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Prefeitura de SP regulamenta anistia a imóveis

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Loteamentos fechados em SP

O Boletim Eletrônico n º 637, de 24/2/2003 publicou a íntegra de acórdão, de relatoria do Des. Carlos Renato de Azevedo Ferreira (com voto vencido do Des. Boris Kauffmann) em que o tema dos loteamentos fechados em São Paulo era enfrentado com a discussão detalhada dos vários aspectos que esse fenômeno suscita – desde os de direito urbanístico, registral, meio-ambiental, atingindo aspectos relacionados com a formação de ilhas privadas no seio das cidades.

Fazendo uma distinção entre propriedade vertical, propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1º), condomínio especial horizontal de casas ( Lei 4591/64, 8º, "a") e loteamento urbano (Lei 6766/79) o relator argumentava com a ausência de ilegalidade no empreendimento imobiliário, tendo em vista que a Lei 4591/64 não prevê área mínima de construção para o condomínio de casas.

Mas os debates prosperam.

Segue, abaixo, aviso do Centro de Apoio de Urbanismo e Meio Ambiente do MPSP (Diário Oficial de 27/6/2003) publicando a última versão sobre a batalha dos loteamentos fechados em São Paulo.

A tese preponderante no Tribunal de Justiça, pelo seu órgão especial (alterado com a aposentadoria de alguns desembargadores e com o ingresso do desembargador Cezar Peluso no STF, que acolhia da tese da inconstitucionalidade do Procurador Geral), é a de que o fechamento de ruas de loteamentos existentes é inconstitucional, só sendo admitida a figura do loteamento fechado sob a forma da Lei nº 4.591, de 16.12.64, art. 8º - vale dizer, os genuínos condomínios especiais, em que só temos áreas privadas "intra muros".

Ressalte-se ter havido mudança de posição de cinco desembargadores que votaram, em 5/2/2003, pela improcedência da ADIn que sustentava a inconstitucionalidade da lei de Campinas. 

Agora, em 30/4/2003, julgando lei de Jundiaí (de semelhante calibre), entenderam ser a norma inconstitucional, dando ganho de causa à ADIn proposta pela Procuradoria Geral de Justiça do MPSP. Os desembargadores são: Jarbas Mazzoni, Menezes Gomes, Paulo Franco, Oliveira Ribeiro e Passos de Freitas.

Aviso do Procurador-Geral

O PROCURADOR-GERAL DE JUSTIÇA no uso de suas atribuições legais, e a pedido do Coordenador do Centro de Apoio Operacional de Urbanismo e Meio Ambiente, Doutor Daniel Roberto Fink, AVISA que se encontra à disposição dos Membros do Ministério Público cópia do V. Acórdão proferido pelo eminente Desembargador Ernani de Paiva, nos autos da Ação Direta de Inconstitucionalidade de Lei nº 87.654.0/0, da Comarca de São Paulo (julgado em 30 de abril de 2003), cuja ementa é a seguinte:

"AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE DE LEI - Loteamento de forma fechada - Adoção para loteamento já existente - Impossibilidade - Transgressão à regra do artigo 180, VII, da Constituição Estadual”.

"Considera-se ofensivo ao artigo 180, VII, da Constituição do Estado dispositivo de lei municipal que autoriza a formação de loteamento fechado para o loteamento já existente, de modo que possa ocorrer o desvirtuamento das funções das áreas verdes ou institucionais especificadas no projeto original do loteamento".

Trechos do aresto:

(...)

2 - Ao regulamentar o parcelamento do solo urbano, permitiu a Lei Complementar Municipal nº 222, de 27.12.96, de Jundiaí (fls. 137/157), que pudesse ser adotada a forma fechada de loteamento também em relação aos loteamentos já existentes (arts. 15 § 3º e 18, II e III).

Não pode subsistir essa determinação legal, contudo, porque contraria o preceito contido no artigo 180, VII, da Constituição Estadual, que impede alteração da destinação, do fim e dos objetivos das áreas de loteamentos consideradas verdes ou institucionais.

Com efeito, os loteamentos abertos e já existentes são obrigados a reservar áreas destinadas ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos urbanos e à instituição de espaços livres de uso público (Lei nº 6.766, de 19.12.79, art. 4º, I).

Trata-se de áreas integradas no domínio público do município (cf. Dec-lei nº 271, de 28.2.67, art. 4º; Lei nº 6.766/79, art. 22; R.T. 600/67, 615/89 e 755/189).

(...)

Ora, essas áreas institucionais teriam sua finalidade substancialmente alterada, se fosse aceita a forma fechada de loteamento, pois os espaços livres e as vias de circulação passariam a ser utilizados apenas pelos moradores do loteamento fechado, em detrimento da população em geral.

Haveria, então, se adotado o modelo fechado para os loteamentos já existentes, desafetação de bens públicos juridicamente inalienáveis (Código Civil de 1916, art. 67; Código Civil de 2002, art. 100), colocando-os exclusivamente a serviço de poucas pessoas, com desvirtuamento dos objetivos da res communis omnium (Código Civil de 1916, art. 66, 1).

