O Presidente do IRIB, Lincoln Bueno Alves, foi recebido ontem (14/3) pelo Sr. corregedor-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, Des. Luís de Macedo, para visita de avaliação do importante seminário ocorrido no último dia 29/2 em SP. Em convênio com a Escola Paulista da Magistratura e Ministério Público do Estado, o Instituto patrocinou o importante evento reunindo juristas para debater o pouco explorado tema dos direitos urbanístico e registral. O encontro reafirmou o desejo de aprofundar os entendimentos com vistas ao aperfeiçoamento técnico dos profissionais do direito envolvidos com o tema do registro predial brasileiro.

As publicações do IRIB serão enviadas ao Des. Luís de Macedo que tem muito interesse na matéria e mostrou-se estar atento para a importância dos registros públicos brasileiros.
 

Resultado do trabalho desenvolvido pelos cientistas da Universidade de São Paulo, através da Fundação Vanzolini, e das sugestões oferecidas pelos notários e registradores, através de seus órgãos de representação e estudos, é oferecido aos colegas a versão preliminar (v. 1.2) do projeto selo de boas práticas que será conferido aos serviços registrais que adotam boas técnicas para garantia e fiabilidade das operações realizadas em processos informáticos. A versão atual substitui a versão publicada no Boletim Eletrônico #142

O presente texto, ainda preliminar, está sendo apresentado aos notários e registradores brasileiros, bem como a técnicos especializados na área de informática, para apreciação e sugestões.
 

(versão 1.2 - texto preliminar))

1. OBJETIVO

Esta norma visa estabelecer uma série de requisitos para garantir a confiança de que as práticas de informática aplicadas a um Sistema de Registro atendam as suas finalidades.

O cartório deve definir a abrangência de seu Sistema de Informação, listando todos os programas e aplicativos utilizados.

2. REQUISITOS GERAIS

2.1 Representante do Sistema

A Administração deve designar um profissional que, independente de outras responsabilidades deve ter autoridade definida para:

· Homologar os Sistemas Informatizados ( "hardware", "software" e treinamento do pessoal);

· Aprovar os planos de contingência (ver item 2.3);

· Verificar a adequação dos recursos necessários;

· Verificar a adequação da capacidade instalada com relação à demanda de serviços;

· Assegurar que os requisitos desta norma estejam implementados e mantidos.

2.2 Homologação dos Sistemas Informatizados

Todas a incorporação, modificação ou substituição de elementos de "software", "hardware" ou infra-estrutura deve ser previamente analisada e formalmente aprovada pelo Representante do Sistema.

Os seguintes itens dentre outros devem ser considerados:

· Levantamento das possibilidades de falhas;

· Testes necessários para prevenir falhas;

· Necessidade de sistemas redundantes e prazos de vigência;

· Treinamento do pessoal;

· Necessidade de procedimentos documentados.

2.3 Planos de Contingência

Devem ser elaborados planos de contingência com o objetivo de não comprometer a eficácia do Sistema de Informação em situações não rotineiras e previamente identificadas.

As seguintes situações entre outras devem ser consideradas:

· Falta de energia

· Vírus de computador;

· Quedas de Sistema;

· Fogo;

· Inoperância de algum "hardware" ou "software";

· Ausência de pessoal designado.

2.4 Ações corretivas

Todas as não-conformidades do encontradas (incluindo reclamações de clientes) devem ser registradas e tomadas ações imediatas para não comprometer a eficácia do Sistema de Informação.

Deve ser feita uma análise das não-conformidades levando-se em conta a gravidade do problema, sua abrangência e a possibilidade de reincidência .

Para as não-conformidades com impacto significativo no Sistema de Informação devem ser tomadas ações para a descoberta das causas e prevenção da reincidência.

Devem ser mantidos registros destas análises e das ações decorrentes.

2. 5 Auditorias Internas

A intervalos máximos de seis meses ou após modificações significativas, devem ser planejadas e executadas auditorias internas com o objetivo de verificar a conformidade das práticas do sistema de informação aos requisitos desta norma e aos procedimentos internos.

