Admite-se nova espécie do gênero retificação à margem do parágrafo 1º do art. 213 da Lei 6.015/73 quando houver omissão tabular e a retificação não tenha potencialidade danosa a terceiros. Permite-se, em caráter excepcional, a inserção de dados na esfera puramente administrativa, mediante decisão do Juiz Corregedor Permanente, sem necessidade de citação de confrontantes e alienantes.  

Processo nº:   000.03.027383-8

Vistos, etc...  

Cuida-se de procedimento administrativo de RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO, intentado por MRM. Destacou que a matrícula 162.589/14º SRI é lacunosa, conquanto não indica a área de superfície do imóvel. Que procedeu a levantamento da área e apurou as medidas que declina. Que pretendendo a inserção desta área ausente, não obteve êxito em seu pedido ao Registrador. Pede a superação da omissão tabular, com a inserção da medida faltante da descrição predial. Juntou documentos de fls. 05/10.  

Instado a se pronunciar, o Oficial do 14º SRI destacou que as medidas apresentadas são divergentes daquelas que constam da matrícula, ou que poderia determinar a sua nova configuração, inclusive com angulação definida por azimute. Juntou documentos para o esclarecimento dos confrontantes. Juntou certidões.  

Deferida a prova técnica, veio aos autos o LAUDO PERICIAL, ficando cientificadas as partes.  

O requerente apresentou cartas de anuência dos imóveis confinantes.  

O Ministério Público pugnou pela CITAÇÃO dos confinantes.

É o relatório.  

DECIDO:  

O requerente pretende RETIFICAÇÃO da matrícula 162.589/14ºSRI, para que este passe a constar a ÁREA DE SUPERFÍCIE.  

Conforme se constata da descrição tabular, o imóvel possui 11,43 metros para Rua Voturuna; 36,50 metros na lateral direita e 36,00 na lateral esquerda, sempre tendo como referência a perspectiva de quem da rua olha o imóvel, fechando aos fundos com 11,55 metros. As dimensões verificadas no campo são compatíveis com estas, de forma que a correção ou inserção deve ser considerada INTRAMUROS.  

O quadro comparativo de fls. 58, atendendo aos reclamos e às orientações da Vara de Registros, procedeu ao levantamento da área efetiva do imóvel, bem como de todo o entorno, apresentando um quadro comparativo entre o que foi medido e das informações tabulares.  

É de se destacar que as RETIFICAÇÕES DE REGISTRO, em face do melhor contexto interpretativo, feito com depuração do conteúdo mais exato da norma de regência, sintetizado com muita felicidade e objetividade pelo ilustre juiz Francisco Eduardo Loureiro, compõe instrumental necessário e útil para a superação de imperfeições registrais, que não ostentem risco de interferência como os imóveis confrontantes e confinantes, ou que não possua potencialidade danosa para terceiros. O culto magistrado, em inúmeros pareceres aprovados pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, frisou que"admite-se, em determinados casos, nova espécie do gênero retificação, à margem do parágrafo 1º, do art. 213 da Lei 6.015/73. Assim, quando houver omissão tabular e a retificação não tenha potencialidade danosa a terceiros, permite-se em caráter excepcional, a inserção de dados na esfera puramente administrativa, mediante decisão do Juiz Corregedor Permanente, sem necessidade de citação de confrontantes e alienantes".  

A conclusão, é de se destacar, se coaduna com toda a estruturação principiológica do Direito Público, que é o ramo do direto que estabelece os padrões para o ATO REGISTRAL, que se insere na categoria de ATOS ADMINISTRATIVOS (conferidos a Delegados do Poder Público), se coadunando com os princípios registrais, em especial, com os princípios da legalidade, unitariedade, continuidade, especialidade, legitimação registral, e em especial com o "princípio de instância".  

Destarte, não havendo risco de danos a terceiros, estes não precisam ser cientificados ou chamados, por absoluta desnecessidade, por absoluta ausência de utilidade. O procedimento administrativo unilateral se ajusta a tais propósitos e finalidades.  

No caso em tela, as medidas de campo revelaram pequena variação, inferior àquela tolerada (art. 500, parágrafo único do Código Civil), de forma que por tal perspectiva não existe interferência ou desfalque dos lindeiros.  

O levantamento pericial considerou, além do imóvel retificando, também todas as áreas DO ENTORNO, apresentando as respectivas medidas tabulares e as medidas reais.  

No que afeta às medidas de frente aos fundos, que poderiam interferir com os imóveis dos FUNDOS, o quadro sinótico comparativo revela a inexistência ou a impossibilidade de interferências com os imóveis matriculados sob os números 113.790, 142.118 e 81.548. Aliás, a apresentação indica que as metragens reais são superiores, nestes imóveis, ao conteúdo tabular, evidenciando a IMPOSSIBILIDADE de dano ou desfalque. Assim, inexistindo sequer POTENCIALIDADE de danos, tais confrontantes não devem ser cientificados, chamados ou citados.  

