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Provimento 10/2004. Regularização de condomínios de fato. Acessões. Instituição e especificação parcial. Chácaras de recreio.

Jurisprudência selecionada

1. Parecer 2/2004-E, de 29/12/2003, Protocolado CG 10/2004, de lavra do Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho

2. Parecer 102/04-E, de 31/3/2004, de lavra dos Drs. José Marcelo Tossi Silva e Luís Paulo Aliende Ribeiro.

3. Provimento CG Nº 10/2004, de 27/4/ 2004 (DOE de 29/4/2004), Des. José Mário Antonio Cardinale.

4. Jurisprudência relacionada:

Provimento 10/2004. Regularização de condomínios de fato. Acessões. Instituição e especificação parcial. Chácaras de recreio.

Pareceres e Provimento CG 10/2004 da CGJSP dispondo sobre procedimento de regularização de condomínios de fato.

1. Parecer 2/2004-E, de 29/12/2003, Protocolado CG 10/2004, de lavra do Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho

PROTOCOLADO CG. Nº 26663/2001 - CAPITAL - CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Parecer nº 02/2004-E

Exmo. Sr. Corregedor Geral da Justiça:

I. Este órgão censório, ao longo dos últimos dez anos, vem identificando situações de fraude à lei derivadas da utilização desvirtuada da figura jurídica da co-propriedade, tendo como resultado o surgimento dos chamados "condomínios de fato". Consolida-se, então, uma conjuntura de informalidade, onde, a partir de várias alienações seqüenciais, a proteção dos adquirentes e o exercício individualizado de seus direitos reais resta bastante prejudicado, o que gera muitas preocupações.

Tais preocupações se mostram cada vez mais pertinentes e relevantes, dada a multiplicação de empreendimentos imobiliários viciados, a dificuldade de seu perfeito enquadramento legal e a necessidade de salvaguardar os interesses coletivos dos adquirentes e os interesses difusos de toda população.

Tal preocupação resultou, mais recentemente, na aprovação de parecer normativo emitido no processo CG 2.588/00, o qual teve por fim coibir continue a proliferação das situações dotadas de grave potencial de lesão à ordem jurídica.

O novo comando normativo, ante os informes colhidos quotidianamente junto aos registradores e notários, vem apresentando inegável eficácia, tendo atendido as finalidades perseguidas, criando um obstáculo a nova e repetidas violações da legalidade.

As irregularidades pretéritas, não obstante, estão a reclamar sejam tomadas novas providências, de molde a possibilitar seja recuperada a regularidade de situações já consolidadas.

É preciso fornecer, aos particulares, a possibilidade de sanear vícios atinentes a uma dada espécie de "condomínios de fato", caracterizada pela localização da posse e pela manutenção de um regime de co-propriedade tradicional, onde persiste a simples titularidade de frações ideais do todo e a indivisibilidade completa.

II. A solução concreta das questões atinentes a esta proposta espécie de "condomínios de fato", como o proposto pelo Processo CG 3.315/00, da Comarca de São Roque, depende da configuração de cada situação concreta, podendo ser identificadas, mesmo que considerada a grande variabilidade da realidade, três hipóteses.

Uma primeira hipótese se caracteriza pela edificação imediata de todas as acessões artificiais desejadas e previstas pelos titulares do domínio e, neste caso, caberá, simplesmente, mediante requerimento conjunto de todos os co-proprietários, promover a especificação de um condomínio especial, na forma do previsto no artigo 7º da Lei 4.591/64, sem que se crie qualquer dificuldade ou trauma.

Uma segunda hipótese se caracteriza pela ausência de qualquer edificação, restando apenas projetadas casas ou outras acessões artificiais, de modo que podem os titulares de direitos reais proceder como o disposto no artigo 8º do mesmo diploma legal já referido, sem qualquer dificuldade adicional.

No mais das vezes, contudo, a situação concreta corresponde a um misto das duas hipóteses vislumbradas. Sem que sejam abertas vias públicas, apenas vias internas e particulares, fica fechado ou circunscrito um imóvel, como expressão da vontade dos próprios co-proprietários, e, à medida da possibilidade e da necessidade destes mesmos sujeitos de direito, vão sendo edificadas as acessões artificiais (casas, p.ex.), de maneira que, quando apreciadas as questões atinentes ao condomínio de fato, algumas acessões artificiais terão sido edificadas e outras ainda não o terão.

Neste caso, só se viabiliza uma solução dupla, de maneira que, quando já edificada a acessão, resta possível a instituição e especificação parcial do condomínio especial e quando não houver sido edificada a acessão, é necessário manter o condomínio especial num estado embrionário, semelhante ao que ocorre quando da incorporação, consumando uma formulação tendente à regularização dos assentamentos registrários já existentes.

