Boletim Eletrônico
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BE547
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Audiência Pública ANOREG-SP 2/2002 – 2ª fase. Confira as conclusões do GT sobre loteamento e envie suas sugestões até 20 de outubro de 2002.
Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo finaliza trabalhos. ANOREG-SP publicará cartilha com conclusões e modelos.
A Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo, formada por representantes de loteadores e de registradores imobiliários, conforme parceria celebrada entre a AELO-SP e a ANOREG-SP, concluiu suas discussões na reunião de 01/10/02.
Além dos representantes oficiais das duas entidades, compareceram à reunião o Presidente da ANOREG-SP Ary José de Lima e o Presidente do IRIB Sérgio Jacomino, que ofereceram sugestões para a complementação dos trabalhos.
AELO-SP cria o SRA - Selo de Regularidade e Aprovação de loteamento
Em complementação ao importante trabalho da Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo, a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo – AELO-SP criou o Selo de Regularidade e Aprovação, para atestar que o loteamento em questão está dentro das normas e da legislação em vigor.
Para o lançamento da campanha que vai divulgar maciçamente a criação do SRA, a entidade preparou várias peças promocionais, entre as quais um folheto de apresentação do selo ao público, um cartaz para ser afixado nos cartórios e um termo de compromisso que deverá ser assinado por responsável pelo empreendimento.
A seguir, o regulamento de emissão do selo da AELO-SP.
Regulamento de Emissão do "Selo de Regularidade e Aprovação" (SRA)
A diretoria da AELO-SP aprovou o presente Regulamento de Emissão do “Selo de Regularidade e Aprovação” (SRA), o qual contém procedimentos para emissão do referido selo.
SEÇÃO I - REQUISITOS PARA OBTENÇÃO
Artigo 1°. São requisitos obrigatórios para a obtenção do selo, a apresentação de todos os documentos especificados abaixo:
a) Projeto urbanístico completo, incluindo todas as pranchas de parcelamento do solo e perfis transversais e longitudinais, com os devidos carimbos, e grafias de aprovado pela Prefeitura Municipal e GRAPROHAB;
b) Certificado do GRAPROHAB, ou as respectivas anuências dos órgãos Estaduais, caso o empreendimento tenha sido licenciado anteriormente à criação do referido colegiado;
c) Alvará emitido pela Prefeitura Municipal, ou Decreto de aprovação, ou Lei Municipal que aprovou o referido projeto de loteamento;
d) Cronograma de Obras, e respectivo Instrumento de Garantia;
e) Termo de Verificação e Entrega de Obras (TVEO), averbado junto ao Serviço de Registro de Imóveis, caso as obras já tenham sido concluídas;
f) Certidão da Matrícula em que foi registrado o loteamento com validade de 30 (trinta) dias da data de entrega desta documentação;
g) Procuração do Proprietário da área loteanda (instrumento Público ou Particular, neste caso, com firma reconhecida);
h) Contrato Social ou Estatuto Social da Empresa Loteadora ou concessionária;
i) Contrato Padrão do loteamento depositado no Registro de Imóveis;
j) Se associado, apresentar o recolhimento da taxa de expedição do selo, bem como estar em dia com as mensalidades da Associação;
k) Se não associado, apresentar o recolhimento da jóia determinada pela Diretoria da AELO.
Parágrafo 1°. - Somente poderão ser certificados os empreendimentos que estiverem nas seguintes condições:
a) Loteamentos aprovados e em execução;
b) Loteamentos executados;
c) Loteamentos aprovados, não executados, porém com alvará e demais documentos válidos.
SEÇÃO II - TRAMITAÇÃO
Artigo 2°. - O encaminhamento dos documentos acima elencados poderá ser feito através das regionais, as quais emitirão um protocolo de recebimento em 03 (três) vias:
a) uma via para o interessado;
b) uma via para arquivo da regional;
c) uma via que acompanha o processo e é encaminhada à sede da AELO-SP (na Capital).
Artigo 3°. - Uma vez encaminhada a documentação, ou seja, a partir do recebimento da documentação pela sede da AELO-SP, originará a reunião da comissão de certificação (conforme procedimento do regimento em anexo), a qual num prazo máximo de 30 (trinta) dias externará sua decisão, emitindo o selo, ou fazendo exigências, ou negando.
Parágrafo Único - Caso venha a ser emitido o selo, o mesmo será numerado e datado, acompanhado do termo de compromisso a ser firmado pelo responsável do empreendimento.