Quanto às medidas laterais, conquanto confinadas a uma dimensão compatível com os dados registrais, constatou-se pequena expansão na largura dos fundos, passando de 11,43 para 11,55 (por volta de 1%), e na medida da frente, houve um decréscimo de 11,43, para 11,21 (cerca de – 1,5%). Em que pese a diminuta ou irrelevante variação foram trazidos aos autos CARTAS DE ANUÊNCIA dos titulares dos imóveis matriculados sob os números 6.045 e 136.880, que aceitaram as divisas, e concordaram com a retificação pretendida.  

O presente feito combina três pressupostos que devem instruir e orientar as ações de RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. Encerram áreas com DIVISAS CONSOLIDADAS e respeitadas pelos titulares; não acusam qualquer variação superior a 5%, nos termos do estatuto civil; não produziram desfalque ou redução nas medidas dos imóveis confrontantes. Constatado tais pressupostos, aliados, no caso, à ANUÊNCIA dos confrontantes laterais, a retificação se mostra de rigor e adequada às finalidades próprias.  

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a retificação. Expeça-se mandado para a averbação junto à matrícula 162.589/14ºSRI, da descrição constante no memorial de fls. 65.  

P.R.I.C.  

São Paulo,  04 de Novembro de 2003.  

Venício Antonio de Paula Salles - Juiz de Direito Titular
 

Reconhece-se que o condomínio tem o direito de cobrar em juízo os valores condominiais, podendo, para prestigiar este seu direito processual, adjudicar ou arrematar a unidade interna penhorada, bem como aliená-la subseqüentemente para efetivar o recebimento do crédito judicial. 

Processo nº: 000.03.110735-4

Vistos, etc... 

Cuida-se de procedimento administrativo intentado pelo Condomínio Edifício Luiz de Camões. O requerente pleiteia alvará para lavratura de escritura de venda e compra e registro. Destacou que ARREMATOU uma das unidades condominiais, arrematação que ocorreu em 1990, sendo que o registro somente se efetivou em março do corrente. Contudo a ausência de PERSONALIDADE JURÍDICA impede a alienação. Que em face do entendimento do 25° CARTÓRIO DE NOTAS, a escritura não é lavrada enquanto o 2° SRI não sinalizar o recebimento da escritura. Requer a concessão de alvará. Juntou documentos. 

Instado a se manifestar, o Oficial do 2° Registro de Imóveis da Capital apresentou detalhamento da situação registral.

O Ministério Público em seu parecer opinou pelo desacolhimento da pretensão com a extinção do feito.

É o relatório.

DECIDO:

Pretende o requerente alienar a UNIDADE RESIDENCIAL arrematada, necessitando da confirmação da acessibilidade de futura ESCRITURA DE VENDA E COMPRA, posto que a serventia imobiliária entende que CONDOMÍNIO EDILÍCIO não dispõe de personalidade jurídica para adquirir e alienar imóvel. 

Em que pese o posicionamento ministerial, é de se destacar e observar que o FATO existe e não pode ser encoberto por argumentos formais e procedimentais. O CONDOMÍNIO de forma equivocada pleiteia o ALVARÁ para lavrar ESCRITURA, contudo sua pretensão se dirige à possibilidade de ACESSO REGISTRAL da escritura a ser lavrada perante o cartório de notas, que somente confeccionará o título quando conquistar a certeza sobre a sua recepção e qualificação pelo serviço imobiliário.

Portanto a questão existente, tangível e sensível, diz respeito à possibilidade de alienação da UNIDADE adquirida por arrematação, para terceira pessoal, conquanto o mesmo entrave que ameaçava o registro da CARTA DE ARREMATAÇÃO, agora atinge a alienação do imóvel. 

A despeito de orientação majoritária do E. Conselho Superior da Magistratura, a Primeira Vara de Registros Públicos têm conjugado entendimento diverso, reconhecendo a PERSONALIDADE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, mormente para efetivar e completar a COBRANÇA JUDICIAL, sem o que todo o processo de cobrança de parcelas condominiais pode resultar em retumbante FRACASSO E FRUSTRAÇÃO, situação que atenta contra a principiologia constitucional e processual. Neste sentido têm sido proferidas as sentenças monocráticas, que possuem o seguinte conteúdo:

Trata-se de procedimento de dúvida, levantada em face da recusa de registro da CARTA DE ARREMATAÇÃO conquistada pelo CONDOMÍNIO suscitado. O registrador, adotando entendimento jurisprudencial pacífico, negou registro à CARTA JUDICIAL, observando que CONDOMÍNIO não tem "personalidade jurídica" para inscrever em seu nome patrimônio IMOBILIÁRIO.

Examinando os precedentes jurisprudenciais, constata-se que os Julgados do E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo se mostram unânimes em declarar e reconhecer a ausência de personificação dos CONDOMÍNIOS de que trata a Lei 4.591/64 e o atual Código Civil, concluindo que em face de tal delineamento jurídico, não se encontram os CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS credenciados para a aquisição imobiliária.

