No seminário organizado pelo Ministério Público a respeito da recente Lei Federal 9.785, que alterou as leis de parcelamento do solo urbano, de registros públicos e do Decreto-Lei Federal 3.365/41 (desapropriação por utilidade pública), que você tem acompanhado aqui, o juiz Marcelo Martins Berthe, da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, dedicou-se a analisar os aspectos registrários da nova lei. Veja o resumo das suas principais colocações. O texto completo, já revisado pelo autor após a palestra, está no site do IRIB: ww.irib.org.br

Inicialmente, o palestrante deixou claro que não falava em nome da CGJ, mas que suas observações eram pessoais e estavam abertas ao debate. Destacou, então, os onze pontos levantados em seu estudo:

1) O registro da imissão provisória da posse, que o palestrante definiu como um "direito real novo", uma vez que, até agora, a posse de fato jamais teve ingresso no Registro de Imóveis. Embora falando da perplexidade que isso causa, afirmou também que as situações geradas a partir daí (por exemplo, como fazer o registro quando a desapropriação atingir várias unidades imobiliárias pertencentes a proprietários diferentes?) vão demandar novos estudos mas, em princípio, considerou a novidade  "bastante útil e necessária". Para ele, o Direito não pode se afastar dos fatos da vida cotidiana mas, pelo contrário, deve estar voltado à resolução de problemas práticos. E o pensamento de que um princípio simplesmente  não pode ser violado não ajuda em nada a solução dos nossos graves problemas habitacionais.

2) Loteamentos em zona urbana, de expansão urbana ou de utilização específica. A zona específica só pode ser criada por lei municipal, para um determinado lugar, "e não tenho dúvida de que pode incluir a zona rural", disse o Dr. Berthe.

3) Novo critério para a fixação da área destinada à utilização pública. Caiu a exigência da reserva legal  de 35% de área destinada ao uso público. Se esse percentual levava em conta apenas a previsão de densidade acupacional para a área, o novo conceito abrange a densidade ocupacional prevista para a zona onde essa gleba está situada. Por isso mesmo é muito mais moderno, na visão do palestrante, que considera que houve "um avanço" nessa questão, inclusive em relação ao controle da proporcionalidade das áreas públicas no loteamento (agora do município): "Trata-se de uma macro visão da situação, acho que é uma modernização muito grande".

4) Insubsistência da aprovação quando concedida com base em certidão desatualizada da matrícula. No momento da qualificação do pedido de parcelamento do solo urbano, no caso da aprovação municipal ter sido dada com base em certidão desatualizada da matrícula da gleba destinada ao loteamento, o registrador deve recusar o registro e exigir nova aprovação do projeto, baseada nos assentamentos registrários atualizados. A oportunidade para verificação da insubsistência é o momento da qualificação, segundo o expositor: "Feito o registro, essa questão fica superada."

5) Necessidade da comprovação do domínio para o registro do parcelamento do solo urbano: continua existindo, com exceção do caso da imissão provisória da posse (art.18, § 4º), exclusivamente dada em favor da União, Estados e Municípios.

6) Caducidade da aprovação por falta de execução das obras de infra-estrutura. Esse tipo de caducidade poderá ocorrer após o registro e durante o prazo de execução das obras. Caso elas não sejam executadas dentro do cronograma, conforme projeto apresentado, o loteador não deverá continuar alienando lotes porque o loteamento estará em situação absolutamente irregular, conforme o palestrante. Será o caso, então, de bloqueio das matrículas dos lotes ainda não alienados até a regularização da situação jurídica do loteamento, junto à municipalidade, com nova aprovação.

