Os ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram o direito de uma dona de casa a receber indenização pelo período de convivência com um homem casado. Ela vai receber uma pensão mensal de meio salário mínimo, correspondente aos 36 anos de duração do relacionamento, só interrompido com a morte dele. O homem mantinha uma vida dupla: morava com a mulher e, alguns dias e noites da semana, passava com a concubina. No entanto, o STJ reformou decisão da Justiça paulista, segundo a qual a concubina detinha o direito a morar no imóvel depois da morte da esposa. “Neste caso haveria uma apropriação de bem de espólio”.

Segundo o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do processo no STJ, o entendimento do Tribunal aponta para o pagamento de indenização à concubina durante o período de vida em comum. “A concubina faz jus a uma indenização por serviços domésticos prestados ao companheiro, o que não importa em dizer que se está a remunerar como se serviçal ou empregada fosse, mas sim na sua contribuição para o funcionamento do lar, permitindo ao outro o exercício de atividade lucrativa, em benefício de ambos”. Liberado dos afazeres domésticos, o homem não despende tempo, energia ou preocupação para a manutenção da casa e de si mesmo, “encargos confiados à concubina, e isso tem certo valor, reconhecido jurisprudencialmente”.

Para o relator, a pensão fixada na Justiça paulista – meio salário mínimo mensal, do começo ao fim da relação extraconjugal – parece “coerente, pela longa duração, superior a três décadas, da convivência, ainda que na constância do casamento”.

Por outro lado, o relator discordou de parte da decisão que atribiu à concubina o direito de residir no imóvel de propriedade do homem, após a morte da mulher dele, em outubro de 2000. “Se o direito é indenizatório, não parece razoável estendê-lo para além do período da relação, para torná-lo vitalício em favor da concubina, em detrimento dos herdeiros legais, ainda que não sejam herdeiros necessários”. A seu ver, significaria mais do que uma indenização, “uma espécie de usufruto sobre imóvel alheio, que jamais chegou a ser ocupado pela concubina, mas pela esposa. Aí, mais do que uma indenização, estaria havendo uma apropriação de bem do espólio, mesmo que temporária”.

Além disso, durante o período da relação, a concubina teria recebido, auxílio econômico e bens imóveis – parte de um posto de gasolina e um apartamento. Idhelene Macedo (61) 319 - 6545 (Notícias do STJ, 02/04/2003: STJ concede pensão a concubina, mas nega seu pedido de morar no imóvel do amante).
 

A Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG) ajuizou (28/3) Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI 2864), com pedido de liminar, perante o Supremo Tribunal Federal, para que seja declarado inconstitucional o dispositivo da legislação do estado do Pará que instituiu a cobrança de uma taxa sobre os emolumentos recebidos pelos notários e registradores.

Os emolumentos são remunerações especiais cobradas por atos praticados no exercício de ofício ou função pública. Os valores arrecadados seriam destinados ao Fundo de Reaparelhamento do Judiciário estadual, com a finalidade de fortalecer a dotação orçamentária da Justiça paraense.

A Anoreg questiona o inciso XV do artigo 3o da Lei Complementar 21/94, alterado pela Lei Complementar 42/02, do estado do Pará, que destinou 10% dos emolumentos cobrados pelos titulares das Serventias Extrajudiciais ao Fundo de Reaparelhamento do Judiciário paraense.

Segundo a Associação, a jurisprudência do STF já teria definido que "as custas judiciais e os emolumentos dos serviços notariais e de registro possuem natureza tributária, qualificando-se como taxas remuneratórias de serviços públicos, sujeitando-se, assim, ao determinado na constituição pertinente a esta modalidade de tributo". Por isso, afirma a Anoreg, ao serem qualificados como taxas não podem os valores arrecadados serem utilizados para a manutenção de outros serviços públicos diferentes daqueles cujos valores se destinam.

O dispositivo, de acordo com a ação, seria inconstitucional porque estaria instituindo imposto sobre emolumentos cobrados nos atos notariais e de registro, além de regular a destinação dos recursos cobrados, o que somente poderia ser regulado pela União, que tem competência para legislar sobre o tema. O relator da ação é o ministro Maurício Corrêa. (Notícias do STF, 31/03/2003: Anoreg ajuíza ADI no STF contra cobrança de taxas sobre emolumentos no Pará)
 

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu ser imprescritível a ação visando à escritura definitiva movida diretamente contra a mesma pessoa que vendeu imóvel urbano adquirido em 1954 e levado a registro apenas em 1999, quanto mais tendo o comprador exercido a posse por quase 50 anos. A decisão foi por maioria.

