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Chegamos ao fim!

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Ata da reunião realizada no dia 21 de março de 2003, às 10 horas, no Hotel Pergamon, em São Paulo, SP, para aprovação da posição oficial do Irib acerca da cédula de crédito imobiliário, CCI – Audiência Pública I

Local, data e participantes 

Aos vinte e um dias do mês de março de dois mil e três, às dez horas, na sala seis, no vigésimo primeiro andar, no Hotel Pergamon, situado na rua Frei Caneca, número oitenta, em São Paulo, SP, reuniram-se, sob a presidência do Dr. Sérgio Jacomino, Presidente do Irib, os Senhores Doutores José Simão, Tesoureiro Geral do Irib; o Dr. Lincoln Bueno Alves, Vice-Presidente do Irib (Estado de São Paulo); o Dr. Flauzilino Araújo dos Santos, Diretor de Publicidade e Divulgação do Irib; o Dr. Manoel Carlos de Oliveira, 2ºTesoureiro do Irib; a Dra. Miriam de Holanda Vasconcelos, Vice-Presidente do Irib (Estado de PE); a Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo, Conselheira Jurídica do Irib; o Dr. Ademar Fioranelli, Conselheiro de Ética do Irib; o Dr. José de Mello Junqueira, Conselheiro Jurídico do Irib; o Dr. Hélio Lobo Junior, Conselheiro Jurídico do Irib; o Dr. Carlos  Eduardo Duarte Fleury, Superintendente Geral da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – Abecip, o Dr. Alexandre Assolini Mota, Gerente Jurídico da Cibrasec - Companhia Brasileira de Securitização; o Dr. Pedro Klumb, Presidente da SFI, Serviços Financeiros Imobiliários, comissão convidada para discutir e aprovar a posição oficial do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, acerca do tema Cédula de Crédito Imobiliário, CCI – Audiência Pública I.  

Abertura e pauta dos trabalhos  

O senhor presidente declarou abertos os trabalhos enfocando que a audiência foi instaurada em dezembro de dois mil e dois com uma publicação feita para todos os registradores e notários que são subscritores do Boletim Eletrônico do Irib/Anoreg e, também, publicada no Boletim do Irib em Revista. Na oportunidade em que a audiência pública foi instaurada, nós já trabalhávamos com uma proposta encaminhada pela Cibrasec, juntamente com a Caixa Econômica Federal, a fim de que se estabelecesse um modelo-padrão da cártula para que a tramitação desse título pudesse ser facilitada em todos os cartórios brasileiros, procurando fazer um processo de estandardização do título e a superação de obstáculos que, naturalmente, iriam surgir em virtude da novidade do tema. Existe, na prática, uma estadualização do registro imobiliário que tem prejudicado o bom desenvolvimento dos negócios. Dá-se que num Estado tem-se conseguido fazer o registro da CCI e em outros não, por várias razões, mas nunca razões que chegam a compor um fórum de debates. A idéia de se estabelecer um instrumento-padrão foi muito bem recebida pelo Irib, que julgou oportuno estender essa discussão à Anoreg, tendo em vista que a CCI poderia, também, ser lavrada por instrumento público, socorrendo-se do tabelião. A verdade é que a proposta germinou e se desenvolveu no seu locus privilegiado, que é o Irib.  

Notícia sobre a AP, questões propostas e as razões de sua instauração
Presidente expõe os trabalhos preliminares. 

O Presidente expôs aos presentes: “Quando tínhamos provado uma cártula-padrão e firmado um termo de compromisso com a Caixa Econômica Federal e a Cibrasec, julgamos oportuno estender esse debate, pois tendo sido aprovada uma cártula-padrão, achamos necessário estabelecer, também, um procedimento-padrão. O título já estava definido com o selo de conformidade do Irib e da Anoreg. Mas como esse título seria recepcionado pelos cartórios? Como os atos seriam praticados com o mínimo de ruído possível? Fizemos, então, um decálogo de propostas a respeito da cédula e dos seus problemas mais concretos. Discutimos quem poderia emitir a CCI, procurando responder essa questão com base na MP 2.223/2001 e, também, quais as garantias reais que poderiam lastrear a emissão da CCI. Procuramos responder uma pergunta que sempre ocorria: se os devedores dos créditos imobiliários deveriam aquiescer na emissão da cédula. Enfim, estabelecemos as distinções existentes entre a CCI cartular e a escritural, bem como o seu relacionamento com o registro. Procuramos responder quais os atos que seriam praticados no registro de imóveis quando a cédula entrasse, tivesse ou não a cessão do crédito. Uma outra questão muito delicada era responder se a cessão de crédito seria objeto de averbação ou registro. Enfrentamos, também, a questão acerca dos critérios de cobrança de custas e emolumentos, o que era uma questão marginal, tendo em vista que o Irib não tem essa atribuição e a tabela é estadual. De forma tangencial, o Irib abordou esse assunto para estabelecer uma regra geral, não descendo a detalhes de critérios de cobrança, o que está previsto na legislação de cada Estado. Analisamos o prazo para a prática dos atos, os reflexos da prenotação e uma das questões mais delicadas da medida provisória, pela redação discutível, que é a tal constrição judicial que poderia, eventualmente, impedir a averbação da emissão da cédula e sua circulação. Procuramos fazer um discrímen entre a CCI e as demais cártulas a que estamos acostumados, por exemplo, a cédula de credito comercial, cédula de crédito industrial, à exportação, etc. Fizemos uma proposta oferecendo um modelo das averbações de emissão das cédulas de crédito imobiliário, prevista no artigo sétimo, parágrafo quinto da MP, e da cessão do crédito, no caso específico da nossa audiência pública, para a Cibrasec. Essas questões foram apresentadas aos registradores e no interregno da audiência pública se instaurou, no âmbito do Irib, um conselho composto de juristas, a quem foi apresentado o resultado do trabalho e de quem se colheu uma manifestação por escrito a respeito dos temas debatidos no âmbito do registro. A primeira grande questão foi a respeito do modelo descritivo ou modelo colunar, na prática dos atos de registro. Para quem não está afeto diretamente ao sistema registral, essa é uma discussão de como se lavrar um registro e é um debate interno que vem desde o advento da lei 6.015 com todos os reflexos que sofremos do modelo antecedente, como os livros antigos que se faziam a inscrição de molde colunar, até chegar à atual matrícula na qual os atos são praticados, na maior parte dos casos, mediante um modelo descritivo. Essa discussão transitou e rendeu muitos debates. O que imaginamos ser uma questão secundária acabou tendo muita importância. Outra questão debatida foi a emissão integral ou fracionária.” 