Devem ser formalizados relatórios das auditorias internas e, para os problemas encontrados, deve ser seguido o item 2.4.

Os seguintes itens dentre outros devem ser considerados nas auditorias internas:

· Adequação da capacidade do sistema de informação em relação à demanda de serviços;

· Funcionamento e cumprimento das normas de "back-up" dos sistemas considerados críticos;

· Verificação da eficácia das ações corretivas;

2.6 Treinamento

Todo o pessoal que executa tarefas críticas do Sistema de Informação deve ser qualificado com base na experiência ou treinamento.

Para tarefas consideradas críticas (incluindo o Representante do Sistema), deve ser providenciado pessoal qualificado em caráter de substituição no caso de férias ou ausências não planejadas.

3. REQUISITOS ESPECÍFICOS

3.1. Inserção e Modificação de Registros

Em todas as situações onde houver inserção e/ou modificação de registros, os seguintes conceitos devem ser atendidos pelo sistema de informação:

· Intervenção autorizada: o sistema de informação deve ter proteção suficiente de forma a não permitir que pessoas não autorizadas tenham poder de realizar intervenções na inserção e modificação de registros. Deve haver uma lista de pessoas autorizadas a efetuar as operações para cada aplicativo.

· Campos suficientes: o sistema de informação deve conter todos os campos de preenchimento exigidos pela legislação e/ou pelos procedimentos internos.

· Rastreabilidade de intervenção: o sistema de informação deve ter capacidade de identificar e registrar os autores das intervenções que alterem a base de registros. Estes registros devem ser protegidos e mantidos por prazos definidos pela Administração.

· Ligação com outros módulos e referências: o sistema de informação deve ter procedimentos automatizados ou manuais para garantir que, a cada operação de inserção e/ou modificação, sejam identificadas e prontamente atualizadas outras bases de dados.

3.1.1. Aplicação

Os requisitos de inserção e modificação devem ser aplicados aos sistemas de informação ligados aos processos de protocolo, registro, indicador real e indicador pessoal.

3.2. Armazenamento

Em todas as situações onde houver armazenamento de dados/registros, os seguintes conceitos devem ser atendidos pelo Sistema de Informação:

· Não deterioração: o sistema de informação deve ter proteção suficiente de forma a não permitir que os registros e dados percam suas características originais pelo tempo de consulta do registro / dado. Esta proteção deve levar conta, dentre outros:

· testes periódicos de integridade das bases de dados;

· ocorrência de eventos fortuitos, como raio, fogo, interrupção de energia;

· intervenções erradas ou não autorizadas, como por exemplo, "hackers".

· Perenidade: o sistema de informação deve ter proteção suficiente para evitar a perda parcial ou total de algum registro da base de dados. Esta proteção deve levar em conta, dentre outros:

· interrupção dos serviços de assistência técnica do fornecedor de "hardware" e "software";

· ocorrência de eventos fortuitos, como raio, fogo e interrupção de energia;

· intervenções erradas ou não autorizadas, como por exemplo "hackers".

· Proteção contra alterações não autorizadas: o sistema de informação deve prever controles sobre os registros / dados armazenados que previnam alterações que mudem a situação destes dados. Esta proteção deve levar em conta, dentre outros:

· intervenções erradas de caráter não intencional;

· intervenções não autorizadas, como por exemplo "hackers";

· Possibilidade de atualização: o sistema de informação deve ter características suficientes que permitam sua migração para outras versões do "software" / "hardware" ou outros tipos / marcas de "software" / "hardware" sem que ocorra risco de perda de informações.

3.2.1. Aplicação

Os requisitos de armazenamento devem ser aplicados aos sistemas de informação ligados aos processos de protocolo, registro, indicador real, indicador pessoal e recolhimento de taxas

3.3. Acesso, leitura, reprodução e distribuição

Em todas as situações onde houver acesso, leitura, reprodução e distribuição de dados/registros, os seguintes conceitos devem ser atendidos pelo sistema de informação:

· Acesso autorizado: o sistema de informação deve ter proteção suficiente de forma a não permitir que pessoas não autorizadas tenham acesso aos registros/dados. Deve haver uma lista de pessoas autorizadas a acessar cada base de registros/ dados.