Em novembro de 1954, Marysia Malheiros firmou com a Construtora Alfa S.A. um compromisso de compra e venda de um lote em Nova Lima (MG), em caráter irrevogável, quitando a última prestação em dezembro de 1960. Como não lhe foi firmada a correspondente escritura definitiva, em janeiro de 1999 ela ajuizou uma ação de adjudicação compulsória, ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura.

O juiz de direito da Primeira Vara de Nova Lima entendeu que ocorreu a prescrição (modo pelo qual um direito se extingue em vista do interessado não o exercer em determinado lapso de tempo), uma vez que o tipo de ação interposto prescreve em 20 anos. A compradora apelou ao Tribunal de Alçada de Minas Gerais, que, contudo, manteve a sentença, levando Marysia a recorrer ao STJ.

O relator na Quarta Turma indeferiu o pedido, sob o entendimento de que a ação poderia ter sido apresentada em 1960, quando a adquirente da propriedade afirma ter quitado todas as prestações. O ministro Ruy Rosado, no entanto, discordou do relator. Para ele, o contrato de compra e venda de bem imóvel sem cláusula de arrependimento confere ao comprador que cumpre integralmente a sua prestação o direito de o juiz imprimir caráter definitivo ao contrato preliminar.

Ruy Rosado entende ser adequado entender-se que o direito do compromissário comprador apenas se extingue diante do direito adquirido por outras pessoas, mediante o usucapião do imóvel. No caso em análise – destaca o ministro – ela celebrou o contrato em 1954, levou-o a registro em 1999, exerce a posse há quase 50 anos, não teve, ao que se saiba, qualquer oposição ao seu exercício, pagando as 84 prestações. Reuniu, enfim, todos os elementos para que lhe seja concedido o único ato de que precisa: a simples formalização de um direito que se constituiu com a integral execução do contrato, além de quase meio século a consolidar a sua posição jurídica. Enquanto não surgir para outra pessoa o direito de se opor ao seu pedido, não há razão para que lhe seja negado o que veio pleitear, entende.

O ministro observou, ainda, que essa demora não é um fato inusitado. “Na nossa sociedade, especialmente na desprovida de maiores recursos e de pouco estudo, que constitui a grande massa, a maioria dos negócios imobiliários sobre os pequenos lotes urbanos ou rurais que ocupam é feita sem nenhum papel; quando chegam a tanto, o documento recebido confere a idéia de segurança e de suficiência, não imaginando o adquirente que poderá perder o seu direito se não atender ao formalismo da lei”, asseverou Ruy Rosado. “É por isso que nossas leis – tão perfeitas e copiadas dos europeus – têm tanta dificuldade de serem cumpridas e aplicadas: não são feitas para o nosso povo”, concluiu. Esse foi o entendimento seguido pelos demais integrantes da Turma. Regina Célia Amaral (61) 319-6483. Processo:  Resp 396206 (Notícias do STJ, 31/03/2003 - STJ garante a adquirente de imóvel há mais de 50 anos o direito de regularizar a aquisição).
 

Prosseguindo o julgamento, a Seção, por maioria, entendeu que é impenhorável o único imóvel residencial da família, mesmo estando locado a terceiro, sendo que o valor desta locação é utilizado para pagamento do aluguel de um imóvel menor, além de complemento de renda familiar. Precedentes citados: REsp 302.781-SP, DJ 20/8/2001; REsp 159.213-ES, DJ 21/6/1999, e REsp 98.958-DF, DJ 16/12/1996. REsp 315.979-RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, julgado em 26/3/2003 (Informativo de Jurisprudência do STJ no 167, 24 a 28/3/2003).
 

