O Conselho Jurídico do IRIB foi consultado sobre os procedimentos registrais relativos à Cédula de Crédito Imobiliário, instituída pela Medida Provisória 2.223/2001, formulando caderno de perguntas e respostas mais comuns, enfrentando aspectos polêmicos e discutíveis da referida medida provisória.

O resultado dos debates, discussões, opiniões e artigos você poderá acompanhar a partir deste Boletim.

Uma vez divulgadas a partir de hoje as conclusões do trabalho, os registradores, mais uma vez, serão convidados a fazer comentários, sugestões, críticas e censuras que julgarem oportunos e necessários.

Nos próximos dias o Conselho Jurídico do Irib será convidado a reunir-se para apreciar os trabalhos apresentados por todos os conselheiros e convidados e para sancionar as regras de boas práticas para a inscrição das CCI´s, que serão publicadas nos Cadernos de Prática Registral - IRIB.

O encontro será em São Paulo, em almoço oferecido pelo Instituto aos diretores, conselheiros e convidados, quando se lavrará ata de encerramento dos trabalhos. (SJ)
 

Prezado colega,

Recebendo inúmeros e-mails de colegas de todo o Brasil, solicitando ao Irib sugestões práticas para a averbação da emissão da Cédula de Crédito Imobiliário e averbação da cessão do crédito, resolvemos criar mais um caderno Irib de prática registral, que além da publicação habitual, contará, também, com um espaço nas salas temáticas do nosso site.

Para circular entre os colegas as idéias que estão sendo desenvolvidas, resolvi distribuir a todos os diretores e conselheiros do Irib  (e agora a todos os registradores, notários e demais leitores deste BE) o roteiro abaixo, com sugestões já recebidas e um elenco de idéias de encaminhamento.

A Audiência Pública I, de maio de 2002, (Cfr. Boletim do Irib 300, de maio de 2002) segue nessa nova etapa. Participe dando-nos a conhecer sua opinião. Ela é valiosa para aperfeiçoamento de nossa atividade.

Estamos propondo o seguinte encaminhamento:

· Coleta de sugestões, críticas, comentários etc. para enriquecer o roteiro para averbação das CCI´s.

· Publicação no Boletim Eletrônico Irib/AnoregSP para conhecimento e coleta de sugestões de todos os colegas e demais leitores e profissionais do direito que atuam na área;

· Publicação dos cadernos do Irib de prática registral, com o roteiro, modelos, cópias da cédula-padrão, convênio etc. 

· Criação de um fórum de auto-regulamentação dos procedimentos de registro envolvendo os interesses da CEF, CIBRASEC, ABECIP.

Sérgio Jacomino,
Presidente.
 

Em 22 de abril deste ano, o Irib publicou, em audiência pública, aberta para debates e discussões, o modelo de Cédula de Crédito Imobiliário, instrumento instituído pela Medida Provisória 2.223/01, de 4 de setembro de 2001.

As discussões prosperaram e um modelo foi finalmente aprovado pelo Irib e pela AnoregBR, entidade que foi igualmente consultada acerca das cláusulas e forma de apresentação da cártula. Além de aprovar o estereótipo do título, as entidades firmaram convênio para aposição do selo de qualidade Irib e AnoregBR, a fim de inspirar maior confiança dos registradores que recepcionarão esses títulos e demais operadores do sistema

As cédulas chegam agora aos cartórios de Registro de Imóveis de todo o país. Como proceder à averbação prevista no § 5 do artigo art. 7 da referida MP?

Elaboramos um modesto e despretensioso questionário que poderá servir de guia para a rápida tramitação do título nos cartórios. Em alguns passos, tudo o que v. queria saber sobre a CCI (SJ).

