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LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 - em discussão - Retificações de registro e de área - Marcelo Terra ^[i]*

 

Este informe se refere às alterações introduzidas pela recente Lei Federal n.º 10.391, de 2 de agosto de 2004, que “Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n.º 911, de 1.º de outubro de 1969, as Leis n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n.º 4.728, de 14 de julho de 1965, n.º10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências”.

Nesse documento, examinamos as sensíveis alterações dos arts. 212, 213 e 214, da Lei de Registros Públicos, introduzidas pelo art. 59.

1. Alternativas administrativa e judicial

O registro ou averbação omisso, impreciso ou que não exprima a verdade poderão ser retificados por um dos seguintes modos (art. 212):

a) - a requerimento do interessado por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, sem prejuízo de a parte prejudicada requerer a devida prestação jurisdicional;

b) - por meio de procedimento judicial.

2. Legitimidade para provocar a retificação

O registrou ou a averbação poderá ser retificado pelo Oficial (art. 213, caput):

a) - de ofício;

b) - ou a requerimento do interessado.

3. Dispensa de qualquer procedimento pericial ou burocrático

A retificação poderá ser feita pelo Oficial nos casos de (art. 213, I):

a) - omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) - indicação ou atualização de confrontação;

c) - alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) - retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) - alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) - reprodução da linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) - inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial, quando houver necessidade de produção de outras provas.

4. Retificação diretamente no Cartório, mas acompanhada de documentos técnicos  

O interessado poderá requerer diretamente (art. 213, II) ao Oficial Registrador:

a) - a inserção de medida perimetral, de que resulte ou não alteração de área;

b) - a alteração de medida perimetral, de que resulte ou não alteração de área.

Instruir-se-á o requerimento com planta e memorial descritivo assinado:

a) - por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente CREA;

b) - pelos confrontantes.

Dispensada, a partir de agora, a anuência dos alienantes e a oitiva do Ministério Público.

5. Confrontantes

Para esses fins (art. 213, § 10º):

a) - são confrontantes os proprietários dos imóveis contíguos e também seus eventuais ocupantes;

b) - se o imóvel contíguo pertencer a mais de uma pessoa no regime condominial voluntário (antigo condomínio ordinário), bastará a anuência de qualquer condômino;

c) - se o imóvel contíguo se destinar a um condomínio em unidades autônomas (condomínio edilício), sua representação se fará pelo síndico (edifício pronto) ou pela comissão de representantes (edifício em construção).

Se a planta não contiver a assinatura de todos os confrontantes, adotar-se-á o seguinte procedimento (art. 213, § 2º):

a) - o confrontante faltante será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do interessado;

b) - a notificação se efetuará por um dos seguintes modos, a critério do Oficial Registrador:

b.1)  – pessoalmente;

b.2) – por correio, com aviso de recebimento;

b.3) – por intermédio de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la;

c) - a notificação será dirigida (art. 213, § 3º):

c.1) – ao endereço constante do Registro de Imóveis;

c.2) – ao endereço do próprio imóvel contíguo;

c.3) – ao endereço fornecido pelo interessado;

d) - se o confrontante não for localizado ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial encarregado da diligência, promovendo-se sua notificação por edital publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação (art. 213, § 3º);

e) - o confrontante deverá impugnar o pedido no prazo de 15 dias, contados do recebimento da notificação (art. 213, § 2º), ou do escoamento do prazo de 15 da segunda publicação do edital (art. 213, § 3º);

f) - a ausência de impugnação fará presumir a anuência do confrontante (art. 213, § 4º), devendo o Oficial praticar a averbação requerida (art. 213, § 5º);

g) - se houver impugnação fundamentada por algum confrontante, o Oficial intimará o requerente e o profissional que haja assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de 5 dias, se manifestem sobre a impugnação (art. 213, § 5º);

h) - se houver impugnação e se as partes não a solucionarem amigavelmente, o Oficial remeterá o processo ao Juiz competente (art. 213, § 6º);

i) - o Juiz a decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, caso em que remeterá o interessado para as vias ordinárias (art. 213, § 7º).

6. Apuração de remanescente

Pelo mesmo procedimento acima previsto, poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas (art. 213, § 7º).

Para tal finalidade, somente serão considerados confrontantes os confinantes das áreas remanescentes (art. 213, § 7º), sem necessidade de oitiva daqueles que dividam com as porções anteriormente alienadas.

7. Áreas públicas

Também por idêntico procedimento poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados as áreas públicas.

Para tanto, necessário que as áreas públicas constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados (art. 213, § 8º).

8. Reconhecimento recíproco de divisas

Independentemente desse procedimento de retificação de registro, dois ou mais confrontantes poderão alterar ou estabelecer as divisas entre si (art. 213, § 9º). Tal alteração ou estabelecimento se fará por escritura pública.

Se houver alteração de área, recolher-se-á o imposto de transmissão.

Se rurais os imóveis, obedecer-se-á  a respectiva fração mínima de parcelamento.

Se urbanos os imóveis, obedecer-se-á a legislação urbanística.

9. Casos de dispensa de retificação de registro

Também não dependem desse procedimento de retificação (art. 213, § 11):

a) - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos do Estatuto da Cidade, promovida pelo Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 20 anos;

b) - a adequação da descrição do imóvel rural às exigências do geo-referenciamento previstas nos § 3.º e § 4.º, do art. 176, e no § 3.º, do art. 215, ambos da Lei de Registros Públicos;

10. Diligências pessoais do Oficial

Permite-se ao Oficial Registrador a realização de diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra (art. 213, § 12).

11. Dispensa de re-ratificação do título aquisitivo

Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição (art. 213, § 13).

12. Responsabilidade civil, penal e disciplinar

Se, a qualquer tempo, verificado não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais (art. 213, § 14).

13. Dispensa de pagamento

Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública (art. 213, § 15).

14. Cancelamento ou bloqueio do registro

O art. 214, da Lei de Registros Públicos, regra que as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

A este art. 214 acrescentam-se (art. 59) alguns parágrafos.

A partir de agora, a nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos (art. 214, § 1º), cabendo a interposição do recurso de apelação ou de agravo, conforme o caso (art. 214, § 2º).

Prevê-se, expressamente, a possibilidade de bloqueio da matrícula (e não do direto cancelamento), se o Juiz entender que a superveniência de novos registros possa causar danos de difícil reparação. A determinação poderá ser de ofício e a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes (art. 214, § 3º).

Após o bloqueio da matrícula, não mais se praticará qualquer ato, salvo com autorização judicial, sem prejuízo de os interessados requererem a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio (art. 214, § 4º).

O bloqueio não será decretado se atingir terceiro de boa-fé que tenha preenchido as condições de usucapião do imóvel (art. 214, § 5º).

São Paulo, agosto de 2004.