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História do direito hipotecário

Matando a cobra, mostrando o pai
Sérgio Jacomino

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Síntese da evolução do sistema hipotecário e imobiliário brasileiro

Cleto M. de Moura,Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belém, PA

Segundo alguns dos nossos melhores autores, o regime hipotecário e imobiliário brasileiro teve início no tempo do Império, com o Registro de Hipotecas, criado pela Lei orçamentária n. 317, de 21.10.1843, regulamentada pelo Decreto n. 482, de 14.11.1846.

À época, somente as hipotecas eram objeto de registro. Entre os bens suscetíveis de hipoteca, a lei admitia animais e escravos.

O Código Comercial Brasileiro de 1850 (Lei n. 556, de 25.6.1850), disciplinando as hipotecas, incluiu em seu texto os arts. 265 a 270.

A propriedade particular, constituída por concessões reais, sesmarias e posses, nos termos da Lei n. 601, de 18.9.1850, era registrada, apenas, perante os vigários das respectivas paróquias, com fim meramente declaratório, para diferençar o domínio particular do domínio público.

Pela Lei n. 1.237, de 24.9.1864, regulamentada pelo Decreto n. 3.453, de 26.4.1865, o Registro de Hipotecas passou a denominar-se Registro Geral.

Foi a Lei n. 1.237, de 1.864, que criou a transcrição de imóveis por atos "inter vivos", excluídas as transmissões "causa mortis" e outras decorrentes de atos judiciários; instituiu a transcrição da constituição de ônus reais, além da inscrição das hipotecas, e restringiu estas aos imóveis na mesma lei enumerados.

A transcrição criada, sem induzir prova de domínio, que ficava salvo a quem de direito, passou a ser considerado como "o modo da tradição das coisas imóveis", no dizer de Teixeira de Freitas, e "para servir de base ao regime hipotecário", como completou Lafaiete.

Em 1885, foi promulgada a Lei n. 3.272, de 5.10.1885, que tornou obrigatória a inscrição de todas as hipotecas, inclusive as legais, sem atender, para estas, ao princípio da especialização.

Ao ser proclamada a República, a nossa chamada legislação hipotecária foi reformulada de acordo com o regulamento baixado com o Decreto n. 370, de 2.5.1890, para execução do Decreto n. 169-A, de 19.1.1890, que substituiu as Leis ns. 1.237, de 24.9.1864, e 3.272, de 5.10.1885.

A República, com pequenas alterações, adotou o mesmo sistema do Império.

Tanto assim que a transcrição foi mantida como o modo de adquirir "inter vivos", mas sem provar o domínio, que ficava salvo a quem fosse. Para as hipotecas, foram estas sujeitas à instituição da especialidade.

Ainda no ano de 1890, foi admitido no Brasil, para certos casos de legalização da propriedade rural, o sistema australiano, conhecido como Registro Torrens, nos termos do Decreto n. 451-B, de 31.5.1890, regulamentado pelo Decreto n. 955-A, de 5.11.1890, o qual consiste em uma espécie de processo depurativo do domínio, declarado legítimo judicialmente.

A partir de 1.1.1917, com o advento do Código Civil, o sistema imobiliário brasileiro, filiado anteriormente ao Direito francês, passou a refletir princípios do sistema germânico.

Assim 'que a transcrição no Registro de Imóveis - denominação dada pelo Código Civil ao registro imobiliário - passou a ser o modo de adquirir a propriedade do imóvel, a prova da transferência do domínio e o meio de publicidade para os atos judiciários (arts. 530, 531, 532, 533).

Além da prioridade, os demais direitos reais sobre imóveis à obrigatoriedade da transcrição ou inscrição, no Registro de Imóveis competente, passando com o imóvel para o domínio do comprador ou sucessor (arts. 764, 676, 677, 697, 796, 831).

Estabeleceu ainda o Código Civil a presunção de pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se transcreveu ou inscreveu, e admitiu a retificação da transcrição ou inscrição efetuadas erroneamente (arts. 859 e 860).

Ao Registro Torrens, o Código Civil não se referiu. Todavia, sua vigência foi reconhecida e adotada pela Lei orçamentária n. 3.446, de 31.12.1917.