Objetivo da reunião: consagração da posição oficial do Irib. Auto-regulação da atividade 

“Esse procedimento instaurado foi colhendo a opinião de todos os membros do conselho e, hoje, sairemos daqui com a decisão que representará a posição oficial do Instituto a respeito do tema. A iniciativa do Irib visa estabelecer uma prática incomum ao Instituto: auto-regulação das nossas atividades. Temos que preencher essa lacuna que está sendo percebida de forma muita nítida pelos operadores do mercado, que nos demandam no sentido de estabelecermos procedimentos de padronização, pois, essa atomização do registro imobiliário e a falta de uma regulação em âmbito federal acabam criando uma algaravia, uma confusão procedimental que prejudica a realização dos negócios. Hoje, estamos experimentando uma tendência irresistível por essa redução procedimental a modelos predefinidos, que são necessários para que haja mais agilidade, com a diminuição de custos inerentes a essas transações. Essa expressão - custos inerentes a transações - passa a representar, para nós, uma pauta de reflexão obrigatória, segundo a qual possamos discutir a maneira que prestamos os serviços, como somos percebidos pelo mercado e pelos agentes econômicos como serviço essencial, justamente porque provê segurança, rapidez e, principalmente, custos moderados e aceitáveis. O estabelecimento dessas normas como auto-regulação da própria atividade não desconsidera as instituições que, ordinariamente, têm regulado as atividades do registro; isto é, muito embora o Irib esteja sendo convidado a expor o seu ponto de vista institucional a respeito do assunto, logicamente, tal fato não irá invalidar que os tribunais estaduais possam dispor de forma diferente. O que vamos fazer é apreciar as disposições que, eventualmente, forem colidentes com aquilo que está sendo assumido pelo Irib, como a norma procedimental correta; vamos agregar ao livro que publicaremos para que saibamos todos qual é a posição dos tribunais e até discutir, em âmbito interno, o acerto e o desacerto das decisões que ostentam, nos Estados, caráter normativo. Isso só vai fazer com que o nosso procedimento tenha mais consistência e legitimidade. Daremos publicidade a essas decisões para que toda a comunidade, não só de juristas especializados, como os registradores, mas todos aqueles que estejam envolvidos, direta ou indiretamente, na atividade, possam saber qual é a orientação dos tribunais em relação ao tema da CCI. É óbvio que toda iniciativa pioneira sofre transformações no transcurso, na sedimentação de temas tão importantes para a sociedade e, particularmente para o mercado imobiliário. Essa sedimentação vai nos obrigar a fazer uma alteração do plano geral com a incorporação e aperfeiçoamento disso que é uma proposta original. Nesse procedimento ouvimos a Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo, colhemos a opinião do Dr. Helvécio D. Castelo, registrador no Espírito Santo, do Dr. João Pedro Lamana Paiva, vice-presidente do Irib no Rio Grande do Sul, do doutor Ulysses da Silva, que apresentou argumentos interessantes a respeito da redação das averbações previstas na MP; ouvimos, também, a opinião do doutor Gilberto Valente da Silva a respeito dos atos a serem praticados, pareceres dos Drs.: Narciso Orlandi Neto e Hélio Lobo Junior, a opinião do Dr. José de Mello Junqueira; temos um termo de compromisso lavrado com a Caixa Econômica Federal e com a Cibrasec, bem como um parecer jurídico e tópicos do doutor Alexandre Assolini, que é assessor jurídico da Cibrasec e que acompanhou passo a passo toda a tramitação do processo”.

