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Sala temática - Imóvel rural - Lei 10.267/2001 e Decreto 4.449/2002

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Conceito de Imóvel rural - as distinções entre contigüidade e continuidade* - Sérvulo T. B. Costa**

EMENTA – Conceito de imóvel rural à luz do art. 4º, inciso I, da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Submissão às normas e princípios do Direito Registral. Art. 234 da Lei de Registros Públicos e aspectos diferenciais entre os conceitos de contínuo e contíguo. Princípio da especialização e suas implicações.

1. Indaga o Sr. Chefe do Departamento de Desapropriação da Diretoria de Recursos Fundiários, se vários imóveis, de um mesmo proprietário, uma vez confrontantes, devem ser considerados como unidade única para fins de desapropriação.

2. A pertinência da indagação decorre das conclusões contidas no parecer da lavra do Dr. João Bosco Medeiros de Souza e que encontram-se vazadas nos seguintes termos – in verbis:

Em conclusão, parece, salvo melhor juízo, que o legislador ao concluir "área contínua" como elemento integrante do conceito de imóvel rural (Lei nº 4.504/64, art. 40) teve em mente o aproveitamento econômico dos imóveis como um todo, como uma unidade homogênea.

De resto, aliás o correto aproveitamento da terra parece ter sido um dos objetivos maiores do Estatuto da Terra.

Assim, não obstante o aparente rigor dogmático da conceituação de imóvel rural, ele admite interpretações flexíveis, sendo de se presumir que a lei o conceituou expressamente apenas como forma de tirar à doutrina tal encargo; se assim não fosse, polêmica seria a abordagem do assunto". (Os últimos grifos são nossos)

3. Ainda que lançado em um contexto de indagações diverso deste que aqui se enfrenta e, ainda que subscrito por um Procurador que ilustrou esta Casa de forma singular entre seus pares, tenho como equivocado definir-se imóvel rural tendo como substrato a unidade homogênea de exploração, resultando assim que, vários imóveis, explorados economicamente de forma homogênea, possam ser considerados como se apenas uma unidade imobiliária fosse.

4. De plano, a subscrição desse tema implica sejam precisados os sentidos dos léxicos contínuo e contíguo, pois a precisão de ambos condiciona, praticamente, o desate de quase toda a controvérsia. Assim posta a questão, resulta unívoco, que ao primeiro se empresta o sentido de ininterrupto, enquanto que o segundo equivale a lindeiro, confrontante, limítrofe. Atento a esta distinção básica, pontificou o legislador da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), através do art. 234 – verbis:

Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. (grifamos)

5. Dessume-se inequívoca e peremptoriamente de dicção legal, que imóveis com registro e matrícula autônoma podem ser contíguos, mas jamais contínuos, porquanto para a segurança dos negócios jurídicos imobiliários o direito registral impôs limites que desautorizam essa possibilidade. Nesse diapasão, há que se ter presente que o Registro de Imóveis Brasileiro, a exemplo do direito comparado, consagra, ao lado de outros princípios -- como o da publicidade, continuidade, legalidade, fé pública -- o princípio da especialidade segundo o qual o imóvel para que seja alçado à condição jurídica de propriedade cumpre estar caracterizado como uma unidade territorial precisa, conformado por limites e confrontações seguros, aptos a conferir-lhe originalidade específica face aos demais imóveis rurais, sem o que não pode ser levado a registro. Matéria pacífica na doutrina e jurisprudência, importa trazer à lume o magistério de Afrânio de Carvalho – verbis - .

"Ao exigir-se, para o registro, que o imóvel se apresente com suas características, limites e confrontações, o que se exige é que ele apareça como um corpo certo. A sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem. Se a escritura de alienação falhar nesse sentido, por deficiência de especialização, terá que ser completada por outra de re-ratificação, que aperfeiçoe a figura do imóvel deixada inacabada na primeira. Do contrário não obterá registro.

Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com seu modo de ser físico, que torna inconfundível e portanto heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial". (grifamos) (Registro de Imóveis, 3ª ed. Pág. 247)

6. No mesmo sentido, leciona o escólio jurídico de M. M. de Serpa Lopes ao envergar o tema dos requisitos da transcrição, verbis:

"CARACTERÍSTICOS e CONFRONTAÇÕES DO IMÓVEL – Podemos asseverar, sem receio de contestação, tratar-se de um dos mais importantes requisitos... não somente porque, como os demais, representa um dos elementos integrantes da própria transcrição, senão também por estar destinado a representar e desempenhar papel de grande relevo, no sentido de dar ao Registro Imobiliário uma peça necessária aos fins a que se destina a certeza do domínio.

omissis

Não se compreende que um imóvel possa ser transcrito ou inscrito com deficiência a respeito de seus característicos e confrontações.

omissis

A conclusão a estabelecer é a seguinte: não pode ser objeto de transcrição ou inscrição a escritura ou título que contiver uma falha de tal natureza..." (grifamos). M.M. de Serpa Lopes – In Tratado de Registros Públicos – 3ª Ed., págs. 429/430).

7. Sufragando a doutrina, arremata a jurisprudência – verbis:

"De efeito, não se transfere o domínio sobre coisa imóvel sem a transcrição do título translatício, que é o meio pelo qual se dá a tradição. A transcrição, entretanto, para ser válida, deve atender aos requisitos que lhe são prescritos em lei, alguns dos quais em caráter essencial, que não podem ser prescindidos sob pena de nulidade do registro. Dentre estes, é de lei e por motivos óbvios, considerar-se o que falta às confrontações e características do imóvel.

Sua falta importa em nulidade de pleno direito, decretável pois ex-offício. Nela incorreu a transcrição da escritura do C.U. exibida pelo A, com prova de seus domínios sobre as terras questionadas.

Nula, assim, a transcrição de seu título, evidentemente não lhe pertence o domínio das terras, e, por lei, é defeso julgar a posse em seu favor.

omissis

(A C. T. J. M G., pág. 431 in op cit. No mesmo sentido confira-se Acórdão do T.J. de São Paulo, In Rev. dos Trib., 113, pág. 708).

8. Exposta juridicamente a matéria, remanesce inelutável a razão pela qual dois ou mais imóveis rurais, pertencentes a um mesmo proprietário, jamais poderiam ser contínuos: a impossibilidade reside no fato de que os limites e confrontações de um dos prédios interrompe a continuidade do outro, ainda que esta interrupção possa se dar através de uma simples linha abstrata. Evidentemente que a continuidade interrompida a que nos referimos não é aquela presente no plano físico, mas na representação jurídica do imóvel como categoria do direito, submetida aos requisitos por este estabelecido, sem os quais a propriedade imobiliária ainda que existente no universo das realidades fáticas não ingressa no mundo jurídico. Em suma: o imóvel rural é contínuo dentro da poligonal que o circunscreve e individualiza, fora dela, é contíguo.

9. Estabelecidas as premissas que balizam o tema, resta imperativo pinçar, à guisa de cotejo, parte dispositiva do Parecer/SR-03/nº 013/95 – in verbis:

"13 – O que especial ocorre, é que, para o Direito Agrário, o imóvel rural é o prédio rústico de área contínua. Assim, se uma pessoa adquirir dois, três ou quatro imóveis, de dois, três ou quatro proprietários diversos, mediante escrituras públicas distintas, os respectivos bens são unidades autônomas para o Código Civil e para a Lei nº 6.015/73, com matrículas próprias, mas, para a legislação agrária, são um só imóvel, desde que suas áreas sejam contínuas, isto é, os imóveis confrontem-se uns com os outros". (grifamos)

10. Sem embargo do respeito que a formulação em relevo me inspira, permito-me dissentir porquanto a mesma inicia-se por conferir ao direito agrário conteúdo estranho à sua especialização, invadindo fronteiras de outros ramos do direito, pretensão esta que jamais dominou a cátedra dos agraristas nacionais. Com efeito, cumpre ter-se presente, que assim como não temos um direito das obrigações, das sucessões, das coisas, de família, agrários, de igual forma não temos um direito registral agrário, mesmo porque não nasceu o direito agrário do vigor em revogá-los, mas de com eles conviver e coexistir, cada um no seu campo.

