Firmas Digitais - Documentos Eletrônicos - Contratação Eletrônica

Casa Grande Hotel - Guarujá - São Paulo

http://www.casagrandehotel.com.br/

29 de novembro a 1º de dezembro/2000

Realização: ANOREG-SP - ANOREG-BR - ARISP - IRIB

Organização: ANOREG-SP

Coordenação: Des. Narciso Orlandi Neto - Tribunal de Justiça de São Paulo

No momento em que a validação de documentos eletrônicos e o reconhecimento de firmas digitais são discutidos no Congresso Nacional, os notários e registradores brasileiros têm uma oportunidade única de conhecer a experiência européia na recente regulamentação de leis que consagram o princípio da fé pública ao lado de sistemas privados de autenticação e validação eletrônicas.

A segurança jurídica, que já é oferecida por notários e registradores aos documentos eletrônicos que circulam em grande parte da Europa, é a questão nevrálgica da validação eletrônica e o tema central do II Congresso Brasileiro de Direito Notarial e Registral e do Seminário Internacional de Direito Registral e Notarial.

O programa abaixo fala por si. Na próxima semana a ANOREG-SP vai enviar, para todo o Brasil, folheto detalhado e ficha de inscrição. Aguarde!

PROGRAMA

29/11/00, quarta-feira: credenciamento e coquetel de abertura

30/11/00, quinta-feira: palestras seguidas de debates.

1. Normas e recomendações técnicas para a informatização de registros imobiliários brasileiros. Prof. Dr. Melvin Cymbalista da Escola Politécnica da USP - Universidade de São Paulo, diretor da Fundação Vanzolini.

2. A segurança jurídica: um problema real num mundo virtual? - Prof. Dr. João Caupers, Subdiretor da Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa e Coordenador do Grupo de Trabalho para o Desenvolvimento do Aprovisionamento Eletrônico do Estado Português (e-procurement).

3. Registro de Imóveis - um sistema eficaz de segurança jurídica. Dr. Luis Maria Cabello de los Cobos y Mancha, Registrador da Propriedade de Las Palmas, foi Diretor Geral dos Registros e Notariados da Espanha.

4. A atividade notarial, o documento, a firma e a contratação eletrônicos. Paulo Roberto Gaiger Ferreira, 26o Tabelião de Notas da capital de São Paulo.

1/12/00, sexta-feira: palestras seguidas de debates.

5. Os meios eletrônicos e as exigências de segurança para o Registro Predial Alemão. Prof. Dr. Helmut Ruessmann, Diretor do Instituto de Rechtsinformatik da Universidade de Saabruecken, Alemanha, assessor do Governo Alemão para normas técnicas do Registro Predial tudesco.

6. Documentos eletrônicos e assinaturas digitais - a importância crescente do notário. Prof. Dr. Raimondo Zagami, Notário em Locri, Professor da Universidade de Catazaro e colaborador da Universidade LUISS, de Roma, Itália.

7. A matrícula digital - horizontes tecnológicos para o registro predial brasileiro. Prof. Dr. Sérgio Jacomino, 5o Registrador Predial da capital de São Paulo, Professor da Universidade de Franca, coordenador nacional de informática jurídica para os Registros Prediais Brasileiros.

8. Transações imobiliárias - exigências sociais e econômicas para o comércio jurídico eletrônico. ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.
 

Desde 1964, com a edição da Lei nº 4.380, de 21 de agosto daquele ano, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação, admite-se a contratação de financiamento, concomitante com a compra e venda de imóvel, através de instrumento particular, não se lhe aplicando as disposições do art. 134, II, do Código civil Brasileiro.

A possibilidade de contratação por instrumento particular está contida no art. 61, § 5º da referida Lei nº 4.380/64, que assim reza:

"Art. 61. ...

§ 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional da Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aso contratos particulares firmados pelas entidades acima citadas até a a data da publicação desta lei."

Diante deste dispositivo, os financiamentos firmados no Sistema Financeiro da Habitação vêm sendo formalizados ou por escritura pública, a critério das partes contratantes, ou por instrumento particular, tendo este instrumento livre acesso ao registro imobiliário, sem qualquer contestação quanto à sua forma.

Em 1997, outro sistema imobiliário foi implantado no Brasil. Trata-se do Sistema de Financiamento Imobiliário, editado pelas Lei nº 9.514, em 20 de novembro daquele ano.