· Sigilo, confidencialidade: o sistema de informação deve ter mecanismos suficientes para não permitir o uso indevido das informações contidas nas bases de registro/dados e ou procedimentos que afetem a segurança destas informações.

· Utilização em outros Sistemas o sistema de informação deve ter características suficientes que permitam acesso e transferencia das bases de dados/registros para outros sistemas ("software"/ "hardware") na eventualidade de uma necessidade de migração.

· Acesso Completo: O sistema de informação deve ter mecanismos suficientes que impeçam a reprodução de somente parte dos registros/dados, a fim de evitar possibilidade de uma má interpretação da condição do indicador físico e/ou real.

· Proteção contra entradas dúbias: o sistema de informação deve identificar situações onde pode haver discrepância dos registros/ dados e prever controles. Dentre outros, os seguintes casos devem ser contemplados: possíveis homônimos, nomes/endereços incompletos, nomes de soleira, etc.

3.3.1. Aplicação

Os requisitos de armazenamento devem ser aplicados aos sistemas de informação ligados aos processos de protocolo, contraditório, registro, indicador real, indicador pessoal e recolhimento de taxas

3.4. Outros Conceitos

Disposição, exclusão e reclassificação de registros/dados: O sistema de informação deve conter procedimentos específicos para a disposição, exclusão e reclassificação de registros/dados, bem como garantir a impossibilidade de operações ilegais que modifiquem a condição do registro de maneira intencional ou não

Acuracidade dos relatórios financeiros: O sistema de informação deve ser capaz de demonstrar através de testes ou outro modo a acuidade dos relatórios financeiros.

Controle cronológico: O sistema de informação ter mecanismos de proteção que impeçam a adulteração da data cronológica aplicada a os registros/ dados

SELO DE QUALIDADE EM INFORMÁTICA

Próximos passos

1. Revisão da Norma, incorporando sugestões IRIB/ANOREG.

2. Desenvolvimento da metodologia de Auditoria.

3. Treinamento de Auditores.

4. Auditoria "piloto"

5. Revisão da Norma

6. Elaboração da lista de verificação do auditor.

7. Definição da Estrutura de concessão do Selo.

Conceitos do trabalho

1. Haverá uma Norma de Referência que definirá os itens mínimos que um cartório deve obedecer para a garantia dos dados informatizados.

2. Os sistemas Informatizados utilizados pelos cartórios deverão oferecer segurança dos registros/ dados comparáveis aos sistemas tradicionais

3. A Norma de Referência deverá criar um modelo de escolha de sistemas de informação e de gestão que poderá nortear os cartórios em relação à implantação e manutenção das atividades de informática.

4. A Norma de Referência estará disponível para todos os cartórios que a queiram utilizar.

5. Será objeto da Norma de Referência a verificação das "boas práticas" de utilização da tecnologia, ferramentas e metodologias da informática.

6. A Norma de Referência deverá ser abrangente, isto é, deve ser aplicável a cartórios de grande e pequenos porte e a diversos níveis de informatização.

7. A Norma de Referência deverá ser viva e inteligente, isto é, deve ser capaz de agregar modificações que visam o aprimoramento da informática e deverá ser capaz de reconhecer deficiências dos sistemas e de as corrigir.

8. A Norma de Referência deverá levar em consideração aspectos relacionados com o "software", "hardware", procedimentos implantados e qualificação do pessoal.

9. A Norma de Referência abordará itens que devem estar presentes nos Sistemas Informatizados, mas não "como" devem ser implantados. A implantação deve levar em conta a especificidade de cada um dos cartórios e sua eficácia será verificada na avaliação.

10. Será elaborado um roteiro de avaliação para a verificação da aderência dos sistemas informatizados à Norma de Referência.

11. O selo da Qualidade será concedido aos cartórios cujos sistemas informatizados estejam aderentes à Norma de Referência.
 

Recentemente, comentei a crescente insegurança no exame de documentação imobiliária.

