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Deu no New York Times - Transações imobiliárias – custos envolvidos - O modelo norte-americano

Nos últimos tempos temos visto uma tendência de emprestar modelos alienígenas para justificar o desmantelamento do sistema registral e notarial brasileiro. O mais referido é o sistema norte-americano, apontado como menos burocrático, mais rápido e econômico. 

Será? 

Já tivemos oportunidade de tocar no tema, em pronunciamento dado em importante encontro na Abecip - Registro de Imóveis, segurança jurídica e financiamento imobiliário.   

No texto abaixo, publicado originariamente no New York Times, edição de 17 de agosto de 2003, vemos que os custos e as etapas que devem ser superadas pelos adquirentes de imóveis são fatores importantes e que devem ser considerados em qualquer análise isenta que se pretenda comparativa dos modelos existentes. 

Os registradores imobiliários sabem da importância da instituição e não hesitam em sustentar a sua supremacia em face de modelos como os que vigem nos EEUU. 

Vale a pena conferir. (SJ) 

O Fardo dos custos nos negócios imobiliários

EDWIN McDOWELL- Tradução de Eduardo Palo

JESSICA BACAL, advogada em Katonah, Nova Iorque, na semana passada representou um comprador no fechamento de um negócio imobiliário, uma casa no Condado de Westchester, de valor superior a um milhão de dólares, com hipoteca de 765 mil dólares. Na realidade, entretanto, o valor do imóvel era bem superior a um milhão de dólares, já que no fechamento muitos outros custos foram incorporados, como impostos e taxas, que em conjunto são chamados de custos de fechamento.

Pela casa, os custos de fechamento pagos pelo comprador, incluindo juros pré-pagos e impostos, somaram quase 40 mil dólares. De fato, segundo especialistas, a somatória das taxas pagas pelo comprador e vendedor pode chegar a até sete por cento do valor da venda.

"O preço de compra e o valor da hipoteca definem os custos de fechamento", disse Jessica Bacal, "já que o imposto sobre hipoteca e as taxas bancárias estão atrelados ao valor do empréstimo".

O item de maior custo foi 11.750 dólares, imposto cobrado sobre mansões incidente no Estado de Nova Iorque, correspondente a um por cento do valor de imóveis residenciais vendidos por mais de 1 milhão de dólares. Mas havia ainda muitos outros "percalços", disse Jessica Bacal, um enxame de impostos e taxas que surgem no momento do fechamento, e que no caso em questão somaram outros 28 mil dólares.

Entre eles foram outros 5.100 dólares para seguro de domínio de propriedade imobiliária — valor definido pelo Departamento de Seguros do Estado de Nova Iorque com base no preço de compra. Foram também mais 1.000 dólares para segurar a hipoteca.

Para registro da escritura e custo da hipoteca consumiu-se aproximadamente 100 dólares cada; vistoria 85 dólares; serviços fiduciários 60 dólares; inspeção municipal 190 dólares. Além disso, milhares de dólares foram pagos em caução pro rata de impostos municipais e educacionais, e mais 2.000 dólares para pagamento de juros diários.

Alguns dos custos são pagos pelo vendedor, e muitos outros pelo comprador. Com a elevação do preço das moradias nos últimos anos em Nova Iorque, Nova Jersey e em Connecticut, a "mordida" nos fechamentos de negócios imobiliários ficou ainda maior.

"Nova Iorque tem um número sem fim de custos de fechamento", disse John Hall, sócio principal do escritório de advocacia Hall & Hall em Staten Island, "que resulta em uma quantia significativa de dinheiro".

No início dos anos 60, segundo John Hall, "o imposto sobre hipoteca era de apenas meio por cento, e o imposto de transmissão naquela época era fixo em um por cento, e não escalonável segundo o preço da propriedade, como é atualmente. Hoje, tanto o Estado quanto a Cidade de Nova Iorque cobram imposto de transmissão, e quando se adiciona o imposto sobre mansões os custos ficam ainda mais elevados, em comparação com outros estados".