Dito isso, convenhamos que propriedade é instituto que se inscreve no direito das coisas, campo incontrastável do direito civil e por ele disciplinado. Evidentemente que, sendo o direito agrário o conjunto de normas de direito público e privado, que objetivam disciplinar as relações do homem com a terra, na perspectiva da função social da propriedade, obrigatória é sua interagência com a mesma, mas, não a ponto de ab-rogar requisitos indispensáveis à sua validade jurídica, já que em se tratando de matéria reservada a outro ramo do Direito falece de especialidade para tanto. Assim, não há que se falar em um direito de propriedade para o Código Civil, outro para a Lei nº 6.015/73 e outro para o Direito Agrário. Nessa esteira, precisar a controvérsia resulta em saber a quem cabe a tutela da propriedade rural, ou se a mesma, dependendo da perspectiva de que é vista, concorre a mais de uma regência jurídica, indagação que se inicia com a definição de Direito Agrário articulada pelo saudoso professor Sodero – verbis:

"Direito Agrário é o conjunto sistemático de princípios e normas de direito público e de direito privado, que visa disciplinar o uso da terra, bem como as atividades rurais e as relações delas emergentes, com base na função social da propriedade" – (O Módulo Rural e suas implicações Jurídicas – Pág. 33) (grifamos).

11. Colhe-se inexoravelmente do preceptivo contido na definição retro, que ao Direito Agrário resta irrelevante o instituto da propriedade em si, visto sob a perspectiva de sua dogmática jurídica e seus elementos estruturais constitutivos – propriedade, estática – para atentar-se ao exercício do direito, isto é, segundo o seu uso, se conforme ou não com sua função social – propriedade dinâmica. Aqui o imóvel rural é visto como instrumento de produção e não considerado em si mesmo, razão porque ao invés de excludentes e antinômicos, o Direito Agrário, Civil e Registral coexistem, harmônicos, já que distintos são os objetos de suas respectivas incidências.

12. A fim de que dúvidas não remanesçam, permito-me trazer à liça, manifestação do Professor Rafael Augusto de Mendonça Lima, agrarista de nomeada, tomada de empréstimo do judicioso e bem lançado Parecer SR-03/J/ n 0 1 1/96 – in verbis:

"A matrícula, instituto criado pela Lei nº 6.015 de 1973, também identifica o imóvel melhor do que a transcrição, é elemento de sua essência, isto querendo dizer que um imóvel que tiver uma determinada matrícula não pode ser outro imóvel...

Assim, um imóvel é um bem individuado, identificável, caracterizado, pertencente sempre a alguém..." (grifamos)

13. Emerge do texto retro que a especialização imobiliária não é princípio que permeia uma visão estritamente civilista ou registral da propriedade, mas universalidade subjacente ao tema, seja qual for a perspectiva do foco. Essa assertiva adquire relevo especial na matéria agrária, notadamente quando escandido o preceito contido no § 6º, do art. 46 do Estatuto da Terra – in verbis:

Art. 46

...

§ 6º No caso de imóvel rural em comum por força de herança, as partes ideais, para os fins desta Lei, serão consideradas como se divisão houvesse, devendo ser cadastrada a área que, na partilha, tocaria a cada herdeiro e admitidos os demais dados médios verificados na área total do imóvel rural. (grifamos)

14. Consectário irrecusável da letra da lei é que nos casos de condomínio ou compropriedade, onde a comunhão de direito material se faz presente, as cotas ideais são consideradas como unidades autônomas à guisa de divisão ficta, razão maior assiste em reconhecer a autonomia da propriedade imobiliária já por si precisa e identificada no registro imobiliário.