1. Quem pode emitir a CCI?

Ao contrário do art. 1 da Medida Provisória 2.223/01, que previu um elenco estrito de instituições que poderão emitir letras de crédito imobiliário (LCI), a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser emitida por qualquer credor de créditos imobiliários (art. 7º e seus parágrafos). Os créditos imobiliários que interessam aos registradores são os lastreados por garantias reais. Assim, por exemplo, se um credor hipotecário, qualquer que seja ele (integrante do SFH, SFI ou não) desejar emitir uma CCI para representar seus créditos imobiliários, poderá perfeitamente fazê-lo, independentemente de qualquer autorização.

2. Quais são as garantias reais que podem lastrear a emissão das CCI´s?

Na verdade qualquer direito real de garantia pode lastrear a emissão das CCI´s. Exemplificadamente a hipoteca, a alienação fiduciária, a anticrese, penhor, etc. O art. 17 da Lei Federal 9.514/97 prevê elenco de direitos reais que podem lastrear as operações de crédito: "Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: I - hipoteca; II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. § 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos. § 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil. § 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

3. Os devedores dos créditos imobiliários devem aquiescer?

Não. Os devedores não devem ser consultados nem para a emissão da CCI nem para as eventuais cessões. O art. 10 da Medida Provisória 2.223/01 prevê expressamente que "a emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa". Portanto, quer para a averbação da emissão da CCI, quer para sua circulação através de cessão ou endosso, não é necessária a concordância do devedor hipotecário ou de qualquer outra garantia real. 

4. Que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural?

A CCI cartular é aquela que se apresenta na forma dos tradicionais títulos de crédito. O título de crédito se materializa numa cártula, ou seja, num papel ou documento. É a forma tradicional de emissão e circulação de títulos de crédito. Para o exercício do direito resultante do crédito concedido torna-se essencial a exibição do documento. Sem a sua exibição material, não pode o credor exigir ou exercitar qualquer direito fundamentado no título de crédito.  Já a CCI escritural, embora emitida por instrumento público ou particular, na forma do art. 7º, §, 4º da MP 2.223/01, é um título que fica custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados, autorizados pelo Banco Central do Brasil. Significa dizer que toda a movimentação do título é rastreado em sistemas eletrônicos de registro. O exemplo que se pode dar para compreender perfeitamente a custódia desses títulos é a CETIP - Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos. Trata-se de uma pessoa jurídica de direito privado constituída para registro e negociação de valores mobiliários de renda fixa, oferecendo suporte necessário a toda a cadeia de operações, prestando serviços integrados de custódia, negociação on line, registro de negócios, liquidação financeira etc. 

5. A CCI cartular e a escritural são ambas objeto de registro?

Na verdade os atos que se perfazem no Registro de Imóveis são de averbação. A emissão de ambas (CCI cartular ou escritural) será objeto de averbação (art. 7º, § 5º, da MP 2.223/01) mas somente quando a cessão de crédito for representada por CCI cartular é que a cessão será objeto de averbação (art. 167, II, 21 da Lei 6.015/73 c.c.art. 11, § 2º da MP 2.223/01). No caso da CCI escritural, a averbação não é necessária (art. 11, § 2º da MP 2.223/01). É importante salientar que há quem entenda que a cessão do crédito, quando se referir a alienação fiduciária, por importar em transferência da propriedade resolúvel, o ato se perfaz por ato de registro. Nesse sentido, vide manifestação do Dr. João Pedro Lamana Paiva, abaixo transcrito.

6. Que atos são praticados no registro de imóveis?

Recapitulando, a Medida Provisória 2.223/01 prevê dois atos distintos que deverão ser praticados na matrícula: (a) emissão da CCI cartular ou escritural e (b) a cessão do crédito no caso de CCI cartular. É bom salientar que em ambos os casos deve existir um lastro de garantia real (art. 7º, § 5º c.c. art. 11, § 2º da MP 2.223/01), isto é, o crédito imobiliário deverá estar garantido por direito real (hipoteca, alienação fiduciária etc.). Embora a MP 2.223/01, no art. 11, § 2º, dispense a averbação da cessão de crédito quando a CCI se der pela forma escritural, não dispensou a prática do ato quando a CCI for cartular. O fundamento legal é o art. 167, II, 21 da LRP.