A Lei nº 9.514/97, a par das grandes inovações introduzidas em nosso ordenamento jurídico, como a alienação fiduciária de imóveis e a securitização de créditos imobiliários, trouxe grande incentivo para o aumento da realização dos negócios imobiliários, imprimindo maior segurança jurídica nesse negócios.

Neste sentido, a Lei foi disposta em três capítulos, um tratando do Sistema de Financiamento Imobiliário, conhecido como SFI, outro dispondo sobre a alienação fiduciária de imóveis, com estrutura bastante assemelhada à alienação de bens móveis, preconizada pela Lei nº 4.728, de 14 de junho de 1965, alterada pelo Decreto-lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, e o último capítulo tratando das disposições gerais.

O art. 17 da Lei do SFI admite, como garantia dos financiamentos celebrados nesse Sistema, além da clássica garantia real, consubstanciada na hipoteca, outras, também classificados como direito real de garantia, como a caução de direitos creditórios decorrentes de contratos de venda e compra ou promessa de venda de imóveis, a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis e a alienação fiduciária de imóveis, novidade introduzida pela Lei.

Além disto, admitiu o legislador que nas operações que envolvam locação, estas poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

Basicamente, sendo o SFI um sistema de mercado, que tem por condição essencial a reposição integral do valor emprestado, é claro que as operações devem revestir-se de garantias firmes. Daí porque a lei estabelecer que as garantias dos financiamentos no SFI só podem ser de direito real sobre os respectivos objetos.

Nas disposições gerais e finais da Lei do SFI (Capítulo III), precisamente no art. 38, é tratada a formalização das operações no âmbito daquele Sistema. Assim reza o art. 38:

"Art. 38. Os contratos resultantes da aplicação desta Lei, quando celebrados com pessoa física, beneficiária final da operação, poderão ser formalizados por instrumento particular não se lhe aplicando a norma do art. 134, II, do Código Civil."

Aqui reside um pequena diferença com as disposições da lei do SFH: enquanto na Lei nº 4.380 foi atribuído ao instrumento particular o caráter de escritura pública, a Lei do SFI admite a formalização das operações, no âmbito desse Sistema, por instrumento particular.

A única restrição para a utilização do instrumento particular no SFI é em relação ao beneficiário do financiamento, que tem que ser pessoa física. Esta peculiaridade não se vê no SFH.

Do exposto, resulta claro que para utilização de instrumento particular no SFI, a operação tem quer ser firmada no âmbito deste Sistema, não importando qual a garantia da operação, desde que real. Pode ser hipoteca, alienação fiduciária ou qualquer outra garantia que constitua direito real sobre o objeto do financiamento.

Melhim Namem Chalhub em sua obra "Negócio Fiduciário" chama atenção para o fato de que o referido art. 38 é restritivo somente quanto ao sujeito do contrato, mas é abrangente quanto às modalidades dos contratos que podem ser celebrados por instrumento particular, acentuado:

"De outra parte, o enunciado contratos resultantes da aplicação desta lei deixa claro que a opção do legislador foi a generalização, significando que qualquer contrato que resulte de um financiamento concedido de acordo com a Lei 9.514/97 pode ser celebrado por instrumento particular." (ed. Renovar, 2ª edição, pág.213).

É preciso ter bem presente que a lei não fala de contratos relacionados nesta lei, mas, sim, de contratos resultantes desta lei, dando um caráter ampliativo e não restritivo.

E isto porque, as operações de financiamento requerem necessariamente a utilização de várias modalidades de contratos e, como observa Melhim Namem Chalhub, "todas dependentes umas das outras; trata-se de contratos coligados, já que se não houver financiamento não haverá a compra e venda e se não houver esta não haverá a alienação fiduciária [ou a hipoteca], pois todas essas operações têm como objeto a compra e venda com financiamento e alienação fiduciária [ou hipoteca]" (ob. e p. cit.).

De fato, a Lei nº 9.514/97 autorizou o instrumento particular para todas os contratos decorrentes da aplicação dessa lei, não importando qual a garantia que a operação encerra. Assim, admite a lei, inclusive, a formalização por instrumento particular de uma operação de compra e venda, desde que o financiamento seja complementar ao pagamento do preço de compra e se realize concomitante com o ato da compra.

