Procurando ampliar as oportunidades de formação técnica e profissional do registrador brasileiro, o Irib, Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, realiza, em parceria com a Fadisp, Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo, o curso de extensão Estatuto da Cidade, de 4 de agosto a 12 de novembro de 2003.

O curso de extensão oferece um programa de 30 aulas, às segundas e quartas-feiras, das 19h30 às 22h30, no Centro de Ensino Nossa Senhora de Fátima, localizado à Rua Lisboa, no 74, bairro de Pinheiros em São Paulo, SP.

Idealizado e coordenado pelo Secretário da Habitação do Município de São Paulo, Paulo Teixeira, o curso O Estatuto da Cidade é ministrado pelos mais renomados conferencistas do país, juízes, registradores, advogados, arquitetos e urbanistas. Entre eles, Sérgio Jacomino (presidente do Irib e 5o Oficial de Registro de Imóveis da capital de São Paulo), Edésio Fernandes (coordenador do programa de regularização fundiária do governo federal), Ermínia Maricato (secretária executiva do Ministério das Cidades e coordenadora de pós-graduação da FAUUSP), José Carlos de Freitas (promotor de justiça de habitação e urbanismo do Estado de São Paulo), José Renato Nalini (presidente do Tribunal de Alçada Criminal do Estado de São Paulo), Raquel Rolnik (urbanista e coordenadora dos programas especiais do Ministério das Cidades), Regina Helena Costa (desembargadora do Tribunal Regional Federal da 3a Região), Betânia de Moraes Alfonsin (professora da área de Direito Público da Faculdade de Direito da Universidade Luterana do Brasil), Hélio Lobo (consultor jurídico do Irib, doutor pela Faculdade de Direito de Sorocaba, juiz aposentado e conselheiro do Secovi) e Venício Antonio de Paula Salles (juiz titular da 1ª Vara de Registros Públicos).

O curso é destinado aos profissionais dedicados à área registral imobiliária e aos urbanistas, advogados, prefeituras e demais interessados nos temas relacionados à lei federal 10.257, de 10/07/2001. A proposta é debater a recente lei e os instrumentos hábeis para transformar a realidade urbana nacional, como a simplificação da legislação sobre parcelamento, uso e ocupação do solo para reduzir custos e aumentar a oferta de moradia à população.

A lei 10.257/2001 traz novos instrumentos de controle do solo urbano para o planejamento municipal e sua aplicação deverá afetar a vida da imensa maioria da população brasileira e as atividades dos profissionais das áreas direta ou indiretamente ligadas a essas transformações.

O curso de extensão Estatuto da Cidade confere aos participantes certificado de freqüência e aproveitamento ou somente de freqüência, caso optarem por não realizar a avaliação.

Informações e inscrições

Curso de extensão Estatuto da Cidade

Realização: FADISP e IRIB

Início: 4/08/2003       

Término: 12/11/2003

Horário: Segundas e quartas-feiras, das 19h30 às 22h30

Local: Centro de Ensino Nossa Senhora de Fátima

Endereço: Rua Lisboa, nº 74 – Pinheiros

Valor: R$ 2.400,00 (associados do Irib receberão desconto de 10%, com parcelamento em 3 vezes).

Informações e Inscrições: fone/fax (11) 30610212

Saiba mais sobre os temas e os docentes do curso
 

O vice-presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no exercício da Presidência, ministro Edson Vidigal, negou o pedido de G.E.M., F.S.M. e K.S.M. contra o município de São José (SC), para que fosse suspensa a imissão na posse de imóvel autorizada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (SC).

Os três são proprietários de uma chácara com área total de sete hectares, localizada em área urbana do município, de onde provém a fonte de renda de G.E.M., com o comércio e criação de pequenas aves exóticas, marrecos, pavões e bovinos. O município, com o objetivo de edificar uma avenida, declarou como de utilidade pública uma faixa de terra que divide a propriedade em duas partes, sendo então necessária a desapropriação de cerca de 3.516 m².

