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XVIII Encontro do Comitê Latino-Americano de Consulta Registral - República Dominicana recebe registradores do continente - João Pedro Lamana Paiva ^[i]*

Introdução

Realizou-se em Santo Domingo, República Dominicana, de 22 a 26 de março de 2004, o XVIII Encontro do Comitê Latino-Americano de Consulta Registral, com a presença de representantes de dezessete países, a saber: Argentina, Brasil, Colômbia, Costa Rica, Cuba, Equador, El Salvador, Honduras, México, Panamá, Peru, República Dominicana e Venezuela, na qualidade de membros do Comitê, e, Espanha, Estados Unidos, Federação Russa e Portugal, como convidados.

O ingresso de Cuba no Comitê ocorreu em virtude da proposta do Secretário Permanente de Coordenação, Dr. Alberto F. Ruiz de Erenchum, a qual foi admitida por unanimidade dos membros participantes. É relevante destacar que aquele belo país está iniciando um processo de reestruturação do Serviço de Registro de Imóveis, denotando que possíveis mudanças estão por vir.

Instalados os trabalhos às 17h do dia 22 de março, ocorreu o ato de abertura do evento, tendo integrado a mesa de honra Sua Excelência o Senhor Presidente da Suprema Corte de Justiça da República Dominicana, Dr. Jorge A. Subeso Isa; o coordenador do XVIII Encontro, Dr. Wilson Gómez Ramirez; a Titular do Registro de Terras do Distrito da Capital, Dra. Rosabel Castillo; e, o Senhor Secretário Permanente do Comitê, Dr. Alberto F. Ruiz de Erenchum.

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Integrando a delegação brasileira, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB se fez presente em tão importante evento, representado pelo Vice-Presidente e Diretor para Assuntos Internacionais, João Pedro Lamana Paiva, Registrador e Tabelião de Protesto de Títulos em Sapucaia do Sul-RS, o qual teve a incumbência de liderar a comitiva nacional. Esta, por sua vez, foi composta também pelo eminente Desembargador Décio Antônio Erpen (especialista em Direito Registral e Notarial), pelo Dr. Fabrício Andrade Ferreira Girardin Pimentel, Registrador no Estado do Rio de Janeiro, pelo Dr. José Alexandre Dias Canheo, Registrador em Bauru-SP, pela Dra. Milena da Silva de Oliveira, também do Rio de Janeiro e pelo Dr. Osvaldo Canheo, Tabelião do 4º Tabelionato de Notas de São Paulo-SP.

O temário desenvolvido foi de grande valia para os participantes, pois envolveu assuntos da atualidade e temas que estão aflorando no mundo jurídico, a exemplo do direito sobre as águas. Os principais pontos tratados foram os seguintes: Leasing Mobiliário e Imobiliário; Fideicomisso; Modernas Técnicas de Registro; Registro de Terras Sem Título Inscrito; Registros de Veículos Automotores e Águas; e, Modelo Interamericano de Garantias Mobiliárias.

Assim, em virtude das exposições formuladas, dos debates travados e das entrevistas realizadas com os participantes, idealizadas pelo Departamento de Comunicação, pode-se afirmar com certeza que o XVIII Encontro foi um grande sucesso, atendendo aos anseios da Comunidade Registral e Notarial que dele se beneficiaram.

A seguir, elaborou-se um resumo do temário exposto no evento, bem como comparações com institutos e sistemas adotados no Brasil, que são os seguintes:

Leasing mobiliário e imobiliário

Estas modalidades de contratação, positivadas nos ordenamentos jurídicos dos países integrantes do Comitê Latinoamericano de Consulta Registral, têm a mesma aplicação dada aqui no Brasil, isto é, serve tanto para a aquisição de bens móveis, como para imóveis.

Quanto aos bens móveis, a exemplo dos veículos de passeio e de transporte rodoviário, o registro dos contratos será feito no Registro de Títulos e Documentos. Já para os imóveis, o registro será procedido no Ofício do Registro Imobiliário, quando não se atribuir, por ficção legal, a qualidade de imóvel a um determinado bem, importando dizer que o registro de aeronaves será feito no órgão competente, que não é o Ofício Imobiliário.

Cabe ressaltar que a aplicação do Leasing Imobiliário (ou Arrendamento Residencial) no Brasil ainda é muito restrita. A Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, que criou o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, estabeleceu sua aplicabilidade para atender exclusivamente a população de baixa renda. Também, previu a Caixa Econômica Federal - CEF como agente gestor do Programa. Com isso, percebe-se que não se estende tal legislação às relações estritamente de direito civil, consoante se depreende da análise dos artigos 1º e 6º do diploma legal.

