Confira o Decreto 3.265, de 29 de novembro de 1999, que altera o Regulamento da Previdência Social, aprovado pelo Decreto nº 3.048, de 6 de maio de 1999. Não deixe de visitar no site do IRIB a seção Previdência Social e o Registro Imobiliário, mantida e atualizada pelo registrador paulistano Ulysses da Silva.

Execução. Arrematação. Argüição de nulidade. Inexistência proclamada pelo tribunal de origem. Recurso especial inadmissível. Ausência de prequestionamento. Fundamento constante da decisão recorrida por si só suficiente.
- Imprequestionamento dos temas alusivos aos arts. 234, 236, 238, 240, 515 e § 1°, do CPC, assim como do tema concernente à falta de intimação do cônjuge do executado.
- Não impugnação do fundamento inserto na decisão recorrida, de conformidade com o qual o comparecimento dos executados aos autos, após a designação das praças, importou em ciência inequívoca do ato a ser praticado, até porque num dos petitórios apresentados se formulou o pleito de cancelamento da praça marcada.
Recurso especial não conhecido.
Brasília, 20/4/99. Relator: Min. Barros Monteiro (Recurso Especial Nº 64.735/SP; DOU 23/8/99; pg.126).

Promessa de venda/compra. Resolução por culpa do compromissário comprador. Perda das parcelas pagas. Redução proporcional nos termos do art. 924 do Código Civil.
- Aplicação pela instância ordinária do disposto no art. 924 do Código Civil, de acordo com as circunstâncias particulares da espécie. Orientação que se harmoniza com a jurisprudência do STJ.
- Recurso especial, ademais, inadmissível, seja porque ausente o requisito do prequestionamento (súmulas n°s 282 e 356-STF), seja porque requisitada em sede imprópria a reapreciação dos fatos da causa (súmula n° 07-STJ).
- Dissídio jurisprudencial não configurado.
Recurso especial de que não se conhece. (4ª Turma/STJ)
Brasília, 27/4/99. Relator: Min. Barros Monteiro (Recurso Especial Nº 55.128/SP; DOU 23/8/99; pg.126).

Agravo regimental. Nota promissória vinculada a contrato.
A nota promissória é título executivo e, pela simples vinculação a contrato de abertura de crédito em conta corrente, não perde liquidez, vez que autônomo.
Negado provimento ao agravo regimental (3ª Turma/STJ)
Brasília 29/6/99. Relator: Min. Eduardo Ribeiro (Agravo Regimental no Agravo de Instrumento Nº 227.643/GO).

Usucapião. Domínio útil referente a bem público. Imóvel que anteriormente já era foreiro. Admissibilidade.
Admissível o usucapião quando imóvel já era foreiro e a constituição da enfiteuse em favor do usucapiente se faz contra o particular, até então enfiteuta, e não contra a pessoa jurídica de direito público que continua na mesma situação em que se achava, ou seja, como nua-proprietária. Precedentes do STF e STJ.
Recurso especial conhecido e provido.
Brasília-DF, 4/5/99. Relator: Min. Barros Monteiro (Recurso Especial Nº 154.123/PE; DOU 23/8/99; pg. 129).
 

Processual civil - Execução fiscal - Penhora - Cédula de crédito industrial - Dívida fiscal - Possibilidade - Prevalência do art. 184 CTN sobre o D.L. 413/69 - Precedentes - Divergência jurisprudencial não comprovada - RISTJ, art. 255 e parágrafos.
São penhoráveis, em execução fiscal, os bens vinculados à cédula de crédito industrial, por isso que o art.184 CTN, norma de lei complementar, se sobrepõe ao D.L. 413/69, face ao princípio da hierarquia das leis.
Divergência jurisprudencial que deixou de atender às determinações contidas nas regras regimentais e legais pertinentes.
Recurso não conhecido.
Brasília-DF, 27/4/99. Relator: Min. Francisco Peçanha Martins (Recurso Especial Nº 87.572/SP; DOU 23/8/99; pg. 90)

Terrenos de São Miguel e Guarulhos. Domínio.
Acórdão que apresenta fundamento não atacado, para negar o domínio da União, consistente em que, no caso, as terras foram dadas em sesmaria aos índios, não havendo aldeamento indígena, a possibilitar a incidência do disposto no artigo 1°, ‘h’ do decreto-Lei 9.760/46. Inviabilidade do especial.
Precedentes da Quarta Turma e do Supremo Tribunal Federal, mantendo decisões que negaram o domínio da União.
Recurso não conhecido (3ª Turma/STJ)
Brasília, 20/5/99. Relator: Min. Eduardo Ribeiro (Recurso Especial Nº 77.635/SP; DOU 23/8/99; pg. 119)