As decisões que se debruçaram sobre o tema, apresentam argumentos consistentes e coerentes, destacando que a FACULDADE que confere aos CONDOMÍNIOS atributos postulatórios em juízo, não é se afigura suficiente ou capaz de lhes outorgar PERSONALIDADE JURÍDICA. Ademais, ressaltam que a previsão do art. 63, da Lei 4.591/64 que estabelece a possibilidade do CONDOMÍNIO incorporador ADJUDICAR imóvel de adquirente inadimplente, igualmente não atribui a este, a condição ou atributo de "pessoa jurídica".

O entendimento jurisprudencial assinala e observa que tal dispositivo representa uma "exceção" à regra geral, e como tal, apenas se prestando para confirmar o conteúdo e alcance da própria REGRA. 

A decisão abaixo transcrita bem espelha o entendimento dominante:

Ementa: A capacidade do condomínio limita-se à postulação em juízo, não lhe é atribuída capacidade aquisitiva. Ausência do princípio da continuidade. Obrigatoriedade de o título ser original. Exegese do art. 221 da Lei 6.015/73. ITBI obrigatório em razão da transmissão imobiliária. IPTU devido a partir do auto de adjudicação. Apelação improvida.

ApCiv 70.660-0/9 – Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – j. 04.05.2000 – rel. e Corregedor-Geral da Justiça Luís de Macedo. 

ACÓRDÃO – Vistos, relatados e discutidos estes autos de ApCiv 70.660-0/9, da Comarca de Guarujá em que é apelante Condomínio Edifício Simone e Betina e apelado o 1º Tabelião de Notas e Oficial de Registro de Imóveis da mesma Comarca.

"...."

Procede ainda o último óbice para o registro, considerando-se que os condomínios não possuem personalidade jurídica para aquisição imobiliária. 

As disposições legais do art. 63 da Lei 4.591/64 aplicam-se às construções de edificações em condomínio. O legislador procurou criar mecanismos para que os condomínios em construção possam arrematar as unidades em débito, propiciando aos condôminos a possibilidade de continuação da obra e o levantamento de recursos financeiros com a venda dessa unidade adquirida. "o art. 63 da Lei 4.591/64 criou instituto rápido e eficiente de resolução do contrato nas construções chamadas de preço de custo, visando preservar a massa de condôminos e evitar que a conclusão do empreendimento sofra solução por insuficiência de recursos financeiros de um dos adquirentes" (rel. Des. Márcio Bonilha, ApCív 30.786-0/0-07.06.1996).

"..." 

A capacidade processual do condomínio e o simples fato de possuir CGC/MF não lhe proporcionam poderes de aquisição. Sua figura possui como finalidade as relações e atribuições administrativas condominiais. Falta-lhe para possuir personalidade jurídica affectio societatis, segundo leciona Pontes de Miranda (Tratado de direito privado. São Paulo: RT. T. 12, p.1.311).

Não se confunde capacidade postulatória  em juízo com capacidade aquisitiva  especial do condomínio. A primeira é resultante do art. 12, IX, do CPC e a segunda dos casos de incorporação por construção a preço de custo. 

O condomínio apelante não pode adquirir direito real e não há impedimento para que seus condôminos, se desejarem, constituam uma associação que, revestida de personalidade jurídica, poderá em seu nome possuir propriedade imobiliária. 

"..."

- São Paulo, 04 de maio de 2000 – (a) Luís de Macedo, Corregedor-Geral da Justiça e relator (DOE de 06.06.2000) -  

......

A despeito da profundidade como o tema tem sido tratado, e a forma reiterada como este entendimento vem sendo apresentado nos diversos julgados da Corte Paulista, necessário se mostra, não só em função das alterações sociais e econômicas que modificaram o sentido e alcance da própria instituição condominial, mas principalmente em razão das próprias alterações do DIREITO POSITIVO pátrio, em especial em razão da nova CONSTITUIÇÃO FEDERAL (que ainda não foi adequadamente digerida e entendida por civilistas), bem como em decorrência de novos DIPLOMAS mais afeiçoados a questões relativas à estruturação dos centros urbanos, como o Estatuto da Cidade e o novel CÓDIGO CIVIL. 

O novo contexto normativo torna imperiosa a realização de novas reflexões, novos estudos, no sentido de melhor atender a atual PRINCIPIOLOGIA,  que impõe a todos os segmentos do Direito, caminhos interpretativos mais condizentes com resultados ÚTEIS e uma preocupação OPERATIVA.

Talvez a maior das reformas que se deve exigir do PODER JUDICIÁRIO, é que este passe a REINTERPRETAR os textos normativos, considerando a trilogia normativa (fato, valor e norma), viabilizando antigos instrumentos legais ou compatibilizando-os aos novos tempos, aos novos rumos, aos novos valores. 

Árdua é a luta para que o PODER JUDICIÁRIO se dispa de seus inflexíveis padrões conservadores e passe a refletir a realidade fática e as regras jurídicas em uma dimensão única. Existe uma reação neste sentido, que sem perder de vista a importância da "segurança jurídica", concebe reestudos sobre as questões decididas, extraído dos textos resultados mais condizentes com as realidades, mais adequados aos anseios gerais. 