Prosseguindo o julgamento, a Turma, por maioria, deu provimento ao recurso, entendendo que não compete ao Estado-membro desapropriar imóvel rural, por interesse social, com a finalidade de promover a reforma agrária, uma vez que se trata de competência exclusiva da União para fazê-lo. Assim, o Decreto Estadual n. 41.241/2001 invadiu seara restrita à União, em flagrante afronta ao art. 184 da CF/1988. RMS 15.545-RS, Rel. Min. José Delgado, julgado em 25/3/2003 (Informativo de Jurisprudência do STJ no 167, 24 a 28/3/2003).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Julgado improcedente o pedido formulado em ação direta ajuizada pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil - Anoreg contra a lei 769/97, do Estado de Rondônia, que dispõe sobre a criação dos 3o e 4o Ofícios de Protestos de Títulos da Comarca de Porto Velho, de iniciativa do Presidente do Tribunal de Justiça local. O Tribunal afastou a alegada inconstitucionalidade formal por vício de iniciativa, porquanto a norma impugnada trata de matéria de organização judiciária, cuja iniciativa legislativa pertence aos tribunais de justiça, consoante dispõe o artigo 96, II, alíneas “b” e “d”, da CF/88 - que outorgam competência privativa aos tribunais para propor ao Poder Legislativo a criação de cargos dos serviços auxiliares dos juízes de direito que lhe forem vinculados, bem como a alteração da organização e divisão judiciárias. Quanto à alegação de ofensa ao princípio da proporcionalidade pela não demonstração da necessidade de criação de novos serviços de protestos, o Tribunal entendeu desnecessária tal demonstração, haja vista que os atos administrativo e legislativo gozam da presunção de veridicidade. Precedente citado: ADI 865-MA (DJU de 8/4/94).

Relator: ministro Carlos Velloso. (ADI no 1.935/RO, DJU de 4/9/02, Informativo do STF no 279, p.2).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Ementa. Agravo de instrumento. Recurso especial. Citação. Pessoa jurídica. Pessoa sem poderes de representação. Nulidade. Comparecimento espontâneo. Suprimento do vício. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda não registrado. Súmula 84/STJ.

I- O comparecimento espontâneo da pessoa jurídica ré para oferecer defesa supre eventual vício da citação, realizada em quem não tinha poderes para recebê-la.

II- A Súmula 621 do Supremo Tribunal Federal encontra-se superada nesta Corte pelo enunciado da Súmula 84, segundo a qual “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Agravo a que se nega provimento.

Relatório e decisão

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Companhia Real de Investimento - CRI contra decisão do presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que negou seguimento a seu recurso especial, interposto contra acórdão da colenda Quinta Turma Cível daquele tribunal, assim ementado, verbis.

“Embargos de terceiro. Imóvel objeto de promessa de compra e venda. Posse do adquirente. Exclusão da penhora. Citação. Pessoa jurídica. Comparecimento. Suprimento de suposta irregularidade.

1. O comparecimento da embargada para apresentar sua contestação supre eventual defeito do ato citatório, que atingiu sua finalidade sem acarretar prejuízo às partes.

2. Julgam-se procedentes os embargos de terceiro opostos pelo promitente comprador do imóvel penhorado, alheio à relação processual Originária e imitido na posse do bem, ainda que desprovido de registro imobiliário, consoante admite a Súmula 84 do colendo Superior Tribunal de Justiça.

3. Recurso improvido. Unânime.”

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.

Foi interposto recurso especial, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, alegando negativa de vigência dos artigos 12, VI, e 215 do Código de Processo Civil, 17 e 530, I, do Código Civil, 169 da lei 6.015/73, bem como divergência jurisprudencial.

Contra-arrazoado, o recurso teve seu seguimento indeferido por decisão do Des. Edmundo Minervino.

Ainda inconformado, o recorrente interpõe o presente agravo de instrumento, objetivando a admissão do recurso especial.

Afirma que o primeiro juízo de admissibilidade do recurso especial não pode examinar seu mérito, cuja análise é da competência exclusiva do Superior Tribunal de Justiça.

Sustenta prequestionada a matéria infraconstitucional apontada como violada, inclusive a ofensa ao sistema legal de transmissão da propriedade, diante da não transcrição da promessa de compra e venda no registro imobiliário.

Assevera que o acórdão recorrido afronta a Súmula 621 do Excelso Pretório, segundo a qual “não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis.

Sustenta que o dissídio jurisprudencial apontado estava perfeitamente caracterizado, e que a exigência legal para a caracterização do dissídio é de hipóteses assemelhadas, não semelhantes.

Alega que atacou todos os fundamentos do acórdão impugnado, em recursos especial e extraordinário, não cabendo a aplicação da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.

Afirma demonstrada a divergência jurisprudencial, tanto relativamente ao acórdão do Excelso Pretório, quanto com relação a diversos paradigmas desse Superior Tribunal de Justiça.

