Compartilhe:

 

Presidente fala da importância histórica do registro imobiliário em todo o mundo e recomenda cuidado com os contratos de gaveta.

Veja a entrevista concedida pelo presidente do Irib Sérgio Jacomino à jornalista Patrícia Simão, em seu programa Página aberta da TV Comunitária, canal 14 da TVA e da NET, exibido no dia 30 de janeiro de 2003, das 14 às 15 h e reapresentado no dia 6 de fevereiro.

O Irib é considerado uma referência em direito imobiliário no Brasil. Há quanto tempo existe a instituição?

SJ – A instituição foi fundada em São Paulo, em 1974, portanto são 29 anos prestando serviços aos registradores e à sociedade.

Quais as publicações editadas hoje pelo Irib?

SJ – Temos um catálogo bastante diversificado. Temos uma revista técnica de conteúdo acadêmico, editada pela Editora Revista dos Tribunais, que é a Revista do Direito Imobiliário. É nossa primeira revista periódica e já está no ano 25. Ela é semestral e traz artigos doutrinários a respeito de direito registral imobiliário, direito notarial e, especificamente, sobre direito imobiliário. Temos também outra revista periódica de caráter informativo, o Boletim do Irib em revista, uma publicação mensal que está no número 306. Temos uma coleção com um importante editor brasileiro, Sérgio Antonio Fabris, de Porto Alegre. É uma coleção chamada Irib em debate que edita livros, monografias sobre temas de direito registral, notarial e imobiliário. Editamos também cadernos de orientação técnica e profissional dirigidos ao registrador imobiliário brasileiro, com referências para o exercício da sua atividade profissional. Além dessas publicações, temos um boletim eletrônico periódico, encaminhado aos assinantes por e-mail, que versa sobre a nossa área de atuação, que é o direito registral.

Fale um pouco sobre o site do Irib, que é considerado o mais completo acervo de informações de registro imobiliário da América Latina.

SJ –  É verdade, o Irib tem um site, www.irib.org.br, que pode ser acessado por qualquer interessado nas matérias de Direito registral imobiliário e notarial. O acesso ao site é gratuito e na própria página é possível fazer assinatura do Boletim Eletrônico, também gratuitamente. O assinante recebe a publicação em seu e-mail sem qualquer ônus. Temos um trabalho dirigido especificamente para o meio acadêmico. Ultimamente temos recebido grande demanda desse segmento, são estudantes de Direito principalmente. O pessoal da área de cadastro, que estuda a integração entre cadastro e registro, faz consultas técnicas. A imprensa também é convidada a acessar o site, porque ali há informações precisas sobre a atividade registral e notarial, que é tão desconhecida pela sociedade. As pessoas não conhecem o que é um cartório, nem o objetivo social das atividades notariais e registrais. Existe o mito e muita desinformação também.

Eu entrei no site do Irib e vi um link para a ouvidoria. Como funciona esse serviço de ouvidoria?

SJ – É uma iniciativa recente. Resolvemos abrir um canal para que a sociedade pudesse se manifestar a respeito do seu relacionamento com essa instituição tão importante na cultura jurídica brasileira, que é o cartório. O cartório de registro de imóveis está aberto. Há um canal de comunicação para críticas, sugestões e orientação. Eu pedi à ouvidora que me fornecesse uma estatística porque o trabalho de ouvidoria, como se sabe, importa na independência do profissional para poder encaminhar e estabelecer uma relação crítica com a própria entidade, com a instituição. Eu recebi uma estatística desde setembro do ano passado (2002), quando foi criado esse serviço de ouvidoria. Por exemplo, 62,5% da demanda são relativos a informações técnicas. Reclamações, temos 15%. Elogios, 10% (ao contrário do que se pensa, há quem elogie o serviço!). Sugestões, 7,5%. E outras solicitações, que não estão assim catalogadas especificamente, são 12,5%, referentes a atualização de dados, pedidos de prestação de serviços específicos dos associados. Esse é um aspecto importante, a ouvidoria está dirigida ao público interno, composto pelos registradores imobiliários, os sócios natos do Irib. E também há atendimento externo da ouvidoria às demandas da população a respeito do serviço de registro de imóveis. Precisamos, ainda, divulgar melhor a ouvidoria para que ela possa prestar efetivamente seu serviço.

