Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão.

1. Carvalho Hosken S.A. Engenharia e Construção agravou da decisão que negou seguimento ao recurso especial, interposto com fundamento no artigo 105, III, a, da CF contra acórdão da egrégia Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:

“Apelação. Ação ordinária. Promessa de compra e venda de imóvel. Construção sequer iniciada. Pode o comprador desistir do pacto ou requerer a rescisão. Descumprimento do contrato pelo vendedor. Vedado o locupletamento sem causa. Devolução das quantias pagas, em sua integralidade. Os riscos do negócio não podem ser repassados para o comprador. A correção incide a partir do desembolso das quantias pagas. Juros de 1%, estabelecidos em cláusula contratual. Artigo 1262 do Código Civil. Verba honorária fixada de acordo com a lei. Ônus sucumbenciais corretamente atribuídos ao Réu, eis que o Autor decaiu de parte mínima do pedido. Artigo 21, parágrafo único do Código de Processo Civil. Desprovimento do recurso.

2. O recurso não prospera. Não verifico a alegada ofensa ao artigo 535 do CPC, pois o Tribunal de origem apreciou as questões que lhes foram postas, não estando obrigado a enfrentá-las sob o prisma desse ou daquele dispositivo legal que a parte entenda ser o correto. O Tribunal decidiu de acordo com suas convicções, com fundamento nos elementos de prova dos autos. Se, no entanto, não correspondeu à expectativa da parte, não se há de imputar por isso nenhum vício ao julgado. Ressalte-se, ainda, que os embargos de declaração não se prestam tão-somente para o fim de prequestionamento, e mesmo nesse caso, para o seu acolhimento, é necessária a ocorrência de omissão, obscuridade ou contradição, hipóteses não verificadas no v. acórdão. Assim, entendo que não foram prequestionados os artigos tidos como violados pelo acórdão recorrido, quais sejam: artigos 924, 1062, 1536, parágrafo 2o, do CC; 1o, parágrafo 2o, da lei 6899/81; 1o, parágrafo único, do Dec. 86.649/81; 458, II, e 219 do CPC. De todo modo, ainda que fosse superado tal óbice, o acórdão recorrido firmou seu entendimento na interpretação das cláusulas do contrato realizado entre as partes, sendo impossível sua reapreciação em sede de recurso especial, a teor do disposto na Súmula 5/STJ.

Quanto à violação ao artigo 21 do CPC, alega a agravante apenas o seu não-cumprimento, sem demonstrar em que o acórdão teria infringido o mencionado dispositivo.

Isso posto, nego provimento ao recurso.

Brasília, 4/12/2002. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, relator (Agravo de Instrumento no 475.237/RJ, DJU 13/12/2002, p.424).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Ementa. Civil. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Inadimplemento do promitente comprador. Indenização pela ruptura do vínculo contratual. Ressarcimento das despesas decorrentes do negócio.

A cláusula que estipula, em favor do promitente vendedor, a perda da parte, antecipada, do preço é nula, mas o promitente comprador está preso ao vínculo contratual e dele não pode se desobrigar sem o ressarcimento das despesas do negócio e da indenização pela respectiva ruptura. Recurso especial não conhecido.

Brasília, 8/11/2002. Relator: Ministro Ari Pargendler (Recurso Especial no 243.099/SP, DJU 16/12/2002, p.312).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. Trata-se de recurso especial interposto pelo estado do Rio Grande do Sul, com fulcro no artigo 105, III, alíneas “a” e “c”, do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça daquele Estado, que restou assim ementado, verbis:

“Agravo de instrumento. Execução fiscal proposta contra empresa. Redirecionamento contra o sócio. Fraude à execução. Inexistência. Bem alienado posteriormente ao pedido de redirecionamento.

Não constitui fraude à execução a alienação de bem pertencente a sócio da empresa originariamente executada, realizada anteriormente ao redirecionamento da ação contra ele. Precedentes jurisprudenciais desta Corte e do STJ”.

Alega o recorrente violação ao artigo 185 do CTN, bem como divergência jurisprudencial.

Relatados, decido.

Tenho que a pretensão do recorrente não merece guarida, eis que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento da jurisprudência desta Corte, que recentemente tem se manifestado no sentido de que não constitui fraude à execução a alienação de bem pertencente a sócio da empresa devedora antes de ter sido redirecionada a execução.