Maria Leonel Gandolfo: redação do ato registral 

Em seguida, a manifestação da Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo – “acho muito importante que se discuta a questão da redação porque, por exemplo, eu observei que o primeiro exemplo (que o doutor Sérgio deu no decálogo) e outros, nenhum deles fez menção a crédito, se refere à emissão. Tem que ficar bem claro que se trata do crédito da alienação fiduciária ou o crédito daquele compromisso. Nenhum dos modelos fez menção a isso. Gostaria que me explicassem se existe custódia nos casos de cédulas cartulares. É importante saber isso porque o modelo da cédula da carta tem um campo para custódia e, para mim, a cédula cartular não é para ser custodiada, ela tem uma circulação diferente da escritural. Gostaria de ver esse ponto esclarecido”. O Dr. Sérgio Jacomino enfatizou que são duas as questões: os modelos que foram oferecidos estavam estritamente baseados no comando legal. O doutor Alexandre pode fazer um esclarecimento muito importante a respeito das questões que derivam da lavratura do ato da averbação. São questões muito importantes e até certo ponto gravosas para aqueles que têm o interesse na circulação do crédito. 

CCI – o valor da cessão do crédito deve figurar no registro? 

Continuou: “o modelo do Dr. Ulysses me pareceu adequado, mas, excessivamente, extrapolou aquilo que a lei fixou como limite para a prática do ato. A lei o fez tendo em vista, por exemplo, o valor do crédito, que é uma variável, uma questão que precisa ser muito bem conhecida”. Posteriormente, o Dr.Alexandre Assolini – Gerente Jurídico da Cibrasec – faz uma observação com relação à custódia da CCI cartular. “No inicio das primeiras discussões com vistas à criação de um mecanismo que facilitasse a circulação do crédito imobiliário, nossa maior preocupação, quando da escolha de um título representativo de crédito, estava na possibilidade de má utilização e conseqüente desvio de finalidade. A própria Cédula Hipotecária criada pelo Decreto Lei 70/66 pode ser utilizada como exemplo neste caso, haja vista que muitos credores enfrentaram problemas com o desaparecimento de cártulas que à época eram utilizadas como garantia junto ao Banco Nacional da Habitação (BNH). A Letra de Câmbio é outro exemplo muito forte de um título que caiu em descrédito em nosso mercado, em razão da emissão descontrolada e de fraudes. Deste zelo com o instrumento é que optamos pela existência constante de um Agente Custodiante, seja nas emissões cartulares, seja nas emissões escriturais, nas quais sua presença é obrigatória. Esta opção, contudo, não foi realizada ao arrepio da Lei, dado que a Medida Provisória nº 2.223/01 em diversos momentos mencionado a existência do Agente Custodiante sem qualquer distinção entre a forma de emissão da CCI, como v.g., o inciso II do Art. 8º e o Art. 12 do mesmo diploma. Quanto a indicação do assentamento relacionado com o crédito imobiliário representado pela CCI, acredito que a respectiva indicação seja realmente importante, dado que em sendo o crédito imobiliário garantido por hipoteca poderemos, em determinadas circunstâncias, encontrarmos em uma mesmo matrícula a existência de dois créditos imobiliários, sendo um deles garantido pela primeira hipoteca e o outro pela segunda hipoteca e assim sucessivamente. A indicação do registro do crédito imobiliário e sua respectiva garantia é extremamente importante para que não exista dúvida em relação a CCI emitida, facilitando, por conseqüência, sua circulação. Relativamente a indicação do valor do saldo devedor e do valor da cessão de crédito, ressaltamos que a indicação destes valores, caso realizada, deve ser feita observando as seguintes peculiaridades: O saldo devedor representa o valor devido pelo Mutuário segundo as condições estabelecidas no contrato de financiamento que não são alteradas pela cessão do crédito. O valor da cessão por sua vez poderá apresentar três variações de acordo com as negociações realizadas entre cedente e cessionário ou endossante e endossatária (ou ainda do comportamento do mercado): O valor da cessão pode ser inferior ao valor do saldo devedor, representando a existência de um deságio, ou ainda, o valor da cessão poderá ser superior ao valor do saldo devedor, representando um ágio e por fim, o valor da cessão poderá ser igual ao valor do saldo devedor, quando temos uma negociação ao par.”.  