O Irib tem feito convênios, firmado intercâmbios, de cooperação técnica e troca de informações. Fale sobre isso.

SJ – Isso é muito importante. Eu tenho ouvido de maneira até insistente a tese de que cartórios existem apenas no Brasil. Esse é mais um mito entre vários que existem a respeito da figura do cartório. Na verdade, o registro imobiliário ou o cartório de registro de imóveis tal qual existe no Brasil é uma instituição universal encontrada em todos os países desenvolvidos do mundo. Existe na Espanha, na Alemanha, na Suíça e em Portugal, por exemplo. Existem registros de imóveis em toda a parte do mundo, incluindo o Leste europeu que vem de uma experiência de economia planificada em que os registros imobiliários haviam sido extintos. Esses países do Leste europeu, hoje, estão adotando o sistema de registro de imóveis da Europa ocidental e também do Brasil. O Brasil foi convidado pela Federação Russa para oferecer exemplos da organização do registro de imóveis como referência para a reorganização do registro imobiliário no Leste europeu.

A palavra cartório traz um certo ranço lingüístico, é uma palavra tipicamente portuguesa. Mas a estrutura de tutela de direitos relativos à propriedade, essa tutela pública se encontra em toda a parte, não com o nome de cartório, porque cartório é uma palavra da cultura portuguesa. Não existe “cartório” em espanhol, em francês, em italiano, mas seguramente a instituição registral existe em todos esses países. Às vezes dizem “olha, não existe cartório fora do Brasil”. Talvez não exista com o nome cartório. Mas sistema registral, esse sim, usam no resto do mundo.

Então, temos um convênio com a Espanha, que tem um sistema de direito registral e de registro imobiliário extraordinariamente desenvolvido. Temos convênio com o Uruguai, temos convênio com a Argentina. Agora em março, estarei indo para o México para formalizar um convênio com a Academia de Direito Registral do México e com o governo, para que nossas experiências possam ser trocadas, para que haja um intercâmbio técnico, científico e para que possamos conhecer a realidade desses países.

Muita gente pensa que cartório passa de pai para filho. Como é isso hoje em dia?

SJ – Isso é mais um mito. Eu diria que quando se fala em cartório se abre a arca dos mitologemas. O mitologema do direito hereditário que passa de pai para filho; de que cartório só existe no Brasil; de que os custos relativos ao registro da propriedade são abusivos; de que os serviços são burocráticos e não têm importância social e econômica. É inacreditável que jornalistas especializados, pessoas que têm esclarecimento ou que deveriam ter esclarecimento sobre aspectos econômicos envolvidos com transações imobiliárias, venham reproduzir esse preconceito, que está relacionado com a importância ou a desimportância do registro imobiliário. Para atacar cada um desses mitos, o cartório não é hereditário. Eu sou um exemplo e posso citar centenas de outros que se submeteram a concurso público, assumindo a condição de registrador por um concurso público feito pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Como eu, existem centenas de colegas. O que houve, na verdade, é que num certo período histórico, fato especificamente de São Paulo, os cartórios não eram providos imediatamente. Havia uma indefinição legislativa, isso acabou acarretando que muitos cartórios não fossem providos tão logo eles vagassem. Mas essa situação acabou. A Constituição enterrou de vez a possibilidade de alguém se manter à frente do cartório sem concurso público. Hoje, a Constituição federal diz: ‘Vago o cartório, ou a delegação, o cartório tem que ser submetido a um concurso público no prazo máximo de 6 meses’.  Então os cartórios são providos por concursos rotineiramente. Estamos hoje em pleno desenvolvimento do segundo concurso no estado de São Paulo, que é um concurso realizado pelo Tribunal de Justiça. É um certame muito sério, participam os mais preparados e a esperança que eu tenho é de que esse mito pouco a pouco venha a ser sepultado, ultrapassado pela realidade.

E a crença de que o dono de cartório é rico? Todo mundo acha que o titular é milionário, o que o Sr. tem a dizer sobre isso?

