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Declaração sobre Operações Imobiliárias - Percentual de participação dos alienantes e adquirentes – Interpretações admitidas - Antonio Herance Filho

1) Introdução

Tendo em vista a aprovação da Versão 5.0 do Programa Gerador da DOI, por intermédio da IN-SRF nº 324/2003, e considerando a necessidade de ser informado o percentual de participação de alienantes e adquirentes, há que se descobrir o que pretende o Fisco com a introdução dessa novidade.

Percentual de participação no imóvel ou na parte ideal transmitida caso o objeto da transmissão não seja o imóvel todo ?

A Secretaria da Receita Federal, nas informações constantes no próprio programa (clicar em Ajuda e depois em Conteúdo), limita-se a fornecer a seguinte orientação: 

% de Participação 

Campo de preenchimento obrigatório. O percentual de participação deverá ser informado com 2(duas) casas decimais. Se a soma do percentual for superior a 100,00%, será gerado aviso na verificação de pendências.  

Na verdade, tem sido esta dúvida muito discutida em vários planos do nosso relacionamento com as atividades do extrajudicial envolvidas com essa obrigação acessória, posto que, por omissão do Fisco, abre-se a necessidade de se encontrar a forma ideal de comunicar as operações que envolvam a transmissão da propriedade de partes ideais ou de direitos a elas relativos. 

2) As possíveis formas de preenchimento do(s) campo(s) “Percentual de Participação” 

Já há, nesse momento, pelo menos três formas de interpretação de como preencher o campo “Percentual de Participação” das fichas “Identificação do Alienante” e “Identificação do Adquirente”. 

E para que o leitor do Boletim Eletrônico INR possa assumir sua própria posição descrevemos, a seguir, as três possibilidades existentes. 

1ª Possibilidade - O percentual de participação a ser informado é aquele que identifica a parte que cabe ao alienante/adquirente em relação ao que é transmitido.  

A operação imobiliária é um ato jurídico e como tal exige para a sua ocorrência a presença de três elementos fundamentais: 1. alienante (s); 2. adquirente (s), como partes no contrato, e 3. seu objeto. Sem as partes não há negócio e sem objeto não há o que ser negociado. A identificação do objeto deve ser, portanto, pontual e certeira. Se o negócio gira em torno da transferência de parte ideal de um bem imóvel, parece-nos óbvio que o objeto não possa ser o imóvel na sua totalidade. 

A grande dúvida é saber o que pretende a Receita com os campos reservados ao “Percentual de Participação”. Quer saber o quanto cada alienante/adquirente possui do imóvel todo ou do objeto da operação se este for apenas parte ideal daquele? 

Como não houve manifestação oficial até o momento, entender que a participação pretendida seja em relação ao objeto do ato jurídico, s.m.j., é natural e coerente com os conceitos legais dos institutos envolvidos pela declaração devida ao Fisco. 

Esta tem sido a posição da Consultoria INR, da Redação do Boletim Eletrônico INR, enfim da empresa. Posição, aliás, externada quando do curso de treinamento de preenchimento da declaração com a utilização da versão 5.0 do Programa Gerador da DOI. 

2ª Possibilidade - O percentual de participação a ser informado é aquele que identifica a parte que cabe ao alienante/adquirente em relação ao imóvel todo.  

A adoção desta alternativa no preenchimento da DOI nega importância ao objeto da operação por considerar o percentual de participação no total do imóvel, ainda que o alienado seja parte ideal dele. 

Nesse caso, então, a informação deve limitar-se ao quanto alienante/adquirente possui do imóvel, em conformidade com o que consta na matrícula do imóvel no registro imobiliário. 

Estivemos em contato com o Plantão Fiscal da Superintendência da Secretaria da Receita Federal da 8ª Região Fiscal (São Paulo) e fomos informados verbalmente que, com base na Questão nº 63, do "Perguntão da DOI”, instrumento cujo acesso do público interessado não é admitido, deverá ser informado somente o percentual que está sendo alienado ou adquirido no campo percentual de participação. 

Ou seja, parece preferir a Receita que sejam informados percentuais de participação em relação ao imóvel todo.  

Em que pese tenha a Receita fundamentado a sua orientação em rotina escrita do órgão (Perguntão da DOI), não nos foi autorizado utilizá-la como documento válido para que a dúvida fosse solucionada, restando-nos, pois, apenas a informação verbal. 

3ª Possibilidade - O percentual de participação a ser informado é aquele que identifica a parte que cabe ao alienante em relação ao imóvel todo e a que caberá ao adquirente em relação ao objeto da transmissão. 