CCI´s escritural e cartular – distinções 

Para esclarecer a questão, o Dr. Sergio Jacomino solicitou à Abecip e à Cibrasec que fizessem uma rápida exposição a respeito das distinções entre as CCI’s escritural e cartular, enfatizando que se trata de uma questão ainda não muito nítida, mesmo porque, a medida provisória prevê que ela pode ser custodiada em órgãos do próprio mercado; por isso, seria interessante uma breve exposição. Em seguida, o Dr. Carlos Eduardo Fleury, superintendente da Abecip, Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, agradeceu ao senhor Sergio Jacomino pelo convite, ressaltando a importância da audiência que confirma os interesses do convênio da Abecip com o Irib, que visa promover estudos, trabalhar com cooperações técnicas, científicas, a respeito da matéria de financiamento imobiliário. “Eu vejo com muito bons olhos esse tipo de trabalho que estamos realizando, porque retira todas as dificuldades de interpretação, quanto à pratica de atos registrais relativos aos contratos imobiliários firmados com instituições financeiras, em todo  território nacional que, não raras vezes, encontramos  interpretações diferentes sobre o mesmo assunto. A Medida Provisória 2.223, de 2001, instituiu a CCI – Cédula de Crédito Imobiliário para representar créditos imobiliários. Trata-se de um título de crédito semelhante à velha Cédula Hipotecária, instituída pelo Decreto-Lei 70, de 1966. A CCI poderá representar crédito imobiliário garantido por hipoteca ou alienação fiduciária. Nos primeiros estudos que antecederam a criação da CCI, pensou-se me admitir a CCI somente na forma escritural, com vistas a facilitar a negociação e operacionalização do mercado secundário de créditos imobiliários. Com o meio eletrônico, de fato, os negócios com as securitizadoras seriam mais ágeis. Título de crédito por meio eletrônico não é novidade: o CDB e a LH são emitidos exclusivamente na forma escritural. Contudo, verificou-se que, sendo a CCI passível de emissão por qualquer pessoa, física ou jurídica, detentora de um crédito imobiliário, portanto, não só agentes financeiros, como também incorporadores, grandes e pequenos, e até pessoas físicas que tem o hábito de construir algumas casas, a CCI precisaria ser na forma cartular, fisicamente,  em um primeiro momento.  De fato, do ponto de vista do mercado, era importante que a CCI fosse utilizada na sua maior quantidade em forma escritural. Estávamos imaginando um mercado de securitização imobiliária em que se pudesse comprar créditos de forma eletrônica por sistemas que já funcionam muito bem no país, como, por exemplo, o sistema da Cetip, que negocia títulos privados e, recentemente, a Bolsa de Valores, que está criando um sistema para a negociação de títulos de renda fixa que vem caminhando adequadamente. A medida provisória foi de setembro de 2001. Depois dessa data, no entanto, tentamos criar um ambiente adequado para a negociação das CCI’s escriturais e verificamos que o mercado imobiliário não absorveria de forma tão rápida a existência de CCI escritural, como nós gostaríamos.. Em novembro de 2001, nossa intenção era já ter a primeira negociação de CCI escritural, o que não foi o caso. Quando dos estudos da medida provisória, neste momento já editada, vimos que havia a possibilidade de termos uma CCI cartular. Na verdade, essa discussão sobre a CCI, sobre a forma cartular, bem como a negociação de CCI no futuro vão convergir para o modelo escritural. Em 2001 começamos a discutir com a Cetip, então a principal central de negociação de títulos privados no país. Naquele momento, ela se encontrava extremamente ocupada com o sistema brasileiro de pagamentos e, por isso, não tinha condições de dar atenção aos novos títulos e adequações do sistema para negociação. Isso foi até a metade do ano, quando se tentou retomar e, mais uma vez, as adequações no Sistema de Pagamentos Brasileiros (SPB) não permitiram à CETIP dar andamento ao projeto.Por outro lado, a Bolsa de Valores criou um ambiente chamado Bovespa fix, que sinalizou  o interesse de preparar um novo sistema só para negociação de CCI escritural. O que eu percebo é que o sistema cartular e o escritural convergem. Temos algumas sociedades anônimas que são as empresas que mais emitem títulos cartulares e escriturais e que, mesmo aquelas que emitiam ações ou debêntures sobre a forma cartular, na forma de certificados, caminharam para o sistema escritural, depositando fisicamente os títulos. A nosso ver, as CCI’s que circulam no mercado sob a forma cartular já têm uma instituição custodiante para que, no futuro, sejam depositadas fisicamente e circuladas de uma forma eletrônica tendo a instituição custodiante a propriedade fiduciária das cédulas. A CCI escritural é o nosso objetivo final; com ela vamos ter uma circulação do crédito imobiliário e um carreamento de recursos para o mercado imobiliário muito maior do que temos hoje”.  

CCI´s dificuldades enfrentadas pelos cartórios e agentes 

Prossegue o Dr. Fleury: “Esse novo sistema, que une o mercado de capitais ao mercado imobiliário, tem como dificultador a pouca flexibilidade e velocidade na realização dos negócios. É importante registrar que as primeiras operações realizada pela CIBRASEC no modelo tradicional, como cessão de crédito por escritura pública, demandou um prazo muito longo, sendo que a primeira operação com CCI cartular na mostrou maior agilidade e celeridade, apesar de estarmos esbarrando com alguns obstáculos imprevisíveis, como o caso de alguns cartórios não devolverem, após o registro, a cártula, requerendo a impressão de duas vias, para que uma fique no cartório”. 

Um único ato para emissão e cessão: o cancelamento pode acarretar problemas 

“São várias as dificuldades: lançando um ato tanto para a emissão da cédula quanto para a cessão do crédito pelo endosso. Isso tem uma coisa interessante porque, em determinado momento em que se tem uma penhora do crédito, podemos lançar mão da circularidade do crédito, dando baixa na cédula de crédito imobiliário. Ocorrendo a averbação da emissão da CCI bem como a averbação do endosso num único ato, quando for baixada a CCI, não se estará baixando também o endosso da transferência do crédito? É uma questão prática que já existe. Existem alguns contratos que, no curso de sua aquisição, é preciso negociar, trocar o devedor, baixar a cédula, e não o crédito, aditar o contrato, registrar e emitir uma nova cédula. A nossa preocupação é quando assinar o campo de baixa, porque fizemos uma distinção entre o campo de baixa e o campo de quitação da CCI. Quando assinar o campo de baixa, o cartório vai entender que continua ainda como credor da cédula de crédito imobiliário? Essa é uma das questões. A baixa da cédula não retroage os seus efeitos com  o cancelamento da emissão da CCI; ela circulou, foi endossada e, no momento da baixa, ela deixa de existir.” 