Assim, com a devida vênia, permitimo-nos divergir da posição assumida pelo eminente jurista Dr. José de Mello Junqueira que em artigo publicado no Jornal do Notário nº 42, de maio passado, afirmou que "o disposto no artigo 38 não pode se estender às hipóteses de financiamento em que a garantia é a hipoteca".

Ora, a Lei do SFI ao permitir a utilização do instrumento particular "nos contratos resultantes da aplicação desta Lei", não está restringindo a utilização somente para o caso de a garantia ser vinculada a um contrato de alienação fiduciária, pois o que resulta da aplicação da lei é a própria operação de financiamento e não o objeto da garantia dessa operação.

Ao contrário do que se afirma, a Lei nº 9.514/97 é voltada para operações de financiamento imobiliário para a classe média, sem subsídios, sem a interferência do Estado, ditadas pelas regras de mercado e, consequentemente, admitindo um rol maior de garantias, para assegurar o retorno das operações, pois o crédito constituído poderá ser objeto de securitização, a partir de sua cessão para uma companhia securitizadora.

Portanto a compra e venda e a hipoteca, desde que realizadas de acordo com as condições da Lei nº 9.514/97, são contratos resultantes da aplicação deste diploma legal e consequentemente, se tiverem como beneficiário final pessoa física, poderão, sem qualquer restrição, ser formalizados por instrumento particular.
 

Em artigo publicado no Jornal do Notário, em seu n° 42, conclui que o artigo 38 da Lei n° 9.514/97, ao se referir a instrumento particular, estendia sua aplicação às hipóteses, apenas, de contratações no âmbito das disposições relativos aquele diploma legal.

Na oportunidade, confesso, não fui claro nas conclusões. Afirmei que não se poderia admitir escritura particular em contratos de garantia hipotecária que não envolvesse ou o S.F.H ou o novo Sistema de Financiamento Imobiliário. Afirmei, ainda, que, pelo simples fato de estar presente no contrato uma entidade financeira, que opera no Sistema Financeiro da Habitação ou Sistema Financeiro Imobiliário, não se oportuniza o instrumento particular. Deixei claro, ou ao menos pretendi fazê-lo, que para se admitir o escrito particular é preciso que o próprio contrato e seu negócio resultem da aplicação da Lei n° 9.514/97.

Assim, inafastável a conclusão de que a utilização do instrumento particular é possível, desde que o contrato seja firmado no âmbito do S.F.I, não importando qual a garantia da operação, podendo ser hipoteca, alienação fiduciária ou qualquer outra garantia que constitua direito real sobre o objeto do financiamento.

É fácil averiguar se o contrato se insere ou não no âmbito do S.F.I.

Em todos eles há que haver referência à Lei n° 9.514/97 e suas condições e, eventualmente, à possibilidade de securitização dos créditos imobiliários.

Perfeitas essas condições, irrecusável o instrumento particular, porquanto, o contrato resulta da aplicação da Lei n° 9.514/97 e caso celebrado com pessoa física, beneficiária final da operação (art. 38).

Este é e sempre foi meu entendimento, talvez, mal expressado, confesso, naquele artigo.

A lei ao se referir a contratos resultantes de sua aplicação, deixou claro que o legislador pretendeu estender a exceção a todos os negócios que envolvesse o S.F.I. Desde que a operação se faça nas condições do Sistema, possibilitando a securitização dos créditos e aplicação de outras normas instituídas pela lei, possível o instrumento particular, na hipótese do art. 38.

Insista-se, para o bom entendimento, que a Lei n° 9.514/97 estabelece normas para o financiamento imobiliário em geral (art. 1°), não se restringindo suas disposições à alienação fiduciária em garantia.

Como afirmei em meu trabalho "Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel" publicado pela Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo-ARISP, "a lei procura criar condições para mobilizar volume crescente de recursos para o setor imobiliário e habitacional, com novas garantias e instrumentos para o financiamento de um mercado secundário de créditos imobiliários e captação de novos recursos para esse setor." (pág.11)

E em outra passagem, "Além da hipoteca, prevê a Lei n° 9.514 duas outras modalidades de garantia para as operações de financiamento imobiliário, a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis e a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis, como já os regulamentou a Lei n° 4.864, de 29.11.65, Lei de Estímulo à Indústria de Construção Civil, constituindo-as direto real sobre os respectivos objetos.

Dai se conclui que, qualquer contrato que se disponha a regular-se pelas normas dessa lei e qualquer que seja a garantia real dada para o financiamento, se subsume à exceção do disposto no art. 38.

