As últimas semanas têm sido de muitas andanças e correrias. Convidado a participar de inúmeros eventos, que acontecem em todo o país, envolvendo os registradores imobiliários e suas atividades, não tenho podido deixar de comparecer e contribuir, na medida de minhas possibilidades, para esclarecimento da sociedade jurídica acerca da importância de nossas atividades.

Experimentamos, nos últimos tempos, uma acérrima exposição crítica e sofremos um incisivo questionamento a respeito da importância dos cartórios nesse cenário que se desenha de integração e interdependência, de redefinições políticas, de novos cenários econômicos e sociais. 

No dia 7/10, das 19 às 22h. participamos do 5º Congresso Brasileiro de Cadastro Técnico Multifinalitário, 3º Encontro de Cadastro Técnico Multifinalitário para os países do Mercosul e 2º Encontro de Cadastro Técnico Multifinalitário para os países do Conesul, realizado pela Universidade Federal de Santa Catarina. Fui testemunha do quanto a Instituição se acha exposta, o quanto de desconhecimento grassa nos meios acadêmicos, e ainda o quanto de preconceito temos que aturar por não termos podido, ao longo dos últimos anos, irradiar a importância que todos nós reconhecemos em nossas próprias atividades.

Nesse importante evento, convidado pelo colega da Universidade e colaborador do Irib, Prof. Dr. Jürgen Philips, estivemos debatendo com o Dr. Wilhelm Benning - Professor da Universidade de Aachen, Alemanha, que expôs, com clareza teutônica, a importância da integração entre o Registro Predial daquela país e o Cadastro Imobiliário. 

Expôs o professor alemão que as atividades registrais e de cadastro acham-se perfeitamente integradas e sincronizadas na Alemanha. Não se concebe que os registros jurídicos pudessem absorver os cadastros físicos, nem vice-versa. 

O tema proposto foi Legislação e Normas: Cadastro e Registro Público, tendo participado da mesa o Eng. Eduardo Freire, representando o Incra, além de representantes da SPU (secretaria do Patrimônio da União), tendo como moderador o Prof. Jürgen Philips.  

Entretanto, o tema central foi bordejado e outras questões periféricas foram-se introduzindo no debate.


Fraudes em cartórios. Mais um vez.

Os cartórios, para variar, foram o alvo preferido de críticas desferidas generosamente. De novo esses serviços foram colocados na berlinda, sendo apontados como os responsáveis diretos pelas fraudes fundiárias do País.

Como representante dos cartórios, na condição de Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, vi-me na necessidade de refutar, em termos, a generalização crítica, apontando que o problema das fraudes na Amazônia é fenômeno multifário, em que se identificam vários responsáveis, inclusive e diretamente a própria administração pública.

Lembrei a todos os presentes que já anteriormente havia me pronunciado contra a irresponsabilidade da generalização da crítica e fixação da pecha de fraudadores de títulos e coadjuvantes da grilagem, tão divulgada na imprensa.  

Citei a reportagem do Jornal O Estado de São Paulo em que um quadro mais realista das fraudes foi então desenhado. Trata-se da edição de 7/6/99, em que os temas foram para as páginas do caderno questão agrária. Confira abaixo. 

Denunciada grilagem de terras da União no AM

Irregularidade acompanhou regulamentação de estradas

Superlatifundiários se dizem surpresos

Áreas estão em regiões ricas em biodiversidade

Registros apontam maior beneficiado

Os textos publicados no Boletim Eletrônico podem ser vistos em:

Notas & Notícias - São Paulo, 23/12/99 - 18:57h. n. 152 - TÍTULOS FRAUDADOS - MINISTRO CULPA CARTÓRIOS

Notas & Notícias - São Paulo, 20/12/99 - 18:57h. n. 151 - INCRA cancela cadastros e denuncia cartórios.

Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 08/05/2001 - n. 311 - Fraude só em cartórios? A verdade não é bem essa...


Terrenos de marinha e o "cartório da União"

Os representantes da SPU definiram-se como os verdadeiros "cartórios" da União. Verberaram contra os serviços cartorários tradicionais, imputando-lhes a responsabilidade pelo atraso na modernização do sistema que se acha em desenvolvimento na Secretaria do Patrimônio da União.

Sustentaram que os imóveis que são considerados terrenos de marinha, a partir de levantamentos feitos pelo órgão na justaposição de mapas e dedução das linhas originais do que seria a preamar média de 1831, não figuram no Registro Imobiliário com essa peculiar característica. Afirmaram que há evidente falha dos registros cartoriais e que essas instituições se negam, reiteradamente, a proceder ao que entendem ser uma simples retificação dos registros, pela "evidência" do erro.

Denunciaram que os levantamentos georreferenciados levados a efeito pela Secretaria, para melhor conhecimento do que seja de propriedade da União, os chamados terrenos de marinha, não ingressam no registro, encontrando a Secretaria óbices para a regularização desses imóveis.