Em contraminuta, o agravado assevera que o recorrente juntou aos autos cópia de procuração com validade vencida e não declinou o nome e o endereço completo do advogado, merecendo seja negado seguimento ao agravo.

Afirma que:

- os artigos 12, VI do Cód. de Proc. Civil, 17 do Cód. Civil, 169 da lei 6015/73 não foram objeto de análise do tribunal a quo, carecendo de prequestionamento;

- a análise concernente aos artigos 215 do Cód. de Proc. Civil e 530, I, do Cód. Civil evidencia a intenção de revolvimento fático-probatório, incidindo o óbice da Súmula 7 deste tribunal;

- eventual vício na citação fora suprido com o comparecimento espontâneo da ré;

- a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça dispõe ser admissível a oposição de embargos de terceiros fundados em alegação de posse, ainda que advinda de compromisso de compra e venda de imóvel desprovido de registro;

- não há similitude fática entre os paradigmas elencados e o decisum recorrido, além do que, em consonância com a Súmula 83 desta egrégia Corte, “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.

É o relatório.

A despeito do alegado, pelo agravado, o instrumento encontra-se adequadamente formado, com todas as peças necessárias à sua instrução. A procuração, cujo prazo se diz vencido, ressalva a hipótese de sua juntada a autos de interesse dos outorgantes, caso em que o mandato passa a ser por tempo indeterminado. Por sua vez, os endereços dos advogados do agravante e do agravado encontram-se, respectivamente, às fls. 07, verso, e 40.      

O agravante afirma ter o acórdão recorrido negado vigência aos artigos 12, VI, e 215 do Código de Processo Civil, 17 e 530, I, do Código Civil, 169 da lei 6.015/73, além de divergido da jurisprudência de outros tribunais, haja vista ter admitido como válida a citação feita em pessoa que não respondia legalmente pela empresa, bem como admitido os embargos de terceiros opostos com fundamento em compromisso de compra e venda de imóvel, sem que tivesse sido efetuado o obrigatório registro imobiliário da referida promessa.

O especial obstado, no entanto, não lograria qualquer possibilidade de êxito neste Tribunal.

Com efeito, é orientação pacífica desta Corte a de que o comparecimento espontâneo do réu, para oferecer defesa, supre eventual vício da citação, realizada em quem não tinha poderes para recebê-la. Nesse sentido, confiram-se:

“Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Citação. Pessoa jurídica.

1. Ante o comparecimento espontâneo da recorrente, afasta-se a nulidade por ausência de citação, não havendo também a comprovação do dissídio jurisprudencial, eis que os paradigmas apresentados versam apenas sobre a não validade da citação feita em quem não tem poderes para representar a pessoa jurídica, nada esclarecendo sobre o fato de ter a parte comparecido espontaneamente aos autos e suprido, assim, a falta de citação.

 2. Agravo regimental improvido.” - grifou-se (AGA no 219.471/DF - Terceira Turma - Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - j. 08/06/99 - DJ 01/07/99, p.00176);         

“Processual civil. Citação efetuada em pessoa sem poderes para recebê-la. Nulidade. Inexistente comparecimento do réu em juízo para arguí-la.

I- Nula a citação efetuada em pessoa que não tenha poderes para recebê-la. Porém, se o réu comparece espontaneamente em juízo e contesta a ação, suprida está a falta de citação.

II- Precedentes do STJ.

III- Recurso não conhecido.” - grifou-se (REsp no 58.720/SP - Terceira Turma - Rel. Min. Waldemar Zveiter - j. 12/06/95 - DJ 09/10/95, p.33552).

No tocante ao alegado dissídio jurisprudencial relativo ao entendimento do Supremo Tribunal Federal, consubstanciado na Súmula 621, a irresignação igualmente não merece prosperar.

Com efeito, a matéria discutida há muito foi pacificada nesta Corte, a quem a Constituição Federal atribuiu a última palavra em matéria de legislação infraconstitucional, dispondo a Súmula 84, verbis:

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Feitas estas considerações, manifestamente inadmissível o recurso especial, nego provimento ao agravo.

Brasília 28/08/2002. Ministro Castro Filho, relator. (Agravo de Instrumento no 363.558/DF, DJU 5/09/2002, p.190)
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Direito civil. Despesas de condomínio. Promitente vendedor. Transmissão da posse anterior ao período da dívida. Ilegitimidade passiva. Precedentes. Caso concreto. Recursos providos.