Garantias para a circulação da CCI. Compromisso de c/v pode lastrear CCI´s? 

Em seguida, O Dr. Pedro Klumb relatou que, enquanto existir esse fluxo de pagamentos que, seria direcionado para aquele vendedor e que agora está sendo direcionado para esse cessionário, não teremos nenhum problema na operação. No dia em que esse devedor, promitente comprador, deixar de pagar, aí precisaremos buscar a garantia que permaneceu no balanço do vendedor. Eu preciso constituir uma garantia sobre aquele imóvel. Só que o vendedor não pode dar em garantia o imóvel desconhecendo as obrigações que tem com o comprador. A idéia é constituir a alienação fiduciária do imóvel, uma vez que a alienação fiduciária suspensiva automaticamente no momento em que esse indivíduo deixa de ter dívida, esse vendedor está dando alienação fiduciária em garantia e não por compra e venda, para que, na hipótese de haver interrupção de pagamento por parte dele e de não existir mais o fluxo, tenha-se a garantia do imóvel para buscar. Na hipótese de o comprador concluir o pagamento, esse cessionário se sub-rogou a obrigação do vendedor de transferir a propriedade para ele. Nesse momento, vai haver a transferência definitiva e o cancelamento da alienação fiduciária. Dessa forma, seria viável fazer negócio com o compromisso de compra e venda, com a alienação fiduciária, desde que não fosse retirado em nenhum momento qualquer direito desse promitente comprador. E com lastro nesse negócio, seria possível emitir uma cédula de crédito imobiliário, com lastro no fluxo de recebíveis e com a garantia dada pela alienação fiduciária daquele imóvel existente no balanço do incorporador. Em seguida, o doutor José de Mello Junqueira informou que o que ele fez aqui foi um resumo de um parecer favorável dado ao Brasília Security. Seria compromisso de compra e venda, se houvesse uma discussão para que se registrasse ou não. Precisando de dinheiro, o compromitente vendedor, que em geral é um incorporador imobiliário, emite a cédula e dá em alienação fiduciária.  

Emissão e cessão: dois os atos a serem praticados. Endossos sucessivos, como fazer? 

Dando seguimento ao tema da reunião, o Dr. Sérgio Jacomino, em conclusão, afirmou que os dois atos são essenciais, tanto a averbação da emissão quanto a da cessão. Ambos não podem ser consubstanciados num único ato de averbação, razão por que é importante deixar consignado como está sugerido no procedimento. “Esse modelo é específico para o contrato que fizemos com a Cibrasec e a Caixa. Não quer dizer que não possamos receber outros modelos cuja previsão de endosso possa ser vária. Eu não acredito que o crédito vá circular onze ou doze vezes. Nós temos um relacionamento histórico com o mercado imobiliário em relação às cédulas hipotecárias. É raro que haja dois endossos, muito raro. Usando bem o entendimento desta assembléia, nos casos de endosso, quando forem apresentados os títulos a cada passo ao registro, será feita a averbação de forma ordinária. Havendo sucessividade de endosso e apresentado ao final para cancelamento, far-se-á uma única averbação em que se faça um relatório de toda a tramitação, um rastreamento...”. Prosseguindo, o Dr. Pedro Klumb ressaltou: Vamos imaginar um mercado mais para frente. O incorporador construiu a unidade e a vende no momento em que ele entrega as chaves, faz um contrato definitivo, emite um contrato de CV com alienação fiduciária e a CCI como espelho daquele contrato. Em seguida ele faz a cessão daquele contrato, via endosso na cédula, para um banco ou uma instituição intermediária que, por sua vez, faz ceder mais adiante, na hora em que ela juntar um determinado volume de contratos, para uma companhia securitizadora que vai usar como um lastro para as suas operações. Esse seria teoricamente o padrão, três passadas como padrão de mercado; claro que em alguns casos pode acontecer mais ou uma só. Isso para a hipótese de vir a existir a CCI cartular, a escritural. Nesse momento houve a intervenção do Dr. Sérgio Jacomino que salientou “que a emissão da CCI escritural também deverá será averbada. Esse assunto está perfeitamente reconhecido, essa questão é compatível com todas as expectativas que os operadores têm”. Sobre a questão dos emolumentos, registrou que “temos que estar atentos à questão dos emolumentos no sentido de não inviabilizar os negócios, porque se imaginarmos que essas operações envolvem milhões de reais, vários créditos, esse pode ser um fator muito ponderável numa solução alternativa que o mercado haverá de buscar sempre que seu negócio não seja viável. Essa é uma realidade de que temos que tomar perfeita consciência e enfrentar de maneira adequada”.  

Cessão: averbação ou registro? 