É certo que as relações individuais e coletivas experimentaram certa mutação e acomodação, assim como também a organização ESTATAL sofreu modificações. Toda esta realidade passou a operar efeitos mais significativos, de forma que também o direito positivo veio atender a tal sinalização. 

As relações condominiais por comporem parte importante do TECIDO SOCIAL, refletiram estas mudanças, e não podem ficar à margem de reestudos, reinterpretações e reanálises. 

I. CONTEÚDO SOCIAL – 

1 É certo que as relações individuais vêm, gradativamente, cedendo espaço para a participação de entidades ou grupos aglutinados de pessoas, reunidas em função da comunhão de interesses ou de propósitos. Várias associações e organismos estão sendo criadas para a defesa de interesses gerais ou para cumprimento de desideratos comuns. Neste contexto, também os condomínios tradicionais conquistaram maior espaço e mais relevo, fatores que devem ser considerados e respeitados em qualquer análise interpretativa.

2 

3 A análise destas alterações ou mutações sociais ocorridas ao longo dos anos, deve inspirar uma reapreciação ou um reexame da legislação de regência, para que o novo perfil e as novas atribuições sociais dos condomínios EDILÍCIOS não resultem limitadas ou reduzidas em virtude de interpretações de consistência EXCLUSIVAMENTE FORMAIS.

4 

5 Principalmente nas metrópoles e grandes centros urbanos, os condomínios especiais ou edilícios, passaram a desempenhar funções múltiplas e cada vez mais amplas, se distanciando daquela antiga figura estática, instituída exclusivamente para cumprir tarefas ligadas à preservação e conservação física e estética dos prédios. 

6 

7 Destaque-se que atualmente os CONDOMÍNIOS edilícios, além das funções corriqueiras, respondem perante terceiros, firmando contratos das mais diversas espécies e naturezas. Além disto, são EMPREGADORES diretos, de forma que são chamados pela JUSTIÇA OBREIRA em face das reclamações trabalhistas intentadas por seus funcionários. Esta própria relação funcional submete os CONDOMÍNIOS a obrigações de ordem FISCAL, conquanto são obrigados ao recolhimento do IMPOSTO DE RENDA como FONTE PAGADORA, e também previdenciária, perante o INSS. 

8 

9 Celebram contratos para obras e reformas, realizam contundente manutenção, adquirindo os mais variados equipamentos ligados à conservação, conforto e principalmente à SEGURANÇA. Possuem, em razão da expansão de funções, sofisticados e valiosos equipamentos, veículos, e são protagonistas de contratos coletivos, como os relativos a canal de televisão a cabo, ligação da internet, etc.

10 

11 Os "condomínios edilícios" administram valores expressivos, aplicando no mercado financeiro, mantendo  movimentada conta corrente bancária. Além da responsabilidade trabalhista, previdenciária e fiscal, respondem civilmente pelos acidentes que eventualmente venham ocorrer em suas dependências.

12 

13 Enfim, os CONDOMÍNIOS exercem funções que vão muito além da antiga missão de apenas arrecadar as taxas condominiais para fazer frente às despesas com a manutenção do prédio. Respondem por todos os interesses COLETIVOS dos condôminos.

14 

15 O entendimento que considera que os condomínios especiais têm apenas CAPACIDADE POSTULATÓRIA ou capacidade para estar em juízo, mas não possuem PERSONALIDADE JURÍDICA, se antagoniza com esta realidade, e decorre de uma interpretação que visualiza em todos os dispositivos que permitem vida jurídica plena aos CONDOMÍNIOS, a condição de disposições excepcionais, que se prestam apenas para confirmar a regra da despersonalização ("Inclusione unius fit exclusio alterius. Qui de uno dicit, de altero negat. Qui de uno negat, de altero dicit"). 

16 

17 Os fatos e o avanço social reclamam por um novo tratamento e uma nova abordagem, pois a intensidade da vida jurídica dos CONDOMÍNIOS determina uma inversão acentuada, para efeito de se considerar como "regra" e não como "exceção" tais disposições legais que admitem a personalização (art. 63). Contudo, a revisão enfrentará resistências, o que é natural neste segmento do direito.

18 

I. CAPACIDADE POSTULATÓRIA:

Entende-se que os CONDOMÍNIOS dispõem apenas de capacidade postulatória e não de "personalidade jurídica". A este propósito, é de se enfatizar que capacidade postulatória é a simples aptidão jurídica para estar em juízo. No dizer do prof. Arruda Alvim, "tem capacidade para estar em juízo toda a pessoa que se acha no exercício de seus direitos (art. 7º). Assim, aquele que pelo Direito Civil tem capacidade de gozo e de exercício de direitos, tem capacidade para estar em juízo.  