Registro de imóveis - Dúvida - Agravo de instrumento interposto contra decisão que recebeu apelação independentemente de preparo - Decisão que não comporta recurso - Preparo indevido na espécie, por falta de previsão legal - Agravo de instrumento não conhecido. (Apelação Cível Nº 64.423-0/2; Barretos; DOE 29/11/99

Registro de Imóveis - Dúvida - Irresignação parcial - Inadmissibilidade - Recurso não conhecido. (Apelação Cível Nº 63.684-0/1; Cubatão; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado judicial de penhora - Pretensão de registro indeferida em razão de exigências diversas - Apresentação de documentos no curso do procedimento, por ocasião da impugnação - Dúvida prejudicada - Procedimento que impõe seja considerada apenas a dissensão existente na data da suscitação e que não admite providências ulteriores - Recurso não conhecido. (Apelação Cível Nº 63.448-0/5; Tatuí; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado judicial para registro de penhora - Hipótese de imóveis hipotecados cedularmente - Inadmissibilidade do registro, enquanto não cancelado o ônus que recai sobre os imóveis - Inteligência do artigo 51 do Decreto-lei nº 413/69, independentemente do vencimento ou não das respectivas cédulas - Recurso provido - Decisão reformada. (Apelação Cível Nº 63.210-0/0; Tanabi; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida procedente - Escrituras públicas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento e reti-ratificação - Títulos relativos a direitos pessoais - Precedente transmissão do domínio - Incorporação - Recurso improvido - Decisão mantida. (Apelação Cível Nº 63.089-0/6; São Paulo; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida procedente - Instrumento particular de cessão e transferência de direitos - Título relativo a direitos pessoais - Interpretação do artigo 134, inciso II do Código Civil - Recurso improvido - Decisão mantida. (Apelação Cível Nº 63.087-0/7; Marília; DOE 29/11/99)

Registro de imóveis - Dúvida inversamente suscitada - Falta do título original - Inadmissibilidade - Prejudicialidade - Recurso não conhecido. (Apelação Cível Nº 62.919-0/8; São Vicente; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Pretendido registro especial de incorporação - Exigências referentes à apresentação de certidões, à adequada descrição das unidades autônomas e à comprovação da aprovação do empreendimento do Graprohab, dada sua magnitude - Cumprimento de exigências, com a qual se conformou o recorrente, no curso do procedimento - Dúvida prejudicada pela falta de dissenso. (Apelação Cível Nº 62.728-0/6; Araraquara; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Pretensão de registro de escritura de abertura de crédito rotativo com garantia hipotecária - Descrição do objeto desfigurada por destaques - Necessidade de prévia retificação do registro e apuração do remanescente - Ofensa ao princípio da especialidade - Pretensão de registro indeferida - Recurso Improvido. (Apelação Cível Nº 62.556-0/0; Batatais; DOE 29/11/99)

Protesto - cheques e notas promissórias - Indeferimento de requerimento tendente ao cancelamento de protestos - Alegada irregularidade das intimações realizadas e do pagamento de vários dos títulos de crédito. Hipótese de procedimento administrativo e, não de dúvida - Recurso não conhecido - Competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça. (Apelação Cível Nº 62.497-0/0; Santa Isabel; DOE 29/11/99)