Mais um perigo ronda o adquirente, desta vez de unidade condominial. Sempre se entendeu que a convenção é oponível a todos, desde que registrada no serviço imobiliário. È o que dispõe a lei ( art. 9, § 1º, da Lei nº 4.591/64 ). Se não estiver registrada, é oponível aos que dela participaram, no caso condôminos que, episodicamente, eram condôminos naquele momento da assembléia instituidora ou modificadora da convenção.

Nos bons tempos, quem adquiria unidade autônoma ia ao registro de imóveis e examinava a convenção arquivada e suas eventuais alterações. Para esse adquirente, as resoluções não registradas eram consideradas "res inter alios", vale dizer, inoponíveis para quem, na época em que tomadas, não era condômino, mas terceiro estranho ao condomínio. Só aplicável a quem dela participara ou teve ciência inequívoca.

E há alterações importantes que atingem cláusulas pétreas que, até por bom senso, dependem da totalidade de votos para sua aprovação, pois dizem respeito ao direito de propriedade. À guisa de exemplo, podemos lembrar: mudança de destinação, alteração da fachada, venda de área comum e, como no caso ora comentado, alteração do critério de participação no rateio das despesas.

Entretanto, a c. 10ª Câmara do e. Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, adotando inovador conceito de "terceiro", eliminou a garantia que a lei quis dar aos adquirentes. Prolatou r. julgado, no sentido de que o adquirente, simplesmente por tornar-se condômino, não pode alegar sua condição de terceiro perante o condomínio e as alterações da convenção, ainda que não registradas na serventia competente, pois tem plena ciência da decisão assembleária...

A questão estará bem posta, se a premissa (ciência inequívoca) estiver certa. Todavia, cuidando-se de adquirente que, na ocasião da mudança da regra convencional, nem imaginava que um dia seria participante desse condomínio será certo não considerá-lo terceiro?

O condômino que não é terceiro é o que participou ou tomou conhecimento da alteração. Quem adquire posteriormente, a menos que se prove seu pleno conhecimento das novas regras, não pode ser surpreendido, como na hipótese, de alteração do sistema de rateio, passando a ser bem diferente do que consta da convenção. Aliás, essa alteração, que baliza o percentual das unidades no pagamento das despesas, dependendo do que vier a ser modificado, não pode ser alterada nem mesmo pela maioria, ainda que qualificada.

E o r. julgado a que me refiro, Apelação nº 595025-0/6, subscreveu premissa parcialmente correta, mas, a meu ver, no caso enganosa, do recurso: "Os terceriros referidos na peça decisória (da oponibilidade "erga omnes"), cuja obrigatoriedade de observância decorre do efetivo registro da convenção no cartório imobiliário competente são: os locatários, os usurários, os visitantes, os ocupantes eventuais, mas nunca os próprios condôminos. Condôminos não são terceiros! Eles fazem parte de um todo que é o condomínio."

E, assim, equiparou a situação jurídica do adquirente com a de mero visitante ou prestador de serviço como o entregador de pizza.

Outra passagem surpreendente foi o v. acórdão considerar cartório imobiliário competente, para fins de oponibilidade perante terceiros, o Cartório de Registro de Títulos e Documentos... O pior é que essa respeitável, mas infeliz ementa poderá ser publicada e passará a ser aplicada pelos leguleios, provocando enorme prejuízos até que se restaure o até então pacífico entendimento. Portanto, quem quiser adquirir um apartamento deverá percorrer todos os cartórios de registro de títulos e documentos do Brasil para descobrir se não foi registrada alguma ata alterando, digamos de 3% para 30%, a participação do apartamento que pretende comprar. Ou, então, ler todos os livros de atas eventualmente encontráveis, a partir da instituição do condomínio.

O comprador é submisso, apenas e tão-somente, aos atos formalmente perfeitos e, principalmente, alteração de convenção registrada no cartório imobiliário que não é o de Registro de Títulos e Documentos, mas o Serviço de Registro de Imóveis. Não se confunda a característica "propter rem", para os legítimos encargos da unidade, ainda que anteriores à venda.