Em conclusão, em nada divirjo da orientação brilhantemente sustentada pelo digno consultor jurídico da ABECIP, Dr. Carlos Eduardo Duarte Fleury.
 

Ementa: Compromisso de compra e venda de imóveis. Distrato. Perda de 77% das prestações pagas. Desfazimento pactuado na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade da cláusula. Retenção pelos vendedores. Recurso parcialmente acolhido.

Nula é a cláusula que prevê a perda de setenta e sete (77%) por cento das prestações pagas, em distrato relativo a compromisso de compra-e-venda celebrado na vigência do Código de Defesa do Con­sumidor, restituindo-se o quantum pago, com correção monetária desde cada desembolso, e autorizada a retenção, na espécie, de dez por cento (10%) do valor pactuado, em razão do descumprimento contratual.

Recurso parcialmente acolhido. (Quarta Turma/STJ)

Brasília, 29/06/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. (Recurso Especial nº 250.982/SP; DJU 11/09/2000; pg.175)
 

Ementa: Civil e Processual Civil. Embargos de terceiro. Intimação do cônjuge. Art. 669, Parágrafo único, CPC. Regime de bens. Separação total.

I - Recaindo a penhora sobre bem imóvel, a intimação do cônjuge é obrigatória, nos termos do art. 669, parágrafo único, CPC, ainda que casados com separação total de bens.

II - A intimação do cônjuge enseja-lhe a via dos embargos à execução nos quais poderá discutir a própria causa debendi e defender o patrimônio como um todo, na qualidade de litisconsorte passivo do(a) executado(a) e a via dos embargos de terceiro, com vista à defesa da meação a que entende fazer jus.

Recurso provido. (Quarta Turma/STJ)

Brasília, 29/06/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. (Recurso Especial nº 252.854/RJ; DJU 11/09/2000; pg. 258)
 

Ementa: Medida cautelar: Sustação de protesto. Eficácia. Prazo para a propositura da demanda prin­cipal.

- Vencido o trintídio (art. 806, c.c. o art. 808, I, do CPC) em um sábado, ao autor é permitido ajuizar a ação principal no primeiro dia útil subseqüente. Precedentes.

Recurso especial conhecido e provido. (Quarta Turma/STJ)

Brasília 20/06/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Barros Monteiro. (Recurso Especial nº 254.443/PR; DJU 11/09/2000; pg.175).
 

Ementa: Direito civil. Compromisso de compra e venda de apartamento entregue. Reajustamento com previsão de pagamento anual cobrado men­salmente. Ação de Rescisão Contratual.

A mudança tácita do pactuado e a ausência de notificação, no caso, autorizam o restabelecimento da sentença.

Recurso conhecido e provido. (Quarta Turma/STJ)

Brasília, 29/06/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha. (Recurso Especial nº 212.653/MG; DJU 11/09/2000; pg.255).
 

Com a separação judicial, cada ex-cônjuge constitui uma nova entidade familiar, passando a ser sujeito da proteção jurídica prevista na Lei nº 8.009, de 29/03/90.

Recurso especial não conhecido. (Quarta Turma/STJ)

Brasília, 20/06/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Barros Monteiro. (Recurso Especial nº 218.377/ES; DJU 11/09/2000; pg. 255)
 

Ementa: Fraude à execução. Alegação dos executa­dos de que o imóvel houvera sido transferido an­tes da propositura da ação e de que se tornaram insolventes antes de serem demandados. Matéria de prova.

- Invocação no apelo especial de fatos não cogitados pela decisão recorrida. Necessidade, por conseguinte, de revolver-se o quadro pro­batório. Recurso especial inadmissível a teor do enunciado da súmula n° 07-STJ. ­

- Dissenso de julgados insuscetível de aperfeiçoar-se.

- Recurso especial não conhecido. (Quarta Turma/STJ)

Brasília, 20/06/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Barros Monteiro. (Recurso Especial nº 86.138/SP; DJU 11/09/2000; pg.175).
 