Registro Civil de Pessoas Jurídicas - Dúvida julgada procedente - Instrumentos particulares - Atas lavradas quando da realização de Assembléias Gerais Ordinária e Extraordinária - Pretensão tendente à prática de atos de averbação - Competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça - Recurso não conhecido. (Apelação Cível Nº 62.384-0/5; Mairiporã; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Sentença declaratória de usucapião - Título hábil - Mandado judicial - Viabilidade, no entanto, embora não represente a melhor técnica, de ingresso de carta de sentença que contenha todos os requisitos da matrícula - Dúvida improcedente - Recurso provido. (Apelação Cível Nº 61.875-0/9; S. José do Rio Preto; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Escritura pública de hipoteca - Título levado a registro após a expiração do prazo de validade das CND's - Necessidade de apresentação de novas CND's - Dúvida procedente - Recurso improvido. (Apelação Cível Nº 60.622-0/8; Rio Claro; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de escritura pública de venda e compra - Hipótese de imóvel registrado em nome da cônjuge-mulher e adquirido, a título oneroso, na constância de casamento celebrado sob o regime da separação obrigatória de bens - Pretensão de registro indeferida - Comunhão de aqüestos, como regra - Inteligência da Súmula nº 377 do Supremo Tribunal Federal - Necessidade de decisão judicial e seu ingresso no registro imobiliário reconhecendo a inocorrência de comunicação - Inventário dos bens do cônjuge falecido ainda não realizado - Persistência do estado de indivisão - Dúvida procedente - Recurso improvido - Decisão mantida. (Apelação Cível Nº 60.621-0/3; Serra Negra; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Escritura pública de venda e compra de parte ideal - Irregular abertura de matrícula relativa a quinhão ideal.
Registro de imóveis - Erro pretérito - Finado que era titular de parte ideal menor que aquela inventariada - Ofensa ao princípio da disponibilidade - Nulidade parcial do registro - Necessidade de correção do registro do formal de partilha e de retificação da escritura pública de venda e compra levada a registro - Cindibilidade do título, na espécie, inviável - Dúvida procedente. (Apelação Cível Nº 59.966-0/4; Socorro; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado de registro de hipoteca judicial - Pretensão de registro indeferida em razão de exigências diversas - Apresentação de documentos no curso do procedimento, por ocasião da impugnação - Dúvida prejudicada - Procedimento que impõe seja considerada apenas a dissensão existente na data da suscitação e que não admite providências ulteriores - Recurso não conhecido. (Apelação Cível Nº 59.191-0/7; Atibaia; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de carta de adjudicação - Ação de desapropriação que atingiu área a ser desmembrada de área maior, sem indicação dos lotes atingidos, além da apuração do remanescente - Óbices não prestigiados - Inexistência de ofensa aos princípios registrários - Recurso improvido - Decisão mantida. (Apelação Cível Nº 58.456-0/0; Osasco; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida inversa - Ingresso de escritura pública de venda e compra outorgada por espólio - Objeto matriculado em nome de firma individual - Impossibilidade - Ato desacompanhado, ainda, das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal - Inadmissibilidade - Inteligência do artigo 47, inciso I, letra "b", da Lei Federal nº 8.212/91 - Recurso improvido - Decisão mantida - Remessa, por fim, de cópias das principais peças dos autos à Corregedoria Geral da Justiça para acompanhamento da regularização do registro. (Apelação Cível Nº 53.339-0/0; Sorocaba; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida inversa - Ingresso de carta de arrematação - Recusa fundada na exigência de prévia regularização de construção cuja existência não consta do fólio real - Cindibilidade do título para registro da aquisição do terreno, descrito conforme a matrícula - Possibilidade de posterior averbação da construção, respeitado o princípio da instância - Exigência insubsistente - Recurso provido. (Apelação Cível Nº 52.723-0/5; São Vicente; DOE 29/11/99)

Registro de Pessoas Jurídicas - Dúvida - Admissão de irregularidade no título apresentado para registro - Dúvida prejudicada - Haveria indevida prorrogação do prazo da prenotação se se admitisse a regularização do título no curso do procedimento de dúvida, com potencial prejuízo para terceiros interessados, detentores de títulos contraditórios. (Apelação Cível Nº 52.664-0/5; Osasco; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado judicial - Pretendido o registro de acordo homologado por sentença com trânsito em julgado, em ação de divisão e demarcação - Pequena divergência entre a área constante do registro e a constante do acordo - Ofensa ao princípio da especialidade - Necessidade de retificação bilateral do registro - Dispensa de aprovação municipal para o desmembramento de imóvel urbano - Impossibilidade - Pretensão de registro indeferida - Recurso improvido. (Apelação Cível Nº 51.416-0/7; Capital; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de formal de partilha - Hipótese de bem adquirido, a título oneroso, por ambos os cônjuges, na constância de casamento celebrado sob o regime da separação obrigatória de bens - Pretensão de registro indeferida - Comunhão de aqüestos, como regra - Inteligência da Súmula nº 377 do Supremo Tribunal Federal - Necessidade de decisão judicial e seu ingresso no registro imobiliário reconhecendo a inocorrência de comunicação - Existência, no caso concreto, de prévia homologação judicial da partilha - Dúvida improcedente - Recurso provido. (Apelação Cível Nº 51.124-0/4; Capital; DOE 29/11/99)

Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de carta de adjudicação - Recusa fundada na indisponibilidade decorrente do registro de penhora em favor do INSS (Lei Federal nº 8.212/91, art. 53, § 1º) - Adjudicação vinculada a penhora anterior, cuja efetivação e registro precedem a inscrição que gerou a indisponibilidade - Exigência insubsistente - Recurso provido. (Apelação Cível Nº 50.589-0/8; São Carlos; DOE 29/11/99)

Apesar de conter importantes mecanismos de proteção do adquirente de imóvel, o direito positivo brasileiro deixa à mostra a vulnerabilidade do comprador de imóvel em construção quando vem a falir o incorporador. Essa vulnerabilidade foi exibida com a máxima nitidez recentemente, quando da falência da Encol, causa da paralisação de quase 700 obras, e de riscos e incertezas para os direitos aquisitivos ou creditórios de cerca de 42 mil famílias.

