O jornal Diário de São Paulo publicou neste domingo (28/3), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel. 

 

A pergunta da semana sobre aquisição de imóvel em condomínio edilício e a necessidade de anuência dos condôminos na escritura definitiva foi enviada por Valtencir Costa e respondida pelo registrador Francisco Ventura de Toledo, Oficial do 17o registro de imóveis da capital. 

 

Registro de Imóveis - Diário Responde 

 

Minha mãe era proprietária de um apartamento em condomínio edilício, não regularizado no Registro de Imóveis. Minha mãe vendeu o apartamento para minha irmã, tendo feito contrato particular de transferência com anuência dos demais filhos. A escritura definitiva necessita de anuência dos demais condôminos? (Valtencir Costa – capital) 

 

Existem dois tipos de condomínios na nossa Iegislação. O comum e o edilício. No primeiro tipo, os condôminos são proprietários de um imóvel em conjunto, cada um possuindo uma parte ideal no todo. Já no condomínio edilício, cada condômino é titular de uma área privativa ou individual (apartamento, loja, escritório, vaga de garagem) e possui em comum com os outros condôminos as áreas de acesso, tais como escadas, corredores, elevadores, bem como o terreno e as paredes externas. Na questão colocada, a situação condominial da propriedade do apartamento está dúbia, colocando-os através de dois prismas diferentes. No Registro de Imóveis, a natureza jurídica da titularidade do imóvel ainda se apresenta como sendo a de um condomínio comum, em que diversos proprietários participam da propriedade de um terreno. Por outro lado, entre os condôminos já existe, ao que parece, uma definição de que ali se opera um condomínio edilício, onde cada condômino é dono de um apartamento e de sua vaga privativamente. 

 

Corretamente, a mãe proprietária exigiu a anuência de seus outros filhos para formalizar a venda de seu imóvel à sua filha. No momento da lavratura da escritura pública estas anuências devem se repetir. 

 

O direito de preferência dos outros condôminos à aquisição do imóvel só existe no condomínio comum. 

 

Qualquer proprietário pode vender o seu apartamento sem oferecê-lo antes aos proprietários das outras unidades. É preciso avaliar com cuidado se a situação do condomínio edilício onde sua mãe é proprietária já está bem definida juridicamente entre os condôminos, com as unidades já atribuídas individualmente a cada proprietário, sem possibilidades de questionamentos no futuro. 

 

Caso a situação esteja confusa, a anuência dos demais é indicada por cautela. 

 

Não é necessário, nesta hipótese, esperar a homologação judicial da partilha dos bens do condômino falecido, desde que todos os seus herdeiros e o cônjuge-meeiro compareçam consentindo com a venda. 

 

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib. 

 

Site: www.irib.org.br - tel. 289-3599 289-3321 289-3340 

 

 

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Abertura de vias públicas - averbação. Logradouro. Bens públicos - área de uso comum do povo. Matrícula de áreas públicas.

 

Ementa: 

 

Requerendo e instruindo a municipalidade com a certidão da existência do logradouro, e planta, da qual constam a área por este ocupada, além de sua exata localização, ao Oficial do Registro Imobiliário não seria lícito negar averbação pertinente. 2 Não é a averbação pleiteada pela Municipalidade que efetivará a transferência do domínio. Ela já se operou pela destinação das áreas do arruamento a uso comum do povo, modo originário de aquisição de bens pelo Poder Público do Município. 

 

REC. CG. Nº 29/80 – CAPITAL – INT.: ARMANDO NOGARA, Curador em exercício na 1ª Curadoria de Registros Públicos da Capital. Íntegra 

 

 

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IRIB. Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Desmembramento. Abertura de ruas - averbação. Arruamento. Desdobro de lote.

 

Ementa: 

 

Consulta do Irib sobre a aplicação da Lei 6.766, de 1979. 

 

PROC. CG. Nº 53.995/80 – CAPITAL - INT.: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL – IRIB. DESPACHO: - Íntegra 

 

 

Incorporação, fusão, desmembramento de municípios.

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. 

 

Por ofensa ao § 4o do artigo 18 da CF, que condiciona a criação, a incorporação, a fusão e o desmembramento de municípios à consulta prévia, mediante plebiscito, às populações diretamente interessadas, o Tribunal julgou procedente o pedido formulado em ação direta ajuizada pelo Partido Progressista – PP, para declarar a inconstitucionalidade do artigo 1o, quarto tópico, da lei 7.993/2002, do Estado da Bahia, que, a pretexto de corrigir os limites geográficos do Município de Barra de Mendes, subtraíra parte do município adjacente. Precedentes citados: ADI 2381 MC/RS (DJU de 14/12/2001), ADI 1262 MC/TO (DJU de 16/6/95), ADI 1237/RJ (DJU de 10/12/97) e ADI 2632/BA (julgada em 5/2/2004, acórdão pendente de publicação, v. Informativo 335). 