7) Anuência dos Estados para aprovação do projeto de parcelamento pelos Municípios. Persiste a necessidade  de prévia anuência do Estado para aprovação de projetos de parcelamento do solo urbano pelos Municípios. A nova lei diz que caberá ao Estado disciplinar a forma de aprovação, pelo Município, dos loteamentos e desmembramentos. E pode disciplinar que o Município deverá aprovar os loteamentos e desmembramentos depois de sua prévia anuência. Para o Dr. Berthe,  "a anuência prévia do Estado continua na lei, a alteração redacional desse item é de menor importância".

8) Registro das cessões de posse com força de escritura pública. Na seqüência do registro da imissão provisória de posse vem a abertura de matrículas e, depois, o registro do projeto de loteamento. Abertas as matrículas dos lotes vêm os registros das cessões de posse. E a cessão de posse registrada se transformará em domínio, mais tarde, se houver comprovação do preço pago. Portanto, a prova de quitação do preço (pagamento da última prestação) deve ser objeto de averbação. "Um dos efeitos dessa averbação é converter em domínio aquilo que ainda não é. Isso dispensa, evidentemente, qualquer outro ato, qualquer outra escritura".

9) Cessão de posse registrada como garantia de contratos de financiamentos habitacionais. Para assegurar eficácia ao sistema criado, evitando prejuízos a terceiros, a garantia deve constar do registro. Ao palestrante parece admissível que a posse registrada possa também ser objeto de hipoteca já que a própria lei estabelece que essa posse tem que ser aceita como garantia de financiamento imobiliário.

10)  Compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão quitados, como títulos hábeis ao registro da transferência da propriedade - necessidade de escritura pública - adjudicação compulsória. Esse dispositivo não se refere apenas às cessões de posse, mas também aos compromissos de compra e venda em geral (art.26/Lei 6766), abrangendo todos os loteamentos sem exceção, todos os contratos-padrão sem exceção. Dispensável, nesse caso, a escritura pública porque basta o compromisso de compra e venda quitado para o registro e o domínio definitivo. O Dr. Marcelo Berthe faz, porém, uma ressalva a respeito da transitoriedade da Lei 6766, que faz com que essa regra só se aplique à primeira alienação, entre o loteador e o adquirente do lote: "Não é porque a propriedade teve origem no loteamento que ela vai poder ver vendida por compromisso particular quitado com força de escritura pública e com efeitos de títulos definitivo. Depois que o loteamento se completou, a regra não vai servir para  a segunda alienação, entre o titular do lote e o novo adquirente." Para os demais casos permanece a necessidade de escritura pública, para a transferência de domínio, e de adjudicação compulsória, quando houver recusa para a outorga de escritura de compra e venda.

11) Regularização do parcelamento irregular pela Prefeitura e pelo Distrito Federal. O Município e o DF não estão obrigados a cumprir as regras de postura urbanística e ocupação do solo que a lei estabelece para a área do loteamento a ser regularizado e que são obrigatórias para o loteador.

OS PROBLEMAS REGISTRAIS VISTO POR UM REGISTRADOR

O registrador paulista João Baptista Galhardo acaba de postar o artigo "ASPECTOS REGISTRÁRIOS DA APLICAÇÃO DA Lei Federal n. 9.785 de 29 de janeiro de 1999". O diretor do IRIB enfrenta os seguintes aspectos da lei:
 
1) o registro da imissão provisória da posse;
2) infra-estrutura básica;
3) execução das obras de infra-estrutura;
4 - cronograma físico   -   prazo para execução.
5 - caducidade - consequências.
6 - prorrogação do prazo de aprovação e do cronograma.
7 - zona de urbanização específica.
8 -  controle da proporcionalidade das áreas públicas.
9 - certidão desatualizada da matrícula.
10 - só o proprietário pode parcelar.
11 - exame e anuência prévia pelo estado.
12 - cessão de posse registrada. objeto de garantia em contratos de financiamentos habitacionais.
13 - compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão quitados, como títulos hábeis ao registro da transferência da propriedade.
14 - o que se entende por preço.
15 - acabou a adjudicação compulsória ?
16 - regularização do parcelamento irregular pela prefeitura e pelo distrito federal.
17 - parcelamentos de interesse público.
18 - crime contra a administração pública.