Esta legislação, que não prevê a possibilidade de registro de contratos para constituição de um direito real ao arrendatário enquanto não quitado o preço, pois trata-se de uma relação estritamente de direito obrigacional. Ocorre que esta situação poderá ensejar inúmeras irregularidades como por exemplo a celebração de “contratos-de-gaveta”. Portanto, conclui-se que o arrendatário somente irá adquirir um direito real – a propriedade, após o pagamento integral do preço. Reafirma-se que até ocorrer este evento, todas as alterações subjetivas do contrato estarão afetadas ao plano obrigacional e excluídas do Direito Registral.

Fideicomisso

O fideicomisso é tratado pela maioria dos países latino-americanos, dentre os quais não se inclui o Brasil, como sendo uma espécie de Direito de Garantia, podendo ser estabelecido por ato inter vivos  (Escritura Pública) ou mortis causa (Testamento). Nesses países, o fideicomisso assemelha-se com a alienação fiduciária vigente no nosso país.

Para os brasileiros, todavia, apenas se admite a previsão do fideicomisso como disposição nos atos de última vontade (testamento), a certo tempo ou sob certa condição, em favor de outrém, que se qualifica de fideicomissário. Vinculado, portanto, ao direito sucessório (arts. 1.951 e seguintes do CC 02), não apresenta característica de garantia, mas sim, de gravame.

De acordo com o Código Civil de 2002, verifica-se que a substituição fideicomissária somente se permite em favor dos não concebidos ao tempo da morte do testador, pois, se o fideicomissário já existir quando da abertura da sucessão, este adquirirá a nua-propriedade dos bens fideicometidos, cabendo ao fiduciário apenas o usufruto (art. 1.952). Assim, aplicar-se-á, efetivamente, o fideicomisso, na hipótese do §4º, do artigo 1.800, do CC.

Modernas técnicas de registro

Diversos são os procedimentos adotados para transmutar as características do imóvel de um sistema pessoal para o sistema do fólio real (para nós matrículas), sendo que na maioria dos países latinoamericanos há grandes dificuldades para possibilitar o reflexo preciso da situação fática no mundo jurídico, porque há assentos antigos de difícil interpretação, com imprecisões das medidas lineares, áreas, confrontações e localização.

Assim, para que se possam implementar sistemas modernos e tecnológicos, é mister a prévia atualização dos dados e informações constantes dos registros existentes, o que depende, via de regra, da iniciativa da parte interessada, uma vez que o princípio da instância ou rogação vigora em todos os países da América Latina, exigindo a apresentação de um título provocando o agir do Oficial de Registro.

Somente após procedidas as atualizações necessárias para a formação de um sistema perfeito é que será plenamente viável a digitalização de todos os assentos registrais.

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Enquanto isso, alguns países já estão se antecipando e informatizando as informações constantes dos seus livros. É o caso da República de El Salvador, que está desenvolvendo um projeto translativo de todos os imóveis para um sistema computadorizado, inserindo principalmente os lançamentos atuais, cujo objetivo atual é de trasladar 218 mil expedientes em um período de 14 meses. Ainda, o Panamá já conta com noventa e dois por cento (92%) dos seus imóveis registrados digitalizados, pois em 1976 adotaram um sistema eletrônico registral, tendo o seu representante recomendado a adoção desse meio, pela funcionalidade administrativa, gerando um melhor retorno financeiro. Já a anfitrião do evento, a República Dominicana, está implementando um Programa de Modernização da Jurisdição de Terras, com o propósito de, usando recursos da informática, alcançar um mapeamento digital das propriedade, para fazer um bom uso da informação imobiliária digitalizada. Cabe ressaltar que a delegação de Honduras se opôs à informatização, porque esta é estremamente mutável, podendo criar dificuldades futuras.

Na Espanha, há novas tecnologias relativas ao sistema registral espanhol, tais como a integração entre os quase novecentos serviços de registro de imóveis daquele país, uma verdadeira interligação, para facilitar o acesso às informações, dando agilidade e segurança com as novas modalidades implantadas. Esta integração tem como fundamento a Lei número 24/2001, que estabeleceu o prazo máximo até o final do ano de 2004 para a total integração dos registros.

Esta tendência traz consigo inúmeros benefícios para o sistema registral, bem como para os seus usuários. Para o registro, servirá para a simplificação e eficácia operativa dos processos, para a conservação adequada dos originais com valor legal, para acesso e reprodução à documentação de forma mais fácil e rápida, para a sistematização e modernização dos critérios de gestão, para evitar a manipulação dos documentos originais e para a diminuição de custos. Para o usuário, as vantagens se darão pela  maior rapidez no acesso à informação,  oferta de serviços, disponibilidade das informações atualizadas, segurança e confiabilidade dos dados.

