O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, a Livraria Jurídica e Norton Editor patrocinaram o lançamento do livro Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, do Registrador gaúcho Mario Pazutti Mezzari, em São Paulo, no dia 19 de setembro.

A obra foi lançada em segunda edição, revista e ampliada pelo autor. A edição original é de 1996, mas estava esgotada há alguns anos. Mezzari aproveitou a republicação para inserir novos temas não abordados anteriormente.

A dinâmica do instituto focalizado – a propriedade horizontal – representa alguns riscos, como adverte o autor no prefácio à edição revisada:

“Muitas das normas legais a que me refiro nesta nova edição advém de leis não completamente em vigor. Reporto-me ao novo Código Civil, que embora aprovado, somente entrará em vigor em data futura. Aludo também à Medida Provisória nº 2.221, de 4 de setembro de 2001, que instituiu o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. É constrangedor ao estudioso do Direito ter de escrever com base em lei que poderá não ser lei. O novo Código poderá sofrer alterações antes de entrar em vigor. A Medida Provisória poderá ser alterada antes de ser transformada em lei, isso se for efetivamente transformada em lei”.  

Nada disso impediu que Mario Mezzari enfrentasse corajosamente essas e outras questões em quase seiscentas páginas dedicadas ao estudo do condomínio horizontal no Brasil, abrangendo, entre outros assuntos, a fração ideal; instituição de condomínio (formas e modalidades); documentos que devem instruir a instituição; incorporação imobiliária; memorial de incorporação; ônus reais, cláusulas e outros gravames; patrimônio de afetação: o processo de registro da incorporação imobiliária; habite-se parcial: garagem; convenção de condomínio; retificações e alterações da incorporação, da instituição ou da convenção de condomínio; aquisição de terreno lindeiro; extinção do regime de propriedade horizontal; usucapião e condomínio horizontal.

O livro traz, ainda, modelos de requerimentos, memoriais e outros documentos; ementário de jurisprudência; modelos de averbações e registros.

O Presidente Sérgio Jacomino destacou a importância do lançamento promovido pelo IRIB não só pela relevância do tema, mas também como uma oportunidade de apresentação de mais um estudioso do Direito Registral do Rio Grande do Sul para todo o Brasil.

Onde encontrar

O livro Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis está disponível na Livraria Jurídica, Rua Senador Feijó, 149, São Paulo-SP. Telefones: (11) 3106-5544 e 3115-2880.

Presenças

Atenderam o convite do IRIB, prestigiando o evento, Dr. Luís Paulo Aliende Ribeiro, Juiz de Direito, e os promotores do Ministério Público de São Paulo: Dr. José Carlos de Freitas, Coordenador do CAOHURB, Dra. Cláudia Maria Beré, e Dr. Marco Antonio Marcondes Pereira.

Muitos outros convidados abrilhantaram a noite de autógrafos. Entre eles: Drs. José de Mello Junqueira, Desembargador aposentado do TJSP e Assessor Jurídico da ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo-SP; Antônio Albergaria Pereira, editor do Boletim do Direito Imobiliário; João Pedro Lamana Paiva, Registrador (RS) e Diretor do Irib; Hélio Cavalcanti Garcia, Registrador (MT); Ademar Fioranelli, Registrador (SP); Flauzilino Araújo dos Santos, Registrador (SP) e Diretor do Irib; Roberto Max Ferreira (5º RTD/SP) e esposa; Paulo Roberto G. Ferreira (notário/SP); Leonardo Brandelli (notário/SP); Luís Antonio Medeiros de Souza (1º RI-SP) e Adriano Damásio (1º RI-SP).  
 

Em visita à sede da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo, o vereador de São Bernardo do Campo – SP, Orlando Morando Júnior, candidato a deputado estadual pelo PSB (40680), disse ao Presidente Ary José de Lima que conta muito com o apoio da categoria nesta sua investidura. 