A vida more uxório de per si não basta à prova da sociedade. Exato, pois, ao se afirmar que "a simples existência do concubinato, que o próprio embargado reconhece, é prova insuficiente para caracterizar a existência da sociedade de fato". 2. Sem dúvida que se admite, para o reconhecimento da sociedade, a contribuição indireta da ex-com­panheira. Precedentes do STJ. Entretanto, se não se prova a contribuição, é inadmissível, conforme bem se disse na origem, "acolher a sua pretensão de ver reconhecida a sociedade mantida ao longo de 4 (quatro) anos com o seu concubino". 3. À míngua de ofensa a texto de lei federal e de dissídio, a 3ª Turma do STJ não conheceu do recurso especial.

Brasília 08/08/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Nilson Naves. (Recurso Especial nº 125.815/RJ; DJU 11/09/2000; pg.249).
 

Ementa: Contrato de câmbio. Protesto. Precedentes.

1.O deferimento do pedido cautelar de sustação do protesto depende das circunstâncias de fato, ao alcance da prudente cautela do Juiz, não violando nenhum dispositivo de lei federal a decisão que o inde­fere. 2.Recurso especial não conhecido. (Terceira Turma/STJ)

Brasília, O8/08/2000 (data do julgamento) Relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito. (Recurso Especial nº 242.636/RS; DJU 11/09/2000; pg.250).
 

Ementa: execução fiscal - Crédito tributário - Primazia so­bre o crédito garantido por hipoteca - Arrematação - Depósito em dinheiro - Artigo 690, Caput do CPC.

I - A dispensa da exibição do preço, nos termos do art. 690, § 2° só se dará quando a execução se fizer no interesse exclusivo do credor. Havendo pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem e pri­mazia do credito tributário ao credor hipotecário que quiser arrematar o bem constrito judicialmente se impõe o ônus de depositar em dinheiro o preço lançado e não oferecer como pagamento parte dos seus créditos, sob pena de por via oblíqua frustar a preferência de que goza o crédito tributário.

II - Recurso a que se nega provimento. (Segunda Turma/STJ)

Brasília, 15/08/2000 (data do julgamento). Relator: Ministra Nancy Andrighi. (Recurso Especial nº 172.195/SP; DJU 11/09/2000; pg. 238).
 

Ementa: Execução fiscal. Termo de penhora. Nomeação de bens pelo devedor. Assinatura do Juiz e avaliação do bem constritado. Ausência. Irregu­laridade. Intimação do devedor. Prazo para opo­sição dos embargos do devedor. Termo a quo. Ava­liação. Reforço da penhora. Violação a Lei Federal. Não configurada - Precedentes.

I - O termo de penhora constitui-se em uma das modalidades de documentação da penhora no direito pátrio. Sendo ato de competência do escrivão, a ausência de assinatura do juiz ao termo de penhora não o infirma, máxime se inexiste sanção que comine a respectiva nu­lidade.

II - Considera-se intimado o devedor que, assistido por advogado, munido de poderes especiais, nomeia bens à penhora e assina o respectivo termo de penhora, passando à qualidade de fiel depositário, já que, nesta oportunidade toma ciência iniludível da constrição patrimonial, e, portanto, deflagra a fluência do termo a quo para opo­sição dos embargos do devedor.

III - A não avaliação do bem constritado no termo de penhora não invalida o ato, mas constitui-se em irregularidade formal, sanável a qualquer tempo pelo reforço da penhora, nos termos do art. 15, III, da LEF.

Recurso não conhecido. (Segunda Turma/STJ)

Brasília, 15/08/2000 (data do julgamento). Relatora: Ministra Nancy Andrighi. (Recurso Especial nº 95.955/MG; DJU 11/09/2000; pg. 234).
 

Ementa: Administrativo e processual Civil. Ação cautelar - Demarcação de terras indígenas - re­gistro.

A proibição de registro das terras indígenas demarcadas é providência típica de medida cautelar porque este só pode ser levado a efeito após o julgamento definitivo da ação principal, onde a questão de fundo seria dirimida.

O artigo 19, parágrafo 2º, da Lei n° 6.001/73 não impede o uso de medida cautelar.

Recursos improvidos. (Primeira Turma/STJ)

Brasília, 17/08/2.000 (data do julgamento). Relator: Ministro Garcia Vieira. (Recurso Especial nº 259.404/CE; DJU 11/09/2000; pg. 230).
 

Ementa: Constitucional. Administrativo. Serven­tuário extrajudicial. Decisão que tornou sem efeito o ato de efetivação. Competência. Lei N° 8.953/94. Declaração de inconstitucionalidade. Direito líquido e certo. Inexistência.

