A moderna estrutura do negócio de incorporação, a função social dos contratos e os mecanismos de segurança das operações imobiliárias, entre eles as garantias fiduciárias no financiamento e na securitização do crédito, os fundos de investimento, o patrimônio de afetação, entre outros, são temas do livro Da Incorporação Imobiliária, de autoria do advogado Melhim Namem Chalhub, que acaba de ser lançado pela Editora Renovar (rio de Janeiro).

O autor se dedica à apreciação dos novos conceitos da boa-fé objetiva e da função social dos contratos de incorporação e de financiamento imobiliário, à luz do novo Código Civil e do Código do Consumidor.

O livro discorre passo a passo sobre toda a dinâmica do negócio, desde a fase de formação do contrato até sua extinção, detendo-se nos problemas relativos à restituição das quantias pagas pelo adquirente inadimplente e nas questões relativas à alienação fiduciária e ao leilão extrajudicial.

São apreciadas as diversas espécies de contrato aplicáveis à incorporação, como a promessa de venda, a alienação fiduciária, o financiamento, o seguro de garantia de entrega de obra, bem como outros instrumentos jurídicos a ela relacionados, tais como a cédula e a letra de crédito imobiliário, o patrimônio de afetação, os fundos de investimento imobiliário e a securitização de créditos e os mecanismos de segurança jurídica próprios do Registro de Imóveis.

O livro é apresentado pelo Professor Caio Mário da Silva Pereira, autor da Lei das Incorporações, destacando-se de sua apresentação que o autor “enfrenta um dos controversos temas da atualidade (...) o qual é estudado com o cuidado dos grandes pesquisadores”; o autor demonstra que “o escopo do contrato extravasa o limite da individualidade de cada contratante”; “a obra representa definitiva contribuição aos intérpretes e operadores do Direito, ao equacionar a crise habitacional”

O prefácio é do Professor Humberto Theodoro Júnior, para quem o livro contém “uma notável contribuição à correta interpretação da Lei nº 4.591/64 e à adequada harmonização de suas regras especiais com o universo das relações de consumo regidas pela Lei n.º 8.078/90.”

Destaca que “oponto alto do trabalho está na fixação do que é a essência do contrato de incorporação, que permanece sob a regência da legislação especial e não deve ser anulada pela superveniência do CDC.”

Segue o Professor Humberto Theodoro Júnior:

“Leva o estudo à conclusão de que o contrato de incorporação - instrumento de função social relevantíssima por dizer respeito a dois gravíssimos problemas da Nação, que são o da construção civil e o do enorme déficit habitacional existente no país - deve ser entendido e disciplinado à luz da lei específica, sem eliminar a possibilidade de sujeição às regras tutelares do CDC, porque é óbvio que não se trata de negócio imune a cláusulas e praxes abusivas por parte dos incorporadores. O enfoque, porém, não é de ser feito para afastar a disciplina da Lei n.º 4.591/64, que é específica e que há de prevalecer, quando não houver cláusula abusiva a reprimir, porque têm a mesma finalidade do CDC, no que diz com a função social do contrato e, acima de tudo, leva em conta a tipicidade da incorporação sem descurar dos ditames da boa-fé e do equilíbrio das relações obrigacionais “que caracterizam a moderna teoria do contrato e que estão reunidos no Capítulo VI do CDC”.

“O estudo do Prof. Chalhub representa, em suma, uma contribuição muito relevante para as letras jurídicas num campo de incomum interesse para as relações econômicas e num momento de crise nacional, em que os olhos de toda a Nação se voltam para a incrementação do desenvolvimento econômico, como necessidade fundamental e inadiável.”
 

Cabível a condenação do Estado ao pagamento de danos morais decorrentes de anulação de compra-e-venda efetivada com base em instrumento de mandato falso, lavrado em tabelionato de notas. Há a possibilidade de fixação do valor da indenização por este Tribunal, buscando dar solução definitiva ao caso e evitando inconvenientes e retardamento da solução jurisdicional. REsp 439.465-MS, Rel. Min. Paulo Medina, julgado em 15/10/2002 (Informativo DE Jurisprudência do STJ nº 151, 14 a 18/10/2002).
 