SJ – Esse é outro mito. É confundir o dedo com a lua. Você aponta e diz ‘olha, lá existe um cartório que é milionário’. Mas se esquece de que o sistema é muito mais do que um caso episódico que pode ocorrer e ocorre. Eu, particularmente, saí daqui de São Paulo e fui visitar o Rio Grande do Norte, onde realizamos um encontro nacional no ano passado. Mas eu não estive só em Natal para fazer aquele encontro. Eu fui ao interior, fui à região do sertão. Eu visitei os pequenos cartórios e verifiquei que a situação no país, de um modo geral, é desesperadora porque os cartórios foram perdendo, pouco a pouco, atribuições. Tantas foram as gratuidades que lhes foram impostas, que hoje os pequenos cartórios sobrevivem a duras penas. Então, é preciso haver um certo tipo de compensação. Veja o Registro Civil, que é obrigado a trabalhar sem remuneração por força legal. Tem que haver alguma forma de retribuição pelo serviço prestado. É um mito dizer que todos os cartórios são milionários. Isto não é verdade, eu diria que existem cartórios excepcionais, mas isso é uma exceção à regra. A regra é que o serviço é prestado por bons profissionais, que são remunerados adequadamente. Muitos são remunerados abaixo do que seria recomendado.

Há uma proposta recorrente de passar os cartórios para as prefeituras. O que o Sr. pensa disso?

SJ – Eu acho o seguinte: ‘Decreta-se nesta data que os cartórios estão extintos’. Daqui a meia hora decreta-se que: ‘A partir de agora os cartórios estão criados’. O cartório é uma necessidade social. Se a sociedade entender que os cartórios devem estar na prefeitura, então vamos lá discutir a reforma constitucional e vamos passar os cartórios para as prefeituras. Mas será que é isso que a sociedade quer? Será que os cartórios dentro das prefeituras não serão cartórios dentro de cartórios? Essa é uma pergunta que a sociedade precisa se fazer. Mas precisa haver uma certa honestidade intelectual no debate porque dizer que o cartório é um enguiço burocrático e só por isso, passando para a prefeitura, ele vai ser purgado de todos os defeitos que nós reconhecemos também, isso é inverdade. Você vai reinventar a “roda”, mas com grandes prejuízos, porque o registro no Brasil foi criado em 1846. Foi instalado, porque foi criado na verdade por uma lei de 1843. E em 1846, se sentiu a necessidade de um sistema de publicidade hipotecária. Esse sistema veio se desenvolvendo ao longo dos anos, é uma instituição multisecular, atravessamos mais de um século. Então queremos destruir esse edifício, para reinstalar esse edifício debaixo da prefeitura, com todos os problemas que a administração pública enfrenta, não dando conta das suas atribuições básicas? É possível demonstrar que é economicamente vantajoso para a sociedade manter esse sistema tal qual se acha hoje e não passar para a prefeitura Mas isso é uma ação política. Assim como pode passar para a delegacia de polícia, pode passar para o hospital das Clínicas, tanto faz, o registro vai ser o registro. Vai ter que ter o registro de imóveis. Uma hora ou outra, alguém vai ter que chegar a essa conclusão.

As pessoas reclamam muito de que cartório é um serviço burocrático, que você fica na fila e perde muito tempo. O que foi feito para a modernização dos cartórios? Eles são informatizados?

SJ – Muitas são as críticas de que cartório é um império do carimbo, é papelório, papelama, mar de papel, burocracia desnecessária. Estamos cansados de ouvir isso e essa é uma inverdade. Os cartórios realmente estão se modernizando. Eu costumo usar uma imagem para expressar a realidade dos cartórios: não é porque caiu um avião que vamos decretar no dia seguinte o fim da aviação civil! Pode haver cartórios com problemas e os órgãos de fiscalização estão aí para fiscalizar e punir os responsáveis. O cartório tem um órgão externo de fiscalização. Existe um controle externo que é uma coisa salutar. A sociedade organizada fiscaliza o funcionamento dos cartórios e é o Poder judiciário que faz isso. Temos uma fiscalização muito severa, muito correta, do Tribunal de Justiça. Agora, os cartórios estão se modernizando. Temos alguns projetos, aqui mesmo no Irib, que são muito importantes. Fizemos contrato com a fundação Vanzolini, da Universidade de São Paulo, para o estabelecimento de normas técnicas-padrão, normas de procedimento de boas práticas na informatização do registro de imóveis. Os cartórios de registro foram pioneiros na informatização. Hoje estamos experimentando uma nova revolução. Todos os cartórios estão informatizados, mas nem todos estão integrados na Internet. Queremos trazer a informação dos cartórios para mais perto do cidadão, que é o destinatário final da informação dos cartórios. Para isso fizemos um convênio com o Serpro, que é o órgão gestor da ICP Brasil, utilizando a infra-estrutura de chaves públicas criada pelo governo federal por medida provisória. Estaremos integrados nessa infra-estrutura de chaves públicas para atuarmos na Internet prestando informações seguras porque certificadas, haverá assinatura digital. Os documentos eletrônicos serão autenticados e certificados pelo procedimento de criptografia, que fornece segurança satisfatória à integridade daqueles documentos. Então, os cartórios estão se desenvolvendo. Existem pesquisas independentes sendo feitas para que a informatização se dê de forma orgânica porque esse é um problema que os cartórios enfrentam. Não existe organicidade. Quer dizer, o cartório é uma instituição de cunho nacional, mas a regulação é estadual. E se a gente olhar bem, quase que existe uma regulação local, o que torna disfuncional a integração entre os vários cartórios. Estamos reconhecendo essa dificuldade e tentando superá-la com ajuda da Internet, que é uma invenção extraordinária e pode trazer enormes benefícios.