Outra questão, no caso da averbação da cessão: quando implicar a transferência da propriedade fiduciária, é objeto de averbação ou de registro? Dr. Jacomino é claro: “a minha posição pessoal é que em todos os casos a cessão será feita por averbação; a lei diz que é averbação e ponto-final. Nós sabemos que a lei é farta de exemplos em que o ato a ser praticado deveria ser de registro e a norma, por qualquer razão, diz que é averbação, sem que ninguém tenha discutido”. E prossegue: “Não há notícia de uma única hipótese em que a lei dizendo que o ato a ser praticado fosse de averbação os tribunais pudessem entender, atentos aos aspectos de pureza doutrinária e melhor enquadramento sistemático, decidisse que se trataria na verdade de um registro”. Reconhece, outrossim, que aqueles que sustentam que seja ato de registro, estes estão trilhando o melhor caminho sistemático. E arremata o raciocínio: “Eu entendo que é ato de averbação e uso um paralelo com os casos de cessão de crédito decorrente de hipoteca, que são historicamente atos de averbação. O que está acontecendo é uma transferência da titularidade de um direito real; o credor hipotecário era titular do direito real de garantia, cede sua posição, que não é só a de titular de crédito, mas de posição registral, porque é titular de um direito real; nem por isso discutimos em qualquer momento que se trata de registro e não de averbação”. Fazendo uso da palavra, o Dr. José de Mello Junqueira ressaltou que a cessão do direito fiduciário é uma cessão de uma propriedade ainda resolúvel, e que o ato deveria ser praticado como um ato de registro. E prossegue: “no entanto, eu concordo que, quando a lei fala em inscrição, devemos entender esse ato ou de averbação ou de registro; mas quando a lei fala em averbação, ela mandou praticar um determinado ato, ainda que seja a transmissão de uma propriedade resolúvel; se a lei manda averbar, o que eu posso fazer?” A seguir, a doutora Maria Helena solicitou para que desconsiderasse aquilo que ela escreveu há tempos, porque inicialmente ela achava que se tratasse de registro. Hoje, está convencida de que é averbação, por duas razões: pelo fato de a lei falar que é averbação – se bem tenha ficado pensando na própria redação que sugeriu e, coerente com a idéia de averbação, dizer que cedemos os direitos creditórios e transferimos a propriedade fiduciária. Quando o Ulysses pondera que em caso de transmissão há o ITBI, temos de ver também a CND, a Receita Federal e, em se tratando de apartamento, ver a quitação condominial, que acredito não existir mais; outra coisa foi o que o Hélio Lobo e o Narciso Orlandi escreveram quando falam em sub-rogação. “Achei que a redação dada deveria ser substituída porque os atos do cartório, quando colocados em uma matrícula, devem ser muito claros e têm de expressar realmente a transação feita. Ocorreu-me que, em vez de falar em transferência da propriedade fiduciária, por que não falar em sub-rogação? Então esse cessionário dos direitos se sub-rogou na qualidade de proprietário fiduciário em garantia. Para mudar e não ficar essa discussão, acho que tinha que ver se essa não seria uma idéia boa”. Intervindo, o Dr. José de Mello Junqueira relatou que tanto não há transmissão de propriedade que não há incidência do ITBI. A incidência do ITBI é uma questão fiscal e tributária que, segundo o governo, nesse caso, não vamos cobrar. “Agora, não abro mão de que há transmissão de uma propriedade!”. A seguir, o Dr. Sérgio Jacomino informou que vale a recomendação de que, havendo disposição dos municípios, porque o recolhimento do ITBI, por interpretação constitucional, afeta os municípios, se houver ali uma hipótese de exigência de ITBI nos casos de cessão pela CCI, tendo em vista que há a transmissão da propriedade, haveria, também, a hipótese de incidência do imposto. Ainda que fizéssemos averbação, teríamos, nesses casos, de exigir a apresentação de comprovação de pagamento de ITBI. Prosseguindo, o Dr. Carlos Eduardo Fleury disse que não pode haver a incidência do imposto por causa do artigo 156 da Constituição, inciso II, que excepciona o ITBI, no caso da constituição de garantias reais; senão, até a própria hipoteca seria fato gerador para a  cobrança de ITBI. E prossegue: “agora eu estaria com a posição do doutor Junqueira, no sentido de que, se o legislador definiu que é averbação, está claro que os registradores não terão que criar mecanismos para dizer que não é transmissão, é sub-rogação. Tenho até outro exemplo, que está na lei 9.514/97, sobre a ação adequada para o arrematante de imóvel vendido em leilão haver a posse, com que, aliás,  debati muito e, na época, acabei perdendo , porque ficou na lei: com a consolidação da propriedade em nome do credor, ele ou o adquirente do imóvel em leilão tem direito de ingressar em juízo com ação de reintegração de posse para retirada do devedor que ainda permanece no imóvel.. Ora, como é que pode ser reintegração de posse? Se for o terceiro que adquiriu em leilão, ele nunca teve a posse; a mesma coisa é o credor que somente recebeu em garantia; ele não era proprietário do imóvel. Porém, a lei definiu que é reintegração. Não vamos discutir; se o correto seria ação de imissão. Aqui o exemplo é o mesmo: se o legislador definiu que é averbação, não importa a descrição do ato; vai ser averbação”. Em seguida, o Dr. Hélio Lobo Junior esclareceu aos presentes que o Dr. Narciso Orlandi Neto, como profundo estudioso dessa matéria, acredita que todos receberam o seu posicionamento a respeito, inclusive o aspecto histórico da averbação e do registro. Nossa opinião se afina com o que a lei fala, embora também concordemos com a doutora Maria Helena com relação à sub-rogação, que considera a alienação fiduciária uma situação excepcional. O Dr. Narciso Orlandi Neto já havia publicado um artigo pelo próprio Irib, no Boletim 246 de 1997, em que comentava a lei 9514/97. Dizia que é caso de averbação com fundamento no artigo 246 da Lei de Registros Públicos, porque a transferência, como foi dito e está expresso na lei, implica sub-rogação. Pelos mesmos motivos, deve ser averbada a cessão do crédito do fiduciário, desde a promulgação da lei 9.514. Hoje ratificamos um ponto de vista e se pacificou a questão da averbação.A seguir, fez uso da palavra o Dr. Sérgio Jacomino para relatar que, exceto o Rio Grande do Sul, que não está aqui para se defender, ninguém mais insiste que se trate de ato de registro. Tendo em vista a concordância, vamos fechar com a decisão de que é ato de averbação em todas as hipóteses, quer o crédito seja uma hipoteca, quer outro direito real de garantia e a alienação fiduciária, em que a propriedade se transfere com o escopo de garantia. Levantei essa questão porque é polêmica. Não está na lei que se trata de averbação; a lei fala que o fiduciante pode transmitir seus direitos mediante autorização expressa, com a anuência do credor fiduciário. O problema é o seguinte: é bem verdade que, na hipótese do crédito, também deveria ser registro e só admitir a concordância com vocês em relação à averbação, porque está na lei; no entanto, num mesmo tipo de situação, vamos ter dois tipos de registros; quando eu cedo o crédito e não mudo o devedor, em termos, para as partes, é a mesma situação, é averbação. Quando muda o credor, é averbação; mas quando muda o devedor, é registro? Esse negócio tem uma coisa interessante. Quando constituo uma alienação fiduciária, faço um registro; quando cedo, faço uma averbação; e quando cancelo, faço uma averbação; quando consolido, faço um registro. No caso, se eu sou um devedor, quando constituo, faço um registro; e quando transfiro, faço um registro, porque, quando cancelar a alienação fiduciária existente, faço uma averbação. Acho que nas duas posições temos uma lógica invertida. A posição do credor é invertida em relação à posição do devedor. Vamos seguir uma linha de raciocínio. Quando o credor da alienação fiduciária transfere, faz uma averbação; e quando tomar o imóvel para si, quando adquirir a propriedade, ele averba. Consolidação da propriedade nesse caso é averbação. Está escrito na lei. Juridicamente, não dá para sustentar a questão da averbação e registro, o que é ato ou averbação; não se pode constituir um direito por averbação; mas o legislador previu ato de averbação. O legislador se preocupa com as custas devidas; essa é a verdade. Então, a modificação seria do regimento de custas e não do ato jurídico, que é sustentado, em relação à transferência, pelo fiduciante do domínio. Creio que o legislador não previu que seja ato algum, é ato de registro, não há dúvida. A seguir, discorreu o Dr. Sérgio Jacomino. “tenho uma proposta, que, tenho certeza, não é viável por várias razões, dentre outras porque teria que mexer em todo o sistema de custas e emolumentos do país, o que é inviável em virtude do equilíbrio precário que todo aquele complexo de valores pressupõe. Tenho sustentado que os atos deveriam ser de inscrição, pura e simplesmente; não existir mais essa distinção entre averbação e registro, porque isso ficou contaminado pela idéia de interferir nas tabelas de forma indireta por uma lei federal e desnaturou a própria noção originária de registro e averbação como ato principal e acessório, o que, na prática, em muitos casos, não existe mais. Em relação a esse assunto em pauta, gostaria de colocar um ponto-final, porque acredito não existir tanta divergência. Entre os presentes, percebeu-se que, em qualquer hipótese, é ato de averbação, malgrado o fato de que a lei pudesse ter incorrido em uma errônea técnica, no amor que todos nós devotamos à pureza formal do sistema registral brasileiro. Temos que partir do entendimento de que, imperando a lei, deve ser cumprida tal qual está posta e disposta”.  

