

O primeiro aproximou-se do elefante,
e trombando-lhe caiu no chão,
ergueu-se, apalpando com a mão o flanco ainda tonto,
e então gritou alto:
Que Deus lhe abençoe,
o elefante é como um tronco.

O segundo, apalpou-lhe as presas,

e disse:O que temos nós aqui?
Isso é liso e afiado…
para mim não tem lambança,
esse maravilhoso elefante é tal qual uma lança.

O terceiro aproximou-se e tocou em sua tromba,
então ele disse alto e contente:
Eu vejo que o elefante
é como uma serpente.

O quarto tocou-lhe em uma orelha,dizendo:
mesmo um homem cego
pode dizer sem cacoete
Esse maravilhoso elefante é como um tapete.

O quinto, logo em seguida, tocou na cauda do animal.
Então sentindo-a balançar disse:
Ora, ora, acorda,
o elefante é como uma corda.

E, então, os cinco homens cegos
ficaram discutindo muito tempo.
Tronco! lança! serpente! tapete! corda!
Um tormento…
Cada um com a sua opinião, como era dada
Cada qual com a sua verdade,
e todos a tinham errado.

Da mesma forma que os cinco homens cegos da parábola, todos nós temos nossa parcela de razão no caso da regularização fundiária. Mas todos nós também estamos equivocados em relação ao todo. O assunto é complexo e requer atuação conjunta, requer parcerias. O homem sozinho não consegue saber toda a verdade. Somente com o trabalho conjunto obteremos a sabedoria e poderemos encontrar soluções eficazes para a regularização dos loteamentos.