HomePublicaçõesBoletim EletrônicoBE707 - 16/06/2003

BE707

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Ata da Reunião da CBIC/IRIB/ABECIP/SINDUSCON-RS/ANOREGBR/CGJRS


Conforme noticiado no BE # 704, de 13/6 passado, complementando as informações contidas no dito informativo, a reunião com a CBIC, SindusconRS, IRIB, AnoregBR, ABECIP, realizada no dia 15/6 passado, contou com a presença dos representantes das entidades, Dr. Zalmir Chwartzmann (CBIC), Des. Décio Antonio Erpen, Dr. Sérgio Jacomino (Irib), Dr. Rogério Bacellar Portugal (AnoregBR), Dr. Camilo Fortuna Pires (ABECIP), Dr. Marco Túlio Kalil Ferreyro (Sinduscon), Dr. Clademir Missagia – Juiz Auxiliar da Corregedoria-Geral de Justiça do RS e Dr. João Pedro Lamana (Irib). 

O Dr. Zalmir inicia e informa que a Indústria da Construção Civil movimenta 19% do PIB. A importância econômica e social da construção civil é posta em relevo. Os parceiros presentes concordam com a exposição e concluem que 99% das questões que envolvem as entidades reunidas são de interesse comum. 

O objetivo da parceria é encontrar o bem comum. Aproximação é necessária para se conhecer melhor o Registro Imobiliário. Dr. Zalmir preparou um artigo, que foi aprovado pelo Dr. Lamana Paiva, artigo que encontrou eco entre os interlocutores.

Todos são ouvidos em relação ao interesse na parceria. Dr.Rogério Bacellar declara que tem o maior interesse em se fazer uma parceria com a CBIC daqui para a frente.

Dr. Jacomino declara que se devem criar novos marcos definidores da atuação do registro em relação ao mercado imobiliário, inclusive no que respeita ao financiamento imobiliário. Lembrou que o Registro tem uma história marcante no cenário econômico brasileiro e que se faz necessário recuperar as razões que inspiraram a sua criação. “A segurança jurídica é a mãe do mercado”, lembrou a frase de um parlamentar nas discussões plenárias em meados do século XIX. 

Os registradores estão abertos a mudanças e dispostos amostrar as dificuldades que o RI encontra também com os agentes financeiros e com as incorporadoras. 

Pela Corregedoria-Geral foi declarado que a Segurança jurídica é a própria Justiça. Cita o Projeto “More Legal” como referência de atuação da CGJRS. 

O momento é mais do que certo para esta iniciativa. Para que a iniciativa privada tome essa atitude e permita a viabilização de milhões de negócios para a população.

ABECIP – Parabeniza as entidades e apóia a iniciativa. Espera encontrar soluções para agilizar todo o processo. E que possamos servir de modelo para outros países. O Dr. Camilo comenta a falta de segurança contratual por conta da insegurança jurídica dos contratos. Isso faz com que estados como RS, PR, BA e MT tenham reduzido drasticamente os recursos para financiamento habitacional. No RS, hoje, a restrição é imensa: destina-se apenas 3% de recursos para financiamento imobiliário, quando antes o Estado era contemplado com pelo menos 10% de recursos. O motivo para a integração é a troca de experiências e informações sobre essas questões.

Nesse momento, o juiz corregedor se retira para outro compromisso.

O Dr. Zalmir fala sobre o projeto. Fala da importância da queda de monopólios. Propõe a centralização dos serviços de registro num só banco de dados, a partir de qualquer cartório. Pressente a necessidade de grande articulação política que terá que ser feita para conseguirmos as mudanças. Vislumbra que vivemos hoje om momento propício, que qualifica de “grande oportunidade (momento histórico)” para realizar mudanças que trarão grandes benefícios a todos e especialmente para a população carente de projetos e empreendimentos imobiliários.

Dr. Sérgio sugere que ser promova um workshop em São Paulo, envolvendo as entidades convenentes, realizado com pessoas escolhidas especialmente para uma reunião de trabalho, a realizar-se em S.Paulo, com a presença de todos os participantes desta reunião. Estabelecer as normas (diretrizes) – conhecer problemas e virtudes. Conhecer em detalhes como a segurança de contrato pode ser atingida com a segurança do tráfico jurídico imobiliário. A segurança é também, e principalemente – em um mercado de consumo em massa – de quem adquire. Deve-se deslocar o eixo para contemplar a segurança jurídica dinâmica. Comenta a experiência da CEF e CIBRASEC que foi considerada ótima. Conclui que hoje parece muito claro que sem padronização de procedimentos não há solução. 