Retenção da CCI´s pelos RI´s  

Prosseguiu o Presidente: “gostaria de fazer uma observação importante sobre a experiência acumulada pela Cibrasec em operações que realizou e que, talvez porque pioneira, nenhum de nós registrou outras operações, senão as patrocinadas pela própria Cibrasec. São situações concretas que enfrentou com o registro imobiliário brasileiro. Houve casos, dos quais todos deveriam ser advertidos de erros cometidos  pelos Estados, em que os serviços de registro de imóveis, após realizarem os atos devidos de averbação, retiveram a cédula. Por incrível que possa parecer, acho que eles foram contaminados pela idéia de que deveriam manter, no seu cartório, uma via, que é a via não é negociável das cédulas de crédito industrial,  comercial, etc., cuja previsão está expressa nos antigos diplomas, nos decretos-leis. Os colegas acabaram ficando um pouco afetados pela tradição e exigiram do apresentante que mantivesse a cédula no cartório para arquivar numa pasta recém-criada denominada ´vias não-negociáveis de CCI´, ou seja, transformaram o RI numa instituição custodiante, meta legal”. A seguir, o Dr. Alexandre Assolini relatou que só tem duas variações interessantes desse mesmo assunto. “Alguns cartórios ficaram preocupados conosco; falaram que iam reter a cártula, mas tiraram cópia dela, carimbaram e nos mandaram para que fossem circuladas. Alguns outros nos solicitaram a emissão de duas vias; outros, ainda, nos remeteram só a matrícula. Dessa variação de retenção da cártula, temos só o recebimento da matrícula, segundo a qual comprovamos que a averbação da emissão da cédula foi concretizada; alguns outros casos são comprovados tanto pela matrícula como pela cópia. Houve quem alegou que não procedeu às averbações porque disseram que nós mandamos apenas uma via da cédula de crédito imobiliário. Era somente uma observação”. A seguir, o Dr. Sérgio Jacomino ressaltou que essa observação é importante porque não pode, de maneira nenhuma, reter a cédula, que está vocacionada à circulação; é um título que foi concebido para isso. Se o cartório se transformar numa instituição custodiante, idéia que poderia até ser boa, se nós constituíssemos uma infra-estrutura de informática devidamente certificada, isso poderia se constituir numa tese para futura discussão.  