O sistema espanhol conta com a participação aproximada de 15.000 operadores nos Registros da Propriedade, em quinhentas localidades geográficas diferentes, e disponibiliza informações de 512.045 livros antigos e de 362.892 novos, correspondendo ao lançamento de 60% do total dos atos registrais espanhóis, mediante o investimento de 30.726.621,15 de Euros, custeado pelo Colégio de Registradores da Propriedade, Bens Móveis e Mercantis da Espanha.

Até o presente momento, no Brasil, não há esta preocupação generalizada com a interligação dos ofícios registrais imobiliários, face às proporções continentais de nosso país. Contudo, pode se inferir, com certeza, que embora sem a compulsoriedade prevista na Espanha e em outros países, inúmeras Serventias Registrais já contam com sistemas informatizados.

Registro de terras sem título inscrito

Em virtude da industrialização ocorrida na América Latina no século passado, ocorreu o êxodo rural e, conseqüentemente, uma explosão demográfica nas grande cidades, ocasionando a clandestinidade e informalidade da propriedade imobiliária.

Recentemente, foi despertada a consciência que a regularização fundiária beneficia a economia dos países e, também, foi dada relevância ao enorme problema social oriundo do fenômeno social acima citado.

Procurando minimizar os efeitos gerados, alguns integrantes do Comitê Latino-americano, sobretudo naqueles países com problemas críticos, se manifestaram no seguinte sentido: O representante da República Dominicana informou que o seu país adota o Sistema Torrens, permitindo uma depuração dos títulos de propriedade através do Tribunal de Terras; participantes originários do Equador (Guayaquil), comunicaram que possuem um excelente sistema de cadastro, que minimiza os problemas oriundos das situações desprovidas de título originário; da delegação brasileira, destacou-se o brilhante Desembargador Décio Antônio Erpen ao expor um magnífico trabalho sobre o Registro Torrens, por ele elaborado, enfatizando que “somente haja um sistema registral imobiliário em cada país”, dispensando, portanto, o Registro Torrens, uma vez que o sistema comum já supre as necessidades dos usuários.

Neste sentido, a representante da OEA em Washington-EUA, Mariana Herrera, propôs colaboração aos países membros de organismos regionais que lutem para qualificar os serviços registrais, beneficiando toda a sociedade e em especial os usuários do sistema. Afirmou, também, que a informalidade, a insegurança e a ausência de mecanismos adequados são os principais problemas nos registros da propriedade e na administração de terras na América Latina e no Caribe, pois a centralização política e administrativa, alguns sistemas ultrapassados e a falta de informação afetam diretamente o registro da propriedade na região. Concluindo, a representante solicitou que sejam adotadas políticas mais eficientes em matéria de registro da propriedade, o qual possa, efetivamente, gerar segurança jurídica.

Por oportuno, tece-se aqui uma crítica ao Poder Judiciário Brasileiro, que na ótica de Carlos Eduardo Duarte Fleury, “decide sob a égide da justiça social em detrimento do contrato” (^[ii]1), fazendo com que institutos jurídicos de plena eficácia nos países desenvolvidos, a exemplo da hipoteca, fossem desprestigiados quando em conflito com um direito pessoal.

Brasileiros também manifestaram preocupação em função das irregularidades nos registros das terras públicas e das particulares na América, pois existe um percentual muito elevado de propriedades alheias ao universo jurídico - irregulares ou clandestinas.

Quanto às terras públicas, embora disponhamos de duas legislações específicas (a Lei nº 5.972/73, que regula o procedimento para registro da propriedade de bens imóveis discriminados administrativamente ou possuídos pela União, e a Lei nº 6.383/76, dispondo sobre o processo discriminatório de terras devolutas da União), muito pouco tem feito pela Administração Pública.

Já no tocante às terras particulares, principalmente as rurais, constata-se que o legislador vem, paulatinamente, inserindo critérios rigorosos para se obter uma perfeita localização e delimitação das áreas. Neste sentido, a recente Lei nº 10.267/01 - que instituiu o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais - regulamentada pelo Decreto nº 4.449/02, pretendeu a coordenação entre o cadastro e o registro e, para isso, fixando critérios objetivos que deverão constar do Registro Imobiliário. Nesse sentido, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA já desenvolveu uma parceria com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, com o intuito de promoverem uma melhor execução da referida norma.