Os impostos associados à venda de uma propriedade geralmente dependem do preço de venda e do valor da hipoteca. Michael Liss, advogado imobiliário em White Plains, disse que no Estado de Nova Iorque o imposto de registro de hipoteca varia conforme o local da propriedade. Em habitações para uma e duas famílias, por exemplo, alguns condados ao norte do estado cobram 0,75 por cento do valor da hipoteca, enquanto que a maioria dos condados metropolitanos cobra um por cento. Em Yonkers, o imposto é de 1,5 por cento; na Cidade de Nova Iorque o imposto sobre hipoteca é ainda mais alto: 2 por cento sobre hipotecas abaixo de 500.000 dólares, e 2,125 por cento sobre hipotecas acima de 500.000 dólares.

Na maioria dos casos, o credor paga 0,25 por cento da hipoteca, e o mutuário fica com crédito de 25 dólares. No caso de hipotecas particulares ou cedidas por organizações sem fim lucrativo, o mutuário geralmente paga todo o imposto de registro da hipoteca.

Para uma residência com nova hipoteca de 600.000 dólares, em alguns condados ao norte do estado o imposto pago pelo mutuário seria de 2.975 dólares. Na maioria dos condados da região metropolitana, o mutuário pagaria 4.475 dólares. Em Yonkers, o mutuário pagaria 7.475 dólares e na Cidade de Nova Iorque o imposto pago pelo mutuário sobre tal hipoteca seria de 11.225 dólares. Em todos os casos, o credor pagaria 1.500 dólares.

Peter Brav, presidente da Good Deed Abstract em Valley Stream, Nova Iorque, disse que em todo o Estado de Nova Iorque há imposto de transmissão de imóveis pago pelo vendedor, correspondente a dois dólares para cada 500 dólares do preço de compra. Todavia, algumas localidades estão autorizadas a taxar adicionalmente nas transmissões. Em Yonkers, por exemplo, há um imposto adicional de transmissão no valor de um por cento. Na Cidade de Nova Iorque, na venda de habitações para uma, duas ou três famílias, cooperativas residenciais ou condomínios, o imposto adicional de transmissão é de um por cento sobre o preço de compra para imóveis vendidos por até 500.000 dólares, e de 1,425 por cento sobre o valor de compra para imóveis vendidos acima de 500.001 dólares.

Além disso, há também uma taxa de registro de 50 dólares paga pelo vendedor. Assim, para uma residência de 600.000 dólares, o imposto estadual de transmissão seria de 2.400 dólares. Na cidade de Yonkers, o imposto municipal de transmissão seria de outros 6.000 dólares, enquanto que na Cidade de Nova Iorque o imposto municipal de transmissão seria de 8.550 dólares, além do imposto estadual.

O imposto de transmissão na Cidade de Nova Iorque é geralmente pago pelo vendedor, segundo Michael L. Moskowitz, presidente da Equity Now, credor hipotecário, exceto no caso de construções novas ou conversões, quando os promotores ou empreendedores definem em contrato que o comprador arcará com o pagamento.

Além disso, em parte do Condado de Suffolk, em Long Island, o imposto de transmissão — formalmente conhecido como Fundo de Preservação da Comunidade da Região de Peconic Bay — é de dois por cento sobre a parcela do preço de venda que ultrapassar certos patamares. O imposto é cobrado somente nas cinco cidades à leste do Condado de Suffolk — East Hampton, Shelter Island, Southampton, Riverhead e Southold — que votaram pelo tributo em 1998, segundo Mary C. Wilson, gerente do Fundo de Preservação da Comunidade. Em propriedades reformadas e valorizadas nessas cidades, os primeiros 250.000 dólares do preço de compra ficam isentos do imposto, e em propriedades desocupadas a isenção é de 150.000 dólares.

No topo do espectro residencial, o Estado de Nova Iorque impõe tributo sobre mansões no valor de um por cento do preço de compra da propriedade vendida por um milhão dólares, ou mais.