- A Lei Federal n° 8.935, ao regulamentar o artigo 236, da CF/88, assegurou ao Poder Judiciário a competência para realizar e fiscalizar os concursos para provimento de cargos de notários e de registros, bem como para declarar a vacância de cargo e designar o substituto, atribuindo-lhe, de conseqüência lógica, a atribuição para realizar as delegações das serventias extrajudiciais.

Declarada pelo Pretório Excelso, em sede de ação direta, a inconstitucionalidade do artigo 14, do ADCT, da Constituição do Estado de Santa Catarina, bem como suspensa a eficácia do artigo único, da Emenda Constitucional n° 10/96, dispositivos em que se fundam a pretensão deduzida no mandamus, perde vitalidade a ale­gação de que o ato do Presidente do Tribunal de Justiça Estadual, tornando sem efeito a efetivação de serventuário extrajudicial, teria violado direito liquido e certo.

- Recurso ordinário desprovido. (Terceira Seção/STJ)

Brasília, 19/08/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Vicente Leal. (Recurso Ordinário em MS nº 10.282/SC; DJU 11/09/2000; pg. 218).
 

Ação movida por servidor aposentado do foro extrajudicial, cobrando vencimentos do titular da serventia.

Ante as peculiaridades do caso, declara-se a competência da justiça comum estadual. (Terceira Seção/STJ)

Brasília, 14/06/2000 (data do julgamento). Relator: Ministro Fontes de Alencar. (Conflito de Competência nº 22.366/RJ; DJU 11/09/2000; pg. 218)
 

Despacho. Vistos. Adoto a fundamentação do despacho agravado, verbis (fls. ):

"O apelo especial está fundamentado na alínea 'a' do per­missivo constitucional.

O dispositivo de lei federal invocado pelo Recorrente foi enfrentado pelo órgão julgador, estando a matéria devidamente pre­questionada, consoante a Súmula 282 do Supremo Tribunal Federal.

Todavia, o recurso especial é inviável porque a sua apre­ciação implicaria no reexame da prova existente nos autos, o que foge, ao restrito limite do apelo estremo (Súmula 07 do Superior Tribunal de Justiça).

Nesse sentido, é o acórdão cuja ementa a seguir se trans­creve:

'Casamento sob regime de separação de bens. Aqüestos. Súmula N° 07-STJ.

1. Não cabe em Recurso Especial reexaminar os fatos e as provas dos autos para descaracterizar a colaboração da recorrida na construção do patrimônio do casal. Aplicação da Súmula n° 05-STJ.

2. Agravo regimental improvido.' (Aga 121770/SP Terceira Turma, Rel. Ministro Carlos Alberto Me­nezes Direito, Julg. 19.05.97, unânime, publ. DJU 19/05/97).

Por outro lado, a orientação do Superior Tribunal de Justiça já se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida, como bem assinalou o Ministério Público (fls.), o que inviabiliza o conhecimento do recurso.

Cite-se a esse respeito a ementa que se segue:

'Direito de família. Regime de separação le­gal de bens. Aqüestos. Esforço comum. Comunica­bilidade. Enunciado N° 377 da Súmula/STF. Inaplica­bilidade. Recurso desacolhido.

- Reconhecido nas instâncias ordinárias que o bem imóvel, cuja comunicabilidade se pre­tende, foi adquirido pelo esforço de um só dos consortes - embora a lavratura da respectiva es­critura tenha ocorrido já na constância do ca­samento.

- Não se há classificá-lo como comum, ina­plicando-se, via de conseqüência, a orientação a que se refere o verbete N° 377 da Súmula/STF. (Resp 13661/RJ, Quarta Turma, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julg. 24/11/92, unânime, publ. DJU 17/12/92, pg. 24248).

Por tais razões, inadmito o Recurso Especial."

Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 31/08/2000. Ministro Aldir Passarinho Junior, Relator (Agravo de Instrumento nº 273.139/RJ; DJU 11/09/2000; pg. 564/65).
 

Ementa: Código Civil. Compromisso de compra e venda de imóvel celebrado antes do advento da Lei n° 8.078/90. Rescisão. Devolução das parcelas pagas pelo comprador Possibilidade. Código Civil, ar­tigo 924. Aplicação. Dissídio jurisprudencial.

1. Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ao determinar a devolução das parcelas pagas, pode o juiz, com fundamento no artigo 924 do Código Civil, reduzi-­las ao patamar mais justo com o objetivo de evitar o enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes.