Nesse sentido, colaciono os seguintes precedentes jurisprudenciais, verbis:

“Processual civil. Agravo regimental. Execução. Fraude à execução. Inocorrência. Alienação de bens antes do redirecionamento do executivo e da citação da empresa devedora. Interpretação do artigo 185, do CTN. Precedentes.

1. Agravo Regimental contra decisão que negou provimento ao agravo de instrumento intentado pela parte agravante.

2. Acórdão a quo segundo o qual “não constitui fraude à execução a alienação de bem pelo sócio da devedora antes de ter sido redirecionada a execução. Hipótese em que a alienação se efetivou antes mesmo da citação da empresa”

3. “O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus ‘erga omnes’ efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do consilium fraudis não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos reipersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante. (EREsp no 31321/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 16/11/1999)

4. Precedente citado que não se aplica ao caso em exame, visto que o mesmo não apreciou o mérito da ação, mas, apenas, afirmou que “... acórdão relativo à execução fiscal não serve de paradigma para suportar embargos de divergência opostos à decisão louvada no CPC”.

5. Agravo regimental não provido” (AGA no 448.332/RS, Relator Ministro José Delgado, DJ de 21/10/2001, p.00315).

“Processual civil e tributário. Alienação de imóvel. Sócio da devedora. Redirecionamento posterior da execução fiscal. Fraude. Não caracterização.

1. Nas hipóteses de redirecionamento da execução por dissolução irregular da sociedade, em que consta da Certidão de Dívida Ativa, como devedora, apenas a empresa-executada, o sócio somente será considerado como devedor do Fisco, para fins de aplicação do artigo 185 do CTN, quando, reconhecida pelo Magistrado a ocorrência das hipóteses do artigo 135, inciso III, do mesmo Código, for deferida a sua inclusão no pólo passivo da execução.

2. Se, ao tempo da alienação do imóvel, a execução era movida exclusivamente contra a empresa devedora, e somente após terem transcorrido três meses, contados a partir do assento do negócio no Cartório de Registro Imobiliário, é que foi incluído o alienante no pólo passivo do executivo fiscal, não ocorre fraude à execução. Precedente.

3. Recurso especial não conhecido” (Resp no 110.365/SP, Relatora Ministra Laurita Vaz, DJ de 23/09/2002, p.00297).

Ante o exposto, com esteio no artigo 557, caput, do CPC, c/c o artigo 34, XVIII, do RISTJ e o artigo 38 da lei 8.038/90, nego seguimento ao recurso especial.

Brasília, 25/11/2002. Relator: Ministro Francisco Falcão (Recurso Especial no 465.964/RS, DJU 17/12/2002, p.235).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Processual civil e consumidor. Recurso especial. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Devolução das parcelas pagas. Comprador inadimplente. Legitimidade ativa ad causam.

Ainda que inadimplente, o adquirente de imóvel possui legitimidade ativa ad causam para pleitear a rescisão judicial do contrato e a devolução das parcelas pagas pelo bem adquirido. Precedente da Segunda Seção.

Decisão. Cuida-se de recurso especial, interposto pela Construtora, Incorporadora e Imobiliária Ivan Montebelo Ltda., contra acórdão exarado pelo eg. Tribunal de Justiça de São Paulo.

G.P.G. e outros, ora recorridos, propuseram ação de conhecimento sob o rito ordinário em face da recorrente, com o objetivo de obter a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.

Sustentaram que assinaram avença para a compra e venda de imóvel, tendo adimplido o valor de R$ 34.294,35, equivalente a 19 das 40 parcelas contratadas.

Na medida em que a recorrente não dera andamento às obras, que se encontram embargadas pelo Município, além de não haver registrado a incorporação, o memorial descritivo e a descrição das frações ideais correspondentes a cada unidade, pugnaram pela rescisão do contrato e a devolução dos valores já pagos.

O d. Juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o compromisso de compra e venda em razão do inadimplemento contratual pelos recorridos. Condenou a recorrente a restituir-lhes todas as parcelas pagas, corrigidas monetariamente desde o desembolso, e acrescidas de juros de mora de 0,5% ao mês desde a citação.

