"Para resolver isto, só se fosse possível explodir os cartórios de registro de imóveis, verdadeiras fábricas de papéis há mais de 300 anos, que só existem no Brasil e Portugal: legalizar propriedades é uma guerra burocrática e judiciária, dai a atual confusão". (Ermínia Maricato).

A informação supra foi publicada no Jornal de Brasília (30/3), em nota de Cláudio Humberto, que atribuiu a frase à Dra. Ermínia Maricato.

É preciso compreender perfeitamente o contexto em que a frase pode ter sido proferida. Os registradores conhecem a trajetória da Ministra-adjunta pelo incansável trabalho e pelas palestras proferidas em eventos realizados inclusive pelo próprio Irib e o Ministério Público de São Paulo (cfr. Boletim do Irib 293, de outubro de 2001). Todos sabem de seu empenho pessoal em resolver o grave problema habitacional e urbanístico brasileiro. Mas é preciso centrar o foco e identificar claramente os problemas.

A regularização fundiária é possível?

Em recente artigo publicado pela Revista de Direito Imobiliário (Irib/RT - 52/26), a professora paulista relata a impressionante cifra de propriedades ilegais (favelas, mocambos, ocupações de área públicas, loteamentos irregulares etc.) o que chegaria a abranger 50% de todos os habitantes de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Parafraseando Bertold Brecht, pela via de Roberto Schwarz, diz que em face da legislação urbanística (e porque não registral?) estaríamos diante de uma "situação na qual a regra se torna mais exceção do que regra e a exceção mais regra do que exceção".

Diz a Professora que a "regularização de assentamentos ilegais vem enfrentando mais problemas do que a própria urbanização. Enquanto a urbanização de favelas constitui uma experiência generalizada em todas as grandes cidades do Brasil, a localização de iniciativas de regularizações bem-sucedidas exige cuidadoso trabalho de busca". (id. ib). Faz referência aos obstáculos que travam o processo de regularização fundiária pela fragmentação de instituições que participam do processo de regularização: vários setores da prefeitura, Ministério Público, Cartórios de Registro de Imóveis e Judiciário. A Professora Maricato cita a participação de Rosana Denaldi no seminário Gestão da terra urbana e habitação de interesse social, em que os entraves burocráticos para a regularização fundiária foram enunciados.

Na parte que nos toca, ao contrário do afirmado no artigo da Profa. Maricato, temos a apresentar um extenso rol de contribuições técnicas para a regularização de parcelamento ilegais do solo. Basta compulsar o Boletim do Irib em Revista, na sua edição de outubro, inteiramente dedicada à questão da regularização. E mais: a Presidência do Irib participou ativamente do workshop Regularização fundiária, promovido pela Prefeitura Municipal de São Paulo, pelo Habitasampa, em parceira com o Banco Interamericano de Desenvolvimento, em que discutiu e apresentou propostas concretas para superação dos entraves que inviabilizam, pela burocracia ou custos excessivos, os projetos públicos de regularização. (O relatório final foi publicado e será divulgado nestas páginas nos próximos dias. Aos interessados poderemos enviar cópia reprográfica). Ainda em decorrência desse importante trabalho, a Primeira Vara de Registros Públicos de SP baixou a Ordem de Serviço 1/2003 (abaixo publicada) que traz importantes mecanismos para viabilizar a regularização fundiária.

Burocracia e explosão de cartórios

Os problemas apontados pela competente pesquisadora e brilhante professora Ermínia Maricato são na verdade a ponta de um iceberg. A primeira parte de sua manifestação está evidentemente fora de contexto, e deve ser relevada em virtude de um círculo vicioso de desinformação e pelo possível ruído na tradução do que seria efetivamente a fala da Sra. Ministra-adjunta. Mas a parte final de sua manifestação dá os contornos precisos do objeto de sua queixa: legalizar propriedades é uma guerra burocrática e judiciária.

Percebe-se uma nítida confusão entre o que seriam atribuições próprias dos cartórios de registro de imóveis e de outras instituições no tocante à legalização das propriedades. Não tem sentido explodir cartórios por razões alheias à sua atribuição específica. A burocratização apontada certamente não é decorrência da atividade do registro de imóveis. Vamos ver rapidamente o porquê. 