SEÇÃO III - CATEGORIAS DE CERTIFICAÇÃO
Artigo 4°. - Os SRA's são categorizados da seguinte forma:
a) O Selo de Regularidade provisório terá validade compatível com a validade do alvará municipal, ou ato administrativo que autoriza a execução do empreendimento;
b) O Selo de Regularidade definitivo será obtido uma vez constatada a execução das obras obrigatórias, conforme matrícula atualizada que demonstra a averbação do TVEO (Termo de Verificação e Entrega das Obras).
Parágrafo Primeiro - Para a primeira categoria, é obrigatório a apresentação dos documentos elencados nas alíneas "a", "b", "c", "d", "f", "g", "h", "i", e "j" ou "k" do Artigo 1° do presente regulamento.
Parágrafo Segundo - Para a segunda categoria, é obrigatório a apresentação dos documentos elencados nas alíneas "a", "b", "c", "d", "e", "f", "g", "h", "i", e "j” ou ”k" do Artigo 1° do presente regulamento.
SEÇÃO IV - CANCELAMENTO E PERDA DA CERTIFICAÇÃO
Artigo 5°. - Os SRA poderão ter sua validade suspensa, ou cassada caso ocorram um dos fatos abaixo elencados:
a) Infringência por parte do responsável do empreendimento de qualquer um dos itens firmados no termo de compromisso anexo ao SRA;
b) Cancelamento do Alvará, ou ato administrativo correspondente, por qualquer motivo;
c) Sentença judicial transitada em julgado, que implique perda da regularidade do empreendimento.
Artigo 6° - Uma vez recebido pela AELO-SP a denúncia da irregularidade do empreendimento certificado, a mesma convocará a reunião da comissão certificadora/gestora, a qual reunir-se-á (nos moldes do regimento da comissão) , e verificando a necessidade de cancelamento ou suspensão da certificação do empreendimento, exarará através do site, jornal regional, e jornal da AELO, bem como de outros canais de mídia necessários, a decisão do cancelamento ou suspensão do SRA obtido.
Parágrafo Único: Entende-se por suspensão a perda temporária de validade do Selo.
Artigo 7° - A critério da Diretoria da AELO, poderá ser criada uma COMISSÀO GESTORA DO SELO, com poderes nos limites desse Regulamento para gestão desse SELO, bem como, decidir os casos de dúvidas ou omissões.
Parágrafo Único: Não sendo criada a referida comissão a responsabilidade permanece com a Diretoria da AELO.
Artigo 8° - Este Regimento é aplicado imediatamente.
São Paulo,_________de__________de______ .
Audiência Pública : 2ª fase sobre sugestões incorporadas ao trabalho da comissão.
O objetivo da Comissão, que vem se reunindo mensalmente desde a sua criação, em 2002, é discutir as dúvidas dos loteadores e a uniformização de procedimentos pelos registradores imobiliários.
O resultado das discussões da Comissão está resumido em: a) 16 questões enfrentadas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a ANOREG-SP; b) uma minuta de contrato discutida pelo grupo e elaborada segundo a legislação vigente e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo. Esses dois trabalhos foram oferecidos em audiência pública para críticas, sugestões dos notários e registradores (Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP nº 537)
Na última reunião, o grupo decidiu incorporar ao corpo do trabalho as sugestões oferecidas e colocar novamente em discussão o resultado final dos estudos.
Assim, a ANOREG-SP e a AELO-SP submetem novamente o trabalho da Comissão a todos os notários, registradores e loteadores de São Paulo com o objetivo de aprimorar o resultado final dos estudos do grupo, para posterior edição do texto numa cartilha, que será distribuída a todos os envolvidos.
Participe deste importante trabalho, enviando já as suas críticas e sugestões para a análise da Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo.
1. Audiência Pública sobre as questões discutidas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG-SP (incorporando as sugestões da 1ª fase desta audiência pública)
1. CANCELAMENTO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM INDICADA NA PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO.Para averbação de retificação de registro imobiliário, existindo servidão, mesmo tendo sido indicada na planta e memorial descritivo, foi exigido para o cancelamento de servidão de passagem, instituído através de escritura pública, igual ao ato de escritura pública, para, ao depois, ser registrado o loteamento.
Resposta: Enquanto não cancelado o registro, este prevalece para todos os efeitos (art. 252, Lei 6.015/73). Assim, se há registro de servidão de passagem, este deve ser previamente cancelado, por meio adequado, mediante escritura pública ou mandado judicial (art. 1.093, Código Civil).
