A motivação para escrever este ensaio fundamenta-se em divergência jurisprudencial existente entre o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo e Decisão de caráter normativo proferida pela 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo.

O foco central da divergência jurisprudencial é a necessidade ou não da apresentação das certidões previdenciárias para o registro de escritura pública, perante o registro de imóveis, quando tenham sido essas certidões apresentadas por ocasião do ato notarial, dentro do prazo de validade; e com o prazo de validade esgotado, quando apresentada a escritura para a prática do ato registrário perante o Registro de Imóveis da Comarca de situação do bem.

Para melhor entendimento da matéria, destacamos de nosso estudo a legislação aplicada, a jurisprudência divergente, sendo a primeira normativa para os registro de imóveis de todo Estado de São Paulo e a segunda normativa apenas e tão-somente para os registro de imóveis da Comarca de São Paulo, esclarecendo que, não cabe ao oficial do registro de imóveis questionar as decisões desses tribunais, devendo apenas cumpri-las; em seguida, recortamos da doutrina especializada fragmentos de textos que vão ao encontro de nosso pensamento; finalizando, temos nossa conclusão, fechando assim, em breve ensaio, o tema a que nos propusemos estudar

DA LEGISLAÇÃO APLICADA

1. Conforme se infere do artigo 47 da Lei 8.212 de 24 de julho de 1991, alterado pelo artigo 257 do Decreto 3.048 de 6 de maio de 1999, é exigível das empresas a prova de inexistência de débito referente as contribuições devidas à Seguridade Social, nos casos de:

"alienação e oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo".

Essa prova de quitação tem por objeto quaisquer das formas de contribuições previdenciárias de responsabilidade das empresas, mesmo as concernentes ao seu faturamento e o lucro.

2. O parágrafo décimo, do citado artigo 257, literalmente nos fornece informações precisas sobre quais órgãos são responsáveis pela expedição das provas em referência:

O documento de inexistência de débito será fornecido pelos órgãos locais competentes:

a) do Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, em relação às contribuições de que tratam os incisos I, III, IV e V, do parágrafo único do artigo 195, do Decreto (alíneas "a" "b" e "c", do artigo 33, da Lei);

b) da Secretaria da Receita Federal - SRF, em relação às contribuições de que tratam os incisos VI e VII, do artigo 195, do Decreto (alíneas "d" e "e", do artigo 33)."

3. Fica, entretanto, dispensada da apresentação das certidões mencionadas, conforme o contido no § 8º, inciso IV, do artigo 257 do Decreto 3.248/99, com redação dada pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de 1999, a transação imobiliária referida na alínea "b" do inciso I do Caput do artigo 257 citado, que “envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa".

4. De acordo com a norma incerta nos parágrafos sexto, letra "a", do artigo 47, da Lei, e oitavo, inciso "I", do artigo 257, do Decreto, independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito: "a lavratura ou assinatura de instrumento, ato ou contrato que constitua retificação, ratificação ou efetivação de outro anterior para o qual já foi feita a prova".

Em nosso modesto entendimento, o texto contido no item 4 do presente estudo constitui o ponto nevrálgico para solução de importante questão de caráter eminentemente social, pois grandes transtornos tem a parte que, ao buscar o registro de seu título translatício perante o Registro de Imóveis, se vê obstada em face do douto entendimento jurisprudencial do Colendo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo.

Entendemos que se exigir da parte que apresenta escritura para registro perante o Registro de Imóveis, certidões já apresentadas quando da lavratura do ato notarial, se expirado o prazo de sua validade, tal fato constitui-se em afronta ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, uma vez que, a transmissão da propriedade, como ato complexo que é, envolvendo o ato notarial e o ato registrário, acarreta que se considere o registro a efetivação e complementação de outro anterior (ato notarial), para o qual já foi feito prova.

DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL

Tem decidido o Colendo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, de forma normativa para todo Estado, com exceção da Comarca de São Paulo, que: "A alienação do imóvel, portanto, não se dá apenas com a celebração do negócio jurídico, mas, pressupõe, também a inscrição do título que o instrumentaliza no registro imobiliário. O Código Civil, a propósito, ao elencar a alienação como uma das causas extintivas da propriedade imobiliária (artigo 589, I), dispõe que, nessa hipótese, a perda do domínio se subordina à transcrição do título transmissivo no registro do lugar do imóvel (artigo 589, parágrafo 1.º). Não há dúvida de que, apresentado tal documento na ocasião da lavratura da escritura, desnecessário se afigura sua apresentação para registrá-la se levada a registro no prazo legal de validade da CND fixado. Porém, se apresentado a registro título translatício de propriedade imobiliária após o escoamento de tal prazo legal de validade do documento comprobatório de inexistência de débito relativo a contribuições sociais exibido na ocasião da lavratura de escritura, necessário se faz a apresentação de novas certidões negativas de tais débitos no momento do registro do título". ( Ap.Civ. 45.475-0/6, da Comarca de Garça, publicado no D.O. do Estado de São Paulo em 20 de maio de 1998 ).

Por outro lado, em decisão de caráter normativo para a Comarca de São Paulo, prolatada aos 23 de novembro de 1998, proferida pelo Dr. Oscar José Bittencourt Couto, Juiz titular da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, em Dúvida (processo 000.98.014214-8) suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, ficou determinado que: "Sem embargo de respeitáveis decisões sustentando a necessidade da CND ao registrador, mesmo que apresentado quando da lavratura da escritura, por ter expirado o prazo de validade da certidão, e isto por entender-se que a transmissão da propriedade é ato complexo e que a extinção ou transmissão de direitos reais sobre imóveis só se efetivam por ato inter - vivos, mediante inscrição no registro, podendo ocorrer fatos geradores das contribuições sociais, entre a lavratura da escritura e a data em que foi apresentada a registro, entendo deva a questão ser examinada não sob a ótica do momento em que se dá a transmissão da propriedade, já que a lei fala em alienação ou oneração do bem imóvel, mas sim como uma questão de ordem fiscal."

Em seguida, o culto Magistrado, mencionando o artigo 47 da Lei 8.212/91, chama atenção ao contido no artigo 48, daquele diploma legal, onde está disposto:

"que a prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos".

E, continuando, ensina:

"A leitura destes dois dispositivos autorizam o entendimento de que é dever do notário exigir a CND para a lavratura do ato, só se justificando a exigência pelo registrador se não apresentada na ocasião em que lavrado o instrumento o que via de regra ocorre quando se trata de instrumento particular."

Em outro tópico:

"Por outro lado - diz ele - se apresenta excessivo exigir-se mais de uma vez a prova de inexistência de débito de contribuições sociais para a mesma transferência de direitos reais que, sendo ato complexo, se inicia com o contrato."

Para encerrar:

"A inércia poderá ter outras conseqüências, evidente que há riscos quando não registrada a transferência de direito real, mas, repita-se, não há necessidade de cumprir a obrigação já atendida." (Vide também: http://www.irib.org.br/rdi/rdi49_335.asp).

A DOUTRINA

Vale destacar que, para formação de nossa convicção, levamos em consideração o posicionamento tomado pela doutrina especializada, a qual, em pesquisa, tivemos acesso:

I. "Cabe-nos, em tempo, e por muito importante, trazer a discussão reiterados posicionamentos do Colendo Conselho Superior da Magistratura sobre a necessidade de apresentação de novas CND´s quando do registro de escrituras de venda e compra. Se as certidões, embora válidas por ocasião da lavratura do instrumento público, estiverem com o seu prazo de validade expirado quando de apresentação do título ao registro imobiliário, novas CND´s devem ser exigidas pelo Oficial do Registro de Imóveis competente. (a última decisão, até a data de publicação do presente trabalho, é o acórdão proferido na Apelação Cível nº 65.544-0/8, da Comarca de Barueri)”.

“Por várias vezes, data vênia, expressamos nosso contrário entendimento daquele Colendo Conselho Superior da Magistratura. Consideradas duas óticas, não vemos outra possível, o Colendo Conselho Superior da Magistratura imprime excessivo rigor ao decidir sobre a questão. A prova feita no momento da lavratura faz perpetuar no tempo a autorização legal, concedida pelos órgãos previdenciário e fazendário, para o ato de transmissão. É assim o nosso entendimento. A venda e compra é um processo através do qual se transmite a propriedade imóvel, tendo o seu início na formalização do instrumento público e tornando-se findo com a prática do ato registrário. Exceto nos casos expressamente previstos por lei, não há ato registrário se não tiver havido, antes, a devida formalização do instrumento público. A lei 6.015/73 não fixa prazo para referido ato registrário, mas este, quando ocorre, convalida a operação realizada anteriormente. Se a alienação ocorre somente com a transmissão da propriedade, e esta, por sua vez, com o ingresso do título ao fólio real - argumento principal das decisões do Conselho Superior da Magistratura, com base no preceito contido na norma do artigo 531 do Código Civil Brasileiro, o qual não pretendemos discutir - não se pode considerar alienação o ato notarial de lavratura de escritura de venda e compra. E é desta posição que discordamos. O que nos parece incoerente, data vênia da posição, por várias vezes reiterada, do Colendo Conselho Superior da Magistratura, é a imposição, ao alienante, de fazer duas provas de inexistência de débitos, afinal ocorre apenas uma transação. A Lei 8.212/91, em seu artigo 47, I, "b", bem como todos os seus decretos regulamentadores, hoje em vigor o de nº 3.048/99, estipula apenas um momento. A questão, então é de mera localização do momento em que a lei deseja que a prova seja feita, em homenagem à harmonia necessária entre a sistemática do Código Civil Brasileiro, no concernente às regras do Direito Imobiliário, e a Lei 8.212/91. Se afastada a obrigatoriedade de reapresentação da prova, ou seja, se a prova deve ser feita em um único momento, restará elegê-lo. Ou no momento do ato notarial ou no do registral? Francamente, somos da opinião de que, feita quando do ato notarial, aumenta a segurança jurídica da transmissão objetivada. Liberada para iniciar a operação imobiliária de determinado bem imóvel - por apresentar as certidões exigidas, a empresa não pode mais ser impedida de concluí-la. O objeto da alienação não mais funcionará como garantia de eventual débito contraído após a data de aludida autorização. Com base nessa premissa, o próprio Regulamento da Previdência Social-RPS - aprovado pelo Decreto 3.048/99 - dispensa da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito, entre outras hipóteses, a lavratura ou assinatura de instrumento, ato ou contrato que constitua retificação, ratificação ou efetivação de outro anterior para o qual já foi feita a prova (RPS - art. 257, §8º, I)." (HERANCE FILHO, Antonio. Os documentos comprobatórios de inexistência de débito relativos às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social (as certidões negativas de débito ). Matéria publicada no INR em 18/04/2000, fascículo nº 05/2000 - Editado por Boletins Informativos Ltda).

II. "Na verdade, o ato de alienar é por demais complexo e a complexidade aí observada significa, em termos mais explícitos, que lidamos com dois atos inter-relacionados: um notarial e outro registral, um dependente do outro. Nem o título vale por si só, nem o registro é auto-suficiente. Em outras palavras, o registro torna perfeito o ato formalizador do negócio jurídico; confirma o ato notarial, ratifica-o, efetiva-o. Se este, portanto, é incompleto, insuficiente para operar a transferência do domínio, o registro completa-o, tornando justa e acabada a transmissão. Não estamos dizendo nada de extraordinário, mas a percepção clara do conteúdo das palavras acima nos levará a compreensão do que pretendemos dizer a seguir. É taxativo o artigo 257, parágrafo oitavo, letra "a", do Decreto (3.048/99), repetindo comando do artigo 47, parágrafo 6º, da lei (8.212/91), ao dizer que independe da apresentação de documento comprobatório da inexistência de débito: ´A lavratura ou assinatura de instrumento, ato ou contrato que constitua retificação ou ratificação de outro anterior para o qual já foi feita a prova´. Tal dispositivo se aplica tanto ao caso ora trazido à discussão, como também às escrituras lavradas em cumprimento a compromissos anteriores, para os quais já tenha sido apresentada a prova em questão. Impossível negar a sua importância, encaixando-se, como se encaixa, nitidamente, na intenção do legislador de evitar duas exigências iguais para o mesmo negócio jurídico." (SILVA, Ulisses. A Previdência Social e o Registro de Imóveis. (pg. 46/47). ed. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Sérgio Antonio Fabris Editor - Porto Alegre / 1999)

III. "Existe a necessidade de proteger o órgão previdenciário. Mas se essa providência não é eficaz porque já foi lavrada a escritura pública, evidentemente seria de uma total inutilidade. Não haveria o requisito da razoabilidade. É importante dizer que esse posicionamento não é apenas do STJ, mas se verificarmos os principais tribunais de São Paulo e do Brasil, existe uma tendência quase pacífica no sentido de admitir que havendo prova de aquisição, mesmo sem registro, é possível a interposição de embargos de terceiro para liberar aquele bem da constrição inicial. Se há uma tendência quase pacífica, será que haveria essa razoabilidade a justificar um posicionamento rígido em função de uma tomada de posição de uma minoria? Não seria mais racional adotarmos um posicionamento consagrado pelo tribunal que dá a última palavra em lei federal do que insistirmos numa realidade que não tem eco no mundo jurídico" (CHICUTA, Kiotsi. CND do INSS deve ser exigida na lavratura e no registro? Publicado em 3 de abril de 2000 na edição eletrônica nº 188 do ANOREG - SP - JORNAL).

Os juristas dos quais transcrevemos fragmentos de suas obras, constituem, na atualidade, no campo do direito tributário e imobiliário, importantes doutrinadores, cujos trabalhos são reconhecidos e merecem lugar na biblioteca de qualquer estudioso do direito.

CONCLUSÃO

Diante de todo exposto concluindo esse pequeno estudo entendemos que o ato de alienação de bem imóvel se trata de ato complexo que formalmente se inicia com a lavratura da escritura pública e tem sua efetivação diante do registro perante o Registro de Imóveis da comarca da situação do bem.