A exigência de registro em cartório do contrato de alienação fiduciária não é requisito de validade do negócio jurídico. Para as partes signatárias, a avença é perfeita e plenamente válida, independentemente do registro que, se ausente, traz como única conseqüência a ineficácia do contrato perante o terceiro de boa-fé. O CNT, ao disciplinar as regras de expedição dos Certificados de Registro de Veículo (arts. 122 e 124), não prevê como peça obrigatória a ser apresentada o contrato de alienação fiduciária registrado. Ao interpretar sistematicamente o dispositivo nos §§ 1º e 10 do art. 66 da Lei n. 4.728/1965, c/c os arts. 122 e 124 da Lei n. 9.503/1997, e prestigiando-se a ratio legis, impende concluir que, no caso de veículo automotor, basta constar do Certificado de Registro a alienação fiduciária, uma vez que, desse modo, resta plenamente atendido o requisito da publicidade. Desta! rte, se a Lei não exige o prévio registro cartorial do contrato de alienação fiduciária para a expedição de CRV, com anotação do gravame, não há como compelir a autoridade do Detran a proceder como quer o recorrente. REsp 278.993-SP, Rel. Min. Laurita Vaz, julgado em 15/10/2002 (Informativo DE Jurisprudência do STJ nº 151, 14 a 18/10/2002).
 

Apesar de a jurisprudência deste Superior Tribunal afirmar que cabem novos embargos de devedor quando houver a ampliação da penhora, a Min. Nancy Andrighi, na Turma, inaugurou entendimento divergente porque, no caso, não se apontou, de plano, vício de caráter formal para admissibilidade dos novos embargos, e sendo assim só geraria mais delonga no processo. Para o Min. Relator, diante da jurisprudência assente, se existem vícios formais ou não, seria matéria para ser decidida nas instâncias ordinárias. Prosseguindo o julgamento, a Turma, por maioria, diante do caso concreto, não conheceu do recurso, acompanhando a divergência. REsp 234.160-SC, Rel. originário Min. Carlos Alberto Menezes Direito, Rel. para acórdão Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/10/2002 (Informativo DE Jurisprudência do STJ nº 151, 14 a 18/10/2002).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetaçãoDespacho: Vistos. Cuida-se de recursos extraordinários. O primeiro, fundamentado nas alíneas “a” e “c” o segundo, na alínea “a”, do permissivo constitucional, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

“Escritura pública. Nulidade. Venda do imóvel realizada por quem não era dono, configurando a prática de ilícito penal. Irrelevância de serem os adquirentes terceiros de boa-fé. Impossibilidade, ademais, de reembolso do que foi pago pelo valor de mercado do imóvel, se não foi esse o valor declinado na escritura. Recurso dos co-réus desprovido.

Denunciação da lide. Denunciantes que figuraram como adquirentes de imóvel obtido mediante fraude não imputável ao alienante que, entretanto, responde pelos vícios da evicção. Recurso dos co-réus provido nesse particular para o fim de julgar-se procedente a denunciação da lide à alienante do bem.

Escritura pública. Nulidade. Fato que não pode ser imputado ao funcionário do cartório, que não agiu com culpa ou dolo. Adquirente que foi vítima de estelionato, sem que houvesse negligência ou colaboração do cartório para esse fato.

- Teoria da responsabilidade objetiva do Estado por ato de seus funcionários inaplicável na espécie

Improcedência da lide à Fazenda que se impõe - Recurso da Fazenda provido para esse fim.”.

2. Em suas razões de recurso, sustentam os recorrentes que o acórdão recorrido contrariou o art. 37, par. 6º, da Constituição da República.

3. A Procuradoria-Geral da República, às fls. 503-506, ao argumento de incidir, na espécie, a Súmula 279, do Supremo Tribunal Federal, opinou pelo não conhecimento dos recursos.