2. INEXISTÊNCIA DE MECANISMO PARA ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL DO CONTRATO FIRMADO COM O PROPRIETÁRIO PARA A EXECUÇÃO, IMPLANTAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. Necessidade de se criar mecanismo jurídico para tornar público, através de registro na matrícula, do contrato celebrado pelo proprietário com terceiro, para execução, implantação e comercialização do empreendimento, por tratar-se de ato jurídico de suma importância para a população em geral, devido a mudança de destinação da área e, ainda, dar maior tranqüilidade ao empreendedor investir no projeto sem ser surpreendido com a alienação do imóvel ou a falência/ insolvência do proprietário.
Resposta: Visando garantir o cumprimento do contrato firmado entre o loteador e o empreendedor, as partes poderão pactuar em referido instrumento a caução do imóvel – que poderá ser real (hipoteca) ou pessoal (fiança bancária ou seguro) - a ser loteado, que deverá ser registrada ou averbada à margem da matrícula de citado imóvel, conforme o caso (art. 167, inciso I, item 2 e art. 167, inciso II, item 8, ambos da Lei 6.015/73).
3. REGISTRO DA GARANTIA HIPOTECÁRIA NAS MATRÍCULAS DOS LOTES E NÃO NA MATRÍCULA GERAL DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Conveniência de se proceder ao registro da garantia na matrícula geral para maior segurança do poder público municipal e redução dos custos para o empreendedor.
Resposta: Visando a diminuição dos custos cartorários, sugere-se que a hipoteca recaia sobre a totalidade do imóvel, desde que a Prefeitura Municipal, por ocasião da aprovação do loteamento, arrole os lotes que serão liberados e aqueles que serão gravados para garantir a obrigação legal.
4. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO. NÃO ACEITAÇÃO DE TERMO DE AUDIÊNCIA REALIZADA NO PROCON. Existe relutância na aceitação de termos de acordo efetivados em audiência junto ao PROCON, ainda que este tenha sido homologado por juiz de plantão.
Resposta: Termo de acordo não é instrumento hábil para proceder a qualquer tipo de cancelamento, uma vez que este é regulado pelo art. 250 da Lei 6.015/73. Assim sendo, deve ser extraído mandado judicial dirigido ao Cartório para que este possa efetuar o cancelamento do registro, lembrando que este deve conter os requisitos de identificação das partes disciplinado no item 52 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral (Provimento nº58/89).
5. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO – RECUSA. FUNDAMENTO NA REVOGAÇÃO DO ART. 35 DA LEI 6.766/79. Existe entendimento registrário de que o cancelamento do contrato de promessa de venda de lote somente é possível por meio da via judicial, em virtude de alegada revogação do art. 35 da Lei nº6.766/79, que disciplina sobre a obrigatoriedade da devolução de parte do valor pago.
Resposta: Para responder a questão acima, é preciso dividi-la em duas hipóteses: a) quando o comprador já pagou mais de 1/3 do valor do contrato; b) quando o comprador pagou até 1/3 do valor do contrato.
Na hipótese de ter sido pago mais de 1/3 do valor do preço ajustado, será perfeitamente possível o cancelamento nos termos do art. 35, da Lei 6.766/79. O vendedor, de posse da certidão de que não foi realizado o pagamento em cartório, requererá o cancelamento, devendo, o Oficial de Registro de Imóveis, por sua vez, mencionar o fato do inadimplemento contratual e a quantia devolvida ao comprador no ato do cancelamento.
No caso de ter sido pago 1/3 do valor do contrato, se o Oficial de Registro de Imóveis Cartório entender não ser possível o cancelamento do registro, deverá o vendedor questionar o Corregedor Permanente sobre a possibilidade do cancelamento poder ser realizado.
6. FALTA DE PRENOTAÇÃO DO PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Em alguns registros tem ocorrido a prática de não se prenotar o pedido de registro do loteamento, o que causa o vencimento do prazo de validade dos documentos que instruem o pedido.
Resposta: A prenotação é regulada pelo art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73 e é obrigatória para o Estado de São Paulo, lembrando ainda que não há limite para o número de prenotações uma vez que a lei não o impõe.
7. ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUAL DOS LOTES QUANDO DO REGISTRO DO LOTEAMENTO. Alguns Cartórios de registros, quando do registro do loteamento, impõe a abertura de matrícula individual para cada lote integrante do empreendimento.
