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PAR – Plano de Arrendamento Residencial - Emolumentos – critério de cobrança em SP

Ementa: Critérios de cobrança de custas e emolumentos para o registro de aquisição imobiliária no âmbito do PAR – Plano de arrendamento residencial. Lei Federal 10.188, de 12 de fevereiro de 2001.

Instado a me manifestar sobre a forma e valor da cobrança dos emolumentos devidos pelos atos registrários relacionados com o Programa instituído pela Lei Federal n° 10.188, de 12 de fevereiro de 2001 – Programa de Arrendamento Residencial, com opção de compra, enaltecido com a lisonja, exponho meu entendimento.

A solução exposta pelo ilustre e culto Registrador de Imóveis, João Batista Galhardo, e secundado pela decisão de seu juízo correcional, está perfeita (^[i]1).

Conhecemos a natureza jurídica dos emolumentos devidos pelos atos e serviços prestados pelas serventias extrajudiciais.

A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, fundando-se em amplo Magistério da Doutrina, firmou orientação reiterada no sentido de que os emolumentos possuem natureza tributária, qualificando-se como taxas remuneratórias de serviços públicos, sujeitando-se, em conseqüência, às vedações impostas pela Constituição Federal.

Aplica-se, portanto, aos emolumentos, o § 6°, do artigo 150 da Constituição Federal, exigindo lei específica estadual para regulamentação de redução da base de cálculo das taxas.

Art. 150...

§ 6° - Qualquer subsídio ou isenção, redução de base de cálculo, concessão de crédito presumido, anistia ou remissão, relativo a impostos, taxas ou contribuições, só poderá ser concedido mediante lei específica, federal, estadual ou municipal, que regule exclusivamente as matérias acima enumeradas ou o correspondente tributo ou contribuição, sem prejuízo do disposto no art. 155, § 2°, XII, g.

Assim, somente lei específica dos Estados poderá reduzir cálculos dos emolumentos ou conceder isenção ou anistia a determinadas pessoas, isto porque compete somente a estes entes federados aquilatar as conseqüências práticas da redução de suas receitas e daquelas que, diretamente, cometeu a delegação de um serviço público.

Leis tributárias benéficas, portanto, só irradiam eficácia se observada a competência estrita de sua iniciativa.

É fácil compreender esse princípio. Sendo norma-benefício, com imposição de restrições arrecadatórias fiscais (parte dos emolumentos se direciona ao Estado), cabe ao órgão arrecadador aquilatar o seu alcance e as pessoas que deverão dele se beneficiar.

Conclusão preliminar nos obriga a dizer que o artigo 35 da Lei Federal n° 10.150, de 2000, não tendo aplicação por afrontar norma maior da Constituição Federal, é inconstitucional.

O inciso III, do artigo 151, da Constituição Federal é incisivo ao dispor que é vedado à União instituir isenções de tributos de competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios.

À União, relativamente, aos emolumentos devidos pelos atos praticados pelos notários e registradores, compete, apenas, a fixação de normas gerais. É o dito pelo § 2°, do artigo 236, da Constituição Federal, cumprido pela edição da Lei Federal n° 10.169.

Asseverou com percuciência o ilustre Juiz Venicio Antonio de Paula Salles:

“Não é incomum em nossa realidade pátria, o descumprimento pelo legislador ordinário, de regras e princípios constitucionais, contudo situação esta não pode conduzir o aplicador ou intérprete a se desviar, ou se furtar da melhor leitura e melhor compreensão do texto Constitucional e do ordenamento com um todo.” (Proc. 000.02.204.593-7)

Afastada a incidência daquele dispositivo federal que reduz em cinqüenta por cento os emolumentos devidos em todos os atos de registro relacionados com o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, resta-nos perquirir a legislação estadual, buscando solução para a fixação dos valores retributivos desses atos.

Nesse intento, perfeita a conclusão de João Batista Galhardo.

Com a Medida Provisória n° 1.944-17, ratificada pela Lei Federal n° 10.188, de 2001, instituiu o legislador um novo fundo financeiro, com patrimônio próprio a ser adquirido pela Caixa Econômica Federal, em regime fiduciário, para atendimento exclusivo do programa de arrendamento residencial, com opção de compra.

O fundo é formado por uma porção de ativos financeiros advindos de outros fundos e programas extintos ou em extinção e créditos contratados junto ao FGTS e seu objetivo é o programa de arrendamento residencial, em que se confundem.

O fundo, embora detentor de patrimônio, não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra empresta sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio do fundo.

Embora a propriedade dos bens integrantes do fundo esteja em nome da Caixa Econômica Federal, o seu caráter é fiduciário. A caixa é titular designada dos bens, apenas fiduciária de outro proprietário, detentor, em verdade, do domínio dos bens, inclusive, imóveis. Cabe à Caixa a administração do bem em benefício do real proprietário.

A doutrina brasileira, ensina Fernanda Palermo, é unânime em admitir que os fundos constituem um patrimônio afetado a uma finalidade específica, que, embora não tenha personalidade jurídica, tem capacidade de direito substantivo e adjetivo (Ver. RDI RT/IRIB, n° 53/155)

Conclui-se que, pela finalidade do programa e do próprio fundo, que se identificam, não se pode, para exigência de emolumentos, considerar adquirente a Caixa Econômica Federal, que não goza de qualquer isenção.

Em verdade, pelo patrimônio parcial e inicial, a única interessada é a União, de onde provieram bens e direitos que constituem o patrimônio do fundo (artigo 3° da Lei n° 10.188/01).

Aqui chegados, podemos afirmar que, nas aquisições de imóveis e seus respectivos registros, pela Caixa Econômica Federal, os emolumentos deverão ser cobrados com a isenção e redução prevista no artigo 8°, da Lei Estadual Paulista n° 11.331, de 26 de dezembro de 2002, desde que a aquisição se faça com caráter fiduciário e na qualidade de gestora do fundo-programa de Arrendamento Residencial, com opção de compra- PAR.

Hipótese diversa, que não é objeto da presente consulta, é a forma de cobrança dos emolumentos devidos pelo registro do contrato pactuado pela Caixa Econômica Federal com o arrendatário.

Esse registro, caso levado ao Registro de Imóveis, observaria o valor previsto na Tabela de Custas (1.1), por envolver um negócio jurídico voltado à aquisição da casa própria e dentro dos princípios do Sistema Financeiro da Habitação, com aquisição financiada por recursos (embora parciais) do F.G.T.S ou integrantes de programas habitacionais.

Sub censura, é o meu entendimento.

São Paulo, 25 de Junho de 2004.

JOSÉ DE MELLO JUNQUEIRA