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Vara de Registros Públicos de SP  - Condomínio - atribuição de unidades autônomas

Vistos,  etc... 

Cuida-se de procedimento administrativo concebido como DÚVIDA INVERSA, formulada por H. GUEDES ENGENHARIA LIMITADA. Destacou a requerente - suscitante que pretendeu efetivar junto ao 9º Registro Imobiliário, o registro da Instituição e Convenção Condominial do Bloco “C” do Condomínio Residencial Vila Califórnia. O Cartório exigiu que previamente fosse registrada a atribuição das unidades autônomas aos condôminos. Destaca a requerente que desconhece qualquer comando determinando tal seqüência de atos registrais. Destaca, ainda, que entende que o registro das atribuições pode ser efetivado de forma isolada, sem a necessária concomitância com o registro da instituição e convenção do condomínio. Que renovando o pedido, o Cartório não desfez a exigência, apresentando nova nota devolutiva. Pediu o acolhimento da pretensão com o diferimento do valor das custas e emolumentos. 

O feito teve processamento sem o deferimento da medida prévia. 

Instado a se pronunciar, o Oficial do 9º CRI destacou que se ateve ao sentido e espírito da legislação de regência. No caso a requerente registrou a incorporação imobiliária de conjunto de edifícios em condomínio, tendo, no curso da construção, vendido frações ideais do terreno, vinculadas a futuras unidades. Destacou que seguiu orientação da Corregedoria Permanente, acrescentando que é da natureza da própria atribuição a exigência de seu registro por ocasião da instituição do condomínio, precipuamente se registrada a incorporação e alienada frações ideais do terreno, com construção por administração. Que o E. Conselho Superior da Magistratura veda a abertura de matrículas para as unidades condominiais, sem que haja prévia instituição de condomínio, sendo franqueado apenas a abertura de fichas auxiliares, sendo que as alienações das partes ideais, em fração, vinculadas a unidades futuras, apenas outorgam aos adquirentes, relativamente às unidades, um direito de aquisição. A instituição do condomínio em edifício não implica necessariamente a atribuição das unidades autônomas. Mesmo que identificada a futura unidade na aquisição da fração, ainda assim a atribuição decorre de exigência legal. Ressaltou que o costume é o não registro dos instrumentos de promessa de venda das frações ideais. Concluída a obra e registrada a instituição do condomínio é preciso a abertura da matrícula que decorre da atribuição, que envolve apenas o montante despendido para a construção. Por fim destacou que as matrículas são abertas desde a atribuição, ato imprescindível para a regularização formal e para a passagem do regime de condomínio pro indiviso, para condomínio especial. Pugnou pela rejeição da argüição vestibular. Juntou documentos. 

O Ministério Público, em seu parecer, se posicionou pela improcedência da dúvida. 

É o relatório.

DECIDO:

Trata-se de procedimento administrativo que consubstancia DÚVIDA inversamente suscitada, no qual são discutidas os ATOS que compõem a seqüência registral necessária para a implementação de condomínio especial, concebido nos termos da Lei 4.591/64. Mais precisamente, questiona a suscitante sobre a necessidade do concomitante registro da “instituição e convenção condominial”, com o registro da atribuição das respectivas unidades autônomas.

Cumpre destacar, inicialmente, que a Lei 4.591/64, ao conceber esta forma especial de condomínio (chamado condomínio horizontal, em que pese a sua expansão vertical), fixa e estabelece as diversas etapas orientadoras da passagem ou transformação da propriedade SIMPLES em propriedade CONDOMINIAL. Neste percurso formal, são normalmente utilizados os vários sistemas ou módulos de exercício do DIREITO DE PROPRIEDADE, que vão desde o exercício da propriedade direta e individual sobre o bem a ser incorporado, caminhando e se transformando, pela divisão das frações ideais, em co-propriedade exercida na forma de condomínio “pro indiviso”, atingindo, derradeiramente, a forma do “condomínio especial” após a implantação da convenção e a atribuição e individualização das unidades. Este percurso, embora complexo sob o ponto de vista FORMAL, representa e encerra apenas uma única transmissão imobiliária. O incorporador vende um apartamento e o adquirente adquire a unidade e esta é a realidade que deve ficar constando dos REGISTROS.