Observe-se por exemplo que, pela Lei das Incorporações, os adquirentes "serão credores privilegiados" se não for possível prosseguir a obra e, portanto, deverão habilitar seus créditos e submeter-se a todo o processamento da falência para tentar reaver o dinheiro que pagaram.

Poderão ficar a ver navios, pois, na apuração dos resultados da falência, sabe-se lá se haverá sobra de dinheiro e quando haverá de sobrar! Seja como for, os prejuízos dos adquirentes são irreparáveis ou de difícil reparação.

A idéia mais efetiva para solucionar esses problemas é a segregação patrimonial, pela qual cada incorporação imobiliária passaria a ser caracterizada como um patrimônio de afetação. Por esse meio, a incorporação ficaria isolada do patrimônio geral do incorporador e se tornaria imune aos efeitos de eventual falência desse empresário.

A função da afetação é estabelecer uma finalidade específica para determinados bens e os meios para consecução dessa finalidade. No caso de uma incorporação, a afetação segrega os bens e direitos relativos a determinado empreendimento e tem por finalidade viabilizar a conclusão da obra, com a entrega dos imóveis aos adquirentes e o cumprimento das obrigações vinculadas especificamente àquela obra. Essa idéia está presente no truste e constitui elemento essencial dessa figura do direito anglo-saxão, operando como mecanismo de extrema utilidade para realização de inúmeros negócios e em múltiplas situações.

É o caso dos fundos de investimento. Como se sabe, por efeito de afetação, os bens que integram a carteira de um fundo de investimento não se confundem nem se comunicam com o ativo da instituição administradora do fundo. Assim, a eventual falência ou liquidação extrajudicial dessa instituição não afeta os direitos dos titulares de cotas do fundo. Vindo a falir a instituição administradora, os investidores a substituem.

O mecanismo ajusta-se perfeitamente às incorporações imobiliárias, ou seja: cada empreendimento imobiliário passaria a constituir um patrimônio autônomo, passando a ser tratado como que uma "empresa" independente e, assim, os créditos trabalhistas, previdenciários, fiscais, de financiamento para obra até estariam vinculados especificamente a cada empreendimento.

Com isso, na hipótese de quebra, o concurso dos credores haveria de circunscrever-se ao empreendimento a que os créditos estivessem vinculados, de modo que seus valores não sejam diminuídos por efeito de intercomunicação de dívidas constituídas pela incorporador.

Esse mecanismo de garantia, entretanto, depende de expressa previsão legal e deveria contemplar pelo menos os seguintes aspectos:

1.Constituição do patrimônio de afetação concomitantemente com o registro do memorial de incorporação, no Registro de Imóveis; 2. Contabilidade separada para cada incorporação (como, aliás, as grandes incorporadoras já fazem hoje, e como já existe nos fundos de investimento); 3. Imediata investidura dos adquirentes na administração da incorporação, uma vez decretada a falência do incorporador, devendo os condôminos realizar assembléia geral em 60 dias a deliberar sobre o destino daquele patrimônio de afetação (por maioria simples, os adquirentes podem decidir pela continuação da obra, se isso se mostrar conveniente, ou pela venda do acervo, rateando entre si o produto dessa venda); 4. Leilão, em 30 dias da decretação da falência, das unidades que não tiverem sido negociadas pelo incorporador, sub-rogando-se o novo adquirente (arrematante) nos direitos e obrigações de condômino (isso é fundamental).

A adoção desse mecanismo implica, obviamente, ampla revisão conceitual no campo de direito de propriedade, mas é preciso avançar urgentemente nesse sentido para suprir as lacunas do direito positivo, na medida em que a realidade vem mostrando a extraordinária dimensão dos prejuízos que a eventual falência do incorporador causa aos adquirentes de imóveis. (Artigo publicado originalmente no Jornal do Brasil de 2/12/99, cedido para publicação neste espaço pelo autor).