De outro lado, verifica-se a inação do Poder Público para coibir, na prática, a proliferação de parcelamentos ilegais. Por via de conseqüência, ditas terras ficam excluídas do comércio formal, prejudicando principalmente o próprio Estado, que deixa de arrecadar tributos e de possuir um cadastro atualizado, bem como o possuidor, que fica desprovido de título para a obtenção de crédito, e a sociedade em geral, que não pode contar com a segurança e a paz social.

O Brasil considera que a irregularidade de imóveis sem registro é um problema para qualquer Estado, porque os proprietários não podem comercializar, uma vez que a informalidade na registração imobiliária se constitui em um retrocesso para a economia em geral. Por isso, caros colegas Registradores e Notários Brasileiros, é chegado o momento de unirmos esforços para alcançar a tão almejada regularização fundiária, matriculando todos os imóveis que se encontram fora do mundo jurídico, no comércio informal, a custos mais acessíveis para as partes interessadas.

Registros de veículos automotores e àguas

Quanto aos veículos automotores, muito países já adotam um sistema nacional de registro de veículos, dentre eles a Argentina, o Uruguai, o Paraguai, a República Dominicana etc.

Na República Dominicana está sendo criada uma legislação que regule a atividade, uma vez que o crescimento da frota de veículos depende da existência de um registro que resguarde com segurança o direito de propriedade.

No Brasil, há o Registro Nacional de Veículos (Renavan), no qual a transferência e as modificações das características dos veículos ainda são praticadas pela Polícia Civil de cada Estado Federado, salvo o Estado do Rio Grande do Sul, que delegou a atividade aos Registradores Civis das Pessoas Naturais, criando os Centros de Registro de Veículos Automotores (CRVAs).

Os CRVAs, criados por iniciativa do Sindicato dos Registradores Públicos do Rio Grande do Sul – SINDIREGIS, juntamente com a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul e com a Secretaria da Justiça e Segurança Pública do Estado do Rio Grande do Sul, representada pelo Departamento Estadual de Trânsito – DETRAN/RS, através de Convênio, devidamente autorizado Poder Judiciário Estadual, nos termos do artigo 29, da Lei Estadual nº 11.183/98, funcionam em conjunto com os Ofícios de Registros Civis das Pessoas Naturais e servem para a realização das atividades necessárias ao cadastramento e registro de veículos automotores, novos e usados.

Esta iniciativa constitui uma nova forma de prestação de serviços à comunidade gaúcha, a qual pode transferir, modificar e alterar os direitos e os dados sobre os veículos automotores. Cada CRVA é administrado por um Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais, indicado para qualificar a documentação dos veículos, uma vez que se trata de serviço do Estado, delegado ao Oficial de Registro pela confiabilidade, pela fé pública e pela capilaridade verificada em todo o Estado. Com isso, tem-se constatado maior satisfação, qualidade, segurança e transparência no registro da propriedade de veículos automotores, pois os serviços realizados são desempenhados com agilidade e correição.

No tocante às águas, pelos debates travados, pode-se perceber uma preocupação generalizada quanto à falta de regulação, bem como pela escassez dos recursos hídricos que se está verificando a nível mundial. Comentou-se que muito em breve faltará água potável para alguns países vizinhos.

Em entrevista ao Departamento de Comunicações do Comitê Latino-americano, o Dr. Mario Alberto Rodríguez Pérez, representante mexicano, informou que  44% da água potável no seu país é desperdiçada, motivo pelo qual já estão trabalhando para elaborar uma legislação que permite um aproveitamento melhor dos recursos hídricos, incluindo pontos que tratam do controle por meio do registro.

Como se sabe, o Brasil é um país privilegiado, porque possui um dos maiores mananciais hídricos do planeta, só perdendo em quantidade para o Canadá. Todavia, se levado em consideração o índice demográfico, o nosso país supera aquele.

Cabe ressaltar que nós já possuímos legislações sobre este tema, tanto no âmbito constitucional (arts. 20, III; 21, XIX; e, 26, I), como através da Lei nº 9.433, de 8 de janeiro de 1997 e do Decreto nº 24.643, de 10 de julho de 1934.

No Brasil, a propriedade das águas tende a ser exclusivamente do poder público, inclusive aquelas situadas sobre propriedades particulares. Com isso, permite-se a abertura de matrícula do imóvel onde se encontra determinada a porção d’água, bem como a realização de uma averbação, uma vez apresentada a devida localização da área ocupada pela água em propriedade particular.

Modelo interamericano de garantias mobiliárias

Despertou especial interesse a participação da OEA, que trouxe um anteprojeto de lei uniforme, objetivando padronizar o sistema de garantias mobiliárias de bens presentes ou futuros, determinados ou determináveis, corpóreos ou incorpóreos, o que ocorreu com o claro objetivo de condicionar o aporte de capitais estrangeiros para os países que adotarem o mesmo sistema creditício.

A minuta do anteprojeto está à disposição dos interessados junto ao IRIB, constatando-se o propósito de categorizar, quando da prelação, a prevalência dos direitos reais aí constituídos sobre outros créditos especiais.

Alude à arbitragem e a decisões irrecorríveis, objetivando a celeridade do processo executivo.

O importante é que haverá um único órgão de publicidade, centralizando todos os registros, com caráter constitutivo, ou seja, sem o registro não haverá direito real oponível. Cada País precisaria o órgão de publicidade. No Brasil, seguramente, seria o Registro de Títulos e Documentos.

Os usuários teriam uma chave confidencial de acesso, com rápida publicidade, dispondo-se sobre a prelação.

O modelo proposto se situou na instituição de garantia real.

Segundo o Desembargador Décio Antônio Erpen, no Brasil, mercê de dispositivo constitucional, os direitos trabalhistas – independente de prioridade – se sobrepõem aos demais créditos, o mesmo ocorrendo com créditos previdenciários e fiscais, havendo corrente doutrinária que entende inalterável tal preceito constitucional porque inserido em texto considerado cláusula pétrea. Com isso, o credor por direito real ficaria em segundo ou terceiro plano, o que os estrangeiros não aceitam.

A corrente pretoriana que esvaziou as garantias reais, principalmente a hipoteca, continuará causando efeitos danosos, quando o capital não será aportado para cair na vala comum. Por isso e só por isso que as garantias reais, como direito real de garantia está sendo substituído por artifícios legais erigidos em ficções legais, v.g. a alienação fiduciária.

Seja como for, é importante que se saiba que os demais Países estão se preparando para receber substancial aporte de dinheiro estrangeiro, talvez com a exclusão dos consumidores brasileiros.

O tema merece nossa apreciação.

Considerações gerais

Chamou-nos a atenção, também, quanto aos regimes de bens adotados pela maioria dos países latino-americanos, que adotam apenas dois, o regime da comunhão e o da separação de bens, enquanto aqui no Brasil nós contamos com cinco regimes, quais sejam: comunhão parcial, comunhão universal, participação final nos aqüestos, separação obrigatória e separação convencional.

Foi interessante contar, também, com a presença do Primeiro Vice-Presidente da Câmara Registral da Província de Moscou, Federação Russa, Sr. Víctor Y. Suzdal, o qual disse que o sistema de registro em seu país (Registro de Títulos de Imóveis), comparado com o dos países latino-americanos e europeus, é um fenômeno novo que teve início apenas em 1998, porque por mais de oitenta anos não se falava em propriedade privada naquele país, vindo a ocorrer em função das reformas democráticas. Mencionou, ainda, que o sistema lá adotado tem como exemplo o sistema espanhol, considerado o mais desenvolvido do Mundo.

Finalmente, em Cuba, a partir do ano de 1998 foi iniciado um novo processo de Registro de Imóveis. No ano passado se iniciaram as inscrições das propriedade urbanas, sendo que hoje, 85% das famílias podem contar com a propriedade de suas “vivendas” (casas, apartamentos), uma vez que, dos 169 municípios existentes, em 115 já existe Registro Imobiliário. Informou, ainda, o Sr. Jhosvany Martínez Barreiro, funcionário do Ministério da Justiça daquele país, que lá ainda vigora a Lei Hipotecária Espanhola de 1893.

Considerações finais

Com a realização de mais um Encontro do Comitê Latino-americano de Consulta Registral, pode-se aprender um pouco mais sobre os Sistemas Registrais de cada país, bem como foi possível interagir com colegas e conhecer os problemas enfrentados e as soluções desenvolvidas para o fortalecimento do Direito Registral ao nível de América Latina. Portanto, o evento foi um grande sucesso, permitindo aos seus participantes, cada vez mais interessados e afetos ao Direito Registral, obterem conhecimentos imprescindíveis para o bom desempenho de suas atividades.

Ainda, em virtude da nobre participação de países como a Federação Russa e Cuba, os quais demonstraram profundo interesse em tutelar o direito de propriedade, inerente à pessoa humana, fica ressaltada a importância que o Sistema registral tem para o indivíduo, para a sociedade e para todos.

Viva a Democracia! Viva a América! Viva o Mundo! Viva o Comitê! Viva o IRIB!