Lembremos que muitas vezes, se materializa a capacidade de estar em juízo mesmo quando a entidade ou o organismo não dispõe de personalidade jurídica, mas apenas personalidade judiciária. "Todas as pessoas têm capacidade de gozo de direitos, mas nem sempre de exercício. (in Manual de Direito Processual Civil/79 – volume I – pag. 295).  

A "personalidade judiciária" como é conhecida a personalidade limitada ao exercício ad causam, afeta certas entidades especificamente enumeradas no art. 12 da Lei Processual. A algumas daquelas entidades foi conferida prerrogativas limitadas à DEFESA JUDICIAL de seus INTERESSES. Exemplo de tal situação, é o que ocorre com a MASSA FALIDA, bem como com o ESPÓLIO ou com a Câmara Municipal.  

Relevante é a comparação da situação dos "condomínios edilícios" com esta outras situações jurídicas, para se patentear a abissal, não se podendo confundir a gestão de um condomínio, com a administração de uma "massa falida" ou com o trabalho de ajuste dos bens de um "espólio".  

Primeiramente, quanto à "massa falida", estabelece a legislação adjetiva, que a defesa dos interesses da coletividade de CREDORES deve ser feita por seu síndico. Neste intento é franqueada ao SÍNDICO, a possibilidade de toda e qualquer intervenção judicial para a cobrança de créditos pendentes ou para promover a defesa da MASSA. Trata-se de prerrogativas nitidamente tendentes à finalização de uma atividade ou ao esgotamento da gestão e dos negócios da sociedade falida.  

Além da MASSA FALIDA, o ESPÓLIO possui a peculiar possibilidade de defesa de seus interesses, enquanto o acervo patrimonial não é rateado entre os herdeiros. Também no caso do ESPÓLIO a tarefa é tendente a finalizar ou encerrar ou ESGOTAR uma "gestão patrimonial".  

A situação da Câmara é ainda mais peculiar, nascendo a sua legitimidade ad causam de motivos políticos, decorrentes da  incompatibilidade de interesses entre a Edilidade e a entidade que normalmente promove a defesa e tutela de seus interesses.  

A simples apresentação das situações encaradas como semelhantes, revelam que, ao reverso, não há pontos de contato entre a MASSA FALIDA, o ESPÓLIO e os CONDOMÍNIOS EDILÍCOS. A despersonalização daquelas (MASSA FALIDA e ESPÓLIO), se justificam, pois não são entidades com "vida jurídica", mas apenas com uma certa "sobre-vida" jurídica. São situações necessárias para o encerramento de uma gestão ou para o esgotamento de uma administração, ao passo que os condomínios projetam suas ações para o futuro, inovam, criam e geram obrigações e deveres, de forma que não podem ser assemelhados àquelas. As diferenças não podem ser negadas.  

Ademais, mantendo-se a análise comparativa das entidades "despersonalizadas", é significativo o fato do art. 12 do C.P.C. ter tratado em incisos DISTINTOS, de uma lado as entidades "sem personalidade jurídica" (inciso VII) e de outro os condomínios (inciso IX). Trata-se de mais um apoio para o reconhecimento da personalidade jurídica para os prédios em condomínio.  

A propósito, é de se frisar que "a idéia de personalidade está intimamente ligada à de pessoa, pois exprime a aptidão genérica para adquirir direitos e contrair obrigações" (in Instituição de Direito Civil prof. Caio Mário da Silva Pereira – 8ª ed. - vol. I – pag. 153).  

Ao realizarem atos da vida civil, assumindo obrigações e possuindo responsabilidades, os condomínios assumem a condição de PESSOA. Além do mais, o pressuposto formal do registro, tal como exigido no art. 18 do C.C. superado, e no art. 45 do novo Estatuto Civil, também pode ser considerado cumprido. Os condomínios possuem registro público de seus atos constitutivos, os quais são lançados frente ao Registro Imobiliário. As convenções e regulamentos são seus atos constitutivos, e estes atendem às exigência do dispositivo em referência, bem como de seu subseqüente. Frise-se que o registro exigido pelo Código Civil para a existência da PESSOA, não se constitui apenas nos assentos da Junta Comercial, ou nos lançamentos dos Cartórios de Títulos e Documentos. Pelo contrário, todo e qualquer assento PÚBLICO que confira efeitos erga omnes ao ato deve ser considerado como um "registro" para efeito de conferir status de PESSOA à entidade considerada.  

É de se acrescentar que o elenco do art. 42, não é exaustivo, e mesmo se fosse, insuperável a configuração dos CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS na categoria de ASSOCIAÇÕES, dado a não exploração de atividade econômica (art. 51o. – Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos).  

Também por este prisma, seriam os "condomínios registrados", PESSOAS DE DIREITO PRIVADO, e como tal, dotados de personalidade jurídica como uma forma peculiar de ASSOCIAÇÃO.  

Retomando a definição de personalidade jurídica (aptidão genérica para adquirir direitos e contrair obrigações), imperioso é reconhecer que atualmente os CONDOMÍNIOS não têm quaisquer restrições relativas à conquista de direitos ou mesmo pertinentes a assunção de  obrigações. Possuem todos os requisitos para exercer em sua integralidade, a vida jurídica plena, posto que são dotados de todo instrumental jurídico para o desempenho dos mais diversos papeis nas relações rotineiras.  