4. O apelo extraordinário não merece processamento. É que como bem analisou a PGR, se a decisão recorrida admite a responsabilidade objetiva do Estado em tais casos, mas nega que o fato apreciado esteja abrangido na obrigação do § 6º do art. 37, da Constituição, não se pode falar em violação deste dispositivo constitucional, sem adentrar no reexame da prova. Incide, in casu, a Súmula 279, do STF.

5. Do exposto, com base nos arts. 38, da Lei n0 8.038, de 28 de maio de 1990 e 21, §1º, do RISTF, e, tendo em conta o parecer da PGR, nego seguimento ao recurso extraordinário.

Brasília 28/11/2001. Relator: Min. Néri da Silveira (Recurso Extraordinário nº 231.172-1/SP; DJU 25/03/2002; pg. 65).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetaçãoDespacho: Trata-se de reclamação manifestada contra acórdão do Superior Tribunal de Justiça, no RESP 173.835 que, na ação expropriatória ajuizada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - Incra contra o espólio de W.D.O. e outros, mandou fosse o pagamento da indenização feito aos expropriados; e, ainda, contra decisão do MM. Juiz Federal da Segunda Vara de Foz do Iguaçu, que determinou o seu cumprimento.

Alega o reclamante haverem as referidas decisões contrariado acórdão pelo qual o Supremo Tribunal Federal, no RE 52.331, considerou de domínio da União as terras objeto do registro nº 328, lançado às fls. L. 73/74 do livro 3 do Cartório Imobiliário da Comarca de Foz do Iguaçu, em nome de particulares, conseqüentemente cancelado, do qual se originou o título dominial exibido pelos expropriados, ora reclamados.

Examinando-se os autos, verifica-se que o Superior Tribunal de Justiça, efetivamente, por meio do acórdão impugnado, ordenou “que se faça o pagamento da indenização aos expropriados, salvo se comprovar o Incra a inclusão dos expropriados dentre aqueles que, na ação civil pública, figuram como titulares de domínio duvidoso”.

A desapropriação, em nosso sistema jurídico, rege-se pelo princípio segundo o qual a indenização não será paga senão a quem demonstre ser o titular do domínio do imóvel que lhe serve de objeto.

O Decreto-Lei nº  3.365, de 21.06.41, já previa, no art. 34, parágrafo único, in verbis:

“Art. 34. O levantamento do preço será deferido mediante prova de propriedade, de quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem expropriado, e publicações de editais, com o prazo de dez dias, para conhecimento de terceiros.

Parágrafo único. Se o juiz verificar que há dúvida fundada sobre o domínio, o preço ficará em depósito, ressalvada aos interessados a ação própria para disputá-lo.”

Essa disposição foi reproduzida pelo Decreto-Lei 554, de 25.4.69, em seu art. 13, parágrafo único, nestes termos:

“Art. 13. O depósito, que se haverá como feito à disposição do Juízo da ação de desapropriação, será levantado mediante provas da propriedade... e depois de publicação de editais, na Capital do Estado e na sede da Comarca de situação do bem, com o prazo de 30 dias, para conhecimento de terceiros.

Parágrafo único. Havendo dúvida fundada sobre o domínio, o preço ficará em depósito, ressalvada aos interessados a ação própria para disputa.”

Por fim, dispôs a Lei Complementar n. 76, de 06.07.93, no § 2º do art. 6º:

“Art. 6º... § 2º Inexistindo dúvidas acerca do domínio, ou de algum direito real sobre o bem, ou sobre os direitos dos titulares do domínio útil, e do domínio direto, em caso de enfiteuse ou aforamento, ou, ainda, inexistindo divisão, hipótese em que o valor da indenização ficará depositado à disposição do juízo enquanto os interessados não resolverem seus conflitos em ações próprias, poderá o expropriando requerer o levantamento de oitenta por cento da indenização depositada, quitados os tributos e publicados os editais, para conhecimento de terceiros, a expensas do expropriante, duas vezes na imprensa local e uma na oficial, decorrido o prazo de trinta dias.”

Cuida-se de normas de observância imperiosa, destinadas que são a prevenir pagamento indevido da indenização decorrente da expropriação.