Os proprietários, antes mesmo da publicação do edital de desapropriação, entraram com uma ação de manutenção de posse, que restou conciliada em audiência do dia 12/02/2001. Entretanto, em 04/06/2001, o município interpôs a ação de desapropriação. “O município ocultou a existência do acordo antes celebrado e requereu na novel ação desapropriatória a imissão na posse, após depositar pouco mais de R$ 26.000,00, a título de indenização”, ressaltou a sua defesa. Entretanto, o perito nomeado estimou o valor em R$ 171.323,36. Já o município apresentou um laudo próprio, divergente, estimando o valor da indenização em R$ 66.477,37.

O Juízo de primeiro grau, acolhendo o parecer do Ministério Público e considerando a divergência dos laudos, determinou a complementação da perícia para avaliar a situação das edificações do imóvel e condicionou a imissão provisória na posse do depósito de R$ 241.023,49. O município entrou com um agravo de instrumento para que a imissão provisória da posse acontecesse mediante depósito prévio de 50% do valor encontrado pelo perito judicial. O TJ-SC acolheu o agravo.

Os proprietários entraram no STJ com uma medida cautelar para que se suspenda a imissão na posse autorizada pelo TJ-SC, ou que a condicione ao prévio depósito integral do valor determinado pelo Juiz de primeiro grau, ou, ainda, ao depósito prévio de pelo menos 50% daquele valor.

O ministro Edson Vidigal negou o pedido, considerando que os argumentos da defesa dos proprietários demonstram, em um primeiro juízo de delibação, “a necessidade de se incursionar no mérito da causa, nas circunstâncias dos autos e na análise da prova pericial, aparentemente não se esgotando a questão nuclear no plano exclusivamente jurídico”.

O mérito da medida cautelar será julgado após o recesso forense. O relator do processo é o ministro Humberto Gomes de Barros, da Primeira Turma do STJ. (Cristine Genú). Processo:  MC 6779(Notícias do STJ, 28/07/2003: Edson Vidigal nega pedido para suspender a imissão na posse de imóvel autorizada pelo TJ-SC)
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Direito civil. Promessa de compra e venda. Extinção. Iniciativa do promissário comprador. Perda das parcelas pagas. Recurso desacolhido.

1. Nos autos de ação de “rescisão” contratual com restituição de parcelas pagas, o Tribunal de Alçada de Minas Gerais, ao ‘manter a sentença’, julgou procedente o pedido do promitente comprador, consoante a seguinte ementa:

“Embargos infringentes. Rescisão contratual. Devolução de prestações pagas. Possibilidade jurídica do pedido. Interesse recursal.

Afigura-se a possibilidade jurídica e o interesse de agir, relativamente aos pedidos de rescisão contratual e conseqüentemente restituição das parcelas pagas, ainda que elaboradas pelo próprio promitente comprador inadimplente, máxime quando no compromisso de compra e venda subsiste cláusula resolutiva expressa no caso de mora do adquirente”.

Em sede de recurso especial, alega a recorrente, além de dissenso jurisprudencial, contrariedade ao artigo 924 do Código Civil, sustentando, em linhas gerais, a impossibilidade da parte inadimplente postular judicialmente a rescisão contratual. Irresigna-se, ainda, quanto ao valor de restituição imposto pelo aresto impugnado.

Contra-arrazoado, foi o recurso admitido.

2. A jurisprudência deste Tribunal tem entendido razoável o percentual de 10% (dez por cento) do valor pago pelo promitente comprador ao promitente vendedor, a título de indenização pelas despesas decorrentes com o desfazimento do negócio. Nesse sentido, entre muitos, confiram-se o REsp no 239.576/SP (DJ 15/5/2000), REsp no 287.248/MG (DJ 5/3/2001), Ag/REsp no 244.625/SP (DJ 25/2/2002), os últimos com as seguintes ementas:

“Civil. Promessa de compra e venda. Contrato firmado posteriormente à vigência do Código de Defesa do Consumidor. Devolução de parcelas pagas. Precedentes da Corte. Juros. Artigo 1.062 do Código Civil. I- Celebrado o contrato posteriormente à vigência do Código de Defesa do Consumidor, inválida é a cláusula que prevê a perda das prestações pagas de um contrato de promessa de compra e venda. II- Cabível, no entanto, a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, a título de pena pelo inadimplemento contratual, na esteira de precedentes do STJ. III- Não tendo sido convencionado entre as partes, deverão ser aplicados juros sobre o valor corrigido de cada desembolso, de acordo com o artigo 1.062 do Código Civil, limitados em 6% ao ano, a partir da citação. IV- Recurso especial parcialmente conhecido e parcialmente provido”.