Autenticação do campo 10 da CCI padrão 

O segundo aspecto que surge das experiências acumuladas pela Cibrasec é que os cartórios não realizam na cártula a autenticação no campo 10, que precisa realmente consignar na cédula. A propósito, pensamos em constituir uma etiqueta auto-adesiva em cujo recuo seria possível bater um carimbo ou etiqueta. Como os pronunciamentos do Irib vão ocorrer com menos freqüência, é possível que os cartórios realizem apenas uma única averbação. Isso é errado, esse procedimento não pode se manter pelas justas razões que foram expostas aqui.  

Prazo para a prática do ato. Burocracia indevida.  

Outra questão não discutida aqui é o prazo, um problema que se sobrepõe a qualquer outro. Embora previsto o prazo de quinze dias, essas operações têm levado mais de ano para se concretizar no país, o que é uma vergonha. A experiência dos cartórios de São Paulo revela que se demora em média cinco dias úteis para proceder aos registros, tendência essa que, de um modo geral, deve ser estimulada pelo Irib, para que os colegas possam dar a mais rápida resposta à demanda, uma vez que os negócios estão na dependência dos atos que vão ser praticados. Não tem sentido o RI emperrar, de maneira burocrática, os negócios que estão sendo entabulados na sociedade. Ou os registros respondem a essa demanda, ou perderão o sentido da sua própria existência. Em seguida, o doutor Alexandre Assolini fez a seguinte observação: “não coloquei esse fato aqui porque achei uma experiência muito triste, mas houve cartório que esperou vencer a procuração de quem assinou a CCI para devolver, tamanha era a preocupação de se fazer a averbação. Eu não havia mencionado isso porque é totalmente desagradável escrever isso, mas o fato é esse. O fato da experiência. Quando escrevi os comentários, a experiência estava sendo boa, mas o cenário deteriorou. Começamos a fazer as averbações, demos entrada em todos os cartórios do Brasil no dia dez de dezembro de 2002; por volta do dia seis de fevereiro, mesmo considerando o período de férias, de duas mil averbações de CCI tínhamos feito mil e duzentas. Era fenomenal porque em março de 2000 fiz uma operação que consistiu em quinhentos e quarenta e oito contratos que eu levei mais de um ano para fazer; então, pelo número, era um resultado muito bom. Pois bem, passamos pelo mesmo período e agora tenho somente mil e trezentos; quer dizer, aquilo que não se averbou logo de cara não foi averbado, está parado no cartório. Temos mais de trezentos cartórios nesse caso por motivos os mais variados, desde quem falou que o traslado está vencido – o que constitui um problema maior porque, quem vendeu o crédito para nós foi a Caixa Econômica; e toda a administração da Caixa mudou, assim como o governo federal. Nesse caso, teremos que emitir novas procurações, designar novos procuradores, sem contar a questão da data, porque a CCI tem um prazo; na verdade é uma data de emissão que tem que ser compatível com a transferência. Uma coisa é a transferência jurídica e outra coisa é a transferência física que já aconteceu”. Prosseguindo, o Dr. Ademar Fioranelli informou que tudo isso deve ser colocado em ata, até para instruir os colegas; que, em se falando da cessão, na CCI não é preciso prova de apresentação, trata-se de um título em circulação, cuja prova do credor não interessa, independentemente se é representado pelo fulano, se é uma nota provisória, um título de crédito, matéria que, aliás, já tem decisão normativa. O Dr. Sérgio Jacomino enfatizou a importância de se fazer esse esclarecimento. No caso específico da emissão, a representação é dispensável e seria reproduzida, uma vez que isso tem de estar à mão de quem vai fazer essa operação no cartório. Posteriormente, o Dr Carlos Eduardo Fleury deu informes sobre a questão do vencimento da procuração: ela deve estar datada e válida no momento da emissão do ato. Imaginem fazermos uma operação com procuradores de um banco: assinamos hoje uma procuração que vence amanhã! Também é importante deixar esclarecido que o RI não deveriam interpretar dessa forma.As normas exigem que você apresente a procuração atualizada para os atos. Caso a procuração seja muito antiga, tem de ser atualizada a data de ingresso no registro, o traslado dela, portanto, e não os seus poderes. Aqui levantaram-se alguns aspectos, primeiro, que se atualize o instrumento e não os poderes conferidos a ele. Por exemplo, se outorgada uma procuração em favor do