Orlando Morando Júnior foi o vereador mais novo do Estado de São Paulo, eleito em 1997, aos 22 anos. Nessa legislatura apresentou 33 projetos, sendo quatro deles aprovados. Foi também presidente do Conselho da Fundação do Bem-Estar do Menor, entidade que sob sua gestão foi premiada pela Fundação Abrinq e pela Unicef.  

Advogado, formado em administração de empresas, e diretor da Associação Paulista de Supermercados do Estado de São Paulo, o vereador, que também é usuário dos serviços notariais e registrais, destaca a importância dos cartórios, afirmando que lutará pela manutenção e preservação da instituição.

Amigo pessoal do presidente da Anoreg-SP, Orlando Morando Júnior diz que terá o compromisso pessoal de lutar pelos interesses dos notários e registradores.
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. O Tribunal, por unanimidade, concedeu a segurança para fulminar o decreto desapropriatório. Votou o Presidente, o Senhor Ministro Marco Aurélio, Ausente, justificadamente, o Senhor Ministro Nelson Jobim, Plenário, 10.10.2001.

Ementa. Mandado de segurança. Desapropriação de imóvel rural, para efeito de reforma agrária. Revogação da instrução normativa 08/93. Interpretação do § 4º do artigo 2º da Lei 8.629/93. Perícia grafotécnica extrajudicial insuscetível de exame em mandado de segurança. Notificação entregue a pessoa não credenciada. Nulidade do decreto presidencial.

1. Desnecessária a presença de um técnico de cadastro na composição das comissões de vistoria, dado que revogada a Instrução Normativa 08/93 pela de nº 31, de 27.04.99, do Incra.

2. O § 4º do artigo 2º da Lei 8.629/93 não fixa prazo de validade para a vistoria, apenas determina que, durante o referido período, as modificações introduzidas no imóvel não deverão ser levadas em conta para o efeito de desapropriação. Precedente.

3. Insuscetível de exame em mandado de segurança a validade jurídica de perícia grafotécnica extrajudicial.

4. A notificação prévia, conforme determina o § 2º do artigo 2º da Lei 8.629/93, deve ser efetivada na pessoa do proprietário do imóvel, seu preposto ou procurador. Hipótese de descumprimento do mencionado dispositivo, visto que recebida a comunicação por auxiliar de serviços gerais sem o devido credenciamento.

5. O acompanhamento dos trabalhos de vistoria por filho do proprietário não supre a irregularidade, pois, em tese, haveria possibilidade de interesses conflitantes sobre o destino do imóvel.

Segurança deferida.

Relator: Ministro Maurício Corrêa (Mandado de Segurança nº 23.947-6/DF; DJU 1/2/2002; p. 85).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. O Tribunal concedeu a ordem. Decisão unânime. Ausentes, justificadamente, o Senhor Ministro Celso de Mello, e, neste julgamento, a Senhora Ministra Ellen Gracie e o Senhor Ministro Nelson Jobim. Presidiu o julgamento, sem voto, o Senhor Ministro Marco Aurélio. Plenário, 22/11/2001.

Ementa. Declaração de interesse social para fins de reforma agrária. Qualificação de imóvel rural como propriedade improdutiva. Ausência de notificação da vistoria, na forma do art. 2º, § 2º, da Lei nº  8.629/93.

Não pode ser tida como válida vistoria que, realizada mais de dois meses após a data marcada na notificação, não foi precedida de nova notificação aos proprietários do imóvel inspecionado, impedindo-os de acompanhar os trabalhos do Incra ou de indicar preposto ou representante para fazê-lo. Irregularidade que implica a nulidade do decreto expropriatório.

Mandado de segurança deferido.

Relator: Ministro Ilmar Galvão (Mandado de Segurança nº 24.037-7; DJU 1/2/2002; pp. 85/86).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Ementa. Processual civil. Recurso especial. Condomínio. Cobrança de taxa. Legitimidade. Adquirente do imóvel.