Resposta: A abertura de matrícula individual, após o registro de um loteamento é efetuada sem a cobrança de custas e depende do procedimento interno de cada cartório, devendo o oficial adotar o melhor meio e forma a não prejudicar ou retardar o registro para a parte, sendo que o prazo de registro é de 30 dias.
8. MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DOS DADOS. Existe resistência para atualização dos elementos caracterizadores do imóvel objeto da matrícula, mesmo em se tratando de melhor e conveniente descrição do imóvel.
Resposta: Salvo em caso de erro evidente (art. 213, §1º, Lei nº 6.015/73), qualquer retificação de metragem do imóvel deve ser processada por meio de procedimento judicial regulado pelo §2º do art. 213 da Lei 6.015/73, lembrando sempre que a retificação da área não é meio de aquisição ou perda de propriedade de imóvel (art. 30, II do Código Civil Brasileiro).
9. CONTRATO PADRÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. ANÁLISE CRÍTICA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. LIMITE AO OFICIAL REGISTRADOR. A questão foi formulada tendo em vista que, em algumas hipóteses, a análise feita pelo oficial registrador tem adentrado as questões comerciais da venda e compra, tais como: índice de correção monetária, cobrança de juros, inclusão de associação de moradores, valor de devolução em caso de rescisão e outras questões que dizem respeito a aspectos comerciais e de estrutura orgânica dos contratos do que propriamente seu aspecto jurídico.
Resposta: O contrato padrão deve ser analisado pelo Cartório de Registro de Imóveis sob o enfoque do consumidor. Assim sendo, as cláusulas ilegais devem ser excluídas do contrato, devendo o Oficial Registrador se abster do seu arquivamento, devolvendo o contrato para adequação ao Código de Defesa do Consumidor.
10. TERMO DE QUITAÇÃO E REGISTRO. Em que hipótese poderá ser aplicado o §6º, do art. 26, da Lei 6.766, que teve sua redação alterada pela Lei nº 9.785? Ou seja, quando poderá ser utilizado o termo de quitação para transferência de propriedade?
Resposta: De acordo com o acórdão proferido pela Corregedoria Geral de Justiça, nos autos de apelação nº 92.208-0/8, o texto do §6º do art. 26 da Lei nº 6.766/79, acrescido pela Lei nº 9.785/99, necessita ser interpretado restritivamente.
Entende o relator Luiz Tâmbara em referido acórdão que “os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão’, referidas no texto legal, para que sejam admitidos como ‘título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação’, devem se referir a imóveis provenientes de parcelamentos populares e não, a qualquer unidade imobiliária, proveniente de qualquer parcelamento.”
11. EXIGÊNCIAS DE CND DO INSS E RECEITA FEDERAL PARA REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (JUDICAIL), TRATANDO-SE DE MASSA FALIDA.
Resposta: A Lei nº8.212/91 não contemplou a situação falimentar como forma de dispensa da apresentação das CNDs. A solução seria a autorização por meio de alvará expedido nos Autos da Ação Falimentar, autorizando o registro do título de transmissão de propriedade.
12. FALTA DE UNIFORMIDADE NO ROL DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE LOTEAMENTO. Não há uniformidade nas exigências dos Registros de Imóveis quando do registro do loteamento.
Resposta: Sugerimos a tabela exemplificativa abaixo com a relação dos documentos que deve ser apresentada.