7. A cessão de crédito é objeto de averbação ou registro?

Dr. Narciso Orlandi Neto já chamava essa cessão de crédito de eufemismo para uma verdadeira alienação (Boletim do Irib 246, de novembro de 1997). Já o Dr. José de Mello Junqueira, em trabalho apresentado no Encontro de Natal, sustenta que a cessão deve ser objeto de registro (Cfr. Boletim do Irib 301, junho de 2002). Ainda agora, por ocasião dos debates da CCI, o Dr. João Pedro Lamana Paiva, sustenta que o ato se perfaz como registro (vide abaixo).

Porém, com a vênia dos mais doutos, é preciso avaliar que, com o advento da Medida Provisória 2.223/01, especialmente com a redação dada ao artigo 167, II, 21 da Lei 6.015/73, elencando entre os atos de averbação justamente a "cessão de crédito imobiliário", sem qualquer limitação, a questão passa a ter outra configuração. De passagem, registre-se que não deve o intérprete restringir o que a lei não restringiu. Tanto no caso da hipoteca quanto no caso de alienação fiduciária (em que a cessão opera a transferência da propriedade fiduciária - arg. do art. 11, § 2o da MP 2.223/01) dá-se a transferência da titularidade do crédito, implicando automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, operando-se perfeita sub-rogação. Na lógica da MP 2.223/2001, tanto a hipoteca como a alienação fiduciária, ambas são instrumentos de garantia e a mutação subjetiva verificada na titularidade dos créditos acarreta, como efeito acessório, a titularidade do direito real de garantia. Que a propriedade fiduciária se transmita por efeito da cessão do crédito ao cessionário, embora até certo ponto paradoxal, tal fato é conseqüência do ato "acessório principal" (averbação), com o perdão da ambigüidade. Visto de outra perspectiva, o direito real de hipoteca, constituída pelo registro, é transferido com a cessão, isto é, passa a ser o lastro de garantia do cessionário nas hipóteses aqui tratadas, e nem por isso se dirá que o ato devesse ser de registro.

Nunca é demais apontar que o sistema de nomenclatura dos atos (registros ou averbação, nos termos do art. 168 da LRP) vem ao longo dos anos sendo alvejado por disposições legais rebarbativas. Muitos atos deveriam ser aperfeiçoados como registro e o são como mera averbação. Está na hora, talvez, de propugnar a redução dos atos a mera inscrição, com harmonização nominal, já que o fundamento distintivo perdeu sua operacionalidade e se abandonou a justeza das distinções conceituais por interesses econômicos.

8. Quais os critérios de cobrança de custas e emolumentos?

A MP 2.223/01 regulou critério de cobrança de emolumentos quando a emissão da CCI coincidir com o registro da garantia do crédito respectivo, isto é, quando forem apresentados, concomitantemente, o instrumento de constituição da garantia real e a cédula de crédito respectiva. Nesses casos, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos. Mas atenção: isso não quer dizer que será praticado um único ato; na verdade serão dois atos que serão praticados - o registro da garantia real (hipoteca, por exemplo) e a emissão da cédula. Unicamente que a averbação da emissão da cédula será absorvida pelo registro da garantia real, isso exclusivamente para efeitos de emolumentos. Assim será cobrada unicamente a hipoteca, por exemplo, devendo ser averbada de qualquer maneira a emissão da CCI, nos termos do art. 7º, § 5º, da MP. 2.223/01.

9. Prazo para a prática dos atos

O prazo para a prática dos atos é de no máximo quinze dias (art. 20 da MP 2.223/01). Mas atenção: o prazo se conta também para o registro dos títulos previstos na Lei 9.514, de 1997. Houve, nesses casos, uma importante alteração legal na regra do prazo para a prática dos atos de registro. 