Possuem CNPJ (CGC); são empregadores; podem subscrever os mais variados contratos; aplicam recursos financeiros e tomam todas as decisões ligadas a seus interesses peculiares e próprios. Assim como uma sociedade ou uma associação, são os condomínios limitados ao respectivo estatuto. No mais atuam com liberdade, inexistindo pacto ou contrato que, em princípio, não possa ser celebrado validamente pelo representante autorizado pelo órgão coletivo.  

Este contexto, nos remete ao sempre atual alerta apresentado pelo prof. Rubens Requião apresentado em seu Curso de Direito Comercial, que abordando a questão da personalização das sociedades comerciais, aceita a afirmativa de Messineo, que considerou de somenos importância o problema sobre a REALIDADE ou FICÇÃO das pessoas jurídicas, satisfazendo-se com a circunstância de possuírem elas uma realidade NO e PARA o mundo jurídico (pag. 267). O mestre deixa claro com sua observação que o relevante para a PERSONALIZAÇÃO é a realidade, é o fato da entidade realizar os atos da vida jurídica sem restrições ou limitações.  

No seu entender decorreria da aptidão da entidade de realizar atos da vida civil, da condição de titular de DIREITOS e OBRIGAÇÕES. Se a entidade realiza tais misteres no mundo fenomênico, dispõe, em conseqüência, de personalidade jurídica.  

Aliás o Direito Tributário que invariavelmente promove alterações nos ramos paralelos e afins, considera CONTRIBUINTE do IR (art. 115 do RIR), o "condomínio de fato" que promove o parcelamento irregular ou clandestino do solo urbano. Ao reconhecer esta precária entidade como titular de direitos e deveres, aceitando a sua personalização, sinaliza a legislação fiscal, também pelo reconhecimento dos CONDOMÍNIOS regulares como entidades  que ostentam o "status" jurídico de entidades personalizadas.  

De outro lado, não se pode deixar de reconhecer na constituição dos CONDOMÍNIOS ESPECIAIS, a presença de peculiar afectio societatis, assim entendida como o "elo de colaboração ativa entre os sócios" (Thaller), ou simplesmente como "a vontade de colaboração ativa" (prof. Lagarde).  

Mesmo não se tratando de requisito necessário para a personalização da entidade, mas apenas para revelar um caráter de natureza das SOCIEDADES, forçoso é reconhecer que existe entre os condôminos este ELO DE COLABORAÇÃO ou elo de propósitos, sempre convergente para satisfação dos anseios comuns.  

Assim, frente a mais este elemento, é de se concluir que todos os pressupostos necessários para o reconhecimento da PERSONALIDADE JURÍDICA para os condomínios se encontram presentes, nos termos do art. 18 do Código Civil (art. 45 do NCC).  

Exigir que os CONDOMÍNIOS constituam uma ENTIDADE PARALELA ou uma ASSOCIAÇÃO ESPELHO apenas para conquistarem uma "estrutura formal" considerada indispensável para o registro imobiliário, não revela o melhor sentido ou a melhor dicção da legislação de regência, mormente porque o reconhecimento da personalidade jurídica para os condomínios, não afeta a órbita de interesse ou de direitos de terceiros.   

Seguramente que esta questão admite mais de uma interpretação viável ou possível, e estes caminhos merecem uma eleição determinada pelo "bom senso jurídico", assim como, pela razoabilidade da situação, além de inspirado pelo sentido prático que contamina toda norma geral e abstrata.  

Neste exame, relevante é destacar que o reconhecimento da personalidade jurídica dos condomínios não causa danos, prejuízos ou dificuldades para terceiros, e mais do que isto, pode representar uma conquista para os CONDOMÍNIOS que melhor poderão operar suas cobranças e suas execuções. Não há porque se negar este caminho interpretativo, optando-se por entendimento que mitiga direitos e dificulta seu exercício. A JUSTIÇA possível é feita mediante a eleição da interpretação legal que melhor venha a se ajustar aos padrões sociais, morais e aos anseios coletivos de justiça.  

O reconhecimento de PERSONALIDADE JURÍDICA para os condomínios não acarreta qualquer ameaça para os interesses dos condôminos, pois é a ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL que, soberanamente, decide sobre a gestão, os destinos e a forma de proceder do CONDOMÍNIO autorizando ou negando a compra ou adjudicação de imóvel ou dando ou negando poderes para o síndico tomar decisão neste sentido.  

Tendo personalidade jurídica o CONDOMÍNIO pode adquirir imóvel de devedor inadimplente, quando tal conduta atenda aos propósitos ligados a uma melhor e mais eficiente arrecadação. O condomínio, no entanto, não poderá se distanciar de seus objetivos, pois neste caso, estaria agindo contra legem.     