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01 |
Requerimento conforme modelo anexo. |
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02 |
Contrato Social |
(quando se tratar de empresa) |
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03 |
CND (Certidão Negativa de Débito) |
(quando se tratar de empresa) |
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04 |
Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais administrados pela Secretaria da Receita Federal - SRF. |
(quando se tratar de empresa) |
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05 |
Cópia autêntica do Título |
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06 |
Certidão Vintenária |
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07 |
Histórico dos títulos de propriedade abrangendo os últimos 20 anos. |
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08 |
Memorial Descritivo do Loteamento ou Desmembramento. |
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09 |
Memorial Descritivo dos Lotes |
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10 |
Garantia da Execução das Obras |
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11 |
Escritura de Hipoteca outorgada à Prefeitura Municipal, dando em garantia os lotes caucionados. |
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12 |
Duas cópias da planta aprovada |
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13 |
Licença de Instalação de Desmembramento da CETESB |
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14 |
Certificado de Loteamento expedido pelo GRAPROHAB, acompanhado dos documentos aprovados. |
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15 |
Projeto de arborização aprovado pelo DPRN |
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16 |
Termo de compromisso aprovado pelo DPRN |
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17 |
Certidão Negativa de Tributos Federais incidentes sobre o imóvel. |
Expedida pela Receita Federal |
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18 |
Certidão Negativa de Tributos Estaduais, incidentes sobre o imóvel. |
Expedida pelo posto fiscal |
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19 |
Certidão Negativa de Impostos Municipais incidentes sobre o imóvel. |
Expedida pela Prefeitura |
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20 |
Certidão da Prefeitura Municipal comprovando que o imóvel está situado no perímetro urbano do município. |
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21 |
Último Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (quitado) - CCIR |
Se o imóvel era rural e passou para o perímetro urbano |
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22 |
Certidão da Matrícula |
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23 |
Certidão Negativa de Ações Reais, em nome dos proprietários e de seus antecessores, pelo período de 10 anos. |
Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos. |
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24 |
Certidão Negativa de Ações Penais, com respeito ao CRIME CONTRA O PATRIMÔNIO E A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA, pelo período de 10 anos. |
Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos. |
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25 |
Certidão Negativa de Protestos, pelo período de 10 anos. |
Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos. |
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26 |
Certidão Negativa de Ações Pessoais, em nome do loteador e de seus antecessores, pelo período de 10 (dez) anos. |
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27 |
Certidão Negativa de Ações Cíveis e Criminais expedida pela Justiça Federal. |
Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos, |
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28 |
Cópia do Ato de Aprovação do Loteamento ou Desmembramento. |
Alvará da Prefeitura |
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29 |
Termo de Verificação da Prefeitura, da execução das obras exigidas pela Legislação Municipal, que incluirão no mínimo: a) Execução das vias de circulação; b) demarcação dos lotes, quadras e logradouros públicos; c) Obras de Escoamento das águas pluviais. |
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30 |
Cronograma de execução dessas obras, aprovado pela Prefeitura Municipal, acompanhado da Escritura de hipoteca dos lotes caucionados. |
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31 |
Uma via do contrato Padrão de Compromisso de Compra e Venda. |
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32 |
Desenho em papel vegetal da localização do Loteamento ou Desmembramento. |
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33 |
Os últimos 5 anos do Imposto Territorial Rural - ITR |
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34 |
Certidão do INCRA autorizando a modificação de área rural para urbana. |
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35 |
Certidão da Justiça Trabalhista |
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Notas:
1) Todos os documentos apresentados deverão estar no original;
2) O título de propriedade poderá ser apresentado em cópia autenticada;
3) A área do imóvel loteado ou desmembrado deve coincidir com a do título registrado;
4) Em caso de divergência, deverá ser feita a retificação da área, por meio judicial;
5) Tratando-se de pessoa jurídica, as Certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais dos loteadores;
6) Tratando-se de empresa constituída por outras pessoas jurídica, tais certidões deverão referir-se ao aos representantes legais dessas últimas;
7) O prazo de validade da documentação é de cento e oitenta dias, com exceção da certidão mencionada no item 03, cujo prazo é de 60 (sessenta) dias e 23, 24, 25, 26 e 27, cujo prazo é de 90 (noventa) dias.
13. NÃO REALIZAÇÃO DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA. PEDIDO DE CANCELAMENTO DO REGISTRO PELA MUNICIPALIDADE LOCAL. PROMESSAS DE VENDAS REGISTRADAS.
Resposta: Tendo em vista o registro do loteamento e de promessas de venda de lotes a terceiros, não mais será possível o cancelamento do registro. A municipalidade, na forma da lei, tem garantia real que lhe é dada em caução, podendo exigir do loteador o cumprimento de sua obrigação de fazer as obras de infra-estrutura obrigatória, podendo, ainda, se for o caso, pedir o sobrestamento do pagamento das parcelas do prêmio por parte de promissários compradores, e, ainda, denunciar o loteador nas infrações penais cometidas em face da Lei 6.766/79.
Por outro lado, caso haja vício registrário, em virtude da inobservância das formalidades legais e substanciais do próprio registro, dentre as quais a falta de apresentação de título formalmente hábil ou dos requisitos previstos no art. 18 da Lei nº6.766/79, este poderá ser cancelado com fundamento no art. 214 da Lei nº6.015/73.
14. CONTRATO PADRÃO. REPASSE AOS ADQUIRENTES DO CUSTO DE OBRAS COMPLEMENTARES DE INFRA-ESTRUTURA DO LOTEAMENTO. RECUSA A QUALIFICAÇÃO DE REFERIDOS CONTRATOS.
