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Condomínio - atribuições de unidades autônomas (só para São Paulo e interessados) - José de Mello Junqueira*

O Corregedor Geral da Justiça, ao examinar o pedido de reconsideração oferecido pela ARISP e pelo próprio interessado no processo, Vicente do Amaral Gurgel, não obstante tenha mantido sua decisão anterior, teceu considerações e aclarou questões antes não enfrentadas.

De sua leitura, extraem-se várias conclusões, dentre as principais aquelas que orientam o proceder dos Registros de Imóveis sobre o registro da atribuição, nos condomínios precedidos por incorporação e naqueles instituídos, inicialmente, sob o regime do condomínio do Código Civil.

A decisão, ainda que, em seu final, negue provimento ao recurso, veio esclarecer o parecer anterior, afastando quaisquer dúvidas sobre a atribuição e cobrança pelos atos de alienação de fração ideal do terreno e unidade autônoma, devidas ao Registro de Imóveis. Em verdade, o que buscou esta decisão foi estabelecer as etapas de cobrança pelos atos praticados na venda da fração ideal do terreno e da construção.

Em síntese a Corregedoria Geral da Justiça deixou assentado o que segue.

1. No condomínio especial precedido de incorporação, os titulares das frações ideais do terreno, vinculadas a unidades autônomas futuras, não se tornam co-proprietários dessas unidades, sendo, pois, desnecessária a atribuição, como ato e meio especial de extinção de co-propriedade, logo que instituído o condomínio especial.  

A essa conclusão chegou o ilustre Juiz parecerista Antonio Carlos Morais Pucci, fundado nos artigos 29, 32 e 28 da Lei n° 4.591/64, citando, ainda, lições de Caio Mário da Silva Pereira, Serpa Lopes, Butera, J.Nascimento Franco e Niske Gondo.

2. A atribuição como meio especial de extinção da co-propriedade sobre unidades autônomas é necessária na hipótese de instituição do condomínio comum do código civil (co-propriedade sobre todo o edifício ou quando duas ou mais pessoas são co-proprietária de duas ou mais unidades autônomas).

A hipótese se concretiza quando, diversas pessoas adquirem o terreno e, em conjunto, constroem o edifício. Concluída a obra, será averbada a construção na matrícula do terreno. Por requerimento das partes e instrumento particular, será, em seguida, registrada a instituição de condomínio  e registrada a atribuição das unidades aos adquirentes das quotas partes ideais sobre o terreno. A hipótese é daquelas em que a atribuição tem caráter de divisão. A seguir, abrem-se as matrículas, dela constando proprietário o adquirente. Alternativa seria a abertura de matrícula em nome de todos os condôminos, seguindo-se  a permuta de frações ideais. (Modelo n° 1)

3. Na instituição de condomínio por unidades autônomas, precedido de incorporação, será, também, necessária a atribuição, mas para identificar a unidade que ficará pertencendo a determinado titular de fração ideal do solo e para atestar o cumprimento pelo incorporador da obrigação de entregar ao adquirente a unidade autônoma.

A atribuição, nesse caso, é necessária, não como forma de extinção de condomínio, que inexiste segundo a decisão, mas como identificação da unidade que caberá ao titular da fração ideal do terreno, ato revelador, ademais, do cumprimento, pelo incorporador, de entregar aos adquirentes as unidades, em cumprimento do contrato de construção entre eles celebrado.

A atribuição, no caso e com a finalidade apontada, será necessária em quaisquer  incorporações, a preço certo determinado ou determinável, a preço de custo e onde tiver havido permuta de terreno com unidades futuras por ocasião do registro da instituição e principalmente nestas duas últimas, como advertiu a decisão, quando apresentado a registro, antes da instituição, contrato de promessa ou venda e compra de fração ideal do terreno e unidade futura. Se no negócio que envolve a fração ideal não se determinou a unidade autônoma, deverá haver um instrumento específico de atribuição.

Em anexo o modelo de n° 2, onde estão inseridos todos os atos praticados na matrícula do terreno: registro da incorporação, registros das alienações das frações ideais (ato cobrado tendo por base o valor atribuído à fração do terreno), averbação da construção, e registro da instituição do condomínio e registro da atribuição para fins de identificação (ato cobrado tendo por base o valor da construção).