Adotam esta forma de interpretação aqueles que acham que importa ao Fisco saber quanto do imóvel possui o alienante e quanto da parte alienada ficará para o adquirente. É, na verdade, uma figura mista, que considera a 2ª possibilidade para a informação relativa ao alienante e a 1ª, para a informação relativa ao adquirente. 

Embora alternativa de muitos adeptos, é muito pouco provável que represente o pretentido pelo Fisco. Se assim pudesse ser, a Receita teria disciplinado essa questão de maneira clara, não permitindo que restasse qualquer tipo de dúvida. 

4) Preenchimento dos campos “Percentual de Participação”, partindo-se de um mesmo exemplo, considerando as três possibilidades acima descritas. 

Exemplo de operação imobiliária: A e B são proprietários em condomínio de um terreno. A decide doar sua metade ideal a seus três os filhos (C, D e E). Como informar os percentuais de participação de alienantes e adquirentes na DOI decorrente de ato de lavratura de escritura pública de doação? 

1ª Possibilidade:

Alienante A – percentual de participação – 100% (do bem transmitido ou da metade ideal)

Adquirente C – percentual de participação – 33,33% (do bem transmitido ou da metade ideal)

Adquirente D – percentual de participação – 33,33% (do bem transmitido ou da metade ideal)

Adquirente E – percentual de participação – 33,33% (do bem transmitido ou da metade ideal) 

2ª Possibilidade:

Alienante A – percentual de participação – 50% (do total do imóvel, correspondentes a metade ideal)

Adquirente C – percentual de participação – 16,66% (do total do imóvel, correspondentes a 1/6 do imóvel)

Adquirente D – percentual de participação – 16,66% (do total do imóvel, correspondentes a 1/6 do imóvel)

Adquirente E – percentual de participação – 16,66% (do total do imóvel, correspondentes a 1/6 do imóvel) 

3ª Possibilidade:

Alienante A – percentual de participação – 50% (do total do imóvel)

Adquirente C – percentual de participação – 33,33% (do bem transmitido)

Adquirente D – percentual de participação – 33,33% (do bem transmitido)

Adquirente E – percentual de participação – 33,33% (do bem transmitido) 

5) Conclusão 

A escolha da alternativa mais adequada ao cumprimento da obrigação acessória intitulada Declaração sobre Operações Imobiliárias – DOI, dependerá dos critérios a serem utilizados para o seu preenchimento. 

Nota-se falta de prescrição desses critérios, pois a IN-SRF nº 324/2003, bem como o programa por ela aprovado, silencia quanto a esse aspecto, o que nos autoriza a escolher uma das possibilidades entre as antes mencionadas. 

Assim, se levarmos em conta conceitos jurídicos e definições legais existentes acerca do assunto, não há como ignorar a necessidade de se respeitar o objeto da alienação para informar percentuais de participação de alienantes e/ou adquirentes, ou seja, deve-se optar pela 1ª possibilidade. No silêncio do órgão fiscalizador, a interpretação jurídica, em matéria tributária, é a que nos deve conduzir à conclusão. 

Por outro lado, se à Secretaria da Receita Federal importar, tão-somente, os aspectos fiscais de interesse da fiscalização, pode-se eleger qualquer das duas últimas possibilidades (2ª ou 3ª), posto que o referido órgão fazendário tem a competência para estabelecer normas de caráter fiscal desde que estas não colidam com a legislação em vigor. 

Vale dizer: A informação pode ser exigida na DOI da forma que a Receita Federal desejar, desde que não contrarie a lei, todavia, seja lá como for, deve o Fisco divulgar com clareza tais regras. O seu silêncio implica autorização para que cada um decida como cumprir a exigência. 

6) O caminho mais seguro 

Há uma maneira de afastar o fantasma da dúvida. Com fulcro na IN-SRF nº 230/2002, que dispõe sobre a consulta acerca da interpretação da legislação tributária no âmbito da Secretaria da Receita Federal, o sujeito passivo de obrigação tributária principal ou acessória ou a entidade representativa de sua categoria econômica ou profissional, tem legitimidade para requerer solução às questões que careçam de esclarecimento por parte da administração pública. 

As entidades que congregam as três categorias envolvidas com o assunto são a ANOREG e o SINOREG, todavia, nada impede que a decisão da Receita seja provocada por outras entidades como o COLÉGIO NOTARIAL, o IRTPJ, o IRIB, etc. 

Por cortesia aos notários e registradores, reiteramos nossa disposição para conduzir, até a decisão final, a cabível medida administrativa de apresentação à Secretaria da Receita Federal de dúvida quanto ao preenchimento dos campos “Percentual de Participação” das fichas “Identificação do Alienante” e “Identificação do Adquirente”.  

Enquanto isso não ocorre, cada qual deve decidir que caminho quer seguir.

* Antônio Herance Filho é consultor e editor – www.seracinr.com.br