Mas a ata a que se refere a r. ementa está imperfeita, de validade "intra muros", limitada ao condômino do momento, não obriga o sucessor que não tinha como conhecê-la. Afinal, a finalidade do registro, no direito brasileiro, é a publicidade. Sem registro não houve publicidade. O adquirente, que entrou na relação condominial após a secreta alteração, não poderia ter sido atingido por ela. "Data maxima venia", a e. Câmara foi seduzida por um sofisma.

__________________

* Advogado em São Paulo, Capital. O texto foi originalmente publicado na Tribuna do Direito, nov. 99, p.2. O Dr. Biasi Ruggiero é renomado estudioso de direito imobiliário no Brasil e foi contatado pela editoria deste Boletim Eletrônico para aprofundar o tema exposto no artigo supra. Lamentavelmente fomos informados que o ilustre causídico acha-se em coma profundo, decorrente de acidente vascular. Rendemos aqui nossas homenagens ao grande estudioso, augurando pronto restabelecimento. (NE)
 

Desde 29 de fevereiro de 2000 está em vigor a Emenda No 1 da Norma Técnica da ABNT - "NBR 12.721- Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio".

O advento de novas instruções normativas traz consigo uma primeira fase de adaptação causada pela novidade de conceitos e alteração ou inovação de procedimentos, fato que nem as simulações do sistema, no período de estudo do projeto da norma, conseguem reproduzir. E esta é uma característica da elaboração de nossas normas técnicas, cuja publicação fecha um ciclo de estudos, dá-lhe o caráter de "obra concluída", sem prever um período para proposições de adaptação diante das inúmeras necessidades que se apresentarão no confronto com a realidade para a qual foi elaborada.

Mas isto é assunto para outro título. Estudemos o que esta complementação nos propõe e quais as conseqüências na nossa lide.

A complementação em pauta expõe como principal novidade a inclusão de lotes básicos para o cálculo de:

a. 12 CUB's para salas e lojas comercias, denominados "Lotes Básicos Projeto Padrão Comercial Salas e Lojas - (CS)". Dispostos em tabelas, constam os doze lotes que são "derivados das relações completas de materiais e mão de obra, levantadas a partir das quantidades dos serviços considerados na formação de custos dos projetos-padrão", isto produto da composição de número de pavimentos (4, 8, 12 e 16), e padrões baixo, normal e alto;

b. 12 CUB's para edifício comercial tipo andares livres, denominados "Lotes Básicos Projeto Padrão Comercial Andares Livres - (CL)" , seguindo o mesmo procedimento descrito para as salas e lojas;

c. CUB (único) para "Galpão Industrial - (CG)";

d. CUB (único) para "Casa Popular Um Quarto - (CP1Q)".

Na prática, significa que os Sindicatos Estaduais da Construção Civil [SINDUSCON's] deverão, obedecendo aos procedimentos recomendados em norma, e conforme determina a Lei 4.591 de 16/12/64, a partir da data já referida, proceder à coleta de preços e calcular os novos custos unitários, nos moldes do que já é feito em relação aos CUB's habitacionais. Para otimizar o procedimento de coleta de preços - diz o texto da complementação - manteve-se praticamente inalterado o lote de materiais e mão de obra representativos dos projetos-padrão habitacionais; isto, é claro, em relação aos itens que o compõe.

Paralelamente à publicação da emenda da NBR12.721, a Câmara Brasileira de Construção Civil (CBIC) distribuiu aos SINDUSCON's associados um programa eletrônico de cálculo dos CUB's. Se a adoção de um programa único de cálculo tem o mérito de homogeneizar nacionalmente a forma de coletar preços e calcular os custos unitários, apresenta também o problema de normalizar "extra-oficialmente" procedimentos que foram ignorados pela Norma da ABNT. Assim, o tratamento estatístico e os locais e forma de pesquisa de preços ficarão à mercê dos critérios do programa-padrão e de suas atualizações e não de um procedimento determinado em norma técnica.