Tal circunstância sinaliza, com muita ênfase, no sentido de que, independentemente do número de ATOS de registros necessários, o “serviço público” colocado à disposição do usuário deve representar e formalizar apenas esta única transmissão.

Diversas são as formas utilizadas para a viabilização prática de um condomínio especial, às quais atendem às necessidades comerciais. Os empreendimentos, nos termos legais,  podem ser antecedidos de incorporação ou simplesmente serem estruturados sob a forma de condomínio previsto no Código Civil. Ocorrendo a incorporação, o preço e a forma de comercialização das unidades pode experimentar variações, conquanto a sua forma de composição, podendo representar um valor fechado ou previamente ajustado e pactuado, ou corresponder ao preço de custo. Independentemente do sistema ou do modo do empreendimento, o resultado final sempre corresponderá à transferência da fração do terreno e das acessões, nestas, compreendendo a parte comum e unidades autônomas. Como sublinhado, a síntese de todas as formas e sistemas encerram sempre apenas uma única transmissão imobiliária.

No caso, a empresa INCORPORADORA pretende o registro da INSTITUIÇÃO e CONVENÇÃO de CONDOMÍNIO, independentemente da prévia ATRIBUIÇÃO das unidades autônomas.

Questão próxima a esta foi tratada em recente decisão da E. Corregedoria, adotada com base em parecer da lavra do magistrado Antonio Carlos Morais Pucci [Cfr. Parecer nº 812/2001-E, DOJ 14/1/2002. Nota do editor] que procedeu ao estudo do tema relativo às custas e emolumentos, tendo como base nos artigos 29, 32 e 28 da Lei 4.591/64. Todas as considerações constantes do parecer convergem para a inequívoca constatação de que, em que pese a complexidade e multiplicidade de atos registrais, a transação encerra apenas um negócio imobiliário, efetivado em primeiro plano pela venda da correspondente fração do terreno, e complementado pela transferência da acessão.

Acentuou o parecerista, que “os titulares das frações ideais do terreno, vinculados a unidades autônomas futuras, não se tornam co-proprietários dessas unidades, sendo, pois, desnecessária a atribuição, como ato e meio especial de extinção de co-propriedade, logo que instituído o condomínio especial”. Acrescentou, se escudando em ensinamentos doutrinários, que “a atribuição como meio especial de extinção da co-propriedade sobre unidades autônomas é necessária na hipótese de instituição do condomínio comum do Código Civil (co-propriedade sobre todo o edifício ou quando duas ou mais pessoas são co-proprietárias de duas ou mais unidades autônomas)”. “A hipótese se concretiza quando, diversas pessoas adquirem o terreno e, em conjunto, constróem o edifício. Concluída a obra, será averbada a construção na matrícula do terreno. Por requerimento das partes e instrumento particular, será, em seguida, registrada a instituição de condomínio e registrada a atribuição das unidades aos adquirentes das quotas - partes ideais sobre o terreno. A hipótese é daquelas em que a atribuição tem caráter de divisão. A seguir, abrem-se as matrículas, dela constando proprietário o adquirente. Alternativamente seria a abertura de matrícula em nome de todos os condôminos, seguindo-se a permuta de frações ideais”... “Na instituição de condomínio por unidades autônomas, precedido de incorporação, será também, necessária a atribuição, mas para identificar a unidade que ficará pertencendo a determinado titular de fração ideal do solo e para atestar o cumprimento pelo incorporador da obrigação de entregar ao adquirente a unidade autônoma” (grifos não constante do original).      

Muito embora o parecer não indique a cronologia dos atos, e a eventual dependência de um registro a outro, deixa patente as etapas que devem ser cumpridas pelas serventias. Neste percurso, a seqüência registral tem início com (1) o registro da INCORPORAÇÃO junto à matrícula do terreno; (2) o registro do contrato de compra e venda da fração ideal, sendo registrados tantos contratos quanto os celebrados pela incorporadora. Com a conclusão da obra, a construção deve ser (3) averbada junto a mesma matrícula. Segue-se (4) a instituição do condomínio especial, (5) e o registro da atribuição das unidades autônomas, com a individualização do proprietário. Em ato separado as novas matrículas individuais devem ser abertas, considerando cada apartamento ou unidade, constando o proprietário, bem como a normal vinculação filiatória.  