(...)

Indiscutível é a possibilidade de criação originária de loteamento fechado "em terreno onde não houver edificação" (Lei nº 4.591, de 16.12.64, art. 8º; R.T. 619/98,645/166 e 734/466).

Sendo antigo o loteamento, entretanto, com suas ruas sempre abertas à livre circulação de veículos e pedestres, é descabido o seu fechamento artificial posterior, para a formação de conjunto autônomo de moradias, enquistados dentro do conglomerado urbano, ao arrepio do disposto no artigo 17 da Lei nº 6.766/79 e na mencionada norma da Constituição Paulista.

Já se pronunciou inúmeras vezes esta Corte, reconhecendo a inconstitucionalidade de leis municipais em desacordo com a regra cogente da Constituição Estadual. É que "a desafetação do bem e sua inclusão na categoria de bens alienáveis constitui operação legislativa normal, prevista no artigo 67 do Código Civil. Há necessidade, porém, de a lei subordinar-se à lei maior, para obter legitimidade" (JTJ Lex 150/270, 152/273, 154/266, 161/270, 173/288, 243/299 e 244/142). (...)".

Veja também:

Loteamento Fechado
Hélio Lobo Júnior

Da legalidade dos loteamentos fechados
José Carlos de Freitas

Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 31/05/2001 - n. 318 - Loteamento fechado. Condomínio. Cobrança de encargos condominiais. Discricionariedade do administrador público - execução de serviços aos particulares - ato unilateral.
URL:http://www.irib.org.br/stj/boletimel318f.asp

Jurisprudência Selecionada - TJSP - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 24/02/2002 - n. 637 - Condomínio especial de casas. Propriedade vertical e horizontal. Urbanização. Incorporação imobiliária. Loteamento fechado. Aprovação municipal.  Vila particular. Ministério público - ação civil pública
URL:http://www.irib.org.br/selecionada/boletimel637a.asp

Opinião - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 19/09/2002 - n. 540 - Condomínio de lotes: uma perspectiva ajustada às necessidades contemporâneas - Julio Cesar Weschenfelder
URL:http://www.irib.org.br/opiniao/boletimel540g.asp

Opinião - São Paulo, 26/03/2000 - n. 185 - LOTEAMENTOS CLANDESTINOS - PREVENÇÃO E REPRESSÃO
URL:http://www.irib.org.br/opiniao/boletimel185a.asp

Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 02/11/2000 - n. 246 -
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel246a.asp

Notas & Notícias - São Paulo, 04/06/2000 - n. 205 - CERCA DE 100 PESSOAS COMPARECEM AO ENCONTRO DA ANOREG-SP EM BAURU
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel205a.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 02/03/2000 - n. 174 - Seminário Internacional de Direito Urbanístico e Registral é prestigiado por desembargadores, juízes, promotores e registradores de todo o País.
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel174a.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 16/11/1999 - n. 144 - Acaba de ser colocada no ar as Revistas de Direito Imobiliário n. 10 e 11, editadas em dezembro de 1982 e junho de 1983, respectivamente. Confira aqui as matérias que v. pode conseguir na íntegra:
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel144m.asp 

Loteamento disfarçado – contribuição condominial indevida – Sérgio Jacomino. 

STJ - Agravo de instrumento n. 171.731(97/0090419-9) – RJ Relator: Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira Agravante: Saul Waissman Advogados: Dr. José M. de A. Machado e outros Agravado: Condomínio Vale do Sossego Advogados: Dra. Júlia Gouvea Schaefer e outro DJU 11.3.98; 

Como se procede ao registro de um loteamento fechado de muro, de 23 lotes? Depois de efetuado o registro, podem ser abertas as matrículas de cada um dos lotes, e o apresentante, que já tem CGC, pode vender os lotes ou tem necessidade de abrir uma empresa? – Perguntas & respostas de Gilberto Valente da Silva. 

Loteamento fechado e condomínio deitado - Elvino Silva Filho Oficial do 1.° Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, SP

Loteamento fechado - Eurico de Andrade Azevedo - Loteamento especial ou loteamento em condomínio – Características Diferenças do loteamento comum – Natureza privada do empreendimento – Aplicação da Lei 4.591, de 16.12.64, sobre condomínio de apartamentos – Não incidência da Lei 6.766, de 19.12.79 – Necessidade de aprovação pelos órgão públicos competentes.

Loteamento fechado – Hely Lopes Meirelles - Competência do Município para ordenação do seu território – O loteamento fechado ou em condomínio é regido pela Lei 4.591/64 – As vias internas do loteamento fechado pertencem ao condomínio – As diretrizes para loteamento, fornecidas pela Prefeitura, vinculam o Município e suprem a legislação urbanística local – Cabimento de mandado de segurança para invalidar indeferimento ilegal de plano de loteamento. 

Loteamentos clandestinos - prevenção e repressão - Francisco Eduardo Loureiro.