15. Por derradeiro, importa seja considerado, conforme cediço na prática hermenêutica, que a interpretação da lei não pode levar ao absurdo. Esta recorrência resulta imperativa, porquanto a consideração da propriedade rural ser conceituada no conjunto das propriedades de um mesmo proprietário leva a uma antinomia absurda e insuperável: se por um lado a produtividade de umas pode ser desnaturada pela improdutividade de outras, invertida a equação, a improdutividade de umas, tomadas em seu conjunto, pode resultar em um todo produtivo. Com isso se frustram as imunidades constitucionais relativas às propriedades que cumprem sua função social, ou que sejam produtivas, e, por outro lado, excluem-se da desapropriação aquelas propriedades que constituem a razão de ser deste instituto. Ora, entre duas interpretações, uma que se harmoniza com a Constituição e outra que não se conforma com a mesma, a primeira resta obrigatória em obséquio ao princípio da constitucionalidade presumida. Assim, também por esse caminho, outro não pode ser o conceito de imóvel rural, senão aquele que atente para os requisitos inerentes ao mesmo e que se encontram presentes no Direito Registral.

16. Ainda no plano da interpretação, outro elemento de confronto merece destaque especial, quando se argumenta que o predicativo nominal contínuo agregado ao sujeito imóvel rural – "prédio rústico de área contínua" -, conferiu novidade ao instituto, investindo-o do alcance de considerar-se como um só, vários imóveis contíguos. Esta assertiva, se não resiste ao rigor da linguagem, muito menos à mais singela lógica. No plano da linguagem, dizer que um imóvel é contínuo, significa o mesmo que dizer que a roda é redonda, porquanto todas as coisas corpóreas são dotadas de continuidade definida. Trata-se, pois, de pleonasmo. No plano da lógica, cuida-se de uma tautologia, posto que o predicado já vem contido no sujeito.

17. Importa registrar nesse passo, que a incapacidade de conter qualquer inovação demandada pela natureza sempre mutuante do conhecimento, foi a razão pela qual a lógica formal aristotélica abriu espaço para a lógica transcendental kantiana e, posteriormente, para a dialética idealista de Hegel e materialista de Marx. Entretanto, na interpretação contestada, o vício da linguagem toma-se virtude e a tautologia inovação. Como se vê, o predicado contínuo não contém qualquer enigma a ser decifrado ou interpretado, posto que ínsito ao sujeito imóvel rural. O que não se pode é extrair da lei aquilo que ela não contém, transmutando o equívoco em verdade e a natureza científica do Direito em relativismo subjetivo. Se toda dúvida não resolvida for apagada pela improvisação, não há espaço para aplicação do Direito como ciência. Em síntese, a propriedade considerada em si mesma constitui conteúdo do Direito Civil e Registral, vista como instrumento de produção, integra a especialidade do Direito Agrário.

18. Posto isso, conforme demonstrado à saciedade, o § 4º, inciso 1, da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) não autoriza a tese de que os imóveis confrontantes, com registros e matrículas distintas, possam ser considerados como apenas uma unidade imobiliária, notadamente porque entre referidos prédios não há a continuidade a que se refere o Estatuto, mas contigüidade, conceitos distintos e inconfundíveis entre si. O Direito Agrário não é pois sinecura residual do improviso voluntarista desautorizado pelo rigor interpretativo, já que a norma jurídica, ao disciplinar bens de vida, não compadece com licenças dessa natureza.

19. Por esta razão e pelas demais que foram deduzidas, opinamos pelo reconhecimento de que as propriedades imobiliárias contíguas, com registros e matrículas próprias, sejam consideradas como unidades autônomas e distintas, porquanto esta me afigura a posição das leis e do Direito. Somente na hipótese de serem unificadas ou fundidas numa só, conforme faculta a Lei de Registros Públicos, somente assim, teremos, no plano jurídico, a unidade imobiliária.

É o entendimento que submetemos à consideração de V.Sa.

Brasília-DF, agosto de 2000

* O parecer refere-se ao Processo/Incra/SR-13/MT/Nº 0056/89 e apenso nº 6662/87, interessado Paulo Roberto Boa Ventura
** Dr. Sérvulo T. B. Costa é Procurador Federal