Resposta: A matéria foi analisada pela Corregedoria Geral da Justiça nos processos nºs 1.816/94 e 753/96. Entende-se que o repasse é inviável, uma vez que é incompatível com a regra de que o preço deve ser previamente conhecido pelo adquirente de lote e deve ser ajustado de modo certo e determinado (art. 26, inciso IV, Lei 6.766/79).
15. REGISTRO. NECESSIDADE DE CERTIDÕES PESSOAIS DE TODAS AS PESSOAS QUE, NO PERÍODO LEGAL, OSTENTARAM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL OBJETO DE PARCELAMENTO DO SOLO. INTERPRETAÇÃO DA LEI.
Resposta: À exceção daqueles que, na atualidade, ostentam título de direito real sobre o imóvel, e de seus antecessores em se tratando de título do domínio, não haverá nenhum sentido exigir certidões daqueles que, em razão de outros títulos, tais como: usufruto, anticrese, penhor, hipoteca, etc, no passado, ostentaram direito real sobre o imóvel objeto do loteamento. Além de situações jurídicas extintas, na verdade, tais direitos, não interferem na cadeia dominial do imóvel e nem na sua indisponibilidade.
16. REGISTRO DO LOTEAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR DA ÁREA DE TERRENO, COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIADE. IMPOSSIBILIDADE FACE AO DISPOSTO NO ART. 18 DA LEI FEDERAL 6.766/79.
Resposta: A matéria foi analisada pela Corregedoria Geral da Justiça, processo nº1.817/94. O parecer aprovado pelo então Procurador Geral da Justiça concluiu pela imprescindibilidade de ser o loteador também titular do domínio. Não se admite, portanto, que o loteador seja compromissário comprador do loteamento. As razões que fundamentaram a decisão são as seguintes: a) o compromisso de compra e venda em que o loteador figura como compromissário comprador está sujeito, como todos os compromissos, à resolução, quer por motivo de expressa disposição contratual, ou mesmo em razão de eventual inadimplemento do loteador e compromissário comprador do imóvel loteado, o que traz séria insegurança para o empreendimento; b) os adquirentes correm o risco de não receber o título de propriedade dos lotes enquanto não cumprido o compromisso pelo loteador compromissário.
2. Audiência Pública sobre a minuta de contrato discutida pela Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo segundo a legislação vigente e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (incorporando as sugestões da 1ª fase desta audiência pública):
LOTEAMENTO JARDIM XXX - AAA
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE DE LOTE DE TERRENO E OUTRAS AVENçAS
Pelo presente Instrumento Particular, as partes nomeadas e qualificadas nos itens 1 e 2 do QUADRO RESUMO, têm entre si justo e contratado as seguintes condições deste compromisso de venda e compra de lote de terreno urbano e outras avenças, do LOTEAMENTO JARDIM XXX, caracterizado no item 3 do QUADRO RESUMO, e constante na Planta de Parcelamento do Solo da folha 2 seguinte, situado no Município de AAA, no Estado de São Paulo.
da folha 2 seguinte, situado no Município de AAA, no Estado de São Paulo.
QUADRO RESUMO
i - TíTULO DE PROPRIEDADE, LOTEAMENTO E UNIDADE DE LOTE DE TERRENO1.1) A VENDEDORA, a justo título, é proprietária e legítima possuidora, livre e desembaraçada de quaisquer ônus, dívidas, litígios, hipotecas legais e convencionais, impostos e taxas de uma área de terra urbana, sem benfeitorias, localizada no bairro xxx, município de AAA, em São Paulo,.destacada da antiga xxx, situada no município de AAA, em São Paulo, estando sua aquisição filiada na matrícula imobiliária no xxx do xxx Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de AAA - SP.
1.2) A VENDEDORA enviou o projeto de parcelamento de solo sobre o imóvel descrito e caracterizado no item 1.1 supra, denominado JARDIM XXX, para análise junto ao GRAPROHAB, onde obteve certificado no xxx e o aprovou junto à Prefeitura Municipal de AAA, conforme Decreto no xxx de xxx, estando registrado no xxx Cartório de Registro de Imóveis de AAA - SP sob no xxx da matrícula xxx.
1.3) O objeto da venda e compra, que as partes mútua e reciprocamente se obrigam pelo presente instrumento, constitui-se no TERRENO, do referido LOTEAMENTO JARDIM XXX, identificado e descrito no item 3 do QUADRO RESUMO acima, onde consta, inclusive, o número de cadastrado de contribuinte fiscal na Prefeitura Municipal de AAA.