Registre-se que, no presente caso, a dúvida sobre o domínio das terras expropriadas foi lançada pelo expropriante na própria inicial da ação expropriatória, havendo sido fundada na circunstância de tratar-se de imóvel situado na faixa de fronteira, “por determinação constitucional de inquestionável domínio da União Federal (artigo 4º, inciso I), caso não concedido ou integrado ao patrimônio privado através de procedimento regular e observadas as prescrições legais pertinentes”.

Manifestando-se sob a condição que lhe foi imposta pelo acórdão do STJ para a suspensão do pagamento da indenização, veio aos autos a autarquia, para esclarecer que o imóvel expropriado não fora objeto de ação civil pública, visto ser parte das terras reconhecidas de domínio da União pelo STF, no RE 52.331; não havendo o respectivo título dominial sido revalidado em nome dos expropriados, na forma prevista no Decreto-Lei nº 1.414/76, porque já não se achava por eles ocupado quando da vistoria realizada pelo Incra para tal fim.

Esclareceu, ainda, que o imóvel objeto da desapropriação é resultado da “irregular titulação promovida pelo governo estadual do Paraná, em flagrante contraposição à posse exercida por aqueles que comprovaram a exploração da propriedade”, conflito de interesses que “provocou forte tensão social na região, fruto da desastrosa convivência entre detentores de títulos dominiais ilegítimos e os possuidores de boa-fé. ” Esclareceu, mais, que “de conseqüência, outra solução não restou à Autarquia Fundiária senão resolver o confronto gerado entre meros detentores de títulos e efetivos possuidores: a solução encontrada foi a desapropriação dos imóveis situados na faixa fronteiriça”. Disse, ainda, que “no caso em exame... a convalidação do domínio espúrio ostentado pelo particular carecia de ratificação, pois a dominialidade pública do imóvel rural já estava assegurada pelo conteúdo decisório emanado do Supremo Tribunal Federal, cujo trânsito em julgado deu-se em 30 de março de 1964”; e que, “por ocasião do ajuizamento da desapropriação, da qual constou na petição inicial expresso requerimento pelo não-levantamento da verba indenizatória, ainda não se tinha notícia de que os registros imobiliários desapropriados estavam abrangidos pela mencionada decisão do Supremo Tribunal Federal. Por conseguinte, o fundamento do pedido residiu apenas na questão da localização do imóvel rural em relação à faixa de fronteira, pois que constatada sua total inserção na faixa dos 66 Km...”, sabendo-se, hoje, “que o conteúdo decisório presente no decisum em comento tinha plena eficácia à época da desapropriação, ainda que não tivesse sido invocado como suporte do pedido de retenção do pagamento da verba indenizatória.”

Acrescentou, ainda, que “predominava o entendimento de que a medida expropriatória, mais célere, seria também mais eficiente no combate ao conflito social instaurado na região” e que “ademais, a desapropriação atingiria os registros imobiliários dos titulares do domínio ilegítimo, com o permissivo da imediata imissão na posse do bem desapropriado. Em contrapartida, os depósitos judiciais permaneceriam sob custódia do Juízo Federal, até decisão final acerca do domínio.”

Efetivamente, nenhuma outra ação, em nosso sistema jurídico-processual, se iguala à expropriatória na virtude de ensejar, de imediato, a ocupação do imóvel rural pelo Poder Público - ainda que sabidamente integrante de seu patrimônio, mas indevidamente registrado em nome do particular - para o fim de pronta eliminação de focos de tensão social.

Em face do exposto, parece razoável admitir - salvo exagerado e de todo injustificável apego à literalidade do texto - que a existência de fundada dúvida sobre a titularidade do imóvel, posta pelo acórdão impugnado como condição para a retenção da indenização, resultou amplamente atendida pelo Incra com a prova de que o registro imobiliário do bem expropriado se filiava a registro anteriormente declarado nulo - e, por isso, cancelado -, de área maior integrante do domínio público federal, assim declarada pelo STF no RE 52.331, padecendo, por isso, igualmente, de vício insanável, pronunciável de plano pelo juiz, independentemente da propositura de ação civil pública.