É evidente que com lavratura da escritura pública, nascem para as partes contratantes apenas direitos e obrigações, e que o direito real de propriedade apenas se transmite com o registro desse título translatício na Comarca e circunscrição a qual o imóvel pertença.

Todavia, não se deve confundir ato de alienar com a transmissão do direito de propriedade que ocorre com o registro no Registro de Imóveis, pois se assim fosse, o título translatício seria o objeto de um ato inócuo, sem repercussão no mundo jurídico, o que efetivamente não é o caso.

Há uma tendência crescente nos tribunais de São Paulo e de todo Brasil no sentido de serem admitidos como prova de aquisição títulos translatícios, ainda que desprovidos do registro perante o Registro de Imóveis, o que reforça a tese de que alienar no tocante aos bens imóveis é ato que se inicia com a lavratura da escritura pública e se finaliza com o registro.

É oportuno frisar nesse momento que o escrito vale tanto para o "ato de alienar" como para o "ato de onerar".

Não se deve desviar a finalidade dos atos normativos aqui estudados, nem ampliar a meta jurídica do legislador, pois está claro que não foram eleitos dois momentos para apresentação das certidões previdenciárias, e sim, apenas um.

Tendo sido apresentadas as certidões previdenciárias perante o Tabelião, quando da lavratura da escritura pública, fica evidente a desnecessidade de apresentação de tais documentos quando do registro no Registro de Imóveis.

O rigorismo imposto pelo Conselho Superior da Magistratura, apesar de bem fundamentado, deve ser no futuro repensado, pois tais decisões estão na contra-mão do direito, não constituindo atos de Justiça.

E, a Justiça é sempre a meta que o profissional do direito persegue.

(MARINI, Celso. As certidões previdenciárias do INSS e Receita Federal e o momento de sua apresentação na transmissão definitiva de bens imóveis . Jus Navigandi, Teresina, a. 4, n. 46, out. 2000. Disponível em: http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=1489. Acesso em: 14 Jul/2003)
 

A 4ª Turma do Tribunal Regional Federal (TRF) da 4ª Região decidiu que uma moradora de Porto Alegre, que comprou um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) sem conhecimento da Caixa Econômica Federal (CEF), pode entrar na Justiça para revisar os valores do contrato habitacional. Como em julgamentos anteriores da corte, a decisão, publicada no Diário de Justiça da União no dia 2 de julho, reconhece o chamado “contrato de gaveta” assinado entre a nova proprietária e o vendedor do imóvel.

Cláudia Rejane Vendruscolo Barcelos ajuizou uma ação na Justiça Federal requerendo a revisão do contrato. A sentença da 6ª Vara Federal de Porto Alegre, no entanto, extinguiu o processo por entender que Cláudia não tinha legitimidade para mover a ação, já que seu nome não estava no contrato assinado entre a CEF e o antigo dono.

A proprietária recorreu da decisão, argumentando que “o Judiciário não pode ‘fechar os olhos’ para uma prática reiterada e muito aceita pela sociedade, tendo em vista que, todos os dias, milhares de pessoas firmam os denominados popularmente ‘contratos de gaveta’”.

O relator da apelação no TRF, desembargador federal Valdemar Capeletti, lembrou que desde 13 de março de 1998 os mutuários ditos “irregulares” – cidadãos que firmaram contrato de compra e venda de imóvel financiado sem a anuência da Caixa – foram reconhecidos para a liquidação antecipada da dívida com o SFH. Conforme medida provisória editada naquela data e depois convertida em lei, esses novos proprietários podem ser equiparados aos mutuários regulares, bastando apresentar o contrato particular de cessão de direitos ou de promessa de compra e venda.

“Ora, o legislador passou a reconhecer e admitir a existência de cessionários e promitentes-compradores irregulares, facultando-lhes a regularização para fins da liquidação antecipada”, destacou Capeletti. “Visualiza-se, nesse ponto, que a legislação se curvou à realidade social contemporânea, a do ‘mundo dos fatos’, em que os contratos sem a anuência do agente financeiro têm se proliferado e, nem por isso, deixado de ser válidos e gerar efeitos.”

No caso específico de Cláudia, o desembargador observou que, embora ela não tenha providenciado a formalização da transferência do financiamento perante o agente financeiro, essa condição foi suprida pelo ajuizamento da ação na Justiça Federal, quando a CEF passou a ter conhecimento da transação. A 4ª Turma acompanhou, por maioria, o voto de Capeletti, cassando a sentença e reconhecendo a legitimidade da mutuária para ajuizar o processo. Assim, a 6ª Vara Federal de Porto Alegre deverá julgar o mérito da ação que tinha sido extinta. A Caixa ainda pode recorrer da decisão ao Supremo Tribunal Federal (STF) ou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Fonte: T.R.F. 4ª REGIÃO