III. Nesse sentido, não se pode cogitar, aqui, da consecução de um registro especial de incorporação; não se trata de um empreendimento imobiliário, tal como o concebido pela Lei 4.591/64, não estando presente a figura do incorporador, pessoa que, com o intuito de alienar, se propõe a promover edificações a serem compostas de unidades autônomas de existência futura.

Há de se cogitar, diante da excepcionalidade das hipóteses derivadas do surgimento dos "condomínios de fato" e da proliferação de irregularidades registrárias decorrentes, da realização de um procedimento de regularização condominial, à exemplo do procedimento de regularização de loteamentos, já previsto na Seção V do Capítulo XX das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral e que visa o retorno à normalidade diante de parcelamentos urbanos já implantados e maculados pela irregularidade registrária.

Observados os requisitos formais derivados da apresentação dos documentos previstos nas alíneas "a", "c", "d", "e", "g", "i" e "j" do artigo 32 da citada Lei 4.591/64, viabilizar-se-ia, assim, uma inscrição, a partir de específica autorização do MM. Juiz Corregedor Permanente, de molde a regularizar a situação condominial comprovadamente consolidada antes do advento da decisão normativa proferida nos autos do Processo CG 2.588/00, da Comarca de Atibaia, datada de 5 de junho de 2001 e publicada em 8 de junho de 2001 (fls. 16/20).

A legitimidade para a dedução de semelhante pedido há de ser conferida aos titulares de direitos reais incidentes sobre o imóvel, ou seja, aos co-proprietários e/ou compromissários-compradores de partes ideais e friso, também, a necessidade da apresentação de requerimento conjunto, de autoria de todos os referidos titulares de direitos reais. Persiste, aqui, uma mutação jurídico real abrangente, de modo que resta necessário colher a aquiescência da unanimidade dos co-proprietários e/ou compromissários-compradores, pois cada qual restará afetado, caso acolhida a proposta formulada, deixando de incidir seu direito sobre uma simples proporção, de localização indeterminada, do todo, para passar a atingir, localizadamente, uma unidade autônoma.

Todo o procedimento proposto deverá, enfim, ser concretizado sem prejuízo do respeito simultâneo à normatização administrativa atinente à fundação do condomínio especial, particularmente ao item 210 e seguintes do Capítulo XX das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral.

IV. Assim, apresento, mui respeitosamente, minuta anexa, visando a apreciação de Vossa Excelência, propondo seja acrescentado, ao Capítulo XX das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral, capítulo relativo à regularização de condomínios.

É este o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência.

Sub censura.

São Paulo, 29 de dezembro de 2003.

Marcelo Fortes Barbosa Filho

Juiz Auxiliar da Corregedoria volta

2. Parecer 102/04-E, de 31/3/2004, de lavra dos Drs. José Marcelo Tossi Silva e Luís Paulo Aliende Ribeiro.

Parecer nº 102/04-E

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

I. Cuida-se de reexame, por determinação de Vossa Excelência, da matéria versada no respeitável parecer nº 02/2004-E, proferido nestes autos, relativo a providências destinadas a permitir a regularização de tipos específicos de parcelamentos do solo que foram, de fato, implantados sem respeito à legislação aplicável.

Voltam-se as providências sugeridas no respeitável parecer aos casos em que caracterizada a existência dos chamados "condomínios de fato", constituídos mediante alienações de frações ideais de imóvel, sob a forma de condomínio voluntário, mas a que na realidade são agregadas áreas certas e localizações geodésicas determinadas.

II. Permanecem atuais os fatos relatados no r. parecer aqui referido, o que recomenda a adoção das medidas nele propostas, que são destinadas a permitir a regularização dos parcelamentos já implantados, total ou parcialmente, em benefício dos adquirentes das áreas de fato desmembradas de imóveis sem as correspondentes transportações destas situações ao registro imobiliário, e também em benefício dos demais membros das comunidades em que implantados parcelamentos do solo que se mantêm à margem da lei por falta de meios ou condições propícias para regularização.

III. Permitimo-nos, em complementação ao r. parecer enfocado, propor que o procedimento de regularização seja instruído com relação de todos os co-proprietários do imóvel, dos eventuais titulares de outros direitos reais e, ainda, dos adquirentes de frações ideais que embora não tendo promovido o registro dos respectivos títulos tenham a existência conhecida, contendo a mesma relação indicação da fração ideal que cabe a cada uma dessas pessoas e identificação da unidade autônoma correspondente à respectiva fração ideal.