I- A parte legítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de taxas condominiais em atraso é o adquirente do imóvel, ainda que a escritura de transferência não esteja registrada no cartório imobiliário. Precedentes da Corte.

II- Agravo de instrumento conhecido para dar provimento ao recurso especial.

Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão denegatória de processamento de recurso especial, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, em que se alega violação aos artigos 9 e 12, § 4º, da Lei nº 4.591/64, bem como dissenso pretoriano.

O acórdão recorrido encontra-se assim ementado:

“Cotas condominiais.

Transferido o bem, não efetuado o registro da escritura, continua o alienante a responder perante o condomínio em razão de débitos condominiais, sem prejuízo do direito regressivo do primeiro contra o adquirente.

Apelação provida.”

Sustenta a empresa agravante que os compradores são os responsáveis pelo pagamento das taxas de condomínio, portanto, manifesta sua ilegitimidade ad causam.

Razão assiste à recorrente.

A Corte já se manifestou a respeito do tema em diversas oportunidades, firmando o entendimento que a parte legítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de taxas condominiais em atraso é o comprador, ainda que a escritura de transferência não esteja registrada no cartório imobiliário.

A seguir transcrevo alguns precedentes que corroboram com a assertiva:

“Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Precedentes da Corte.

1. Na linha de precedentes da Corte, a ausência do registro não desqualifica a legitimidade do promitente comprador para o pagamento das cotas condominiais, ausente qualquer peculiaridade que justifique a presença do promitente vendedor no pólo passivo da ação de cobrança.

2. Recurso especial conhecido e provido” (Resp 273402, Rel. Min. Menezes Direito, DJ de 27/08/2001).

Civil. Compromisso de compra e venda. Cotas condominiais. Cobrança. Titularidade do promitente-comprador do imóvel para figurar no pólo passivo da demanda.

I- A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o promitente-comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. Precedentes do STJ.

II- Recurso não conhecido” (Resp 195309, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de 18/09/2000).

“Condomínio. Cobrança de despesas condominiais. Responsabilidade do promitente comprador, ainda que não registrado no Cartório de Imóveis o compromisso de compra e venda” (Resp 211116, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJ de 18/09/2000).

“Agravo. Condomínio. Despesas. Legitimidade.

1. Fundamento constante do decisório agravado, por si só suficiente, que deixou de ser impugnado.

2. O compromissário-comprador é parte legítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, ainda que não registrado no Cartório Imobiliário o compromisso de venda e compra. Precedentes do STJ.

Agravo desprovido” (Resp 318324, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ de 25/06/2001).

Ante o exposto, nos termos do artigo 544, § 3º, do Código de Processo Civil, conheço do agravo de instrumento e dou provimento ao recurso especial, para reconhecer a ilegitimidade passiva do recorrente e, assim, restabelecer a r. sentença.

Brasília 11/10/2001. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, Relator (Agravo de Instrumento nº 375.809/RS; DJU 1/2/2002; pg. 646/647).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Despacho. A.B.G. ingressa com a presente petição para destrancar o recurso especial interposto no Agravo de Instrumento nº 131.138-0/MG (TJMG), “originário de Medida Cautelar retida nos autos da Ação Principal, esta cumulada com pedido de antecipação de tutela, em face do espólio do prof. D.B.O.A.”

A requerente alega, para tanto, que:

“1. A ora peticionaria é herdeira testamentária do ‘de cujus’ e ingressou com ação de arrolamento de bens da sociedade CBE- Conjunto Brasileiro de Empreendimentos Ltda., onde seu avô o ilustre prof. D.B.O.A era quotista majoritário de 92% (noventa e dois por cento) das quotas do capital da empresa, estas que à época encontravam-se subavaliadas. A referida Medida Cautelar foi proposta contra o espólio do prof. D.B.O.A na época administrado pelo herdeiro L.P.B., em nome de sua mãe que figurava como inventariante, hoje removida infelizmente por desvio e ocultação de bens. Ressalta-se de plano que tais atos não foram praticados por ela em seu juízo perfeito. Tanto é assim que agora a mesma se encontra interditada por avançado estágio de degeneração mental.