No caso, a empresa INCORPORADORA pretende o registro da INSTITUIÇÃO e CONVENÇÃO de CONDOMÍNIO, independentemente da prévia ATRIBUIÇÃO das unidades autônomas. Não questiona, como não poderia fazer, se a atribuição deve ou não ser feita. Sustenta apenas que não há motivo para se vincular o registro da “convenção” com o registro da “atribuição”. 

A empresa suscitante, promoveu o REGISTRO da INCORPORAÇÃO, consignando que o empreendimento seria realizado por ADMINISTRAÇÃO. Junto à  matrícula do terreno nº 112.711, consta o registro da INCORPORAÇÃO (R.5, R.8 e R.9).  

Houve o registro da hipoteca, favorecendo a Caixa Econômica Federal a fração do terreno correspondente à totalidade das unidades autônomas (R.10), que como agente financeiro, passou a liberar os valores, financiando os adquirentes.  

Durante a construção dos edifícios, foram alienados direitos sobre as futuras unidades, transação que envolve a conquista de DIREITO REAL sobre a fração ideal do terreno, e a obtenção de um direito de natureza pessoal sobre a futura edificação.

A nível condominial, em que pede o registro da incorporação que envolve toda a especificação da obra, somente se identifica o chamado condomínio pro indiviso, previsto e contemplado pelo Código Civil. Por este motivo, é que os assentos e controles registrais somente podem espelhar esta realidade, sendo inviável nesta oportunidade o registro das unidades.

Diligentemente o registrador, se valeu de pré-matrículas, lançadas em fichas complementares, para a escrituração das VENDAS feitas pela incorporadora, conferindo um satisfatório nível de segurança aos adquirentes e ao agente financeiro, tudo em atenção ao permissivo constante do Capítulo XX, do Provimento 58/89, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça.

Os registros imobiliários, frise-se, devem sempre espelhar as transmissões imobiliárias da forma como ocorrem. No caso, as FICHAS COMPLEMENTARES, que na verdade são FICHAS PROVISÓRIAS, são utilizadas para antecipar um registro que somente pode ser aceito após a conclusão da obra e a criação do CONDOMÍNIO.

Como registro provisório, as pré-matrículas devem ser prontamente substituídas pelas matrículas definitivas, assim que as condições físicas e documentais se completarem. Em outros termos, trata-se de ato precário, provisório e despido de rigoroso controle burocrático/legal, de forma que não pode valer após o implemento das condições que possibilitem a sua substituição.

Este é o motivo pelo qual, com O REGISTRO da INSTITUIÇÃO e CONVENÇÃO CONDOMINIAL, deve o incorporador proceder ao concomitante registro da atribuição das UNIDADES AUTÔNOMAS.

Instituído o condomínio, ou completado o ciclo formal para que o direto pessoal se transforme em DIREITO REAL sobre bem identificável, não pode o adquirente ficar à mingua de registro, ostentando uma expectativa de direito, quando esta já se consolidou.

Aplicando-se a orientação constante no parecer da E. Corregedoria ao caso concreto, é de se anotar que a atribuição exigida pelo registrador, “será necessária para identificar a unidade que ficará pertencendo a determinado titular de fração ideal do solo e para atestar o cumprimento pelo incorporador da obrigação de entregar ao adquirente a unidade autônoma”. Como no caso, uma quantidade significativa de unidades, ou quiçá, a sua totalidade, foram negociadas durante a obra, a atribuição ganha importância e relevo, para que a provisória situação registral, seja substituída por um seguro e definitivo controle imobiliário, permitindo aos adquirentes o lícito direito à obtenção da matrícula individualizada.

Assim, as fichas provisórias foram abertas para fornecer esteio e base formal aos adquirentes, antes mesmo do fracionamento em unidades autônomas. Como controles provisórios e precários devem ser superados pelo registro DEFINITIVO, o que torna imperioso o registro da “atribuição” das unidades vendidas, concomitantemente ao registro da instituição e convenção do condomínio especial.