Em 1.924, os Registros Públicos, criados pelo Código Civil, foram reorganizados pelo Decreto n. 4.827, de 7.3.1924. E, em 1928, os serviços a eles concernentes foram regulamentados pelo Decreto n. 18.542, de 24.12.1928.

Os Decretos ns. 4.827, de 1924, e 18.542, de 1928, foram substituídos pelo Decreto n. 5.318, de 29.2.1940, que passou a reger os serviços concernentes aos Registros Públicos estabelecidos pelo Código Civil.

Instituindo o princípio da continuidade, com base na filiação do título aos anteriores, o Código Civil e as leis reguladoras do registro imprimiram ao regime imobiliário brasileiro nova sistemática, através dos princípios estabelecidos.

Houve "um grande processo na matéria - reconhece o Des. José Carlos Ferreira de Oliveira, Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo - ao erigir (o Código Civil) a transcrição em tradição solene da transação, geradora do direito real para o adquirente, com a transmissão do domínio".

Entretanto, com o desenvolvimento sócio-econômico e jurídico do País, começaram a surgir as falhas e deficiências do nosso sistema imobiliário.

Há mais de três decênios, Serpa Lopes, em seu "Tratado de Registros Públicos", apontava uma delas: "a distribuição do serviço em vários livros, o que se poderia reduzir a um somente, como sucede no sistema alsaciano, de modo que cada imóvel tivesse a sua folha, onde, de relance, se pudesse ter o imediato panorama jurídico e de fato, relativamente ao imóvel".

Com o fim de suprimir as falhas e deficiências do regime em vigor, surgiu o Decreto n. 1.000, de 21.10.1969, que não chegou a vigorar, tendo sido substituído pela Lei n. 6.015, de 31.12.1973, que teve sua vigência prorrogada para 1.1.1975 pela Lei n. 6.064, de 28.6.1974, e foi alterada pelas Leis ns. 6.140, de 28.11.1974, e 6.216, de 30.6.1975.

Pela Lei n. 6.015, de 1973, alterada pelas Leis ns. 6.140, de 1974, e 6.216, de 1975, republicada com as alterações introduzidas no DOU de 16.9.1975, foram revogadas a Lei n. 4.827, de 7.3.1924, e os Decretos ns. 4.857, de 9.11.1939, 5.318, de 29.2.1940, e 5.553, de 6.5.1940.

A nova lei, vigente a partir do dia 1.1.1976, incontestavelmente, representa para nós um grande avanço no sentido do aperfeiçoamento do registro imobiliário, objetivando a sua simplificação e racionalização, permitindo a mecanização dos serviços e o emprego de técnicas operacionais moderas.

Acabou com a divisão das formalidades em transcrição e inscrição, erigindo o registro como termo único substitutivo de ambas.

Instituiu a matrícula de cada imóvel em sua folha, na qual os registros e as averbações dos títulos, que tenham por objeto o imóvel matriculado, serão efetuados, cronologicamente.

Reduziu a cinco o número de livros, substituindo-os por livros de menor tamanho, que poderão ser constituídos por folhas soltas, para que estas possam ser escrituradas mecanicamente.

Permitiu a adoção, menos para o Protocolo, do sistema de fichas, previamente aprovadas pela autoridade judiciária competente.

Incorporou ao seu contexto o Registro Torrens, disciplinando o seu processamento.

"Entre as inovações e virtudes da nova legislação - afirma o citado Des. José Carlos Ferreira de Oliveira, Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo - a principal e mais transcendente está na instituição da matrícula do imóvel, que modifica radicalmente a sistemática tradicional do registro e irá propiciar a futura cadastração imobiliária, aproximando-nos bastante do sistema cadastral germânico, considerado o mais perfeito por todos os especialistas da matéria".

Pela aprovação e promulgação da nova lei, muito se bateram as entidades da classe dos serventuários, em destaque a Associação dos Serventuários de Justiça de São Paulo e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, fundado em 19.6.1974, tendo por objetivo principal "não apenas o fortalecimento da união de sua classe, mas também o desenvolvimento dos estudos que se fizerem necessários para modernizar os seus métodos de trabalho, mediante o constante aperfeiçoamento da legislação que lhes diz respeito".