Inconformada, a recorrente apelou ao eg. Tribunal a quo. O v. acórdão restou assim ementado:

“Imóvel. Rescisão de contrato de compra e venda. Inadimplemento do comprador. Necessidade de devolução das quantias pagas (CDC, art. 53). Ausência de previsão de cláusula penal. Impossibilidade de dedução das perdas e danos do vendedor. Recurso improvido.”

Irresignada, a recorrente interpôs recurso especial, com arrimo no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, sob a alegação de violação ao artigo 53 do CDC.

Sustentou que somente a recorrente tem direito ao pedido judicial de rescisão do contrato firmado cumulado com pedido de retomada do imóvel alienado.

Nessa seara, sendo incontroverso que os recorridos inadimpliram as suas obrigações contratuais, não teriam direito à rescisão do contrato com arrimo na parte final do dispositivo legal tido por ofendido, mormente quando se constatou, de maneira incontroversa, que a recorrente cumprira com as obrigações que lhe foram incumbidas.

Relatado o processo, decide-se.

A questão posta a desate pela recorrente consiste em aferir a legitimidade do comprador inadimplente para requerer a rescisão judicial do contrato de compra e venda de imóvel firmado e a devolução dos valores pagos com base no artigo 53 do CDC.

O tema colocado já restou apreciado por este Tribunal. Resta assente entendimento no sentido de que, ainda que inadimplente, o adquirente de imóvel possui legitimidade para pleitear judicialmente a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas. Nesse sentido:

“Promessa de compra e venda de imóvel. Pacto celebrado na vigência do Codecon. Cláusula abusiva. Ação proposta pelo comprador.

I- O comprador inadimplente pode pleitear em juízo a devolução das prestações pagas e a rescisão do pacto, em face do desequilíbrio financeiro resultante da aplicação dos sucessivos planos econômicos.

II - Na exegese dos artigos 51 e 53 do Código do Consumidor são abusivas as cláusulas que, em contrato de natureza adesiva, estabeleçam, rescindido este, tenha o promissário que perder as prestações pagas, sem que do negócio tenha auferido qualquer vantagem.

III - Inviável discussão em torno de dedução de quantias pagas a título de despesas arcadas pela vendedora, por incidência da Súmula no 07/STJ.

IV - Recurso não conhecido.” (Recurso Especial 115.671, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de 02/10/2000)

“Compromisso de compra e venda. Extinção do contrato. Legitimidade ativa da devedora.

- A promissária compradora que alegou impossibilidade relativa de cumprir o contrato tem ação para pedir a extinção do contrato e a devolução do que pagou.

Recurso não conhecido.” (Recurso Especial 400.377, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 5/8/2002)

No julgamento proferido em 10/4/2002, a Segunda Seção deste Tribunal decidiu pela possibilidade de propositura de ação pelo comprador inadimplente visando à rescisão contratual e à devolução das parcelas pagas pelo imóvel adquirido, nos termos dos precedentes acima alinhavados. Confiram-se os Embargos de Divergência no Recurso Especial 59.870, Rel. Min. Barros Monteiro.

Na medida em que o eg. Tribunal a quo trilhou a mesma orientação preconizada pela jurisprudência dominante neste Tribunal, o v. acórdão recorrido não merece reforma.

Forte em tais razões, nego seguimento ao presente recurso especial, com fulcro no artigo 557, caput, do CPC.

Brasília, 10/12/2002. Relatora: Ministra Nancy Andrighi (Recurso Especial no 407.234/SP, DJU 17/12/2002, p.392/393).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Despacho. José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda. interpõe recurso especial, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, contra acórdão da Quinta Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, proferido em embargos infringentes, assim fundamentado:

“Com a vênia máxima devida dos respeitáveis votos vencedores, despesas condominiais decorrem da existência de condomínio.

Promessa de venda, embora possa constituir verdadeiro direito real para o promitente comprador, não transfere a propriedade, respondendo, neste caso o proprietário pelas obrigações decorrentes de sua titularidade de condômino.

Conforme bem demonstrado pelo voto vencido, tende a jurisprudência a estender a responsabilidade ao promitente comprador, quando devidamente regularizada a promessa como direito real, mas, neste caso, a obrigação que decorre de tal situação não pode evitar a que é própria do condomínio, como propriedade conjunta.