Em relação à comercialização de imóveis, impossível é prever qual o impacto da divulgação de custos diferentes daqueles que se tornaram paradigmas. Toda a análise é dependente de aspectos regionais. Em algumas regiões, o CUB habitacional passou por um processo de vulgarização cujo resultado foi a confusão entre custo e preço, deixando de ser um parâmetro para estimativa inicial do custo de obra ou um índice de atualização de prestações, objetos para o qual foi concebido, para adquirir o "status" de aferidor do preço [boa parte do surgimento desta anomalia é responsabilidade dos agentes financeiros, quando tomaram o CUB como parâmetro de análise de financiamentos imobiliários!]. Em grandes centros urbanos, onde o preço de comercialização de imóveis tem-se distanciado significativamente do preço de custo, pouco significa tomar o CUB como parâmetro. Assim, as conseqüências da divulgação de novos custos básicos dependerão dos conceitos que o próprio mercado associou ao CUB.

Analisando de forma mais específica, e considerando edificações comerciais, industriais ou casas populares, é preciso verificar quais as alterações que se podem prever, observando os regimes de Incorporação e a forma de contratação das construções das unidades.

No regime de Incorporação em condomínio, por empreitada a preço reajustado ou por administração, também chamado de "a preço de custo", como o custo integral da obra é responsabilidade dos adquirentes, a estimativa inicial já não poderá utilizar o parâmetro habitacional. Os reajustes das prestações, isto também disposto em Lei Federal, deverão obedecer a variação dos índices da construção civil. Ou ainda, as revisões de estimativa de custo da obra seguirão também a variação dos índices dispostos em contrato. Ora, havendo índices específicos para edificações de usos (tipos) diversos, é prudente que o índice adotado seja o mais próximo às características da obra objeto de contrato. Não caberá, portanto, estimar custo de obras ou reajustar prestações, para obras comerciais, industriais, ou conjunto de casa populares, com base na variação do CUB habitacional.

Nas Incorporações a preço fechado e prazo certo, o surgimento dos novos custos unitários causará poucas alterações. As relações contratuais, neste caso, obedecem à disciplina do direito comum. Como o incorporador promete vender unidade futura - não há vinculação do preço com o custo - os contratos independem do CUB. Prova disto, ainda, é que a referida norma técnica tem destinação restrita: "para incorporação de edifício em condomínio".

Em referência à estimativa de custo da obra, outro objeto da norma, as implicações são maiores. No texto da NBR 12.721/92 constava a recomendação técnica para que, na ausência de CUB's não residenciais, fosse tomado entre os existentes aquele que mais se assemelhasse à obra em cálculo. Obviamente, esta recomendação perde sua validade. Assim, o profissional responsável pelo cálculo terá um aumento considerável em opções e aproximação do valor estimado.

Uma questão técnica importante é: servirão os novos CUB's como parâmetros para equivalência de área, ao calcular o custo das unidades e global, no caso de edifícios de uso misto - comercial/residencial? Parece estar claro que se esta comparação não deve ser feita de forma absoluta, também não cabe adotá-la como regra de equivalência. Na ausência, porém, de dados técnicos confiáveis, será sempre uma alternativa.

Examinando os custos unitários de Galpão Industrial e Casa Popular, o critério custo/m2 merece crítica. Por se tratar de custo/m2 obtido a partir de uma única unidade (39,56 m2 para casa popular e 1.000,00 m2, para o galpão), a aplicação do custo unitário só se mostrará conveniente em casos cujas características de projeto e áreas sejam realmente semelhantes aos projetos padronizados. A relação linear CUB x área de construção adotada para edifícios em andares não pode simplesmente ser transferida para estes casos. Ou seja: as quantidades de material, mão de obra e equipamentos não apresentam em todos os seus itens uma relação de proporção direta à área de projeto.

Por último, cabe analisar o impacto dos novos custos unitários básicos no processo de aferição indireta de mão de obra utilizado pelo INSS para fiscalização da construção civil.

A Diretoria de Arrecadação e Fiscalização do INSS, na ausência de custos unitários específicos para obras não residenciais, "criou" critérios e coeficientes de ajustes visando utilizar os CUB'S habitacionais. Para as construções comerciais acatou os CUB'S comerciais virtuais divulgados por alguns sindicatos estaduais, cuja origem é uma estimativa de redução de dez por cento sobre os custos habitacionais resultantes dos projetos-padrão três quartos. Na maioria dos estados da federação, contudo, adotou o custo H-N-3Q (habitacional, padrão normal, tipo três quartos), tendo como única variável o número de pavimentos.