Ressalte-se que o comando da empresa sempre foi do Prof. D.B.O.A e após a sua morte seria dos sócios que representassem 80% do capital, este comando então até o momento do Espólio. Desde o falecimento do sócio vem sendo exercido pelo Inventariante (...), agora removida.

O ilustre magistrado da 4ª Vara de Sucessões da Comarca de Belo Horizonte determinou a apuração dos haveres nos autos da Ação de Inventário, nos termos do art. 993, parágrafo único, II do CPC, procedimento este do Código de Processo Civil que traria solução pacífica e justa para o referido Espólio. Esta decisão não foi objeto de qualquer recurso e transitou livremente em julgado.

Constando o patrimônio da cifra referida empresa como de R$ 1.900.000,00 (hum milhão e novecentos mil reais) era sabedora a ora peticionaria que este patrimônio beirava a importância de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) já que era a mesma, proprietária de mais de 360 (trezentos e sessenta) lotes em bairros nobres de Belo Horizonte, Bairros Belvedere e Santa Lúcia.

Sofrendo ameaças verbais os herdeiros de que o patrimônio da empresa seria esvaziado propuseram a referida Medida Cautelar de Arrolamento de Bens para que fosse demonstrada a existência da referida divergência entre o valor das suas quotas e o seu verdadeiro patrimônio vultuoso.

O ilustre magistrado deferiu inclusive Medida liminar proibindo a alienação de tais imóveis. Determinou a realização de audiência de Justificação. Para sua surpresa recebeu fax do Tribunal de Justiça em Agravo de Instrumento interposto pela suposta Inventariante suspendendo a realização da audiência de Justificação, ou seja, impedindo a realização de prova no processo.

O referido Agravo de Instrumento interposto tinha como objeto a suspensão das notificações aos Cartórios de Registro e da audiência de Justificação. Nenhum outro pedido continha, conforme se vê da cópia de sua inicial anexa.

Entendeu então o Egrégio Tribunal de Justiça em decisão extra petita que só se poderiam avaliar as quotas da empresa, recebendo os herdeiros cotas de capital, estas com usufruto vitalício da Interditada, que tem como Curador Provisório o mesmo herdeiro L.P.B., já declarado inimigo da irmã e sobrinhos herdeiros (herdeiros via testamento).

A referida decisão do Tribunal de Justiça foi junta ao processo de Inventário e o Juiz determinou que fosse cumprida. Não foi publicada até o presente momento a referida decisão, todavia, o Perito que realizava a simples apuração de haveres procedeu conforme tal decisão e acórdão junto aos autos a simples avaliação das quotas e não a devida apuração de haveres do sócio falecido em total desacordo com o que determina a nossa lei vigente.”

Acrescenta a requerente que “a determinação de avaliação de quotas e não apuração de haveres, apesar de interlocutória causará enorme prejuízo a maioria dos herdeiros inclusive a ora peticionaria, assim como a entrada compulsória dos herdeiros na sociedade que não a desejam”. Apesar disso, o recurso especial interposto foi trancado por força do art. 542, § 3º, do Código de Processo Civil. Pede, então:

“(...)

Requer e pede assim a V. Exa, que determine ao ilustre Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que dê normal seguimento o Recurso Especial nos autos do Agravo de Instrumento n. 131.138-0 por tratar-se de decisão interlocutória que importa em grave prejuízo aos herdeiros.

Requer, ainda, seja deferida a tutela antecipada para que se faça nos autos daquele Inventário a Apuração de Haveres nos termos do art. 993, parágrafo único, inciso II do CPC a V.Exa. que (a) tendo em vista a demonstrada verossimilhança, ou seja, a literal disposição do parágrafo único, do inciso, do art. do CPC e o princípio constitucional de que ninguém pode ser compelido a ser sócio de alguém, (b) tendo em vista que a Perícia procedeu a avaliação de quotas e não a determinada por lei apuração de haveres e que o v. acórdão determinou que os herdeiros deverão receber quotas de sociedade e não haveres do sócio falecido, trata-se assim de verdadeira denegação de Justiça e da lei à ora herdeira.”