A adjudicação ou arrematação de bem imóvel pelo condomínio em ação de cobrança da taxa interna, atende, evidentemente, os propósitos condominiais. Evidente que nestes casos pode nascer uma nova obrigação tributária determinada pelo eventual LUCRO IMOBILIÁRIO, o que não significa risco ou prejuízo para os condôminos. As unidades autônomas sempre estarão preservadas, pois não compõe o acervo coletivo ou condominial, assim como a parte comum (que mesmo estando registrada em nome do condomínio, representam frações que tocam a cada um dos condôminos).  

Assim, não havendo riscos ou prejuízos para terceiros, não há "burla legal" ou qualquer outro desvio ou irregularidade. Lícita é a interpretação que reconhece aos CONDOMÍNIOS "personalidade jurídica" para atuarem nos limites de seus regimentos e regulamentos, atendendo sempre às determinações das assembléias.  

Na insuperável obra sobre hermenêutica e aplicação do direito, o prof. Carlos Maximiliano ensina que "não pode o Direito isolar-se do ambiente em que vigora, deixar de atender às outras manifestações da vida social e econômica; e esta não há de corresponder imutavelmente às regras formuladas pelo legislador. Se as normas positivas se não alteram à proporção que envolve a coletividade, consciente ou inconscientemente a magistratura adapta o texto preciso às condições emergentes, imprevistas. A jurisprudência constitui, ela própria, um fator do processo de desenvolvimento geral; por isso a Hermenêutica se não pode furtar à influência do MEIO no sentido estrito e na acepção lata; atendendo às conseqüências de determinada exegese: quando possível evita, se vai causar dano, econômico ou moral, à comunidade"...."Toda ciência que se limita aos textos de um livro e despreza as realidades, é ferida de esterilidade. Cumpre ao magistrado ter em mira um ideal superior de justiça, condicionado por todos os elementos que INFORMAM a vida do homem em comunidade"...."Não se pode conceber o Direito a não ser em seu momento dinâmico" (obra citada – pag.169/170). A dinâmica do Direito é a própria dinâmica social. Se os condomínios passaram a desempenhar funções algo mais amplas do que aquelas originalmente desempenhadas, este é fato ou fator que autoriza a reinterpretação ora apresentada.   

DIREITO COMPARADO :  

Países com tradição jurídica semelhante a nossa, passaram a reconhecer a personalização dos condomínios, primeiramente em razão do pronunciamento jurisprudencial e posteriormente pela consagração feita pelo direito positivo.  

Na França a legislação que regia os condomínios residenciais datada de 1938 nada estabelecia a este respeito, contudo a Lei 60.577 de 10 de julho de 1965, em seu art. 14, reconheceu a personalidade jurídica dos CONDOMÍNIOS.  

Também na ARGENTINA a matéria experimentou igual evolução, tendo a Lei 13.512 consagrado a existência de personalidade jurídica para os condomínios (extraído dos "estudos e comentários" de J. Nascimento Franco – in Revista de Direito Imobiliário).  

No Chile o desenvolvimento do Direito Imobiliário igualmente resultou no reconhecimento da personalização dos condomínios, o que mais um impulso para a alteração interpretativa apresentada.  

Novo CÓDIGO CIVIL:  

A nova disciplina do Estatuto Civil, veio a dar contornos novos à relação condominial. Detectando a peculiaridade dos CONOMÍNIOS EDILÍCIOS, o legislador ordinário concebeu o direito do CONDOMÍNIO de realizar obras, erguendo nas partes comuns, prédio NOVO (art. 1342).  

A disposição não trás nada de novo, de inusitado, de revolucionário, a não ser o reconhecimento de que, o CONDOMÍNIO pode adquirir propriedade imobiliária por "acessão", pois, averbada a OBRA, a propriedade imobiliária estará consolidada e figurará como adquirente o CONDOMÍNIO.  

Assim, se o CONDOMÍNIO pode adquirir por acessão, poderá adquirir unidades INTERNAS, para convertê-las em partes comuns, ou para negociá-las visando a melhor administração interna dos interesses condominiais.  

Como um dos princípios vetores do Novo Código Civil, se encontra enunciado o PRINCÍPIO DA OPERACIONALIDADE, destacado pelo Prof. Renan Lotufo em palestra proferida à Escola Paulista da Magistratura. Este princípio sem dúvida, faz rejeitar as FORMAS SEM CONTEÚDO e sem propósito certo e determinado, como a necessidade de se criar uma ASSOCIAÇÃO ESPELHO apenas para o registro do resultado das cobranças judiciais.  

Aliás, a solução pela ASSOCIAÇÃO ESPELHO é de todo inviável. Em primeiro lugar, além da burocracia, demandaria custos maiores e desnecessários, conquanto seria necessário se arcar com os custos de sua administração (contabilidade), além dos custos fiscais, pois o bem conquistado pelo CONDOMÍNIO, teria que ser repassado para a ASSOCIAÇÃO ESPELHO, para esta registrar.  

Um CONDOMÍNIO não conquista diretamente o REGISTRO de sua CONVENÇÃO no REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, posto que a LEI determina o seu registro no Cartório Imobiliário. Contudo, se a CONVENÇÃO viesse grafada ASSOCIAÇÃO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LAURA MARIA, o registro seria concedido sem maiores entraves ou problemas, o que revela que a QUESTÃO é exclusivamente FORMAL e não material, de maneira que o entrave, que a dificuldade interpretativa, deve ser impulsionada no sentido de se superar tal posição, conferindo a salutar possibilidade dos CONDOMÍNIOS registrarem as unidades que recebem como PAGAMENTO ou como resultado das execuções judiciais.  

Também estes elementos sinalizam, autorizando a revisão da interpretação de regência, para que nova solução seja encontrada. A jurisprudência, embora tímida, já apresenta indícios de reavaliação:  

CONDOMÍNIO -Legitimidade de parte - Ação proposta contra os condôminos em virtude da falta de segurança no edifício - Inadmissibilidade - Entidade jurídica distinta de cada um dos condôminos - Ilegitimidade passiva reconhecida - Recurso não provido Uma vez instituído esse condomínio constitui um ente jurídico que se distingue perfeitamente dos titulares de cada uma das entidades autônomas, da mesma forma pela qual se distingue da sociedade a pessoa de cada um dos sócios. Numa fase primitiva do sistema, poder-se-ia admitir que ao condomínio em edifícios faltasse personalidade jurídica. Mas a jurisprudência e a doutrina vêm evoluindo no sentido de lhe reconhecer ampla capacidade, e, com esta, plena. (Agravo de Instrumento n. 219.610-1 - São Paulo - 03.05.94)  

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida levantada em nota devolutiva pelo Oficial do 1º CRI. Expeça-se mandado para o registro.  

P.R.I.  

São Paulo, 08 de Julho de 2003.  

VENICIO ANTONIO DE PAULA SALLES  - Juiz de Direito.  

Efetivado o registro, a alienação deveria seguir a mesma regra, que contempla tal entidade com as prerrogativas da PERSONALIDADE JURÍDICA, para que esta possa alienar a unidades, ser percalços, sem tropeços, sem estorvos.  

Entretanto, é de se reconhecer a dificuldade em se reconhecer este direto para que os CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS conquistem direitos na condição de associação (pois têm intrinsecamente as mesmas características e as mesmas peculiaridades), vez que a construção pretoriana é lenta, é gradual e é resistente.  

Assim, buscando-se caminhos mais seguros e viáveis, é de se reconhecer, não a PERSONALIDADE JURÍDICA condominial, mas sim, que este (condomínio) pode se beneficiar de alguns dos "efeitos" próprios e típicos das entidades personificadas, em atenção e respeito ao PRINCÍPIO DA IGUALDADE, ao princípio do devido processo legal (due process of law), ao princípio da economia processual, apenas e tão somente, para que o CONDOMÍNIO possa completar de forma integral, a AÇÃO DE EXECUÇÃO, que somente se completa com o pagamento do valor ao CREDOR.  

Assim, sempre que os CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS vierem a cobrar valores CONDOMINIAIS, poderão adjudicar a UNIDADE interna penhorada, ou arrematá-lo, para melhor efetivar ao processo de EXECUÇÃO. Portanto, não se está reconhecendo o direito à "personalidade jurídica", mas estendendo atributos desta a entidade despersonalizada, apenas para melhor viabilizar o processo de cobrança, em atenção ao princípio isonômico, que não pode privar qualquer entidade dos melhores mecanismos processuais.  

No caso em exame, a situação se subsume exatamente a tal situação. O CONDOMÍNIO arrematou a unidade interna PENHORADA e pretende a alienação deste próprio bem, e conquistar o VALOR DA COBRANÇA JUDICIAL. Nesta conformidade, é de se reconhecer a presença de ATRIBUTOS DA PERSONALIDADE apenas para que o efeito da cobrança se complete em todas suas fases, inclusive e principalmente na satisfação do CRÉDITO postulado em juízo.  

É de se observar, outrossim, que não existem perdas, riscos, perecimento, mitigação de direitos e interesses de terceiros, em se aceitar e admitir tal extensão eficacial.

Assim, em atenção aos interesses envolvidos, é de se assinalar que o CONDOMÍNIO tem prerrogativas para alienar o bem adquirido em decorrência da ação judicial de cobrança condominial.  

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE, para reconhecer que o CONDOMÍNIO tem o direito de cobrar em juízo os VALORES CONDOMINIAIS, podendo para prestigiar este seu direito processual, adjudicar ou arrematar a unidade interna penhorada, bem como aliená-la subseqüentemente para efetivar o RECEBIMENTO do CRÉDITO JUDICIAL.  

Os registros imobiliários deverão respeitar esta regra processual e constitucional, permitindo o registro das CARTAS JUDICIAIS e admitindo a subseqüente venda da unidade.  

P.R.I.C.  

São Paulo, 04 de Novembro de 2003.  

Venício Antonio de Paula Salles - Juiz de Direito Titular