Deverá o procedimento de regularização também ser instruído com declaração, conjunta ou individual, de anuência dos co-proprietários do imóvel, dos detentores de outros direitos reais e dos adquirentes de frações ideais que embora não tendo promovido o registro dos respectivos títulos tenham a existência conhecida.

Quando a instauração do procedimento destinado à regularização do parcelamento mediante instituição do condomínio não for de iniciativa de todos os interessados, serão cientificados aqueles que não declararam sua concordância com a instituição do condomínio (que será total ou parcial conforme construídas ou não todas as unidades autônomas) e com respectiva a minuta de convenção apresentada, para que o façam em 15 dias.

Esta providência é sugerida primeiro porque a instauração do procedimento destinado à regularização do parcelamento do solo pode não ser de iniciativa conjunta de todos os co-proprietários, compromissários compradores e cessionários titulares de direitos reais sobre o imóvel, devendo ser no procedimento de regularização obtida a anuência da totalidade destas pessoas com a instituição do condomínio.

Segundo porque em razão de r. decisão, com força normativa, prolatada pelo eminente Desembargador Luís de Macedo no Processo CG nº 2.588/00 desde 08 de junho de 2001 não são, presume-se, promovidos registros de títulos de alienação de fração ideal de imóvel quando os elementos registrários demonstram que a constituição do condomínio voluntário tem como objetivo fraudar a legislação que regulamenta o parcelamento do solo.

É muito provável, por este motivo, que existam vários adquirentes de frações ideais de imóveis que apesar de as terem comprado ou compromissado comprar antes de 08 de junho de 2001 não promoveram o registro dos respectivos títulos de aquisição em igual período, por descuido ou outro motivo, e que apesar de não serem titulares de direitos reais acabarão atingidos pela instituição do condomínio edilício.

Fica observado que as medidas relativas aos adquirentes retro referidos (que não são titulares de direitos reais) não se destinam a retirar a legitimidade dos co-proprietários, ou titulares de direitos reais decorrentes de contratos de compromisso de compra e venda ou de cessão devidamente registrados, para a instituição do condomínio.

Servirão referidas providências, quanto a estes últimos adquirentes, para prevenir futuros litígios, isso considerando que em alguns casos os condomínios conterão poucas unidades já edificadas e ocupadas pelos atuais proprietários de frações ideais, mas em outros não será possível apresentar memorial descritivo e planta da área abrangida pelo condomínio sem considerar as unidades autônomas ou futuras unidades autônomas negociadas com pessoas que não são, ainda, titulares de direitos reais.

Para melhor compreensão desta hipótese pode ser considerado, por exemplo, o caso do condomínio constituído por vinte casas, com uma só via interna de acesso para as unidades, mas em que os somente compradores daquelas que seriam as duas unidades situadas no centro do terreno não registraram os respectivos contratos. Não se justifica ignorar a existência destes compradores, embora detentores somente de direitos pessoais, sendo, porém relevante ressalvar que neste caso o vendedor também deverá anuir com a instituição do condomínio, pois continua a deter a qualidade de co-proprietário do imóvel uma vez que assim figura no registro imobiliário.

Eventual impugnação ao requerimento de instituição do condomínio ou à convenção condominial poderá ser apreciada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente quando a matéria controvertida e a qualidade do impugnante assim tornar possível, ressalvada a remessa dos interessados para as vias ordinárias quando não for cabível a adoção de solução administrativa.

São essas as ponderações que se mostram convenientes, mantendo-se no mais as sugestões contidas no r. parecer juntado às fls. 156/160.

Este é, portanto, o parecer que, respeitosamente, submetemos à elevada apreciação de Vossa Excelência, anexando nova minuta de provimento.

Em caso de aprovação, propomos que a publicação do provimento anexo seja feita em conjunto com este parecer e o respeitável parecer nº 02/2004-E.

Sub censura.

São Paulo, 31 de março de 2004.

José Marcelo Tossi Silva

Luís Paulo Aliende Ribeiro

Juízes Auxiliares da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer dos MM. Juízes Auxiliares da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, para os fins propostos. Expeça-se provimento. São Paulo, 14/04/04. (a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE - Corregedor Geral da Justiça. (D.O.E. de 29.04.2004) volta

3. Provimento CG Nº 10/2004

Acrescenta a Subseção II da Seção VI do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

O DESEMBARGADOR JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, no uso de suas atribuições legais,

CONSIDERANDO a necessidade de aperfeiçoamento do texto da normatização administrativa,

CONSIDERANDO o exposto e decidido nos autos do Protocolado CG 26.663/01 - DEGE 2.1,

RESOLVE,

Artigo 1º - Fica acrescentada, ao Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a Subseção II da Seção VI, renomeada a atual Seção Única como Subseção I, nos seguintes termos:

Subseção II - Regularização de Condomínios

216. Os adquirentes de partes ideais, para regularizar situações de fato anteriores a 08 de junho de 2001, poderão requerer o registro de condomínio especial.