1.4) O COMPRADOR declara expressamente que:
a) Tem perfeito conhecimento do perfil topográfico do lote objeto da promessa, através dos documentos e plantas de aprovação do loteamento, que lhe foram colocadas à disposição pela vendedora, tendo percorrido pessoalmente, ou por intermédio de seu representante ou prepostos, suas divisas, achando-as conforme as especificações constantes neste Instrumento.
b) O lote é entregue devidamente demarcado. No caso de desaparecimento dos marcos, qualquer remarcação futura será feita mediante solicitação por escrito do COMPRADOR ê VENDEDORA e após o pagamento de uma taxa de serviço a ser combinada na época.
1.5) O COMPRADOR autoriza expressamente a VENDEDORA a proceder alterações na topografia do lote aqui compromissado, que, por motivo de ordem técnica, se façam necessárias, independentemente de anuência ou interveniência do COMPRADOR.
1.6) Fica estipulado que eventuais diferenças que venha a ser apurada na área física do terreno objeto do presente compromisso, que não ultrapasse cinco por cento (5%) das constantes do projeto aprovado, não darão ao COMPRADOR, nem à VENDEDORA, qualquer direito de ressarcimento.
1.6.1) Caso, por qualquer circunstância, se verifique que existe eventual diferença na área física do lote, superior a cinco por cento (5%) de sua área total constante do projeto aprovado, ela será compensada em moeda corrente, tanto por parte da VENDEDORA como do COMPRADOR, considerando-se como base de cálculo o valor do preço acertado neste Instrumento, a ser liquidado.no prazo de 30 (trinta) dias, contados da ciência de um ao outro.
1.7) Não se compreende no objeto da presente promessa, não se constituindo, pois em obrigação da VENDEDORA, mas sim do COMPRADOR ou de futura empresa ou associação contratada para a administração do loteamento, no que lhe competir, o fornecimento, a construção e ou a instalação de tudo quanto não estiver, expressamente, consignado no MEMORIAL DESCRITIVO do LOTEAMENTO JARDIM XXX, arquivado no Cartório de Registro de Imóveis de AAA quando do registro do loteamento.
ii - PReçO TOTAL DA VENDA E COMPRA DA UNIDADE DE LOTE DE TERRENO e DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO
2.1) O preço certo e ajustado da unidade de lote de terreno objeto da presente promessa, que a VENDEDORA se compromete a alienar e o COMPRADOR a adquirir, está indicado no item 4 do QUADRO RESUMO, que é o valor uno acertado para liquidação à vista, em moeda corrente nacional.
2.2) A amortização, contudo, a benefício e por opção do COMPRADOR, com a anuência da VENDEDORA, também poderá ser feita de forma parcelada, em quantidade de prestações, valores, vencimentos e condições estipuladas também no item 4 do QUADRO RESUMO. As demais prestações vencem no mesmo dia dos meses sucessivos e subseqüentes.
2.3) O COMPRADOR ratifica a opção indicada no item 4 do QUADRO RESUMO, e continua obrigado às demais condições, encargos e disposições previstas neste Instrumento.
2.4) Na composição do valor da alienação da unidade de lote de terreno objeto desta promessa, está expressamente incluído o preço de venda do lote, neste compreendidos também os custos de execução das obras de infra-estrutura obrigatórias constantes do decreto de aprovação do loteamento, sem custo adicional para o COMPRADOR.
2.5) O COMPRADOR declara-se sabedor dos dias de vencimento do pagamento das prestações, obrigando-se a pagá-las na data combinada, mesmo que não receba os avisos de pagamento/cobrança.
2.6) Se o COMPRADOR não receber o aviso de pagamento/cobrança antes da data do vencimento de alguma prestação, ele deverá entrar em contato com a VENDEDORA para se informar do valor dessa prestação e obter informações sobre como proceder para fazer depósito bancário de forma identificada em conta da VENDEDORA.
a) Quando o pagamento for feito por depósito em conta da VENDEDORA, o COMPRADOR deve enviar cópia do comprovante de depósito, em até cinco (5) dias úteis após o pagamento, por correio ou via fax, cujos dados estão no item 1 do QUADRO RESUMO. O original do comprovante de depósito deverá ficar em poder do COMPRADOR, pois este comprovante valerá como recibo.
b) A falta de recebimento de algum aviso de pagamento/cobrança não dá o direito ao COMPRADOR de não pagar a respectiva prestação, nem poderá servir de justificativa para o pagamento após a data do vencimento.
c) Vencida a prestação sem o pagamento, incorrerá em mora, caso em que o COMPRADOR será notificado e assim constituído na forma da Lei no 6766/79.