Já existe informatização? Por exemplo, todos os documentos do seu cartório estão informatizados? As certidões são microfilmadas? Os arquivos são todos eletrônicos?

SJ – Olha, os cartórios foram pioneiros em microfilmagem no Brasil. Em 1969, quando se discutiu a introdução de procedimentos micrográficos, os cartórios foram chamados pelo Ministério da Justiça e desde aquele primeiro momento foram pioneiros nessa nova tecnologia. Todos os cartórios de São Paulo e das grandes cidades têm todos os seus acervos microfilmados. Inclusive o Quinto Registro, de que sou titular. Experimentamos uma nova revolução, uma etapa de modernização de serviços, que é relativa à digitalização de documentos. Hoje o meio não é mais o microfilme, é eletrônico, embora o microfilme continue sendo utilizado porque é um meio provado pela técnica e pelo tempo. Nós temos microfilmes já com 50 anos de idade que apresentam condições para lá de satisfatórias, que permitem a reprodução adequada dos documentos. Enfim, a segurança jurídica está garantida. Os cartórios têm essa vocação. Eles conservaram a história do nosso Direito em Portugal. Os cartórios foram durante muito tempo os que conservaram as peças mais importantes, os contratos, enfim, o Direito em ação. O Direito aplicado na Idade Média. Existe notícia disso tudo porque os cartórios conservaram de maneira fiel todos esses documentos. Hoje temos conhecimento de como eram as instituições jurídicas na Europa, em Direito, justamente pelo testemunho dos contratos notariais. Então, essa é uma vocação histórica dos cartórios, são conservadores por natureza.

Uma prestação de serviços aqui para o nosso público, sobre aquisição de imóvel. Quais os cuidados que a pessoa deve ter para aquisição do primeiro imóvel, que documentos devem ser solicitados ao vendedor?

SJ – Eu faria uma recomendação. Não sou notário, por isso posso dar essa recomendação com absoluta isenção e independência. A primeira coisa que o cidadão deve fazer é procurar um notário, um tabelião, um profissional perfeitamente habilitado para poder guardar aquela transação de todos os cuidados que ela exige. Ao fazer o documento, o notário vai solicitar uma certidão do registro de imóveis. É essencial a certidão para que se conheça não só quem é o legítimo proprietário como o objeto que está sendo adquirido. Uma consulta rápida à matrícula do registro de imóveis fornece todas essas informações. Mas às vezes é necessário o concurso de um profissional legalmente habilitado e especialmente preparado para traduzir aquela realidade jurídica para a linguagem do cidadão. Quem vai adquirir quer segurança, não deseja correr nenhum risco. Muitas vezes, naquela transação está sendo empenhada a economia de toda uma vida. Então, se justifica que todos os cuidados sejam tomados. O profissional que está mais bem capacitado hoje no Brasil é o tabelião. A recomendação que eu faço é que quem for comprar um imóvel, procure o tabelião. Ele vai dar as orientações necessárias para a obtenção da certidão de propriedade e das certidões do alienante, daquele que está vendendo o imóvel. O tabelião vai guardar o negócio de todos os cuidados que devem ser tomados.

Qual a diferença entre um contrato de gaveta e a escritura pública?

SJ – A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: “O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar. Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura, muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou.