Ministério Público de São Paulo
As Promotoras de Justiça do Ministério Público de São Paulo, Dras. Cláudia Maria Berê e Cláudia Helena Tamiso Fernandes, concederam esta entrevista ao Boletim do IRIB após debate com a platéia do XXVI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que abriu e animou o último dia de trabalhos (01/outubro).
P - Como seria uma atuação conjunta do Ministério Público com os registradores brasileiros no sentido da prevenção dos crimes previstos na lei de parcelamento do solo urbano?
R - Nós temos verificado que várias fraudes à lei de parcelamento do solo urbano (Lei 6766) e à lei de incorporação (Lei 4591) acabam conseguindo chegar ao registro imobiliário por meio de roupagens legais que não correspondem à realidade fática. Algumas fraudes são mais freqüentes, como o registro de frações ideais, dando ao loteamento a roupagem do condomínio do Código Civil quando, na verdade, trata-se de loteamento. A venda não é de uma porção ideal da área, mas sim de um lote localizado; geralmente existe uma planta informal que é exibida ao adquirente; existe uma metragem certa; existe uma abertura de vias internas de circulação etc. Outra fraude que temos visto é a tentativa de mascarar o loteamento em incorporação imobiliária. O empreendedor prevê a construção de uma pequena idícula, com um tamanho totalmente desproporcional à área útil da unidade autônoma, sendo que quem vai fazer a construção da casa é o adquirente. Portanto, ele não vendeu uma fração ideal e sim um lote. Em virtude desses tipos de fraudes, o Ministério Público gostaria que os registradores comunicassem essas ocorrências ao promotor para as providências cabíveis.
P - O grande problema que se enfrenta é que há uma sofisticação da fraude. Só de forma indireta, por exemplo, pelo número de condôminos, é que se tem noção de que eventualmente uma burla à lei do parcelamento está sendo perpetrada. Como o registrador pode tomar conhecimento de fatos que são alheios à sua própria atividade, que deve se cingir única e exclusivamente no exame formal dos títulos que são apresentados?
R - Essa tem sido a posição da Corregedoria Geral da Justiça no Estado de São Paulo, inclusive permitindo o ingresso desses documentos ao registro. A questão do Ministério Público não é que seja negado o registro desse tipo de empreendimento mas sim que, presentes certos indícios, o registrador comunique o Ministério Público, que providenciará a averiguação in loco, por intermédio de peritos, para constatar se o que está no registro corresponde à realidade ou se ele está apenas dando uma máscara legal a uma prática ilícita.
P - Como pode ser avaliado o relacionamento que agora se estabelece entre registradores e promotores de justiça na consecução de um objetivo comum: a proteção ao bem comum, o atingimento da segurança jurídica? Há pontos convergentes e divergentes?
R - Nós esperamos que todos os pontos sejam convergentes, inclusive porque a própria lei que regula a atividade dos registradores coloca que os fins dessa atividade são a publicidade, a segurança jurídica. E, no nosso entender, esses fins tratam de um interesse difuso. Por outro lado, a Constituição Federal incumbiu o Ministério Público de tutelar esses interesses difusos e coletivos. Então, acho que há uma identidade de fins nas duas atividades. Havendo essa identidade de fins, a colaboração é indispensável para que se possa chegar à consecução desses fins comuns.
"Em virtude desses tipos de fraudes, o Ministério Público gostaria que os registradores comunicassem essas ocorrências ao promotor para as providências cabíveis"
P - Existe a idéia de envolver também a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo para discutir os temas de interesse comum dos registradores e Ministério Público, e da própria atividade correcional do Tribunal?
R - A exemplo do que existe em outros estados, como S. Catarina e Paraná, onde já há provimentos determinando a comunicação dessas fraudes, o MP tem feito gestões junto à Corregedoria Geral da Justiça a esse respeito. Nós tivemos uma reunião com a Corregedoria justamente para tentar delimitar os assuntos de interesse do Ministério Público relativos às fraudes. Ficou acertado que vamos encaminhar um ofício, sugerindo modificações que entendemos que deveriam ser feitas nas Normas de Serviço. Aqui, neste XXVI Encontro, tivemos a oportunidade de tomar conhecimento de provimentos de outros estados, o que vai possibilitar que possamos encaminhar um farto material para a nossa Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo. Vamos fazer um ofício com algumas sugestões a respeito dessa questão de registro de fração ideal de terreno e vamos aproveitar o material já existente (Normas de Serviço da CGJ do Estado do Paraná e de S. Catarina) para fornecer também outras sugestões com maior embasamento.

Chamando a atenção para o enunciado do art. 236 ("Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público"), o juiz apontou sua característica de ambigüidade: "Essa é uma norma anfibológica, ela é anfibológica por seu conteúdo material, esse é o primeiro aspecto, não é do ponto de vista formal que ela apresenta ambigüidade. E não é anfibológica, como eu imaginara inicialmente, porque propõe um binômio tensivo: serviço público, gestão privada. Não pode ser, nesse aspecto, considerada uma disposição ambígua porque o direito é inteiramente composto de tensividades."
"Se temos uma norma ou dispositivo que apresenta elementos de tensividade (inegável é que se encontre isso no artigo 236) sem que se dê qual critério vai prevalecer na hipótese de conflito, é aí que se põe efetivamente a dificuldade, a ambigüidade da norma", explicou. "O que torna agudamente ambíguo o enunciado do art. 236 da Constituição Federal é a falta de um critério de solução dos casos difíceis."
O ponto fundamental da análise feita pelo palestrante é que "o art. 236 não constitui propriamente uma norma - isto é, uma norma de ação -, mas um princípio endonormativo com caráter tanto estrutural, quanto funcional. Ou seja: serve como indicativo de uma forma espectral do registro e como orientação de critérios para a legisprudência infraconstitucional e a jurisprudência."
"Há princípios que têm caráter supranormativo, e portanto, antenormativo, anterior às normas. (...) Há também princípios que são endonormativos, são princípios que a própria lei consagra para, a partir de seu enunciado, reger tudo o mais que diz respeito a essa instituição."
Segundo o juiz Ricardo Dip, encontramos como primeiro princípio endonormativo, no art. 236, a indicação de serviço público dos registros e das notas.
"E serviço público não quer dizer serviço estatal", alertou, "e sim um serviço que busca um fim público (no caso, a administração pública de interesses privados, cujo objeto é um direito privado e não um direito público). E gestão privada não era conatural, do ponto de vista metafísico, ao registro. (...) A natureza das coisas não impunha registro exercido em caráter privado. Há, entretanto, uma conaturalidade histórica entre registros públicos e exercício privado no Brasil. É histórico, e uma história consagradora, ninguém se dá conta da importância que representa o crescimento do aparato do Registro Imobiliário no Brasil. Acredito que apesar das falhas, que podem ser corrigidas, podemos afirmar que temos os melhores serviços registrais de todo o mundo. Portanto, esse é um sinal de que o exercício privado funcionou de modo eficaz. Basta cotejar o resultado do trabalho dos senhores com os resultados dos heróicos cartórios judiciais para verificar em que pé estamos nesse confronto."
O palestrante afirmou também que a gestão privada implica aspectos de natureza objetiva fundamentais na matéria. Tudo o que diz respeito ao serviço público é facilmente identificável como elemento de natureza objetiva. É o caso do horário de funcionamento dos cartórios, por exemplo. Em contrapartida, a aposentadoria compulsória diz respeito a um aspecto pessoal, a uma dimensão pessoal do serviço: "Essa dimensão pessoal não se abriga muito bem no plano objetivo, é patente que ela está mais voltada ao exercício privado, por isso esse primeiro critério nos indica claramente que a aposentadoria compulsória não pode decorrer desse dispositivo do artigo 236. Nada impediria que o legislador infraconstitucional, por motivos diversos, entendesse que aos 40 anos de idade fosse conveniente que a pessoa se aposentasse. Só que não havendo essa norma, ao contrário do que ocorria ao tempo em que declarei a aposentadoria compulsória em São Paulo, não há como derivá-la, por analogia, a partir da condição do funcionário público. E não há como derivá-la porque a dimensão pessoal é diversa. De nenhum funcionário público se diz que exerce o serviço público em caráter privado, aí esta o ponto, numa reta compreensão da norma constitucional."