Tais as circunstâncias, é fora de dúvida que o acórdão do STJ não pode ser considerado ofensivo ao do STF, que lhe antecedera.

De outra parte, a decisão do Juiz de primeiro grau, também impugnada na inicial, na prática, foi reconsiderada pelo despacho de fl. 40, que suspendeu os seus efeitos, com vista a uma melhor apreciação da espécie, após o julgamento final desta reclamação.

Ante o exposto, indefiro a medida liminar.

Dê-se vista dos autos à douta Procuradoria-Geral da República.

Brasília 18/03/2002. Relator: Ministro Ilmar Galvão (Reclamação nº 1.991-8/PR; DJU 26/03/2002; pg. 42/43)
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação 

Direito Civil e Processual Civil. Agravo de Instrumento. Usucapião. Reexame de provas. Dissídio jurisprudencial não comprovado.

Para comprovação da propriedade alegada, em ação de usucapião, necessário seria o revolvimento de matéria fático-probatória, obstado em sede de recurso especial.

- Em não havendo demonstração analítica da divergência jurisprudencial impõe-se o não conhecimento do recurso especial.

Decisão. Cuida-se de Agravo de Instrumento - em ação de usucapião ajuizada pelo Espólio (..) em face de P.M.P e outros -, interposto pela União - que interveio posteriormente ao ajuizamento da ação - contra decisão que inadmitiu recurso especial arrimado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional.

O ora agravado ajuizou ação de usucapião em face de P.M.P. e outros, em vista de posse mansa e pacífica existente há mais de 57 (cinqüenta e sete anos) em terreno situado na Rua Leocádia, freguesia de Campo Grande.

A Procuradoria da Fazenda Nacional manifestou-se, aduzindo que o imóvel em questão estaria incluído entre os logradouros que fazem parte das áreas “Realengas” - bens públicos dominiais -, de sorte que requereu à União Federal a remessa dos autos à Justiça Federal, em virtude de seu interesse na causa.

Deslocado o processo para a Justiça Federal e julgado procedente o pedido, recorreram a União Federal, ora agravante, e P.M.P e seus herdeiros ao Tribunal Regional Federal da 2ª Região, cujo acórdão restou assim ementado:

“Usucapião. Posse comprovada.

Não faltam provas de posse mansa e pacífica, como demonstram os documentos acostados aos autos, além das construções realizadas no imóvel e de seu pacífico uso pelo autor.

Sentença confirmada.

Recursos improvidos”.

Inconformada, interpôs a agravante recurso especial alegando vulneração ao art. 200 do Decreto-Lei nº 9.760/46, por entender impossível o usucapião do imóvel sub-judice, vez que alega tratar-se de área de seu domínio. Não colacionou, a agravante, julgados paradigmas para comprovar a alegada divergência jurisprudencial, apenas referindo-se à Súmula 340/STF, que veda a aquisição, por usucapião, de bem público.

Inadmitido o recurso especial na origem por entender o Tribunal a quo que a ora agravante, não demonstrou a declarada ofensa à lei federal, tampouco comprovou, analiticamente, a divergência jurisprudencial, de forma a incidir à espécie as Súmulas 7/STJ e 284/STF, foi interposto o presente Agravo que reitera as alegações assentes no referido recurso e rebate o fundamento supramencionado.

Relatado o processo, decide-se.

- Do reexame de provas

Compulsando os autos depreende-se que foi com base nas provas carreadas ao processo que o v. acórdão recorrido concluiu que a agravante não comprovou suficientemente a propriedade alegada, ao transcrever os argumentos da sentença, in verbis:

“As alegações da União Federal, no documento de fls. 268/269, não convencem, até porque não estão acompanhadas de provas. Não basta que a União Federal entenda que toda a área conhecida como terras realengas lhe pertence, sobretudo quando, em relação a isso, o autor oferece documentação igualmente válida.

Os documentos de fls. 268 e seguintes não são suficientes à prova de que essas terras pertencem à União Federal, tanto que, até hoje, não tomou esta qualquer providência para regularizá-las, limitando-se à declaração de que lhe pertencem, ainda que já estejam, como no presente caso, devidamente escrituradas em nome de terceiros.