Evidentemente que as críticas foram afastadas. Na verdade, a própria Lei 6.015/73 prevê um procedimento de retificação do registro, legitimando, para sua postulação, quaisquer interessados, inclusive a própria Secretaria. Foi ainda lembrado aos presentes que o registro de imóveis representa a segurança jurídica dos particulares e que a Administração, somente a partir de procedimentos legais, pode interferir na propriedade privada, sempre garantida a ampla defesa dos atingidos. É o primado da Lei.


Conclusões

A conclusão mais importante que se pode extrair desse evento é que o Registro Imobiliário é um ilustre desconhecido. A sucessão de equívocos, o desconhecimento generalizado, as inverdades que são repetidas à exaustão, formam um caldo de cultura que dificilmente será desbaratado. É necessário um esforço consciente e deliberado de cada um de nós para mostrar à sociedade o quanto de valor a instituição representa.

Notei que as referências que estiveram na base da formação do registro imobiliário (hipotecário, à época da Lei Orçamentária de 1843) acham-se em parte superadas, devendo-se a elas agregar a importância contemporânea do Registro Imobiliário como mecanismo essencial de segurança jurídica das transações imobiliárias. É preciso fundar o sistema de registro de imóveis em novas bases, induzir os debates técnicos com a melhor orientação sistemática, produzir doutrina e interferir conscientemente nas discussões que se orientam no sentido de desmantelamento desse magnífico sistema, criado pelo gênio humano. (SJ)
 

Condições

A partir desta edição estaremos divulgando as perguntas & respostas dirigidas ao Instituto por seus associados.

Serão omitidos os nomes dos consulentes, para preservação do sigilo nas consultas.

As perguntas dirigidas ao Irib e pelo seu departamento jurídico respondidas fazem parte do elenco de serviços prestados aos associados do Instituto. 

As respostas são oferecidas ao consulente e divulgadas nestas páginas com as seguintes restrições:

a) As respostas do Irib não implicam qualquer responsabilidade do Instituto acerca de seu conteúdo. As respostas devem ser consideradas exclusivamente como elemento de apoio e coadjuvação da atividade registral. A aceitação da resposta técnica e a prática ou denegação do ato de registro é sempre matéria de exclusiva responsabilidade pessoal do Oficial delegado.

b) As respostas assinadas representam a opinião do colaborador do Instituto.

c) As respostas serão prestadas no prazo de cinco dias úteis. Qualquer atraso decorrente de aprofundamento dos temas requisitados, ou por qualquer motivo justificado, tal fato será comunicado ao consulente.

d) O serviço de perguntas & respostas não representa assessoria jurídica personalizada. Qualquer demanda profissional deverá ser dirigida a advogados de confiança do associado.

e) Não serão respondidas as questões que não versem, exclusivamente, sobre atividades técnicas dos registradores.

d) As perguntas poderão ser formuladas no endereço http://www.irib.org.br/perguntas/perguntas.asp 
 

P. Pode ser averbada na matrícula a arrecadação decorrente de falência? O R. mandado é daqueles cuja prenotação deve ser prorrogada até decisão final, conforme Provimento da Corregedoria Geral?

R. A arrecadação na falência pode ser averbada, pois embora não prevista na Lei 6.015/73 encontra amparo no seu art. 246. Não se trata de nenhum dos casos previstos no Provimento 17/99 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Sobre a averbação da arrecadação, há resposta publicada na seção IRIB Responde do Boletim n. 287.

Obs.: Resposta válida para o Estado de São Paulo.

IRIB – Assessoria Jurídica - 28/10/2002
 

P. Como se deve proceder ao registro de uma carta de arrematação em execução hipotecária quando o arrematante é o próprio credor? O próprio registro da arrematação cancela automaticamente a hipoteca? Como fica a cobrança dos emolumentos? Cobra-se uma averbação e um registro ou apenas o registro?

R. Embora com a arrematação fique a hipoteca extinta nos termos do art. 1049 do Código Civil, pois confundiram-se na mesma pessoa as qualidades de credor e devedor, deve-se proceder à averbação do cancelamento. É preciso lembrar que a matrícula deve refletir, de modo inequívoco, a situação jurídica do imóvel, facilitando sua leitura pelo usuário. 

Obviamente, são devidos emolumentos pelos dois atos: o registro e a averbação. A única observação que deve ser feita é que o Oficial deverá verificar o Regimento de Custas de seu Estado.

IRIB - Assessoria Jurídica - 25/10/2002
 

P. O ITBI sobre a transmissão de direito hereditário é recolhido ao Estado ou ao Município onde está localizado o imóvel?

R. A transmissão de direito hereditário (isto é, quando no inventário um dos herdeiros cede a outro sua parte na herança) está sujeita ao recolhimento do Imposto de Transmissão inter vivos, que é devido ao Município onde se localiza o imóvel (art. 156 da Constituição Federal). 

IRIB – Assessoria Jurídica - 28/10/2002.
 