4. A atribuição a que alude o item anterior será ato de registro, tal qual aquele da aquisição da fração ideal, tanto que a decisão a ele se refere como ato registrário de aquisição da unidade autônoma.

A atribuição com essa finalidade, por evidente, só poderá ser ato de registro, com valor, devidos os respectivos emolumentos e custas. O parecer, nesse ponto, é claro quando se refere à cobrança em duas etapas dos valores relativos aos atos registrários de aquisição da fração ideal do terreno e da unidade autônoma.

5. A decisão admite que, enquanto não concluída a construção, não existe juridicamente a unidade autônoma, que surgirá com o registro da instituição, concluindo que, por ocasião do registro da alienação da fração ideal do solo, somente poderão ser cobradas custas e emolumentos calculados sobre o valor da alienação da fração ideal (valor do título ou sobre a parte do valor venal do terreno correspondente a essa fração, o que for maior), cobrando-se os valores devidos pelo registro da alienação da unidade autônoma à ocasião em que esta nasça juridicamente, ou seja, quando do registro da atribuição, valores estes últimos calculados sobre o preço ajustado ou valor de custo da construção.

Assim, dois são os momentos de cobrança, pelos atos praticados: um primeiro, no registro da alienação da fração ideal do solo, pelo valor a ela atinente e outro devido pela futura atribuição na ocasião do registro da especificação, cumprindo-se o contrato antes elaborado com quitação da obra, pelo valor de seu custo.

6. A decisão em comento não faz distinção de espécies de incorporação, se a preço certo ou determinável, ou a preço de custo.

7. Efetuado o registro da instituição do condomínio e da atribuição (com finalidade de identificação da unidade autônoma que caberá ao titular da fração ideal do terreno e a revelar o cumprimento, pelo incorporador, da sua obrigação de entregar as unidades), na matrícula do terreno, deverão, a seguir,  ser abertas as matrículas das unidades em nome dos adquirentes individuais.

8. As unidades não negociadas pelo incorporador e que lhe ficaram pertencendo não lhe devem ser atribuídas, por serem remanescente. As matrículas dessas unidades serão, também, abertas, figurando proprietário o incorporador, não se podendo, no entanto, exigir qualquer pagamento pela atribuição, no caso desnecessária.

9. Hipótese correntia é aquela em que, registrada a incorporação, apresenta-se a registro contrato de venda e compra ou compromisso de venda e compra da unidade (compreendido, por evidente, a fração ideal do terreno) por preço certo do todo. Não houve, pois, distinção de valores de fração ideal do terreno e construção. No caso, não caberá o registro da atribuição, para fins de identificação e, concomitante, cobrança de qualquer outra parcela de custas e emolumentos. O Cartório, após o registro da instituição do condomínio, deverá abrir a matrícula da unidade, figurando nela proprietário o adquirente, com menção do registro de aquisição, constante da matrícula do terreno e registro da instituição do condomínio especial. (Modelo de n° 3)

10. Pode ocorrer a hipótese de, em mesma incorporação, existirem vendas de unidades autônomas como um todo (hipótese 9) e vendas de frações ideais do terreno vinculadas a futura unidade autônoma (preço de custo). O Cartório deverá proceder, distintamente, como já exposto, para um e outro caso.

11. Após o registro da incorporação, é possível não ter sido registrado qualquer outro ato na matrícula do terreno, sobrevindo, tão só, a averbação da construção e registro da instituição do condomínio. Se a construção tiver sido contratada a preço de custo e administração, após o registro da instituição do condomínio, abrem-se as matrículas das unidades autônomas constando proprietário o incorporador. A seguir, registra-se, em nome do adquirente, a venda da fração ideal do terreno (R1) e a atribuição (R2), para fins de identificação, atribuindo-se ao adquirente a unidade autônoma, por ele construída, quando constará a quitação da obra. Por este último registro se exigirá o pagamento de custas e emolumentos sobre o valor da construção.(Modelo n° 4)

É este o meu entendimento, que o submeto à apreciação dos ilustres Registradores de Imóveis da Capital, para apreciação e críticas.

* O Dr. José de Mello Junqueira é Assessor Jurídico ARISP


Modelos

MODELO 1 – CONDOMÍNIO COMUM – CÓDIGO CIVIL – SEM REGISTRO DE INCORPORAÇÃO – REGISTRO DE ATRIBUIÇÃO, COM FINALIDADE DE EXTINÇÃO DE CO-PROPRIEDADE.