216.1. Para esse fim, os Interessados apresentarão requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis competente, instruído com os seguintes documentos:

a) memorial descritivo e planta devidamente aprovada pela Prefeitura local, contendo as subdivisões, as dimensões e numeração das unidades autônomas, vias internas, espaços livres e outras áreas comuns com destinação específica;

b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelas unidades autônomas, vias internas, espaços livres e outras áreas comuns com destinação específica;

c) histórico dos títulos de propriedade, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado das certidões dos registros correspondentes;

d) licença de instalação da CETESB;

e) minuta da futura convenção condominial;

f) aqueles relacionados no subitem 211.3;

g) relação de todos os co-proprietários e compromissários compradores, ou cessionários de compromisso de compra e venda, titulares de direito real (artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil), com declaração, conjunta ou individual, de anuência com a instituição do condomínio edilício;

h) requerimento de cientificação das pessoas indicadas na letra "g" deste subitem, para que em 15 dias apresentem a anuência com a instituição do condomínio e com a respectiva convenção, se não o tiverem feito com o requerimento inicial;

i) relação dos adquirentes de frações ideais que embora não tendo promovido o registro dos respectivos títulos tenham a existência conhecida, com indicação da fração ideal que cabe a cada uma dessas pessoas, identificação da unidade autônoma correspondente, e declaração de anuência com a instituição e a convenção do condomínio, ou pedido para que sejam cientificadas.

217. Os documentos referidos nos itens anteriores serão registrados e autuados pelo cartório da Corregedoria Permanente, ouvindo-se, sucessivamente, o Oficial de Registro de Imóveis competente e o Ministério Público.

217.1. O Juiz poderá determinar diligências e levantamento pericial para esclarecer dúvidas ou aperfeiçoar a descrição tabular, correndo as despesas por conta de quem requereu a regularização.

217.2. Satisfeitos os requisitos, o Juiz expedirá mandado para o registro, desentranhando dos autos os documentos oferecidos, com exceção do indicado na letra "i" do subitem 216.1, remetendo-os para arquivamento no Registro de Imóveis.

217.3. Qualquer que seja a decisão, caberá recurso para a Corregedoria Geral da Justiça, no prazo de 15 (quinze) dias, com efeito suspensivo.

Artigo 2º - Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação.

São Paulo, 27 de abril de 2004. (D.O.E. de 29.04.2004) volta

4. Jurisprudência relacionada:

1) Incorporação imobiliária. Condomínio de solo. Parcelamento do solo urbano irregular. Regularização de condomínio. Alienação de fração ideal. Propriedade – função social. Condomínio por adesão.
Ementa: Parecer versando sobre regularização de condomínios de lotes.
Decisão ECGJSP - Data: 27/05/02 - Fonte: Processo CG 3315, Localidade: São Roque
Juiz: Marcelo Fortes Barbosa Filho. Legislação: Lei 4591/64, art. 8

2) Escritura de venda e compra - desmembramento do imóvel - fraude à lei - alienação de frações ideais.
Ementa: Registro de Imóveis - Dúvida. Ingresso de escritura de venda e compra. Alienação de partes ideais quantificadas em metragem quadrada. Acórdão CSM - Data: 28/03/01- Fonte: Ap. Civ. 72365-0/7, localidade: Atibaia. Relator Des. Luís de Macedo.

3) Parcelamento do solo urbano - informalidade - fraude. Loteamento irregular. Fração ideal - condomínio. CAOHURB - Ministério Público.
Ementa: Registro de Imóveis - Alienação de partes ideais quantificadas em metragem quadrada - Indícios registrários de que se trata de expediente para irregular desmembramento do imóvel - Fraude à lei que impede o registro - Situação evidenciada na verificação das certidões das matrículas, e que deve ser necessariamente observada pelos tabeliães de notas, dada a irregularidade administrativa da lavratura de instrumentos públicos cujo registro se mostra inviável - Necessidade da inclusão, em todos os instrumentos públicos que envolvam a alienação de partes ideais que possam caracterizar fraude à lei de parcelamento do solo. Decisão ECGJSP - Data: 08/06/01 - Fonte: 2588/2000  Localidade: São Paulo. volta