P. Informações sobre concursos para notários e registradores.

R. Para obter informações sobre concursos de notários e registradores sugerimos o site da AnoregBR (www.anoregbr.org.br). Para concurso em geral, acesse www.cpc.adv.br, entre em “concursos”. Esse site costuma trazer os concursos com editais abertos por todo o Brasil, inclusive para tabeliães e oficiais de cartório. O site do IRIB (www.irib.org.br) também costuma divulgar os concursos na área específica, além do site da AnoregSP - www.anoregsp.org.br 

IRIB-Assessoria Jurídica - 28/10/2002  

Pessoa Jurídica - Sociedade civil ou comercial. Alteração contratual. Retirada de sócio

P. Alteração de contrato social de empresa com quatro sócios (duas pessoas físicas e duas jurídicas), para mudança de denominação, admissão de sócio com subscrição de cotas do capital social e retirada de sócio com pagamento de imóvel. Que atos devem ser praticados?

R. Como a consulente não informa se se trata de sociedade civil ou comercial, a resposta tem que ser alternativa.

Tratando-se de sociedade civil, a alteração do contrato social deverá, em primeiro lugar, ser registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas. Após esse registro, a certidão expedida pelo serviço registral, ou cópia autenticada do contrato devidamente registrado, servirá de comprovante hábil para a averbação da mudança de sua denominação social. Porém, tanto a subscrição de cotas do capital social, representada por imóvel, como o pagamento de imóvel para sócio em razão de sua retirada, devem ser formalizados por escritura pública.

Tratando-se, porém, de sociedade comercial, seja Limitada, seja Anônima, o título de alteração deve ser arquivado/registrado na Junta Comercial e servirá, então, como comprovante para a averbação da mudança da denominação da sociedade.

Esse mesmo documento será hábil para a transferência de imóvel feita pelo sócio para integralização do capital social, consoante o art. 64 da Lei 8.934, de 18 de novembro de 1994. Esse dispositivo legal, porém, não se aplica às hipóteses de pagamento de imóvel feito a sócio que se retira da empresa. Nesse caso, a transferência tem que ser formalizada (ratificada) por escritura pública.

IRIB – Assessoria Jurídica (18/10/2002).
 

P. Pode ser registrada carta de sentença a favor da Petrobrás Fertilizantes S/A, extraída dos autos de desapropriação amigável, na qual o imóvel se encontra descrito com rumos, marcos, medidas, divisas e confrontações atualizadas, diversas das constantes do registro existente no cartório? O expropriado não figura mais como proprietário do imóvel, tendo sido alienado a terceiros incluindo a área desapropriada.

R. A desapropriação, por ser forma originária de aquisição, não se filia a qualquer registro anterior. Portanto, não há problema se a descrição da área desapropriada inovar dados (medidas, rumos, divisas etc.). Também não importa que o expropriado tenha alienado o imóvel a terceiro. O registrador, todavia, identificando inequivocamente o imóvel que sofreu a segregação por desapropriação, após abrir matrícula com a descrição constante da carta de sentença, e nela registrar a desapropriação, deverá proceder a uma averbação na matrícula ou transcrição eventualmente existente, relatando que o imóvel (ou parte dele com tantos metros quadrados) foi desapropriado conforme registro nº ... feito na matrícula nº ... .

É curioso que o consulente tenha denominado a expropriação de "amigável" com a existência de processo judicial do qual se extraiu carta de sentença. Em todo o caso, e para não deixar de consignar, para informação do consulente e demais leitores dessas respostas, apontamos para recente decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que entendeu que a desapropriação amigável não é forma originária de aquisição do imóvel. Veja a ementa e o link:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida. Princípio da especialidade. Descrição antiga e imprecisa, impondo a prévia apuração do remanescente para novo registro. Desapropriação amigável. Modo derivado de aquisição da propriedade. Registro inviável. Recurso a que se nega provimento. (Ap. Civ.83.034-0/2, Junqueirópolis, 14/5/2002, Rel. Des. Luís de Macedo).  

IRIB – Assessoria Jurídica - 28/10/2002
 

P. Se o marido morrer, pode a mulher doar 50% de seus bens a terceiros ou aos próprios filhos, sem que o inventário seja aberto? Considerando que o regime do casamento é o da comunhão universal de bens. E pode o Registro de Imóveis registrar tal escritura?

R. Aberta a sucessão, a propriedade é transmitida aos herdeiros (art. 1.572 do CCB). Por morte de um dos cônjuges, levar-se-á a inventário a totalidade do bem, para que nele seja extremada a meação do cônjuge que sobreviveu e as quotas dos herdeiros, para pôr termo ao estado de comunhão. Antes dela não há meação ideal distributiva, mas do todo (por dicção do art. 993, IV do CPC).

Enquanto não registrado o inventário, em observância rigorosa aos princípios da continuidade e disponibilidade, não pode o cônjuge supérstite, no estado civil de viúva, dispor daquilo que não possui no referido estado civil e de bem ainda não determinado na partilha.

IRIB – Assessoria Jurídica - 25/10/2002