10. O valor da prenotação

O Oficial do RI está impedido de proceder à averbação da CCI quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos - inclusive penhora, mandados judiciais etc. O Executivo valorou sobremaneira a regra da prenotação esculpida no art. 534 do atual Código Civil. A constituição do direito real se dá com o registro, retroagindo seus efeitos com a prenotação do título no livro protocolo. Se houver qualquer prenotação ou registro efetivo de qualquer ônus real (uma cessão de créditos, por exemplo) a averbação da CCI não se fará. Tampouco se fará quando houver penhora, seqüestro, arresto ou qualquer medida judicial que possa embaraçar ou afetar a segurança do crédito que está lastreado no direito real de garantia. 

11. Existência de constrições judiciais e outros ônus reais (art. 14 da MP 2.223/2001)

O art. 14 da MP 2.223/2001 prevê a vedação da emissão da CCI no caso de existência de constrições judiciais e outros ônus reais. A expressão "ônus reais" é plurívoca e dá ensejo a grandes confusões. Ônus reais não são direitos reais de garantia, por exemplo, e, no entanto, a expressão é assim utilizada em várias passagens da legislação civil. Basta elencar alguns exemplos: art. 525 do atual C. Civil prevê que "é plena a propriedade, quando todos os seus direitos elementares se acham reunidos no do proprietário; limitada, quanto tem ônus real, ou é resolúvel". Outros mais podem ser citados (682, 525). 

O que nos interessada, por ora, é verificar que tipo de oneração poderá impedir o acesso da CCI. 

Se considerarmos a expressão em seu sentido lato, a emissão da CCI não seria averbada se do registro constasse alguma restrição de domínio - servidões ou restrições administrativas, por exemplo. Aproveitando o sentido do art. 525 do atual CC, uma servidão predial poderia ser considerada um ônus real, assim como todos os direitos reais limitados - exceto os de garantia.

Mesmo no caso do direito real de hipoteca, um direito real de garantia por excelência, uma vez registrada "onera" o imóvel. A  hipoteca pode ser instituída em vários graus e nem por isso se colocará o crédito gravado com preferência em risco. Então, dependendo do "ônus" o acesso da CCI poderia ser franqueada. 

O Dr. A. Assolini registra que "o objetivo da expressão ônus reais no Art. 14 da MP 2223 era de evitar a circulação de um crédito imobiliário quando, no momento da emissão da CCI, se verificasse fatos ou atos que prejudicassem os interesses de cessionários de boa-fé. Estávamos imaginando, por exemplo, uma penhora ou qualquer outra constrição judicial sobre o imóvel objeto da garantia ou até mesmo sobre o crédito imobiliário. Daí porque os parágrafos 7o, 8o e 9o do Art. 7o definem um procedimento quando a constrição judicial ocorrer após a averbação da emissão da CCI. Assim, no meu entendimento, a interpretação do termo ônus real do Art. 14 deve ser feita em harmonia com as disposições dos mencionados parágrafos do Art. 7o, de forma que existindo penhora, arresto ou seqüestro sobre o imóvel ou crédito imobiliário, a circulação da CCI, fique prejudicada, seja pela impossibilidade de emissão, seja pela comunicação a instituição custodiante ou apreensão da cártula. 

11. CCI e as Cédulas de Crédito Rural, Industrial, Comercial etc.

Não há qualquer relação da CCI com os antigos decretos-leis (Decreto-Lei 167/67 e outros). Aqueles diplomas legais não se aplicam à CCI. A regra legal aplicável à CCI é a Medida Provisória 2.223/01.

12. Modelos

Av. x - (emissão da cédula de crédito imobiliário)
em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Nos termos do artigo 7º, § 5º da Medida Provisória nº 2.223 de 4/9/2001, procedo à presente averbação para constar que foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário Integral nº (número) série (série), datada em Brasília-DF aos (data), tendo como instituição custodiante (credor, qualificação), já qualificada.