Para se ter uma idéia da reiterada confusão, em evento realizado em 21/6 do ano passado, a convite dos organizadores (Ministério Público), estivemos presentes na Câmara Municipal de Guarulhos (SP) para debater com autoridades e convidados o problema da regularização fundiária. Coube-nos a defesa da instituição em virtude de ataques virulentos desferidos por urbanistas e técnicos da administração pública devotados inteiramente à regularização de parcelamentos ilegais. Os técnicos identificam, de maneira exclusiva, nos cartórios, os mais sérios obstáculos para a regularização pretendida. À parte a confusão que se instaura na identificação dos direitos envolvidos, cuja expressão legal e jurídica encontra no registro imobiliário a mais efetiva cidadela, os técnicos se frustram quando, encerrada a complexa cadeia de atividades de regularização, culminam com a negativa de seu acesso ao registro público em virtude de obstáculos que eram, desde o princípio, ignorados pelos envolvidos no processo. São problemas de domínio, especialização das parcelas afetadas, conflitos potenciais com confinantes, falta de providências de regularização da área objeto de assentamento, problemas de ordem ambiental, aprovação de órgãos estaduais, etc., etc.

Acenando para uma possível falta de perspectiva e planejamento no complexo processo de regularização, colocávamos o Instituto à disposição dos técnicos, procuradores, urbanistas e funcionários da administração para dar sua contribuição desde os primórdios do processo a fim de que os obstáculos pudessem ser de antemão conhecidos e desde logo resolvidos, desimpedindo o caminho da regularização. Além disso, há muitos atalhos para a regularização, e o Instituto coleciona importantes exemplos que devem ser conhecidos para que se aplainem os duros caminhos até a sua consumação.      

Além disso, pudemos demonstrar que os problemas apresentados localizavam-se em instâncias preliminares e alheias ao registro imobiliário - nomeadamente nos procedimentos de regularização de parcelamentos que têm curso judicial. Em sede de jurisdição voluntária, as regularizações experimentam problemas que estão afastados da órbita da atribuição estrita dos registradores. A falta de expressa previsão normativa, fez vicejar, em todo o país, uma prática judiciária que não guarda coerência e harmonia entre os vários operadores jurídicos, de forma a tornar a regularização um caminho seguro, rápido, econômico e livre de riscos e imprevistos. 

O Irib tem se manifestado no sentido de se alcançar um afrouxamento nos anéis burocráticos que cercam as regularizações, dando curso a iniciativas da administração pública para regularizar extensas áreas que, já urbanizadas, não logram atingir, contudo, sua plena expressão jurídica com a regularização dos lotes e a consagração dos direitos (domínio ou uso, principalmente). 

Nesse sentido, o Instituto tem realizado cursos, palestras, encontros, reunindo especialistas e operadores que vão enfrentar, no dia a dia de suas atividades, o mosaico de problemas variados que a regularização apresenta. O Irib é uma instituição que está inteiramente capacitada para oferecer o resultado de décadas de experiências e de contribuições positivas para a solução dos graves problemas que têm mobilizado a administração pública.

A guerra de informação

Mas a desinformação precisa ser vencida a todo custo. A indignação da Sra. Secretária Executiva e Ministra Adjunta de certa forma é procedente e deve merecer a nossa atenção. Em primeiro lugar, para que se dê uma perfeita identificação dos problemas. Conhecer o problema é avançar na sua solução. Seguramente não será com a explosão de cartórios que se conseguirá, justamente, a regularização tão desejada.

Os cartórios existem praticamente em todo o mundo e prestam relevantes serviços à sociedade. A falta de informação milita contra os planos da administração pública federal em atingir a regularização fundiária e a conferência de títulos de domínio à população carente. Corremos o risco de explodir cartórios para logo em seguida criarmos instituições que, à falta de um nome próprio, de boa fonte latina, num perfeito nominalismo, poderiam ser chamados por qualquer nome, mas seriam, no fundo e em essência, verdadeiros cartórios. 

Enfim, somente com a segurança que o registro provê, com a fortaleza de um título de domínio registrado, que afinal se alcançará o que a professora almeja: esse é o modo pelo qual os moradores, perante os olhos da sociedade, serão efetivamente considerados cidadãos.

* Sérgio Jacomino é registrador imobiliário e Presidente do Irib.