1. Trata-se de recursos especiais manifestados contra acórdão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, assim ementado:

“Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Legitimidade passiva. Apenas o proprietário é legitimado para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de despesas de sua unidade autônoma. Sentença mantida. Embargos infringentes rejeitados.

Entendimento desta Colenda Câmara deste Egrégio Tribunal de que tem legitimidade passiva para figurar em ação de cobrança de despesas condominiais quem, no Registro Imobiliário, figura como titular do domínio da unidade autônoma a que elas se referem”.

No primeiro deles, alega a imobiliária dissídio jurisprudencial com julgados desta Corte. No segundo, manifestado pela construtora, alega-se violação do artigo 12, parágrafo 4o da lei 4.591/64 e também divergência. Ambos os recorrentes sustentam ilegitimidade passiva, ao argumento de que a obrigação do pagamento das cotas condominiais é de quem na realidade usufrui do condomínio, sendo irrelevante a ausência do registro do compromisso de compra e venda.

Com as contra-razões, ambos os recursos foram admitidos.

2. Em relação ao tema, a jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o credor optar entre aqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, ressalvando a ação regressiva, dada a prevalência do interesse da coletividade. É o que se vê no REsp no 194.481-SP (DJ 22/3/1999), da relatoria do Ministro Ruy Rosado de Aguiar:

“Condomínio. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido”.

Tomando em conta a mesma finalidade, a Segunda Seção assentou que “a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto” (EREsp no 138.389-MG, DJ 13/9/1999).

3. Por outro lado, havendo elementos que permitam aferir-se a transferência da posse a terceiro, bem como o conhecimento do fato pelo Condomínio, o promitente comprador investido na posse do imóvel responde pelas despesas de condomínio, independentemente de ainda não ter sido feito o registro, como se verifica, entre outros, dos REsps 258.382-MG (DJ 25/9/2000) e 174.737/SP (DJ 29/11/99), respectivamente relatados por mim e pelo Ministro Waldemar Zveiter.

No caso, como assentado na sentença, dúvida não há do conhecimento do condomínio a respeito da transferência da posse do bem. Destarte, o promitente comprador, na espécie, é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, até porque a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda. Em caso semelhante, a propósito, ementou a Terceira Turma:

“Civil. Despesas de condomínio.

Se o promitente comprador está há anos instalado no imóvel, e só recentemente se revelou inadimplente relativamente às cotas condominiais, o débito é responsabilidade dele, não do promitente vendedor.

Recurso especial conhecido e provido” (REsp no 295.304/SP, DJ 29/10/2001, relator o Ministro Ari Pargendler).

4. Autorizado pelo artigo 557,CPC, conheço dos recursos e dou-lhes provimento para restabelecer a sentença.

Brasília 29/08/2002. Relator: ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Recurso Especial no 434.852/SP, DJU 9/09/2002, p.378)
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. 1. M.S. ajuizou ação de rescisão de compromisso de compra e venda, cumulada com ressarcimento de valores pagos, contra Sispar Empreendimentos Imobiliários S/A e Hausco Engenharia e Construção Ltda. Disse que “foi induzido a erro quando do firmamento da avença e que em razão disto e do valor crescente das prestações a que obrigou-se não teria condições, e nem vontade, em mantê-la”. O pedido foi julgado parcialmente procedente.

As rés apelaram, e a egrégia Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao recurso, conforme a ementa a seguir:

“Compromisso de compra e venda. Rescisão. Cumulação com restituição de quantia. Inadimplemento pelo autor. Alegação da existência de propaganda enganosa pela vendedora. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Procedência, em parte. Sentença mantida. Recurso desprovido”.

As apelantes opuseram embargos declaratórios, rejeitados.

Alegam ofensa ao artigo 125, I, do CPC, aos artigos 51, II, e 53 do CDC e 1.091 do CCB. Apontam, inicialmente, omissão no v. acórdão recorrido, que não analisou os dispositivos legais indicados na apelação e nos embargos de declaração. Aduzem que a manutenção da sentença de primeiro grau enseja enorme benefício financeiro ao recorrido, desequilibrando a relação contratual, e contraria o artigo 125, I, do CPC. Afirmam que o comprador foi amplamente informado das condições do negócio, insurgindo-se contra a decisão que declarou abusiva a cláusula contratual aceita por ambas as partes e que reconheceu a propaganda enganosa alegada pelo recorrido. Dizem que a inversão do ônus da prova não foi aduzida em primeira instância, portanto, não incide no presente caso. Alegam que o artigo 53 do CDC não incide no caso dos autos, pois a cláusula 8.2 do contrato prevê a devolução de 10% da entrada e 50% das prestações. Insistem em que assim deve ser a devolução ao devedor, de forma parcelada, ou então em outro valor que o v. acórdão recorrido entendesse razoável, pois a devolução total constitui verdadeiro prêmio pelo descumprimento do contrato por parte de quem vem usando o imóvel, há mais de três anos, sem nada pagar. Defendem que o contrato não é de adesão. Por fim, sustentam que a impossibilidade de saldar as prestações não autoriza o devedor a pedir a anulação do contrato, nos termos do artigo 1.091 do CCB.