O Oficial, 

Av. y - (cessão de crédito imobiliário)

em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Pela Cédula de Crédito Imobiliário Integral mencionada na Av. x, emitida pela credora (nome do credor), tendo como devedores (nome dos devedores), todos já qualificados, no valor de R$ (valor), procedo à presente averbação para constar que (nome), cedeu e transferiu os direitos de credora (fiduciária, hipotecária etc.) de que era titular, objeto do R. (indicar) desta matrícula, à CIBRASEC - COMPANHIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO, com sede em São Paulo-SP, na Avenida Paulista nº 1439, Bairro Cerqueira César, inscrita no CNPJ nº 02.105.040/0001-23, conforme endosso na referida cédula, datado de (data).

O Oficial,
 

Numa avaliação preliminar, constatei no modelo de averbação da emissão da CCI, por exemplo, que v. redigiu apenas um modelo dissertativo, muito usado em São Paulo, deixando de oferecer a opção redacional prevista na LRP que prevê apenas o lançamento dos tópicos (Outorgante, Outorgado, Título, Forma, Valor, Data, etc...). 

Outro ponto que pude constatar nesse modelo é que v. não previu a hipótese de emissão não custodiada (CCI cartular), faltando constar ainda as opções de emissão integral ou fracionária. 

Quanto ao modelo de cessão do crédito, acho que seria interessante que o IRIB oferecesse também uma minuta com redação tópica (Cedente, Cessionário, Título, Valor, Data, etc...). 

Com relação ao questionário, parece-me que v. esgotou o assunto de forma didática. 

Comecei a rascunhar uma redação opcional, por tópicos (é o modelo que seguimos na maior parte dos SRI daqui), mas diante das variações que observei, preferi solicitar-lhe dilatação do prazo para poder sugerir modelos de redação que abranjam as hipóteses não elencadas nesse primeiro momento. Modelos que estejam pelo menos corretos, ainda que a redação possa não ser considerada a melhor ou a mais utilizada. 

Não sei se existem estatísticas a respeito, mas tenho certeza que nem todos os registradores usam o modelo descritivo, sendo bastante utilizado o modelo "por tópicos". Helvécio D. Castello
 

Diversamente do que sugeriu em seu e-mail, o modelo adotado pela LRP (art. 231, I), salvo melhor juízo, é o de forma narrativa. O modelo colunar, em que o título, lançado por extrato, seria inscrito no livro de registro, não foi  adotado entre nós, embora Afrânio de Carvalho o recomendasse: "Talvez devido à dificuldade de elaborar de pronto um modelo adequado à escrituração colunar 'por extrato' das declarações essenciais do título, trocou-se essa maneira tradicional de inserção dele no livro, graças à qual o nosso sistema é conhecido como de 'inscrição', pela mais cômoda 'forma narrativa', embora esta haja de ser necessariamente extratada. Abandonou-se igualmente a antiga numeração dos assentos, que facilita identificar qualquer deles dentro de um elenco numeroso, preferindo-se a sua sinalização literal, seguida de números". (Registro de Imóveis, 3a ed.)

Num ponto o colega Helvécio tem razão. O modelo colunar se afeiçoa, de maneira mais cômoda, às modernas exigências de formatação e modelagem de dados, que supõem, sempre, a existência de uma tabela em que as variáveis abarquem os dados essenciais do título. 

Se se quiser pensar em um fólio real eletrônico, necessariamente deveremos abandonar o modelo descritivo substituindo-o por um modelo colunar, pensando-se numa base de dados com tabelas constituídas de campos que serão as variáveis do "livro eletrônico".

Mas até lá, até que seja concebido a reforma da LRP (ou sua regulamentação) o registro colunar maltrata a lei.