"Quando o legislador quis equiparar determinadas pessoas ao funcionário público fê-lo sempre estritamente", prosseguiu. "No nosso caso não há equiparação na legislação infraconstitucional, ela não decorre da leitura constitucional. Isto é um princípio, não é qualquer regra, não é qualquer norma, é também um princípio estrutural e um princípio funcional, ou seja, um princípio que dá organização e um princípio que dá indicação clara de como deve funcionar pragmaticamente o operador do Direito ao decidir essas questões de registros."
Para o juiz Ricardo Dip, duas soluções são fundamental e urgentemente necessárias: uma legislativa e uma normativa infraconstitucional clara, estabelecendo o estatuto pessoal dos registradores e dos notários. Soluções, aliás, para as quais "já se faz irremediavelmente tarde, porque diante de um elemento normativo e de uma tipologia aberta, em relação à perda de delegação, temos encontrado episódios no mínimo estarrecedores a respeito de critérios para a perda de delegação. É importante lembrar a necessidade de, no plano legislativo, serem fornecidas normas precisas para saber o que está dentro do âmbito do exercício privado e do âmbito do exercício público".
Finalizou, então, com uma mensagem aos registradores: "Os senhores têm uma larga tarefa pela frente e devem buscar esse resultado, sempre com o resguardo, que me parece fundamental, de respeitar a idéia do serviço público. Algumas vezes, com boa intenção, mas destas intenções que lamentavelmente emparedam o inferno, alguns defendem de tal modo a gestão privada que praticamente não se reconhece mais a existência do serviço público. É isso que precisa ser evitado no momento em que há extremismo de sobrevalorizar a noção de serviço público. Nesse binômio de serviço público e gestão privada é preciso (...) moderação. Convido a esse esforço, convido a essa razoabilidade. É o convite de alguém que já se confessou apaixonado pelo registro de imóveis, é um convite para que todos não se desestimulem diante das dificuldades. As dificuldades fazem parte das grandezas, dos grandes gestos históricos. Quando temos uma grande dificuldade pela frente é que podemos mostrar o nosso valor e encontrar soluções. O caminho está dado. Há onze anos que esse caminho está indicado, não o exploramos suficientemente e é preciso uma obra coletiva. O direito é sobretudo uma sabedoria prática e no saber prático, ao contrário do que ocorre no saber teorético, o conjunto de visões é sempre superior à visão isolada. Os senhores têm uma comunidade registrária."

Os professores lançam o desafio: como poderemos promover o intercâmbio de experiências e informações?
Segundo Jacomino, há uma expectativa de órgãos da administração pública federal de absorver dados de instituições relacionadas, direta ou indiretamente, com o gerenciamento territorial.
Além desses órgãos, há notícias de empresas privadas dispostas a financiar e patrocinar o levantamento geodésico do território nacional, constituindo um banco de dados de cada parcela urbana ou rural, disponibilizando seus dados para as mais diversificadas demandas.
"Os registradores brasileiros devem acompanhar atentamente essas iniciativas, interferindo e contribuindo com sua experiência, pois a tentação de absorver prerrogativas e atribuições do Registro Predial Brasileiro é grande", diz Jacomino. "Nós, os registradores brasileiros, devemos encarecer nossas atividades, apontando a fortaleza do registro predial brasileiro, a tradição secular de uma atividade que pode ser ainda aperfeiçoada, é verdade, mas que indiscutivelmente presta grandes e relevantes serviços ao país".