Ficou acertado que o Presidente do Irib irá encaminhar carta convite (modelo) para o economista europeu (Benito Arruñada), em nome das entidades ABECIP, CBIC e IRIB, para que retornem assinadas e em papel timbrado para entrega em Madri. Dr. Sérgio irá entregá-las pessoalmente durante viagem a Espanha na próxima semana. O convite deverá ser feito para evento reunindo as entidades que deverá ser feito em data provável – início de Julho em São Paulo. Nome do workshop – “Função Econômica e Social do Registro de Imóveis”. Patrocinado e realizado pelo Irib, ABECIP, CEBIC e AnoregBR.

Um artigo do El País sobre regularização fundiária no novo governo deverá ser enviado por
e-mail para Dr. Marco Túlio.

Encaminhamentos

Retomando o encontro de RS (16/5), em que se decidiu um trabalho conjunto das entidades CBIC, SindusconRS, Abecip, AnoregBR e Irib, com a pauta abaixo, voltamos ao tema com boas novas. 

Estando em Madri, o Presidente do Irib contatou o colégio de Registradores de Espanha, que prontamente se dispôs a promover o encontro dos nossos representantes com o economista Benito Arruñada. Professor catedrático da Faculdade de Economia da Universidade Pompeu Fabra, de Barcelona, e professor convidado de inúmeras universidades européias e americanas, é especialista nas matérias de interesse dos convenentes. 

O Prof. Arruñada estaria vindo ao Brasil para proferir uma palestra para uma seleta platéia de especialistas em negócios imobiliários, enfocando, precipuamente, aspectos relacionados com o financiamento imobiliário e estratégias para garantia efetiva do capital empregado.

A idéia é congregar especialistas e realizar um workshop, como planejado. Para que se tenha uma idéia da importância do trabalho acadêmico do Prof. Arruñada, foi indicado o site http://www.econ.upf.es/~arrunada/research/news_pub.html

Para uma pequena amostra de seu trabalho abordando temas de nosso interesse,
indicamos o paper Organização do registro de imóveis em países em desenvolvimento, cuja versão, em espanhol, pode ser consultada em http://www.irib.org.br/pdf/F59.pdf. 

Na próxima semana, os participantes deste grupo estarão recebendo uma cópia de todos os trabalhos apresentados no último Congresso Internacional de Direito Registral, realizado entre os dias 1 e 7 de junho na cidade de Moscou, Federação Russa. Entre os trabalhos apresentados, muitos referem aspectos que são de especial interesse dos nossos interlocutores. 

Além dos trabalhos apresentados em Moscou, será encaminhado um trabalho realizado pelos acadêmicos José Juan Toharia (Catedrático de Sociologia da Universidade Autônoma de Madri), Benito Arruñada e Cándido Paz-Ares (Catedrático de Direito Mercantil da Universidade Autônoma de Madri) que versa sobre fé pública e vida econômica. 

Os aspectos econômicos sempre foram temas apendiculares nas discussões jurídicas sobre domínio e garantias reais. Discutir hipoteca, eficácia dos registros etc., sempre foi uma espécie de reserva de juristas. Mais do que nunca, numa visão multidisciplinar, o tema passa a integrar o circuito de discussões econômicas e jurídicas, para maior esclarecimento de uma pletora de especialistas de diversas áreas. 

Favorecer esse intercâmbio é o objetivo crucial dos interlocutores. 

Após o envio do material, estaremos entrando em contato com os participantes da reunião de POA para agendarmos e decidirmos os próximos passos.

Gostaríamos de reafirmar o nosso compromisso de aprofundar interesses comuns, superando as dificuldades e divergências que – estamos certos -- o são só em aparência! (SJ)

Pauta de Porto Alegre

a) Constituir um grupo de estudos para aprofundar os temas de interesse comum, procurando superar as divergências que podem ocorrer no desenvolvimento das atividades profissionais;

b) Estudar casos concretos de funcionamento assimétrico de registros prediais, o que estaria comprometendo as atividades econômicas dos convenentes;

c) Estudar alternativas concretas para aperfeiçoamento dos serviços prestados pelos registros prediais pátrios;

d) Aprofundar aspectos relacionados com a importância de um bom sistema registral para o desenvolvimento econômico, impulsionando as atividades relacionadas com a compra e venda de bens imóveis e estudar detidamente o impacto econômico de mecanismos preventivos de conflitos - representados, nos países da Europa, por registros públicos de segurança jurídica.

e) Promover workshop com autoridades econômicas da Europa, estudando o caso bem-sucedido da Espanha.
 

Incorporações imobiliárias e o patrimônio de afetação - Como reduzir a lista de devedores do INSS. - Carlos Miguel Aidar*


Na esteira do noticiário sobre a reforma da Previdência, foi divulgada uma extensa lista de devedores do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS), cujas dívidas estão sendo cobradas na Justiça. Em um dos primeiros lugares, com centenas de milhões de reais, aparece a dívida da massa falida da construtora Encol, cujo passivo é aproximadamente dez vezes maior do que o ativo. Parece difícil a Previdência receber seu crédito, mas para o futuro é possível evitar esse tipo de perda e assegurar plena eficácia da arrecadação sem nenhum acréscimo de despesa para o Estado. 