MATRÍCULA – MATRIZ – TERRENO  

Descrição do Imóvel
R - Proprietários Condomínios – Aquisição
Av - Construção
R - Instituição do Condomínio Especial
R - ATRIBUIÇÃO – PARA FINS EXTINÇÃO DA CO-PROPRIEDADE.

Tantos registros quantas unidades e condôminos.

Alternativa será a abertura de matrícula da unidade em nome de todos os condôminos, seguindo-se a permuta de frações ideais.  

MATRÍCULA DA UNIDADE AUTÔNOMA

Descrição da unidade
Proprietário – aquele adquirente a - quem foi atribuída a unidade.
Registros anteriores: indicar os registros anteriores da Matrícula Matriz, inclusive, aquele da atribuição. 

MODELO 2 – CONDOMÍNIO PRECEDIDO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA COM VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO QUE CORRESPONDERÁ À FUTURA UNIDADE AUTÔNOMA.  <![endif]>

MATRÍCULA MATRIZ – TERRENO

Descrição do imóvel
Proprietário  
R - INCORPORAÇÃO
R - Venda e Compra de fração ideal do terreno de  X%, que corresponderá ao apartamento n° X – pelo valor de R$ ... (valor da fração ideal do terreno...

Serão feitos tantos registros quantos contratos apresentados.

Av - Construção  
R - Instituição do Condomínio Especial  
R - ATRIBUIÇÃO – PARA FINS DE IDENTIFICAÇÃO – Pelo instrumento particular datado ..., os proprietários, já qualificados, resolveram, de mútuo e comum acordo, tendo em vista as quotas-partes ideais que são titulares no terreno e no empreendimento denominado ..., atribuir-se para fins de identificação, as unidades autônomas de dito edifício, passando, portanto, a unidade(apto – sala, etc), n° a pertencer, com exclusividade, pelo valor de R$ ..., a .....  

Serão feitos tantos registros quantas as unidades autônomas. A cobrança por esse ato terá por base o valor da construção.

A seguir serão abertas as matrículas das unidades, constando diretamente proprietário o adquirente a quem foi ela atribuída.

MODELO 3 – CONDOMÍNIO PRECEDIDO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA COM VENDA E COMPRA (Promessa) DE UNIDADE AUTÔNOMA EM CONSTRUÇÃO – Cobrança pelo ato pelo valor global.

MATRÍCULA -  MATRIZ – TERRENO

Descrição do imóvel
Proprietário
R - Incorporação
R - VENDA E COMPRA – Pela escritura de ..., do Tabelionato de Notas desta Capital, fulano...., já qualificado, vendeu o APARTAMENTO DUPLEX N°..., NO ... ANDAR DO “EDIFÍCIO ..., EM CONSTRUÇÃO, pelo preço global de R$ ..., a ... qualificação, venda e compra esta feita, em cumprimento ao instrumento particular de compromisso de venda e compra datado de ... (ou não), não registrado. A vendedora declarou sob responsabilidade civil e criminal que o imóvel transacionado não faz parte integrante de seu ativo permanente, razão pela qual deixou de apresentar a Certidão Negativa do INSS e a Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais administrados pela Secretaria da Receita Federal.  
Av - Construção
R - Instituição do Condomínio Especial

Neste caso não deverá haver registro de atribuição – identificação e, tão pouco cobrado qualquer outro valor por custas e emolumentos.

A seguir abrem-se as matrículas das unidades, constando diretamente proprietário o adquirente da unidade, fazendo-se constar também, os registros anteriores.

MODELO 4 – VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL (R.1) E ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE (R.2), EFETIVANDO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA NÃO REGISTRADO, CUJAS BENFEITORIAS FORAM FEITAS ÀS EXPENSAS DO ADQUIRENTE.

Compra e Venda apresentada após o registro da Instituição Condominial em nome da construtora.