“Civil. Promessa de compra e venda. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Proporcionalidade.

I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim.

II         - É tranqüilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do artigo 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento”.

3. No mais, os julgados colacionados não guardam similitude fática, desatendendo os requisitos exigidos nos artigos 541, parágrafo único, CPC, e 255, parágrafo 2o, RISTJ.

4. À vista do exposto, com arrimo no artigo 557, CPC, não conheço do recurso especial.

Brasília, 30/10/2002. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator (Recurso Especial no 343.638/MG, DJU 13/11/2002, p.385/386).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão denegatória de admissibilidade de Recurso Especial (art. 105, III, “a”, da CF/88), objetivando a análise, por esta Corte, de alegada violação ao artigo 5o, incisos II e LV, da Carta Magna, artigo 301, inciso II, do Código de Processo Civil, artigo 1o, da lei 9.298/96, que alterou a redação do artigo 52, da lei 8.078/90 e artigo 1.483, do Código Civil.

Inicialmente, incabível na via estreita de Recurso Especial a análise de violação a dispositivos constitucionais, eis que, competência do STF, por meio de Recurso Extraordinário.

Quanto à violação ao artigo 1o, da lei 9.298/96, que alterou a redação do artigo 52, da lei 8.078/90, cumpre ressaltar que o tema encontra-se pacificado no âmbito deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de não se aplicar o Código de Defesa do Consumidor no deslinde de causas sobre locação predial urbana. Confira-se, neste sentido, o precedente assim ementado, verbis:

“Locação. Multa. Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade. As relações locatícias possuem lei própria que as regule. Ademais, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos artigos 2o e 3o da lei 8.078/90. O Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, não é aplicável às locações prediais urbanas. Recurso não conhecido.” (REsp no 192.311/MG, Rel. Ministro Félix Fischer, DJ de 12/04/1999).

Quanto aos demais dispositivos, a suposta violação não foi ventilada, sequer, em sede de embargos declaratórios. Desta forma, não sendo argüida tal ofensa opportuno tempore, mas somente em sede de Recurso Especial, presente está a falta de prequestionamento. A teor da Súmula 356, do STF, não merece reparo o despacho que inadmitiu o referido recurso.

Por tais fundamentos, nego provimento ao agravo, nos termos do artigo 34, incisos VII e XVIlI, do RISTJ.

Brasília, 30/10/2002. Relator: Ministro Jorge Scartezzini (Agravo de Instrumento no 299.705/GO, DJU 13/11/2002, p.411).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto por S.M.G. contra r. decisão que inadmitiu recurso especial fundado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional.

O v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas restou assim ementado, verbis:

“Locação. Fiança. Ausência de outorga uxória. Anulabilidade. Incidência sobre o patrimônio do marido, ressalvada a meação da mulher. Ilegitimidade ativa do marido para argui-la. (art. 239 do Código Civil). A fiança, prestada livremente pelo marido sem o consentimento da mulher não é nula. A mulher, no momento oportuno, poderá resguardar sua meação, sem prejuízo da responsabilidade assumida pelo cônjuge.”

O agravante alega, no especial obstaculizado, que o v. acórdão recorrido diverge de outros tribunais.

Decido: Com relação à alínea “a”, muito embora tenha o recurso sido interposto com base neste permissivo, verifica-se que o agravante não fez, sequer, alusão ao malferimento de legislação federal, não ensejando a abertura da via especial. Com efeito, nesse particular, o recurso especial interposto está deficientemente fundamentado. A esse respeito, convém relembrar o enunciado contido na Súmula 284-STF:

“É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.”

Ao interpretar o aludido enunciado, a Eg. Quinta Turma desta Corte assim se manifestou, verbis:

“Processual civil. Recurso especial. Conhecimento. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF.