Sem as contra-razões, o recurso foi admitido na origem, vindo-me os autos.

2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado no recurso, apesar de citada a alínea “c” do inciso III do artigo 105 da CF. Não cumpriram as recorrentes as exigências regimentais.

O Tribunal de origem apreciou a questão que lhe foi posta, decidindo de forma clara e conforme sua convicção, com fundamento nos elementos que entendeu pertinentes. Se, no entanto, não correspondeu à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado nenhum vício ao julgado. Afasto, assim, a alegada omissão. Ademais, não se indicou qual a norma violada, incidindo a Súmula 294 do STF.

A análise da alegada ofensa aos artigos 51, II, e 53 do CDC e 125, I, do CPC, que fundamentam os argumentos relativos à abusividade da cláusula contratual, à devolução parcial das quantias pagas e ao desequilíbrio da relação processual, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 deste STJ, pois, para rever a decisão a quo, seria imprescindível o exame das cláusulas do contrato e da prova dos autos. Colhe-se do voto do eminente Relator da apelação:

“E, ainda que seja parcial a devolução, a cláusula 8.2 e seu parágrafo único, é abusiva, ‘potestativa pura’, nos termos do já mencionado Código de Defesa do Consumidor não podendo ser aplicada. Demais disso, a r. sentença autorizou a vendedora a compensação sobre esses valores da cláusula penal e das arras, o que se afigura razoável para cobrir as despesas com o empreendimento”.

Logo, não houve ordem para a devolução integral do que fora pago na execução do contrato.

Ressalto, ainda, que o artigo 125, I, do CPC dispõe sobre a igualdade de tratamento no processo, não se aplicando ao presente caso, em que as recorrentes apontam o desequilíbrio financeiro do contrato pela devolução das parcelas pagas.

O artigo 1.091 do CCB, tido por violado, não foi objeto de discussão pela egrégia Câmara sendo, inclusive, expressamente afastada a sua aplicação ao caso. Ausente, portanto, o necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF). Assim é o voto do eminente Relator, quanto à questão:

“Também, é irrelevante o argumento de que cumpriu a vendedora com sua obrigação, ante o acima já exposto. E não se aplica, in casu, o artigo 1091 do Código Civil invocado”.

Esclareço que as demais teses apresentadas pelas recorrentes (o recorrido foi informado das condições do contrato, não houve propaganda enganosa, inversão do ônus da prova, contrato de adesão) não merecem análise por dois motivos: não indicaram que dispositivos legais teriam sido violados, pelo que incide a Súmula 284 do STF; o reexame dessas questões enseja a análise das cláusulas do contrato e da prova dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial (Súmulas 5 e 7).

3. Isso posto, não conheço do recurso.

Brasília 30/08/2002. Relator: ministro Ruy Rosado de Aguiar (Recurso Especial no 418.537/SP, DJU 9/09/2002, p.370/371).

Decisão. 1. M.S. ajuizou ação de rescisão de compromisso de compra e venda, cumulada com ressarcimento de valores pagos, contra Sispar Empreendimentos Imobiliários S/A e Hausco Engenharia e Construção Ltda. Disse que “foi induzido a erro quando do firmamento da avença e que em razão disto e do valor crescente das prestações a que obrigou-se não teria condições, e nem vontade, em mantê-la”. O pedido foi julgado parcialmente procedente.

As rés apelaram, e a egrégia Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao recurso, conforme a ementa a seguir:

“Compromisso de compra e venda. Rescisão. Cumulação com restituição de quantia. Inadimplemento pelo autor. Alegação da existência de propaganda enganosa pela vendedora. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Procedência, em parte. Sentença mantida. Recurso desprovido”.