É o caso, por exemplo, das incorporações imobiliárias submetidas ao regime do patrimônio de afetação, instituído pela Medida Provisória n° 2.221, de 5 de setembro de 2001. Se houvesse essa legislação quando do lançamento das incorporações da Encol, certamente não haveria esse rombo nas contas da Previdência, independe da atuação de sua máquina de fiscalização.

É que, por esse novo regime, cada incorporação constitui um patrimônio separado, com contabilidade própria e conta bancária específica. Suas receitas destinam-se ao exclusivo pagamento dos seus próprios compromissos, vedado o desvio de recursos para outras obras. A medida provisória faculta aos adquirentes o controle das aplicações, e eles terão todo interesse em fazê-lo, notadamente para assegurar os recolhimentos à Previdência, pois, havendo atraso da obra que enseje a destituição da incorporadora, eles assumirão a administração da incorporação, e os recursos que terão para concluir a obra são os do seu próprio orçamento. Por aí se vê o alto grau de eficácia da fiscalização por parte dos adquirentes, sem nenhum custo adicional para a máquina oficial da Previdência.

Esse é apenas um dos aspectos positivos da Medida Provisória n° 2221/01, que presentemente aguarda apreciação do Congresso Nacional. Para assegurar proteção patrimonial aos adquirentes, a medida provisória os autoriza a assumir a administração da incorporação em caso de falência da empresa incorporadora ou em caso de injustificado atraso ou paralisação da obra.

Trata-se de proposição encaminhada pelo Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), e era há muito reclamada para compensar a vulnerabilidade da posição patrimonial dos adquirentes e de todos quantos têm créditos vinculados diretamente a cada obra, como são os casos dos trabalhadores, da Previdência e dos financiadores. O mecanismo é coerente com o projeto de lei de recuperação de empresa, que privilegia a continuidade da atividade empresarial, visando o cumprimento da função social da empresa. 

Pelo regime da afetação, cada incorporação constitui um patrimônio incomunicável, circunstância que viabiliza a continuidade de cada obra separadamente, sem sofrer contaminação por compromissos de outras obras. Em caso de falência da incorporadora, a obra não será arrecadada à massa falida, mas será entregue à administração direta dos adquirentes, que destinarão os recursos do seu respectivo orçamento para pagamento das dívidas vinculadas à sua obra, com prioridade, obviamente, para os débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais. Por essa forma, assegura-se não só o recebimento dos débitos vencidos e não pagos mas, também, a continuidade dos recebimentos independente do processo de falência.

Todas essas providências são viabilizadas a partir da afetação, que é o meio jurídico adequado para segurança de adquirentes e credores, segurança que não existia quando os bens e direitos das incorporações faziam parte do patrimônio geral das incorporadoras e, portanto, tinham que ser arrecadados para compor a massa falida da empresa incorporadora. Aí, os recursos empregados pelos adquirentes, os salários atrasados, as contribuições previdenciárias etc. estavam fadados a evaporar, o que não ocorre se adotado o regime da afetação, pois neste caso os adquirentes terão auto-suficiência financeira para prosseguir a obra independente da falência.

A medida provisória que institui esse regime ainda não foi apreciada pelo Congresso Nacional, mas já está em tramitação e já foi objeto de algumas emendas que corrigem algumas imperfeições, convertendo-a num texto legal de efetiva proteção da economia popular, coerente com a orientação que o Congresso imprimiu no direito positivo brasileiro ao aprovar o novo Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e, certamente, o projeto de lei de recuperação de empresa. E no contexto desse sistema geral de delimitação de riscos, a nova legislação que vier a ser aprovada com essas emendas tornará plenamente eficaz a fiscalização indireta da Previdência Social, pois, fiscalizando para proteger a si próprios, os adquirentes estarão fiscalizando os recolhimentos das incorporações imobiliárias, circunstância que poderá resultar em extraordinário aumento de arrecadação sem nenhum custo para a máquina do Estado. 

Como se vê, é perfeitamente possível aumentar a arrecadação com medidas simples, sem fazer força e sem criar novos encargos. No caso específico das incorporações, basta que o Poder Executivo ponha a Medida Provisória nº 2.221/01 no contexto da reforma da Previdência. Com isso, estará não só garantindo a arrecadação em um importante setor da economia como, também, estará protegendo a economia popular.

* Carlos Miguel Aidar é presidente da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP) e sócio do Felsberg, Pedretti, Mannrich e Aidar Advogados e Consultores Legais.



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