Com base nestes últimos critérios, analisaremos de forma resumida as alterações provocadas pelos novos valores. Tomando o estado de Rio de Janeiro como referência, faremos, a seguir, uma simulação de cálculo conforme determinações da Ordem de Serviço 161/97 do INSS:

Obra em cálculo: edifício comercial salas, com 16 pavimentos, padrão Normal, área total de 10.000,00 m2.

a. cálculo conforme procedimento anterior aos novos valores do CUB comercial salas;

1. CUB adotado: H-12-N-3Q

=R$380,35 (março/00-SINDUSCON-RJ)

1. Cálculo do custo de mão de obra:

100,00 m2 x 380,35 x 4% = R$ 1.521,40

100,00 m2 x 380,35 x 8% = R$ 3.042,80

100,00 m2 x 380,35 x 14% = R$ 5.324,90

9700,00 m2 x 380,35 x 18% = R$ 664.091,10

Total de mão de obra aferido: R$ 673.980,20

2. Recolhimento (36,8 %)= R$ 248.024,70

a. cálculo considerando novo valor do CUB comercial salas (CS);

1. CUB adotado: CS-16-N

=R$323,27 (março/00-SINDUSCON-RJ)

2. Cálculo do custo de mão de obra:

100,00 m2 x 323,27 x 4% = R$ 1.293,08

100,00 m2 x 323,27 x 8% = R$ 2.586,16

100,00 m2 x 323,27 x 14% = R$ 4.525,78

9700,00 m2 x 323,27 x 18% = R$ 564.429,42

Total de mão de obra aferido: R$ 572.834,44

3. Recolhimento (36,8 %)= R$ 210.803,07

Verifica-se que a redução no valor de recolhimento aferido indiretamente, utilizando o CUB comercial, é da ordem de quinze por cento (no caso em cálculo). Isto, se por um lado é bem-vindo, por outro traz questionamentos: não teria o INSS superestimado os recolhimentos arbitrados anteriormente? Os resultados obtidos a partir da divulgação do custo comercial provocarão uma reconsideração dos valores já arbitrados em notificações fiscais de lançamento de débito? Estará o INSS disposto a considerar seu equívoco administrativamente, ou repassará, como é comum, a decisão ao fórum judicial? Aprenderá, por fim, que conjectura não é indício?

É preciso afirmar que a opção em adotar um CUB habitacional para aferir valores de mão de obra em edificações comerciais é de conta e risco do referido órgão. A recomendação da norma técnica, em seu texto original ["Para edificações comerciais, enquanto não for estabelecido pela ABNT o respectivo lote básico, pode ser adotado o respectivo CUB que mais se aproxime do projeto em questão"], implicava uma análise "caso-a-caso", e não uma generalização sumária, e análise feita por profissional habilitado e mediante a respectiva anotação de responsabilidade técnica, o que não é o caso das Ordens de Serviço da Diretoria de Arrecadação e Fiscalização do INSS.

Mais uma vez o sistema de aferição indireta do INSS é colocado em xeque. E isto reforçará a tese, já em discussão, de que esta prática - a aferição indireta - carece de suporte técnico.

A redução que se verifica facilmente no caso edificações de uso comercial, não pode ser estendida aos CUB's galpão industrial (CG) e casa popular (CP1Q). Por não existir referência a estes custos nas Ordens de Serviço, a saída será elegante: ajustar os coeficientes de mão de obra, mantendo desta forma resultados anteriormente encontrados. O que prova: importa o resultado final e não os meios para justificar a obtenção do mesmo. Afinal, o CUB adotado é mera referência de cálculo; estes coeficientes são invenções administrativas que servem ao interesse de arrecadação, sem qualquer vínculo com disposição normativa.

A certeza é que novamente o INSS será vítima de sua própria criação.

Concluindo, esta é uma primeira análise das conseqüências provocadas pela divulgação de novos custos unitários básicos na construção civil. Como comentado preliminarmente, muito mais haverá para estudo. Estaremos atentos.