Decido. O recurso especial foi retido na instância ordinária com base no art. 542, § 3º do Código de Processo Civil por cuidar de questão interlocutória decidida em agravo de instrumento. Pede a requerente seja afastada a retenção e concedida tutela antecipada para que se realize, nos autos de inventário, a apuração de haveres.

No tocante à retenção do apelo extremo relativo à decisão interlocutória, tem esta Corte acolhido exceções com o propósito de viabilizar o resultado prático da decisão que vier a ser tomada na ação. Afasta-se, assim, a retenção, cujo objetivo é evitar julgamentos desnecessários, para impedir a concretização de efeitos não desejados. Como exemplos de exceção à regra do art. 542, § 3º do Código de Processo Civil, tem-se mandado processar recursos especiais relativos à tutela antecipada e a questões de competência.

A hipótese dos autos, penso, deve ser adotada, igualmente, como exceção. A demora na apuração de haveres, determinada judicialmente, de qualquer empresa, quando os detentores das cotas sociais encontram-se em litígio, evidentemente, será prejudicial às pessoas físicas envolvidas no processo e, também, à pessoa jurídica que será dissolvida, total ou parcialmente. Estando presente perigo de dano, deve ser processado o especial.

Quanto à tutela antecipada, entretanto, não tem razão a requerente, conforme decidi nos autos do REsp nnº 251.779/RS, verbis:

“(...)

Preliminarmente, esclareça-se que, segundo a doutrina majoritária, a tutela antecipada, em tese, pode ser requerida diretamente junto ao Tribunal processante do recurso pendente de julgamento, já que a medida abrange as hipóteses de periclitação do direito, em que se revela o “fundado receio de dano irreparável”. Dentre os doutrinadores que seguem essa linha, pode-se citar Carreira Alvim (Tutela Antecipada na Reforma Processual, Editora Destaque, Rio de Janeiro/RJ, nº 0156, páginas 58 a 60), Luiz Fux (Tutela de Segurança e Tutela da Evidência - Fundamentos da Tutela Antecipada, Editora Saraiva, 1996, página 355), José Roberto dos Santos Bedaque (Tutela Cautelar e Tutela Antecipada: Tutelas Sumárias e de Urgência, Malheiros Editores, 1998, página 347); José Joaquim Calmon de Passos (Comentários ao Código de Processo Civil, Editora Forense, volume 1H, 8” Edição, página 34) e Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil - Atualização Legislativa de Sérgio Bermudes, Editora Forense, 3ª Edição, Tomo III, página 541).

Mas, será cabível a tutela antecipada na instância especial? Creio que há razões suficientes para não admiti-la. O Superior Tribunal de Justiça destina-se a interpretar o direito federal e a uniformizar a jurisprudência. Parte, assim, das questões jurídicas nascidas nas instâncias ordinárias. Não vejo como desafiar o exame da prova inequívoca e da verossimilhança da alegação. São pressupostos que se encontram, basicamente, no domínio dos fatos. Repetindo, ao chegar o processo neste Tribunal, a causa já se encontra julgada nas instâncias ordinárias, sendo o recurso especial, apenas, para que a Corte ofereça a melhor interpretação do direito federal.” (DJ de 29/9/00)

A petição, portanto, nesta parte, não deve ser acolhida.

Ante o exposto, defiro parcialmente o pedido para afastar a regra do art. 542, § 3º, do Código de Processo Civil e, por conseqüência, a retenção do recurso especial interposto nos autos do Agravo de Instrumento 131.138/0, do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.

Brasília 26/11/2001. Relator: Ministro Carlos Alberto Menezes Direito (Petição nº 1.572/MG; DJU 1/2/2002; pp. 620/621)