2. Precedentes desta Corte.

3. Recurso especial a que se nega seguimento.

Decisão:

Trata-se de recurso especial fundado na alínea "c" do permissivo constitucional, contra acórdão de fls. 114/124, o qual manteve sentença com o seguinte dispositivo:

"Do exposto, acolho. em parte, o pleito exordial, para decretar a resolução do contrato, com devolução de cerca de 90% do valor pago, com correção e juros, perdendo os Requerentes, a favor da Requerida, dez por cento do valor pago, em conseqüência" (fls.).

Alega a recorrente dissídio jurisprudencial (fls.), sus­tentando que o paradigma apresentado decidiu que as parcelas a serem devolvidas "devem ser reduzidas na proporção das prestações pagas" (fl.).

Contra-arrazoado (fls.), foi o recurso inadmitido na origem (fls.), subindo a esta Corte por força do provimento do agravo em apenso (fl.).

Decido. A eg. Terceira Turma, em sessão de 22/8/2000, ao julgar o Recurso Especial n° 155.313/MG, da minha relatoria, acolheu os fundamentos do voto condutor do v. acórdão, nos seguintes termos:

"O apelo utilizou como paradigma o Recurso Especial n° 54.616/MG, da relatoria do em. Ministro Nilson Naves, o qual foi julgado em 28 de novembro de 1994 (fls.).

Para que se caracterize o dissenso pretoriano é essencial que haja semelhança fática entre a decisão recorrida e o paradigma apon­tado, ficando sob a responsabilidade do recorrente estabelecer, de­talhadamente, o necessário confronto.

In casu, o modelo trazido aos autos não se presta a com­provar o dissídio jurisprudencial, porquanto não versa sobre as mes­mas circunstâncias dos fatos analisados pelo acórdão recorrido.

Todavia, superado esse óbice, não seria justo admitir-se que a empresa vendedora pudesse, pelo inadimplemento do comprador, reter integralmente os valores pagos. Admitir-se o contrário, ou seja, fazer com que a recorrente devolvesse todas as prestações recebidas, corrigidas monetariamente, seria favorecer com um enriquecimento injusto a compradora do imóvel.

Por isso é que a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido da retenção parcial das importâncias pagas, e não na sua perda total, verbis:

"Apesar de válida, na hipótese, a cláusula que estabelece a perda das parcelas pagas em caso de rescisão contratual, de natureza penal compensatória, pode o magistrado reduzir proporcionalmente a mencionada pena, na forma do art. 924 do Código Civil, restringindo a perda ao valor pago como sinal, sempre atento às circunstâncias do caso" (Resp-98.961/DF, DJU de 8/10/1997, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito).

"Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, deve o Juiz autorizado pelo disposto no art. 924 do Código Civil, reduzi-la a patamar justo, com a finalidade de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes" (Resp-186.009/SP DJU de 29/11/1999, Rel. Min. Waldemar Zveiter).

"A incidência do art.924 do Código Civil evita o enrique­cimento sem causa, impondo redução razoável ao estipulado na cláusula penal" (Resp-218.721/SP DJU de 28/2/2000, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito).

"Nos termos da jurisprudência da Turma, pode o juiz, au­torizado pelo disposto no art. 924 do Código Civil, e para evitar o enriquecimento sem causa, reduzir a patamar justo a cláusula que prevê a perda das parcelas pagas em compra de imóvel, mesmo que tenha sido ela firmada antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor" (Resp-132.717/RS, DJU de 13/3/2000, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).

Como se observa, o artigo 924 do Código Civil se aplica, inclusive, aos contratos firmados na vigência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto visa a sopesar o direito das partes, aplicando-se, em cada caso, o que for mais adequado e mais justo.

Assim, segundo se verifica, o acórdão recorrido decidiu na consonância desta Corte sobre a matéria.

Posto isso, e à vista da Súmula 83 desta Corte, não conheço do recurso especial".

Consoante se colhe desses fundamentos, o tema acha-se pa­cificado em ambas as Turmas da eg. Segunda Seção, razão pela qual, nos termos do artigo 557 do Código de Processo Civil, com a redação da Lei n° 9.756/98, nego seguimento ao recurso especial.

Brasília, 30/08/2000. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, Relator. (Recurso Especial nº 163.787/MG; DJU 12/09/2000; pg. 241).