É inadmissível o recurso especial, interposto pela alínea “a” do permissivo constitucional, quando a deficiência de sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia, pois o recorrente sequer indicou os dispositivos legais tidos por violados. Aplicação da Súmula 284/STF.

Recurso não conhecido.” (REsp 186.995-SP, Rel. Min. Felix Fischer, DJ de 29/05/2000).

Quanto à alínea “c”, verifica-se que o recorrente transcreveu trecho de julgados buscando comprovar a ocorrência de divergência jurisprudencial, sem, contudo, fazer o necessário cotejo analítico viabilizador do apelo especial. A identidade há de ser demonstrada, nos termos do artigo 255 do RISTJ, a fim de evidenciar a necessidade da uniformização jurisprudencial preceituada na Carta Política de 1988. Ademais, note-se que devem ser juntadas cópias autenticadas dos julgados ou, ainda, deve ser citado repositório oficial de jurisprudência. In casu, o recorrente não observou o disposto no artigo em comento.

A esse respeito nossa jurisprudência é uníssona. Ilustrativamente:

“Embargos de divergência. Penal. Qualificadoras. Exclusão da pronúncia. Possibilidade. Ausência de comprovação e demonstração do confronto analítico da divergência jurisprudencial. Matéria pacificada. Súmula no 168/STJ.

1. A ausência de cópia integral do aresto apontado como paradigma constitui óbice ao conhecimento dos embargos, à falta de comprovação da divergência (art. 255, §1o, do RISTJ).

2. Nos termos do parágrafo 3o do artigo 255 do Regimento Interno deste Superior Tribunal de Justiça, o Diário da Justiça não consubstancia repositório oficial ou credenciado de jurisprudência. Precedentes.

3. O conhecimento dos embargos de divergência, assim como do recurso especial fundado na alínea “c” do permissivo constitucional requisita a demonstração analítica da divergência jurisprudencial invocada, por intermédio da transcrição dos trechos dos acórdãos que configuram o dissídio e da indicação das circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, não se oferecendo, como bastante, a simples transcrição de ementas ou votos.

4. A Egrégia 3a Seção deste Superior Tribunal de Justiça pacificou já entendimento no sentido de que o juiz pronunciante pode e deve excluir as qualificadoras da pronúncia, desde que sejam manifestamente improcedentes. Precedentes do STJ e do STF.

5. “Não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.” (Súmula do STJ, Enunciado no 168).

6. Embargos de divergência não conhecidos.” (ERESP 171627/GO, Relator Min. Hamilton Carvalhido, DJ de 19/01/2001).

“AgRg (Ag) Agravo regimental administrativo. Pressupostos. Prequestionamento. Ausência. Alínea “c”. Cotejo analítico. Artigo 255/RISTJ. Não conhecimento. Súmulas 282 e 356/STF

1. omissis.

2. A admissão do Especial com base na alínea “c” impõe o confronto analítico entre o acórdão paradigma e a decisão hostilizada, a fim de evidenciar a similitude fática e jurídica posta em debate, conforme disposto no artigo 255 e parágrafos do RISTJ.

3. Agravo regimental desprovido.” (AgRg 196.222/SP, de minha relatoria, DJ de 08/05/2000).

Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 30/10/2002. Ministro Gilson Dipp, relator (Agravo de Instrumento no 474.478/AM, DJU 13/11/2002, p.529).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Direito civil. Promessa de compra e venda. Rescisão. Iniciativa do promissário comprador. Perda das parcelas pagas. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor. Norma de ordem pública. Artigos 51- IV e 53. Derrogação da liberdade contratual. Redução. Possibilidade. Recurso acolhido.

1. Os recorrentes, na qualidade de promissários compradores, ajuizaram “ação de rescisão contratual c/c indenização”. Alegaram que por questões financeiras, ficaram impossibilitados de continuar a pagar as demais parcelas ajustadas no contrato.

A sentença, ao acolher o pedido dos autores, declarou “rescindido” contrato e condenou a ré a restituir o valor das prestações pagas pelo autores, descontando-se o equivalente a 10% (dez por cento) a título de despesas administrativas.

Apelou a ré, tendo o Tribunal de Justiça de São Paulo dado provimento ao recurso. Entendeu a Turma Julgadora que “o contrato previu para a rescisão por culpa dos promitentes compradores, situação cuja confissão foi o próprio fundamento da demanda, a perda de 10 % (dez por cento) das quantias pagas, a título de cláusula penal, e mais 12% (doze por cento) por gastos administrativos (cláusula IX)”. Concluiu que tais disposições não ferem qualquer norma legal.

Rejeitados os embargos declaratórios, adveio recurso especial dos autores, com fulcro nas alíneas “a” e “c” do permissor constitucional, alegando, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos artigos 51 e 52 da lei 8.078/90 e 924, CC.

Sem as contra-razões, foi o recurso admitido.

2. De um lado, a extinção do contrato pelo promissário comprador, unilateralmente, faz incidir em regra a cláusula penal pactuada. De outro lado, todavia, as cláusulas “que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada” (art. 51- IV, CDC) reputam-se “nulas de pleno direito”, vale dizer, restringem a liberdade contratual aos limites da paridade entre as partes contratantes, o que, em se tratando de relação de consumo, levam em consideração a hipossuficiência do consumidor. Em outras palavras, a lei 8.078/90 insere-se entre as normas de ordem pública, como reiteradamente tem afirmado esta Corte ao anular a cláusula eletiva nos contratos de adesão, como exemplifica o CC 20.826-RS (DJ 24/05/1999), da Segunda Seção, com esta ementa:

“Conflito de competência. Cláusula eletiva de foro lançada em contrato de adesão. Nulidade com base na dificuldade de acesso ao judiciário com prejuízo à ampla defesa do réu. Caráter de ordem pública da norma que institui o Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade do enunciado no 33 da súmula/STJ.

- Tratando-se de contrato de adesão, a declaração de nulidade da cláusula eletiva, ao fundamento de que estaria ela a dificultar o acesso do réu ao Judiciário, com prejuízo para a sua ampla defesa, torna absoluta a competência do foro do domicílio do réu, afastando a incidência do enunciado no 33 da súmula/STJ em tais casos.

Com base nessa premissa, de que a norma de ordem pública derroga a livre vontade para ajustá-la aos parâmetros da lei, é que se reduz a patamar razoável a quantia a ser retida pela promitente vendedora nos casos de extinção do contrato de promessa de compra e venda, ainda que por iniciativa e culpa do promissário comprador.

3. No mais, a jurisprudência desta Corte se uniformizou pela redução da parcela a ser retida pela promitente vendedora, nesses casos. É o que se extrai, por exemplo, do REsp 114.071-DF (DJ 21/6/99), com esta ementa:

“Civil. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Inadimplemento. Perda parcial das quantias pagas. ”

Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no artigo 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. Devolução que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulada em 90% (noventa por cento) do que foi pago pelo comprador.

Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido”

Destarte,independentemente de o pedido de “rescisão” ter sido formulado pelos compradores e de não haver culpa da promitente vendedora, certo é que o abatimento de 10% (dez por cento) visa exatamente a reparar a empresa pelo rompimento prematuro da avença, ao qual deu causa os promissários compradores. Neste mesmo sentido, entre outros, o REsp 198.480-MG (DJ 12/3/01), da Terceira Turma, assim ementado:

“Comercial. Promessa de compra e venda de imóvel. Perda do valor das prestações (cláusula abusiva). Inteligência dos artigos 924 do Código Civil e 53 do Código do Consumidor.

I- A jurisprudência acolhendo lição doutrinária, na exegese do artigo 924 do Código Civil e, mais recentemente, do artigo 53 da lei 8.078/90, possibilita à compromissária vendedora reter parte do valor das prestações pagas a titulo de indenização pela extinção do contrato a que não deu causa, e para cuja realização teve despesas.

II - Recurso especial conhecido e provido, em parte”.

5. À vista do exposto, autorizado pelo artigo 557, parágrafo 1o-A, CPC, conheço do recurso e dou-lhe provimento para restabelecer a sentença.

Brasília, 30/10/2002. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator. (Recurso Especial no 399.812/SP, DJU 13/11/2002, p.387).