Embora Connecticut não tenha imposto sobre hipoteca, o estado cobra imposto estadual de transmissão de propriedade, que de certa forma se assemelha ao imposto sobre mansões incidente em Nova Iorque. O imposto estadual de Connecticut sobre qualquer propriedade residencial é de meio por cento sobre os primeiros 800.000 dólares; o valor excedente é taxado em um por cento. Por exemplo, o imposto sobre uma casa de 400.000 dólares seria de 2.000 dólares; sobre uma casa de 900.000 dólares o imposto seria de 5.000 dólares.

Algumas cooperativas também cobram "imposto sobre refinanciamento", que geralmente é estabelecido em locações com direito exclusivo. Esse imposto corresponde normalmente a um percentual do preço bruto de venda do apartamento, e quase sempre é pago pelo vendedor para a empresa cooperativa, segundo Arthur I. Weinstein, vice-presidente do Conselho de Cooperativas e Condomínios de Nova Iorque. O percentual do preço bruto de venda, que é revertido para a cooperativa, é normalmente de um a três por cento, disse ele. Arthur Weinstein observou que o imposto sobre refinanciamento foi instituído nos anos 70 como forma de aumentar o fundo de reserva do agente promotor, geralmente usado para grandes serviços de reparo, que era considerado inadequado.

Mais ainda, Arthur Weinstein disse que pode haver taxas para preparação de documentos impostas tanto para o vendedor quanto para o comprador. Taxas pagas pelo vendedor geralmente variam de 350 a 750 dólares; as taxas pagas pelo comprador variam de 250 a 500 dólares.

Assim como Connecticut, Nova Jersey também não cobra imposto sobre hipoteca, mas em virtude de seus problemas de orçamento suas taxas de registro e de transmissão subiram substancialmente nos últimos meses, segundo Robert Schachter, presidente do conselho do departamento imobiliário da advocacia Greenbaum, Rowe, Smith, Ravin, Davis & Himmel, de Woodbridge, Nova Jersey.

Por exemplo, a taxa de transmissão sobre a venda de uma residência em Nova Jersey, vendida por 250.000 dólares, é atualmente de 1.325 dólares. Antes de 14 de julho, a taxa seria de 1.025 dólares. Segundo David Fialk, proprietário da Choice Realty em Iselin, Condado de Middlesex, a taxa de transmissão sobre um imóvel de 600.000 dólares, calculada em três etapas, custaria ao vendedor 2.775 dólares na primeira etapa, enquanto que hoje o imposto seria de 4.055 dólares.

Tais impostos fazem crescer o bolo rapidamente, mas são apenas uma parcela dos custos de fechamento. Itens adicionais que devem ser pagos incluem investigação de título, seguro de domínio de propriedade imobiliária, taxa de origem do credor e seguro do proprietário (também chamado de seguro contra imprevistos). Há também juros diários a serem pagos no fechamento, bem como juro devido pelo comprador por usar o dinheiro a partir da data em que o credor desembolsou os fundos até o final do mês.

Outros custos de fechamento incluem taxa de avaliação, relatório de crédito, inspeção na residência, custo pro rata de serviços (como o óleo de calefação restante no tanque) e pagamentos mensais de caução para impostos imobiliários e seguro do proprietário. Também necessárias são as taxas para serviços como processamento, registro e preparação da documentação. Na maioria dos casos, em Nova Iorque, também se utiliza um "agente de fechamento", contratado pela empresa especializada em fechamentos, para acompanhar o trâmite da documentação. Para tal agente, às vezes, uma gratificação é paga pelo comprador.

Inevitavelmente, todos os pagamentos são acompanhados de documentação. Quando Brian e Carol Comerford refinanciaram sua hipoteca no mês passado, ficaram impressionados com a papelada.

"A jovem senhora que liderou a reunião para o J. P. Morgan Chase era amistosa e bastante organizada", disse o Professor Comerford, que leciona na Faculdade de Direito de Brooklyn e reside no Condado de Nassau. "O que mais me impressionou foi a pilha de papéis com mais de um centímetro de altura que tivemos que assinar".

Thomas M. Carusona, advogado imobiliário de Oyster Bay, Nova Iorque, ex-aluno do Professor Comerford, disse que, segundo seu pai, advogado em Manhattan que representava vendedores e compradores, nas décadas de 40 e 50 havia apenas cinco páginas de documentos a serem assinados em um fechamento.