 

Brasília, 18/2/2004. Relator: Ministro Sepúlveda Pertence (Ação Direta de Inconstitucionalidade no 2967/BA, Informativo do STF no 336, p.2 – Município: alteração de limites territoriais). 

 

 

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Compromisso de CV. Anulação de escrituras. Pretensão. Ausência de provas.

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. 

 

Decisão. V.A.C.T. interpõe agravo de instrumento contra despacho que não admitiu recurso especial assentado em ofensa aos artigos 5o, incisos XXXV, LIV e LV, e 93, inciso IX, da Constituição Federal, 131, 165, 458, inciso II, e 535 do Código de Processo Civil, além de dissídio jurisprudencial. 

 

Insurge-se, no apelo extremo, contra acórdão assim ementado: 

 

“Ação de nulidade de escrituras. Alegada simulação em contrato de compra e venda de imóveis. Ausência de provas. Inviabilidade de desconstituição do negócio jurídico. 

 

Não há falar em nulidade do ato jurídico se indemonstrada na espécie qualquer vício capaz de inquiná-lo, como objeto ilícito, forma não prescrita em lei, erro, dolo, coação, simulação, fraude, etc. Inteligência dos artigos 145 e 147 do CC. 

 

O gerente de sociedade de responsabilidade limitada responde para com ela e para com terceiros solidária e ilimitadamente pelo excesso de mandato e pelos atos praticados com violação do contrato e da lei – exegese do artigo 10 do Decreto no 3.708/19, e tem o dever de prestar contas de seus atos aos quotistas minoritários.” 

 

Os embargos de declaração foram rejeitados. 

 

Decido. De início, anote-se que descabe, nesta sede, a análise de violação a dispositivos constitucionais. 

 

Por outro lado, no caso, foi dada a prestação jurisdicional requerida pela parte. Reconheceram os julgadores que houve negócio de compra e venda válido entre o representante da empresa e o Sr. W.C.F., sendo certo que, tendo assim reconhecido, desnecessário seria o exame de todas as alegações trazidas pela recorrente. 

 

Ademais, as decisões foram devidamente fundamentadas, indicando os julgadores os motivos de seu convencimento. Descabe, portanto, a irresignação. 

 

Ante o exposto, nego provimento ao agravo. 

 

Brasília, 2/2/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento no 550.796/MG, DJU 17/2/2004, p.300/301). 

 

 

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Compromisso de CV. Rescisão. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor.

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. 

 

Empreendimentos e Construções Ltda., interpõe agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado em ofensa aos artigos 1.056 do Código Civil, 20, 458, incisos II e III, e 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, além de dissídio jurisprudencial. 

 

Insurge-se, no apelo extremo, contra acórdão assim ementado: 

 

"Promessa de compra e venda. Bem imóvel. Rescisão. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor. 

 

Não se permite a estipulação de obrigação que contrarie os princípios básicos do direito e as disposições legais vigentes. 

 

Cláusula contratual que determina a devolução apenas de percentual da quantia paga importa em enriquecimento ilícito do promissário vendedor em relação ao promitente comprador. 

 

Aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, admitindo-se apenas o reembolso do promissário vendedor das despesas efetuadas na realização do negócio". 

 

Os embargos de declaração foram rejeitados. 

 

Decido. Inicialmente, anote-se que, no caso, foi dada a prestação jurisdicional requerida pela parte, inexistindo omissão ou contradição nos julgados, sendo certo que as decisões foram devidamente fundamentadas. 

 

Por outro lado, com relação à devolução dos valores pagos, entenderam os julgadores possível a retenção de, apenas, 10% dos valores pagos com base no Código de Defesa do Consumidor, cuja incidência não foi impugnada. Assim, descabe a discussão acerca do pagamento de aluguéis. 

 

Por fim, a verba honorária foi fixada analisando-se as perdas e ganhos das partes, sendo certo que a posse será reintegrada apenas após o pagamento das parcelas devidas. Vencendo em maior parte os recorridos, não há como carrear-lhes integralmente os ônus sucumbenciais, como quer a recorrente. 

 

Ante o exposto, nego provimento ao agravo. 

 

Brasília, 2/2/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento no 551.749/MG, DJU 17/2/2004, p.301). 

 

 

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Locação. Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Responsabilidade do proprietário do imóvel.

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. 

 

Decisão. N.N.T. e cônjuge interpõem agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado em dissídio jurisprudencial. 

 

Insurge-se, no apelo extremo, contra acórdão assim ementado: 

 

"Condomínio. Cobrança de cotas condominiais direcionada aos proprietários da unidade. Imutabilidade da responsabilidade pelo pagamento perante o condomínio que sobrepuja a relação locacional noticiada. Redução da multa para 2%. 

 

I - A locação de unidade condominial vincula unicamente as partes que integram tal relação, decorrendo daí a impossibilidade do condômino-locador pretender estender a incidência da lei 8.245/91 (artigo 23, inciso XII) ao conjunto condominial, até porque, as obrigações decorrentes deste vínculo locacional foram exclusivamente assumidas pelo locatário perante a pessoa do Iocador o qual, inclusive permanece com a posse indireta do bem. 

 

II - A atualização do débito pela aplicabilidade da correção monetária e juros, está em consonância com o previsto na convenção condominial, a qual, por sua vez, encontra respaldo na legislação vigente sobre a matéria (Lei 4.591/64). 

 

III - A penalidade decorrente da multa moratória incidente deve observar o patamar de 2% pela inspiração no contido na lei consumerista. 

 

IV - Apelação conhecida e parcialmente provida". 

 

Decido. A irresignação não merece prosperar. Está o decisum em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte, no sentido de ser o proprietário do imóvel o legitimado para responder com relação às cotas condominiais. Vejamos: 

 

“Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Cobrança de cotas condominiais. Obrigação propter rem. 

 

1. O Acórdão recorrido aplicou regularmente a jurisprudência desta Corte, no sentido de que ação de cobrança de cotas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, deve ser proposta contra quem figure como proprietária do imóvel. 

 

2. O atual proprietário, parte legitimada para figurar no pólo passivo, poderá, caso sinta-se lesado, tomar as medidas judiciais cabíveis contra o alienante do bem. 

 

3. Agravo regimental improvido" (AgRgAg no 202.740/DF, Terceira Turma, de minha relatoria, DJ de 22/3/99). 

 

"Processual civil. Execução. Condomínio. Obrigação propter rem. 

 

I - A doutrina ensina que o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas, todas exigíveis pela via executiva, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de seqüela. Isso porque o adquirente do imóvel em sistema de condomínio responde pelos débitos da unidade requerida. (inteligência do artigo 4o, parágrafo único da lei de condomínio). 

 

II - recurso não conhecido" (REsp no 6.123/RJ, Terceira Turma, relator o ministro Waldemar Zveiter, DJ de 18/2/91). 

 

"Civil. Ação de consignação em pagamento. Despesas de condomínio. Adjudicação. Execução extrajudicial. Obrigação propter rem. Lei 7.182/1984. 

 

I - Os encargos condominiais constituem-se espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de seqüela. 

 

II - Assentado na jurisprudência da terceira Turma o entendimento no sentido de que ainda na vigência da primitiva redação do parágrafo único, do artigo 4o, da lei 4.591/1994, a responsabilidade assumida pelo adquirente de unidade autônoma de condomínio não significava ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp 7.128-SP - DJ de 16/9/1991). 

 

III - Recurso não conhecido" (REsp no 109.638/RS, Terceira Turma), relator o ministro Waldemar Zveiter, DJ de 27/10/97). 

 

"Processo civil. Ação de cobrança de cotas condominiais em atraso. Legitimidade passiva ad causam: recurso desacolhido. 

 

- A ação de que dispõe o condomínio para buscar o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em principio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação a qual exista débito em aberto. Calcada na prova a decisão das instâncias ordinária, e de desacolher-se o apelo especial" (REsp no 30.117/RJ, Quarta Turma, relator o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 11/9/95). 

 

Ante o exposto, nego provimento ao agravo. 

 

Brasília, 2/2/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento no 557.287/PR, DJU 17/2/2004, p.313/314). 

 

 

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Desapropriação. Prescrição. Retrocessão.

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. 

 

Decisão. Cuida-se de agravo de instrumento tirado de decisão denegatória de recurso especial, interposto com fulcro no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", contra v. acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que restou assim ementado: 

 

"Apelação cível. Desapropriação. Retrocessão. 

 

Poder público que se omite na destinação do fim do imóvel advindo de desapropriação, mas que não lhe dá outra destinação. O prazo de dez anos materializa a omissão, mesmo porque traduz um limite à discricionariedade. Entendimento jurisprudencial. Findo tal prazo começa a fluir outro, o de prescrição, por igual período. Direito real. Direito de preferência não exercido no prazo de cinco anos, prescrevendo por igual todos os direitos e ações. Desapropriação ocorrida em maio de 1972, cuja ação, visando à retrocessão ou perdas e danos só foi aforada em setembro de 1997. Prescrição decretada. Apelo do Município provido, e julgado prejudicado o da autora." 

 

Opostos embargos de declaração, restaram eles rejeitados. 

 

Sustenta a agravante, em recurso especial, violação aos artigos 1.150, 1.156, e 1.157 do Código Civil, além de apontar divergência jurisprudencial com julgados do colendo Tribunal de Justiça do Rio grande do Sul e deste e. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, aferido o desvio de finalidade por não ter sido atendida a sua função social e a destinação que ensejou o ato expropriatório, estaria assistido o direito à retrocessão. 

 

É o sucinto relatório. 

 

Por essa razão, para melhor exame do thema decidendum, dou provimento ao presente agravo de instrumento e determino a subida do recurso especial. 

 

Brasília, 2/2/2004. Ministro Franciulli Netto, relator (Agravo de Instrumento no 334.452/RS, DJU 18/2/2004, p.256). 

 

 

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Locação. Fiança. Outorga uxória. Ausência. Nulidade.

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. 

 

Esta Corte firmou posicionamento no sentido de que a fiança prestada sem outorga uxória nulifica todo o ato jurídico, inclusive a meação marital. 

 

Precedentes. 

 

Recurso especial provido para declarar nula, em sua integralidade, a fiança prestada no contrato locatício firmado. 

 

Decisão. Trata-se de recurso especial fundado nas alíneas “a" e "c" do permissivo constitucional, interposto por A.A.A. e E.G.A., no qual aduzem que "(...) a ausência de consentimento da esposa em fiança prestada pelo marido invalida o ato por inteiro, nulificando, portanto, a garantia, sendo certo que não se pode limitar o efeito da anulação apenas à meação da mulher...". 

 

Restou assim ementado o acórdão recorrido: 

 

"Locação. Embargos à execução. Fiança. Ausência da outorga da mulher. Validade da garantia. Reserva da meação. Responsabilidade do cônjuge varão. 

 

A falta de consentimento uxório na fiança não constitui nulidade de pleno direito, implicando apenas em ineficácia relativa em relação ao cônjuge não anuente, cuja meação não será atingida pela penhora. A prorrogação do contrato locatício por prazo indeterminado não extingue a fiança, particularmente quando o contrato prevê a subsistência da obrigação, de forma solidária, até a efetiva entrega das chaves. O prazo de duração da garantia pode não ser o mesmo do contrato de locação se pactuado que a responsabilidade do fiador prolonga-se até a entrega do imóvel, desimportando se a locação tenha sido fixada em prazo determinado. A prorrogação da avença por tempo indeterminado, não está elencada nos artigos 1.502 e seguintes, do CCB, como causa de extinção da fiança. 

 

Recurso improvido." 

 

Alegam os recorrentes que "(...) O Acórdão, em dois momentos contrariou lei federal, quer por entender válida a fiança prestada pelo marido, sem a outorga uxória, quer por entender a fiança válida por tempo indeterminado". 

 

Apresentadas as contra-razões às fls. 238-247. 

 

Eis o relato do necessário. 

 

Com razão os recorrentes. 

 

Esta Corte já se posicionou no sentido de que a fiança prestada sem outorga uxória, ou seja, sem a anuência da esposa, reveste de nulidade todo o ato jurídico, inclusive, a meação marital. 

 

Colaciono julgados deste Tribunal que corroboram o entendimento aqui esposado: 

 

"Locação. Fiança. Nulidade. Ausência de outorga uxória. 

 

1. O Superior Tribunal de Justiça firmou compreensão no sentido de que a fiança prestada por um dos cônjuges sem outorga uxória é nula de pleno direito, alcançando, inclusive, a meação do outro cônjuge. 

 

2. Precedentes. 

 

3. Recurso conhecido." (REsp. 329.037/SP, relator ministro Paulo Gallotti, DJ em 22/9/2003) 

 

"Recurso especial. Direito civil. Fiança. Outorga uxória. Ausência. Nulidade do ato. 

 

A ausência de consentimento da esposa em fiança prestada pelo marido invalida o ato por inteiro. Nula a garantia, portanto. Certo, ainda, que não se pode limitar o efeito dessa nulidade apenas à meação da mulher. 

 

Recurso provido." (REsp. 457588/SP, relator ministro Felix Fischer, DJ em 25/11/2002) 

 

"Direito civil. Locação. Fiança. Outorga uxória. Ausência. Nulidade. 

 

1 - A fiança prestada sem outorga uxória é nula de pleno direito, alcançando todo o ato, inclusive a meação marital. Precedentes da Corte. 

 

2 - Recurso especial conhecido e provido.” (Resp 422909/SP, relator ministro Fernando Gonçalves, DJ em 30/9/2002) 

 

Destarte, diante da ausência do consentimento da esposa, nula é a totalidade da garantia prestada. 

 

Posto isso, dou provimento ao recurso especial para declarar nula, em sua integralidade, a fiança prestada no contrato locatício firmado. 

 

Brasília, 5/12/2003. Ministro Paulo Medina, relator (Recurso Especial no 591.299/RS, DJU 19/2/2004, p.351).