É muito cômodo à União Federal a atitude adotada, de negar a validade às escrituras feitas, considerando-as irregulares, deixando quem possui esses documentos, que são públicos, na obrigação da prova impossível, qual seja, a de comprovar que uma escritura, de 1897, não contém vício e é válida”.

Destarte, para conclusão diversa, realmente necessário seria o reexame do conteúdo fático-probatório dos autos, procedimento vedado à esta C. Corte, nos termos do verbete sumular n.º 7.

- Da ausência de comprovação de divergência jurisprudencial

O recurso especial, por alegado dissídio jurisprudencial, exige a observância ao disposto no parágrafo único do art. 541 do CPC, o que não ocorre no caso em tela.

Ao alegar a divergência jurisprudencial, limitou-se a agravante a citar o verbete sumular nº 340 do STF. Ao não colacionar julgados paradigmas, restou impossível a demonstração analítica de divergência sequer demonstrada, muito menos comprovada.

Assim, a não observância ao dispositivo de lei supramencionado, bem como ao art. 255, § 1º, alíneas “a” e “b”; do Regimento Interno desta C. Corte, impõe o não conhecimento do recurso especial quanto à alegada divergência jurisprudencial.

Forte em tais razões, nego provimento ao Agravo de Instrumento.

Brasília 16/11/2001. Ministra Nancy Andrighi (Agravo de Instrumento nº 240.338/RJ; DJU 4/02/2002; pg. 1039/1040).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Mandado de Penhora. Título que se submete à qualificação registrária. Bem indisponível por força do artigo 36 da Lei 6.024/74. Ausência de intimação do cônjuge virago da penhora. Princípios da especialidade e continuidade. Vulneração. Recurso não provido (Apelação Cível nº 93.963-0/0, São Paulo).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Dúvida. Alegada contradição. Acórdão que examina expressamente as questões postas. Contradição inexistente. Pretendido efeito infringente. Embargos improcedentes (Embargos de Declaração Nº 83.797-0/5-01, S. Cruz do Rio Pardo).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Apresentação de escritura de venda de lote sem identificação na tábua. Ausência de perimetrais da própria quadra do parcelamento, ainda que anterior à Lei 6.766. Impossibilidade de controle da disponibilidade. Ausência de planta arquivada na serventia. Registro negado. Recurso Desprovido (Apelação Cível nº 91.612-0/4, Guarulhos).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Dúvida julgada improcedente. Pretendido registro de carta de sentença. Exigência afastada e relativa à apresentação de certidões negativas de débito previdenciário e fiscal federal. Execução de obrigação de fazer assumida em contrato social. Inaplicabilidade do artigo 64 da Lei 8.934/94. Registro inviável. Recurso provido (Apelação Cível nº 92.676-0/2, São Paulo).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Compromisso particular. Princípio da especialidade subjetiva – ofensa. Título apresentado por cópia. Inadmissibilidade. Recurso não provido. Dúvida imobiliária relativa ao registro de compromisso particular de venda e compra (Apelação Cível nº 92.916-0/9, Santo André).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Hipoteca judiciária. Título que se submete à qualificação registrária. Princípio da continuidade. Ofensa. Título apresentado por cópia. Inadmissibilidade. Recurso não provido (Apelação Cível nº 92.933-0/6, Barretos).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Apresentação de carta de arrematação em execução extrajudicial. Arrematado imóvel pertencente ao estoque destinado à comercialização. Desnecessidade de juntada de certidões negativas, previdenciária e da Receita Federal. Recurso Desprovido (Apelação Cível nº 93.119-0/9, São Paulo).
 

Ementa: Registro de Imóveis. Desqualificação de escritura de venda de pais, e outro condômino, a filho menor, com instituição de usufruto sobre a totalidade do bem. Óbice relativo à necessidade de curador especial e maltrato à disponibilidade. Recusa mantida. Recurso desprovido (Apelação Cível nº 93.159-0/0, Itararé).