As apelantes opuseram embargos declaratórios, rejeitados.

Alegam ofensa ao artigo 125, I, do CPC, aos artigos 51, II, e 53 do CDC e 1.091 do CCB. Apontam, inicialmente, omissão no v. acórdão recorrido, que não analisou os dispositivos legais indicados na apelação e nos embargos de declaração. Aduzem que a manutenção da sentença de primeiro grau enseja enorme benefício financeiro ao recorrido, desequilibrando a relação contratual, e contraria o artigo 125, I, do CPC. Afirmam que o comprador foi amplamente informado das condições do negócio, insurgindo-se contra a decisão que declarou abusiva a cláusula contratual aceita por ambas as partes e que reconheceu a propaganda enganosa alegada pelo recorrido. Dizem que a inversão do ônus da prova não foi aduzida em primeira instância, portanto, não incide no presente caso. Alegam que o artigo 53 do CDC não incide no caso dos autos, pois a cláusula 8.2 do contrato prevê a devolução de 10% da entrada e 50% das prestações. Insistem em que assim deve ser a devolução ao devedor, de forma parcelada, ou então em outro valor que o v. acórdão recorrido entendesse razoável, pois a devolução total constitui verdadeiro prêmio pelo descumprimento do contrato por parte de quem vem usando o imóvel, há mais de três anos, sem nada pagar. Defendem que o contrato não é de adesão. Por fim, sustentam que a impossibilidade de saldar as prestações não autoriza o devedor a pedir a anulação do contrato, nos termos do artigo 1.091 do CCB.

Sem as contra-razões, o recurso foi admitido na origem, vindo-me os autos.

2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado no recurso, apesar de citada a alínea “c” do inciso III do artigo 105 da CF. Não cumpriram as recorrentes as exigências regimentais.

O Tribunal de origem apreciou a questão que lhe foi posta, decidindo de forma clara e conforme sua convicção, com fundamento nos elementos que entendeu pertinentes. Se, no entanto, não correspondeu à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado nenhum vício ao julgado. Afasto, assim, a alegada omissão. Ademais, não se indicou qual a norma violada, incidindo a Súmula 294 do STF.

A análise da alegada ofensa aos artigos 51, II, e 53 do CDC e 125, I, do CPC, que fundamentam os argumentos relativos à abusividade da cláusula contratual, à devolução parcial das quantias pagas e ao desequilíbrio da relação processual, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 deste STJ, pois, para rever a decisão a quo, seria imprescindível o exame das cláusulas do contrato e da prova dos autos. Colhe-se do voto do eminente Relator da apelação:

“E, ainda que seja parcial a devolução, a cláusula 8.2 e seu parágrafo único, é abusiva, ‘potestativa pura’, nos termos do já mencionado Código de Defesa do Consumidor não podendo ser aplicada. Demais disso, a r. sentença autorizou a vendedora a compensação sobre esses valores da cláusula penal e das arras, o que se afigura razoável para cobrir as despesas com o empreendimento”.

Logo, não houve ordem para a devolução integral do que fora pago na execução do contrato.

Ressalto, ainda, que o artigo 125, I, do CPC dispõe sobre a igualdade de tratamento no processo, não se aplicando ao presente caso, em que as recorrentes apontam o desequilíbrio financeiro do contrato pela devolução das parcelas pagas.

O artigo 1.091 do CCB, tido por violado, não foi objeto de discussão pela egrégia Câmara sendo, inclusive, expressamente afastada a sua aplicação ao caso. Ausente, portanto, o necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF). Assim é o voto do eminente Relator, quanto à questão:

“Também, é irrelevante o argumento de que cumpriu a vendedora com sua obrigação, ante o acima já exposto. E não se aplica, in casu, o artigo 1091 do Código Civil invocado”.

Esclareço que as demais teses apresentadas pelas recorrentes (o recorrido foi informado das condições do contrato, não houve propaganda enganosa, inversão do ônus da prova, contrato de adesão) não merecem análise por dois motivos: não indicaram que dispositivos legais teriam sido violados, pelo que incide a Súmula 284 do STF; o reexame dessas questões enseja a análise das cláusulas do contrato e da prova dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial (Súmulas 5 e 7).

3. Isso posto, não conheço do recurso.

Brasília 30/08/2002. Relator: ministro Ruy Rosado de Aguiar (Recurso Especial no 418.537/SP, DJU 9/09/2002, p.370/371)