Ademais, cumpre destacar que todos os controles legais, quer tenham natureza registrária, civil ou fiscal, devem convergir para que as relações deles decorrentes cumpram seus propósitos e suas finalidades. Assim, com o registro do CONDOMÍNIO, faria nascer uma nova entidade, incumbida de administrar, por seu síndico, o empreendimento concluído e entregue. Para tal efeito, deve cobra o valor condominial aos condôminos existentes e registrados individualmente. Caso não fosse necessária a ATRIBUIÇÃO como ato concomitante, não teria a nova administração como cobrar dos titulares de direitos das unidades, pois não seriam, rigorosamente condôminos, na medida em que ainda estariam ostentando uma expectativa de direito não consolidado formalmente.

De rigor o registro da convenção e da atribuição como ato único ou concomitante, o que torna correta a posição adotado pelo Registrador.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a  dúvida, mantendo a exigência para que a suscitante promova em ato único ou concomitante o registro da ATRIBUIÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. Cientifique-se as partes e aos demais Oficiais dos Cartórios Imobiliários. Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 14 de Março de 2002 .

Venício Antonio de Paula Salles  

Juiz(a) de Direito Titular  

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Consulte também:

Parecer 543/2001-E, DOJ 11/9/2001  

REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO HORIZONTAL PRECEDIDO DE INCORPORAÇÃO. EMOLUMENTOS. RECLAMAÇÃO. Cobrança pelo registro das alienações das frações ideais de terreno que se vinculariam a futuras unidades autônomas de valores calculados sobre o preço total do negócio inserto no título, a saber, o da fração de terreno e o da unidade autônoma. Cobrança posterior, na ocasião da instituição do condomínio, a título de registro de atribuição das unidades, como meio de extinção de condomínio sobre as unidades, de valores calculados sobre aqueles atribuídos às unidades autônomas na instituição condominial em relação às unidades que tinham sido alienadas e sobre o custo da construção das unidades, apurável segundo tabela do SINDUSCON, em relação àquelas que não foram alienadas. Desnecessidade na hipótese de condomínio precedido de incorporação de atribuição sobre as unidades como ato especial de extinção da comunhão entre os titulares das frações ideais sobre as unidades autônomas. Condomínio sobre o terreno que, nesse regime, não migra às unidades. Possibilidade, nesse caso, de atribuição apenas para identificar as unidades que ficarão pertencendo aos titulares das frações ideais do terreno. Cobrança indevida, na espécie, dos valores relativos aos registros das atribuições. Devolução de tais valores determinada.(PROCESSO CG-1270/2001 - SÃO BERNARDO DO CAMPO - CONSTRUBIG CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA - Advogada: WILMA KUMMEL, OAB/SP Nº 147.086 Parecer nº 812/2001 -E)

Parecer nº 812/2001-E, DOJ 14/1/2002 

REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO ESPECIAL. EMOLUMENTOS. Reclamação.Prévio registro da incorporação e de atos de alienação de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas. Averbação, posterior, da construção e registro da instituição do condomínio. Exigência do registrador, satisfeita pela incorporadora e pelos adquirentes das unidades autônomas, com pagamento dos respectivos emolumentos, de atribuição das unidades autônomas aos adquirentes como se o edifício estivesse submetido ao regime condominial do Código Civil. Desnecessidade de tal atribuição em se tratando de condomínio especial precedido de regular incorporação. Devolução das quantias cobradas pelas atribuições corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de 0,5% ao mês. Ausência, porém, de dolo do registrador na cobrança de tais valores. Recurso da reclamante parcialmente provido. (PROCESSO CG-1.270/2001 - SÃO BERNARDO DO CAMPO - CONSTRUBIG CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA - Advogada: WILMA KÜMMEL, OAB/SP Nº 147.086 - PARECER Nº 543/2001-E)

Condomínio - atribuições de unidades autônomas - Artigo do Des. José de Mello Junqueira interpretando as decisões da CGJSP especialmente dos pareceres 543/2001-E e 812/2001-E, supra.