Ray Kojima, advogado que atua em Manhattan e no Distrito de Columbia, afirmou, "Segundo minha experiência, nunca vi mais de meia dúzia de compradores ou vendedores preocupados em ler todos aqueles documentos".

Nova Iorque, Nova Jersey e Connecticut não exigem representação de compradores por advogados, embora a maioria dos compradores tenha seu advogado. Em Nova Jersey, David Fialk do Choice Realty disse que compradores de imóveis residenciais no norte de Jersey geralmente contratam advogados, enquanto que compradores no sul de Jersey usam empresas especializadas em fechamentos — uma prática que ele afirmou "ser mais semelhante às práticas de transações adotadas no restante do país".

Muitos agentes do setor imobiliário estimulam compradores a contratarem advogados. Oded Ben-Ami, diretor sênior de empréstimos doSterling National Mortgage, banqueiro hipotecário em Great Neck, Nova Iorque, por exemplo, disse que qualquer pessoa comprando um imóvel sem a assistência de um advogado estaria procurando problemas. Além disso, disse ele, "Bancos no Estado de Nova Iorque menoscabam fazer empréstimos hipotecários a mutuários sem advogados, a menos que o mutuário seja ele próprio um advogado ou pessoa muito experiente em assuntos imobiliários".

Também em Connecticut, muitos bancos exigem que o comprador busque o amparo legal de um advogado, disse Maggie Sullivan, advogada imobiliária da Sullivan & Laliberte em Stratford.

George Tzimopoulos, advogado imobiliário de Manhattan, disse que a maioria dos compradores está propensa a contratar seu advogado, pois reconhecem que precisam de consultoria jurídica em aquisições complexas envolvendo grandes somas.

O Sr. Kojima disse que compradores de imóveis geralmente contratam advogados para terem certeza de que todos os documentos estão em ordem, e para ajudá-los a negociar quando existe controvérsias entre o comprador e o vendedor. Compradores que descobrem problemas durante o detalhado processo detalhado de uma propriedade, imediatamente antes do fechamento, ficam particularmente gratos por ter um representante jurídico ao seu lado. "Para a maioria dos compradores de imóveis, a casa é seu maior patrimônio", acrescentou ele, "e quer ter a certeza de que protegerá seu capital".

Embora fechamentos bem conduzidos geralmente são concluídos em pouco mais de uma hora, a maioria deles leva várias horas, disse Jessica Bacal. Um dos motivos óbvios é a grande quantidade de documentos, embora muitos advogados já citaram problemas com atraso em transmissões eletrônicas de fundos de credores, especialmente de outros estados.

Mas às vezes o mutuário pode até ficar satisfeito com um atraso. O Sr. Carusona, advogado da Oyster Bay, refinanciou sua hipoteca em março e, durante o fechamento, percebeu que havia sido cobrado imposto sobre hipoteca incidente na Cidade de Nova Iorque, em vez de imposto sobre hipoteca estadual mais baixo incidente em Long Island. "Precisei esperar mais uma hora enquanto eles refaziam os documentos," disse ele, mas economizou 3.000 dólares.

Às vezes, no entanto, o problema não pode ser resolvido de imediato. Mary Madeline Wilcox, advogada imobiliária da Wilcox & Scelsi em Stamford, Connecticut, que também atua em Nova Iorque, disse que alerta seus clientes para nunca planejarem suas mudanças no próprio dia do fechamento.

Mas nem todos atentam aos seus conselhos. Mary Wilcox disse que teve clientes que contrataram empresas de mudança para mudarem para suas casas logo após o fechamento, mas que foram impedidos quando os documentos da transação ou dinheiro da hipoteca não chegaram a tempo.

Há cerca de um ano, disse ela, uma família que havia programado mudar-se no dia do fechamento acabou pernoitando em um hotel em virtude de um atraso. Além disso, precisarem pagar à empresa de mudança pela guarda da mudança.

* Artigo publicado originariamente no NYT de 17/8/2003. Confira aqui o texto original