Com tais considerações, acolho os embargos, com a ressalva de que devo-me ater ao voto vencido e determinar apenas a cassação da sentença, quando, na realidade, a matéria é de mérito e deveria ser enfrentada desde já, sem necessidade da nulidade.”

Alega a recorrente contrariedade aos artigos 4o, 9o e 12 da lei 4.591/64, na redação da lei 7.182/84, e 3o e 267, inciso VI, do Código de Processo Civil, haja vista que “a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade dos novos adquirentes pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo promitente vendedor”.

Aponta dissídio jurisprudencial, colacionando julgados desta Corte.

Contra-arrazoado, o recurso especial foi admitido.

Decido. Tem razão a recorrente. O Acórdão, no caso concreto, não destaca qualquer particularidade. Está assentado, apenas, na ausência do registro da promessa de compra e venda. Nessa hipótese, prevalece a jurisprudência desta Corte sobre a legitimidade passiva do promitente comprador em ação de cobrança de quotas condominiais.

Anote-se:

“Cobrança de cotas condominiais. Dissídio. Precedentes.

1. Na linha de precedente da Corte, mantido pela Segunda Seção (EREsp no 261.693/SP, julgado em sessão de 10/4/02, Relator para o Acórdão o Senhor Ministro Ari Pargendler), não destacando o Acórdão recorrido “nenhuma particularidade, salvo a ausência de escritura definitiva e do registro da promessa, prevalece a jurisprudência da Turma sobre a legitimidade passiva do promitente comprador em ação de cobrança de quotas condominiais” (REsp no 261.693/SP, da minha relatoria, DJ de 13/8/01).

2. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp no 330.992/RS, 3a Turma, de minha relatoria, DJ de 5/8/02)

“Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Precedentes da Corte.

1. Não prevalece na jurisprudência a tese do Acórdão recorrido de que o comprador, ocupante do imóvel, com escritura pública de compra e venda irrevogável e quitada, apenas sem o devido registro imobiliário, não é responsável pelo pagamento das cotas condominiais.

2. Recurso especial conhecido e provido” (REsp no 248.739/PR, 3a Turma, de minha relatoria, DJ de 5/3/01)

“Condomínio. Cobrança de despesas condominiais. Responsabilidade do promitente comprador ainda que não registrado no cartório de imóveis o compromisso de compra e venda.” (REsp no 211.116/SP, 3a Turma, Relator o Senhor Ministro Eduardo Ribeiro, DJ de 18/9/00)

“Direito civil. Despesas de condomínio. Promitente vendedor. Transmissão da posse anterior ao período da dívida. Ilegitimidade passiva. Recurso provido.

I - O promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas condominiais se a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado, havendo legitimidade do promitente vendedor somente se o débito cobrado se referir a data anterior à do contrato.

II - Tendo o promitente vendedor transferido a posse dos imóveis em data anterior ao período da dívida, mediante compromisso de compra e venda, não detém ele legitimidade para responder à ação de cobrança das despesas de condomínio.” (REsp no 258.382/MG, 4a Turma, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 25/9/00)

“Civil. Compromisso de compra e venda. Cotas condominiais. Cobrança. Titularidade do promitente-comprador do imóvel para figurar no pólo passivo da demanda.

I - A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o promitente-comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. Precedentes do STJ.

II - Recurso não conhecido.” (REsp no 195.309/SP, 3a Turma, Relator o Senhor Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 18/9/00)

“Condomínio. Cotas. Não elide a responsabilidade do promitente comprador a circunstância de o contrato não haver sido registrado.” (REsp no 74.495/RJ, 2a Seção, Relator  o Ministro Eduardo Ribeiro, DJ de 3/6/96)

Ante o exposto, nos termos do artigo 557, parágrafo 1o-A, do Código de Processo Civil, conheço do recurso especial e lhe dou provimento para acolher a ilegitimidade passiva da recorrente, extinguindo o processo com base no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil. Custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, pelo vencido.

Brasília, 4/12/2002. Relator: Ministro Carlos Alberto Menezes Direito (Recurso Especial no 472.553/MG, DJU 17/12/2002, p.400/401).