Sobre técnica de redação dos atos de registro, confira também:
A EMISSÃO DE DEBÊNTURES, SEU REGISTRO NO LIVRO 3 E AS COLUNAS DO LIVRO 1 - PROTOCOLO
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib90_1.asp

Boletim do Irib em Revista - Junho de 2002 - Nº 301 - Matrícula - uma abordagem prática
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib301b.asp

REGISTRO DE USUCAPIÃO - Boletim do IRIB 11 (Abril 78)
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib11_6.asp

REGISTRO DE USUCAPIÃO - Boletim do IRIB 11 (Abril 78)
URL:http://www.irib.org.br/perguntas/pergb11_6.asp

INCORPORAÇÃO DE SOCIEDADES ANÔNIMAS: REGISTRO OU AVERBAÇÃO? - Boletim do IRIB 38 (Julho 80)
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib38_2.asp

RDI nº 33 - Janeiro/Junho de 1994 - REFLEXÕES SOBRE A MATRÍCULA 17 ANOS DEPOIS
URL:http://www.irib.org.br/rdi/rdi33-105.asp

RDI nº 5 - Janeiro/Junho de 1980 - A MATRÍCULA NO REGISTRO DE IMÓVEIS
URL:http://www.irib.org.br/rdi/rdi05-031.asp

Boletim do IRIB em Revista nº 303 - Agosto de 2002 - Matrícula - Gilberto Valente da Silva - Trabalho originalmente apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado pelo IRIB em Blumenau-SC, em 1993 e reapresentado pelo autor nos Encontros de Natal, em 2002.
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib303g.asp

Biblioteca - Direito Civil, Registral e Notarial - A Microfilmagem, a Informática e os Serviços Notariais e Registrais Brasileiros - Sérgio Jacomino
URL:http://www.irib.org.br/biblio/jacomino.asp
 

A emissão dita "não custodiada" está prevista na MP 2.223/2001. Uma leitura atenta da MP sugere que mesmo a CCI cartular fica "custodiada" numa instituição (cfr. art. 7º, parágrafo 5º). Parece que a custódia, terminologia própria da forma escritural (art. 8º, II) dar-se-ia unicamente para os casos da CCI escritural. Mas o dito parágrafo 5º do art. 7º parece indicar que não. Esse dado deve constar da averbação da emissão. Depois, o par. 7º do art. 7º da MP fala em registro das constrições na instituição custodiante ou apreensão da respectiva cártula - o que também sugere que a CCI cartular deva estar custodiada nalguma instituição - e será, naturalmente, aquela que for a titular do crédito. A interpretação mais razoável que se pode fazer é que a CCI, cartular ou escritural, sempre ficará custodiada em instituições financeiras. Unicamente que, se for escritural, ficará em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados. Vide a cetip - http://www.cetip.com.br/ 

O Dr. Alexandre Assolini emenda: "Quando das discussões envolvendo a criação da CCI, de início estávamos considerando somente a existência da forma escritural, assim como ocorre com o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) disciplinados pela própria Lei 9.514/97. A forma cartular foi mantida porque consideramos que alguns originadores de crédito poderiam não se adequar, como v.g., pequenas incorporadoras localizadas em cidades do interior. Ocorre que, quando começamos a estruturar a primeira emissão de CCI, verificamos que nem mesmo a CETIP estava preparada para tamanha inovação, dai a demora entre a edição da MP 2223 (04/09/2001) e a primeira emissão de CCI (28/10/2002). Na oportunidade entendemos como razoável trabalharmos inicialmente com a forma cartular, como se estivéssemos dando um primeiro passo no processo. A custódia da CCI cartular não é obrigatória, como se pode perceber do inciso II do Art. 8 da MP 2223, que mencionada que CCI deve conter o nome e qualificação da instituição custodiante quando emitida sob a forma escritural. Por outro lado, não existe qualquer impedimento em se utilizar uma instituição custodiante nas emissões cartulares, como é o caso da emissão de CCI em questão. Aliás, a existência de uma instituição custodiante, na minha opinião, melhora a imagem da CCI perante o mercado.