MATRÍCULA – MATRIZ – TERRENO

Descrição do imóvel  
Proprietário  
R - Incorporação
Av - Construção  
R - Instituição do Condomínio Especial

MATRÍCULA DA UNIDADE

Descrição da unidade autônoma
Proprietário – Incorporador  
Registros Anteriores  
R1 - VENDA E COMPRA - Pela escritura de ..., lavrada no Tabelião de Notas desta Capital, já qualificada, vendeu a ...., pelo preço de R$...., em cumprimento ao instrumento particular de compromisso de venda e compra, (ou não) datado de ..., não registrado, a fração ideal de terreno de ..., correspondente ao imóvel objeto desta matrícula, tendo a vendedora declarado sob responsabilidade civil e criminal, que tem como objetivo social a comercialização de imóveis e que o imóvel desta matrícula não pertence a seu ativo permanente, motivo pelo qual deixou de apresentar a Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, administrados pela Secretaria da Receita Federal, bem como a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.  

Este ato será cobrado pelo valor da fração ideal do terreno <![endif]>

R2 - ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE E QUITAÇÃO – Pela mesma escritura mencionada no R1, retro, fulano...., deu quitação ao adquirente, ...., já qualificado, da quantia de R$ ..., em quanto importaram as obras de construção do imóvel desta matrícula, feita às expensas deles, adquirentes, na vigência da promessa de venda e compra não registrada, passando, portanto, dita unidade, a pertencer- lhe com exclusividade, ficando-lhe atribuída por vincular-se, indissoluvelmente, à fração ideal de terreno de ..., adquirida conforme registro retro efetuado sob n°..., tendo sido atribuído no condomínio, às obras de construção da unidade, o valor de R$..... <![endif]>

Cobrar este ato pelo valor da construção ou valor venal, se maior, ou, ainda, pelo valor da construção atribuído pela construtora quando da instituição de condomínio, se maior.


Referência

Confira aqui as decisões referidas no corpo do parecer. O pedido original, bem como informações de Vicente do Amaral Gurgel e parecer do Dr. Gilberto Valente da Silva serão publicados proximamente.

1. Processo CG-1.270/2001 - São Bernardo do Campo - Construbig Construções e Empreendimentos Ltda - Advogada: Wilma Kümmel, OAB/SP nº 147.086 - Parecer nº 543/2001-E
Registro de imóveis. Condomínio especial. Emolumentos. Reclamação. Prévio registro da incorporação e de atos de alienação de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas. Averbação, posterior, da construção e registro da instituição do condomínio. Exigência do registrador, satisfeita pela incorporadora e pelos adquirentes das unidades autônomas, com pagamento dos respectivos emolumentos, de atribuição das unidades autônomas aos adquirentes como se o edifício estivesse submetido ao regime condominial do Código Civil. Desnecessidade de tal atribuição em se tratando de condomínio especial precedido de regular incorporação. Devolução das quantias cobradas pelas atribuições corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de 0,5% ao mês. Ausência, porém, de dolo do registrador na cobrança de tais valores. Recurso da reclamante parcialmente provido.

2. Processo cg-1270/2001 - São Bernardo do Campo - Construbig Construções e Empreendimentos Ltda - advogada: Wilma Kummel, OAB/SP nº 147.086 - Parecer nº 812/2001-E
Registro de imóveis. Condomínio horizontal precedido de incorporação. Emolumentos. Reclamação. Cobrança pelo registro das alienações das frações ideais de terreno que se vinculariam a futuras unidades autônomas de valores calculados sobre o preço total do negócio inserto no título, a saber, o da fração de terreno e o da unidade autônoma. Cobrança posterior, na ocasião da instituição do condomínio, a título de registro de atribuição das unidades, como meio de extinção de condomínio sobre as unidades, de valores calculados sobre aqueles atribuídos às unidades autônomas na instituição condominial em relação às unidades que tinham sido alienadas e sobre o custo da construção das unidades, apurável segundo tabela do SINDUSCON, em relação àquelas que não foram alienadas. Desnecessidade na hipótese de condomínio precedido de incorporação de atribuição sobre as unidades como ato especial de extinção da comunhão entre os titulares das frações ideais sobre as unidades autônomas. Condomínio sobre o terreno que, nesse regime, não migra às unidades. Possibilidade, nesse caso, de atribuição apenas para identificar as unidades que ficarão pertencendo aos titulares das frações ideais do terreno. Cobrança indevida, na espécie, dos valores relativos aos registros das atribuições. Devolução de tais valores determinada.