2.7) A fim de preservar o necessário equilíbrio econômico financeiro da avença, as partes convencionam, como condição essencial do presente negócio, que o valor de cada uma das prestações em que se subdivide o pagamento do preço ajustado da alienação, será atualizado, mensal e monetariamente, de acordo com a variação percentual acumulada no índice xxx (xxx), calculado e divulgado por xxx (xxx), utilizando-se como índice base o constante no item 4 do QUADRO RESUMO deste instrumento e como índice reajuste o do mês anterior ao do vencimento de cada parcela.
2.7.1) O cálculo da correção monetária deverá se efetuar segundo o último índice publicado e, tão logo seja conhecido o índice do período devido, obriga-se o COMPRADOR a acertar com a VENDEDORA a diferença a maior existente cada vez que ocorrer atraso na publicação dos índices neste instrumento estipulados.
2.7.2) Se o índice constante do item 4 do Quadro Resumo for extinto ou, por disposição legal, considerado inaplicável a este contrato, as partes estabelecem, desde já, que as parcelas em que se subdivide o pagamento do preço da alienação, vencidas e não pagas, assim como as vincendas, passarão automaticamente, e de pleno direito, a ser corrigidas monetariamente, de acordo com o xxx (xxx), publicado pela xxx (xxx), tomando-se como índice base o do mês anterior ao do presente contrato e como índice de reajuste o do mês anterior ao do efetivo pagamento da prestação. Caso este índice também se torne inaplicável, será escolhido outro que reflita o equilíbrio necessário ao contrato.
2.8) No caso de haver atraso na divulgação do índice adotado, impedindo o cálculo da atualização monetária da prestação a ele associada, o cálculo será feito adotando-se como índice a média aritmética dos valores dos índices usados nos 3 (três) últimos meses.
2.8.1) A prestação assim calculada, tendo sido usado este índice obtido artificialmente, será recalculada quando for divulgado o valor real do índice. A diferença entre o valor cobrado e este corretamente calculado será apropriada com a devida atualização monetária na próxima prestação em que seja possível fazer o ajuste da atualização monetária.
2.9) As partes desde já convencionam como condição do presente negócio que, em face do princípio constitucional do respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, não se aplica a este Instrumento qualquer norma superveniente de congelamento, ou deflação mediante a aplicação de “tablitas” ou assemelhados, total ou parcial, do saldo devedor do preço da aquisição ou do valor de cada prestação em que se subdivide o seu pagamento.
2.9.1) A VENDEDORA pode aceitar temporariamente, por sua mera liberalidade, o congelamento do valor de algumas prestações. Ocorrendo o congelamento, fica automaticamente combinado entre as partes que:
a) Tal fato não caracteriza novação ou modificação nas condições de pagamento estipuladas neste Instrumento.
b) O saldo devedor continuará sendo sempre atualizado monetariamente.
c) A diferença entre o valor cobrado e o valor de cada prestação atualizada monetariamente será apropriada tão logo se encerre, de modo direto ou indireto, a causa e o próprio congelamento, na primeira prestação em que seja possível fazer o ajuste da atualização monetária ou quando da liquidação do saldo devedor.
2.10) A VENDEDORA informará ao COMPRADOR a substituição do índice de correção monetária, por meio de aviso que será encaminhado ao endereço deste indicado no QUADRO RESUMO, dispensando-se a entrega pessoal sob protocolo. O referido aviso terá efeito meramente declaratório e ratificatório em razão de que a substituição se opera pelo fato que lhe deu origem e não a partir de sua comunicação.
2.11) Para todos os efeitos legais, a atualização monetária estipulada na presente avença implicará automaticamente no reajustamento do valor sobre o qual incidir e no saldo devedor em aberto, atingindo não só as prestações vincendas, assim como aquelas que, vencidas, ainda não tenham sido solvidas.
2.12) Os valores das prestações indicados no item 4 do QUADRO RESUMO foram calculados como válidos para o dia da assinatura deste instrumento.
2.13) A atualização monetária da prestação é calculada pela seguinte equação:
Prestação 3 = Prestação 2 x (IGPM 2 / IGPM 1)