O texto, devidamente revisado, será disponibilizado brevemente no site do IRIB (www.irib.org.br). Aguarde.
 

 

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FHC QUER O FIM DO JUIZ CLASSISTA

Aliado do senador Antonio Carlos Magalhães, no discurso a favor da reforma do Poder Judiciário, o presidente Fernando Henrique Cardoso cobrou agilidade do Congresso na votação que extingue a figura do juiz classista, em almoço com políticos no final de semana.

A notícia foi destaque de vários jornais brasileiros nesta segunda-feira (15-3).

Sem contribuir para desafogar a Justiça do Trabalho, pois não podem relatar processos, mas obtendo benefícios idênticos aos dos demais juízes (vitaliciedade, salários, aposentadorias), o juiz classista passou a ser visado pelo governo federal.

O projeto que extingue os juízes classistas já foi aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça do Senado. Mais de 2 mil juízes classistas representam patrões e empregados nas três instâncias da Justiça do Trabalho. Conforme os defensores da extinção, o fim dos classistas garantiria uma economia anual estimada em R$ 200 milhões. (Estadão; Correio Braziliense; Zero Hora-15/3)
 

 

O balanço mensal do Secovi/RS mostra a queda na oferta, de 4,8 mil unidades em janeiro, para cerca de 3,8 mil em fevereiro. O presidente da entidade, Ederon Amaro Soares, interpreta esse dado como um sinal de aquecimento das vendas, provocado pelo descontrole do câmbio. Além disso, acredita que a falta de confiança nas aplicações financeiras levou muitos gaúchos a optar por investimentos mais seguros.

Também contribuíram para a redução as condições de pagamento facilitadas e os preços mais baixos. De janeiro de 1998 a janeiro de 1999, a variação do Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) foi de 3,98%, enquanto de março de 1998 a março de 1999 a valorização subiu para 4,52%. Isto é, os preços subiram, compensando o investimento. (Zero Hora-15/3)
 

O IBGE informou que o custo nacional da construção civil teve alta de 1% em fevereiro - a maior alta desde junho de 1997, quando a elevação chegou a 1,07%. Nos dois primeiros meses do ano, a alta chegou a 1,04%. Nas regiões Nordeste e Centro-Oeste foram registrados os aumentos mais significativos, respectivamente, de 1,22% e 1,17%. (Estadão-12/3)
 

Um convênio entre a sociedade civil e a Polícia Florestal pode ajudar a reduzir desmatamentos irregulares e loteamentos clandestinos na Serra da Cantareira. O Comando de Policiamento Florestal e a Congregação das Associações da Serra da Cantareira (Casc), que reúne 18 associações, acabam de lançar um projeto de postos de fiscalização e apoio para coibir irregularidades na maior floresta urbana do mundo.

Até junho, os coordenadores do projeto pretendem instalar Bases Comunitárias de Vigilância Integradas em cinco pontos estratégicos na região, que hoje conta com cerca de 20 policiais para fiscalizar uma área de 100,7 mil quilômetros quadrados.

O desmatamento de 1 milhão de árvores na serra e a existência de 44 loteamentos clandestinos foram documentados e denunciados pelo jornal O Estado de SP em setembro/98. A Secretaria de Meio Ambiente prometeu, então, liberar verba de R$ 4 milhões para a região, mas até agora isso não aconteceu, segundo o major Walter de Paula da Silva, da Polícia Florestal. (Estadão-12/3)
 

Preocupado com os cortes de mais de 71% no orçamento do Incra, o deputado Fernando Ferro (PT-PE) apelou para que o ministro Raul Jungmann, da Reforma Agrária, receba em audiência as lideranças das federações dos trabalhadores rurais, da Contag e do MST.

Para o deputado, é preciso discutir e aprovar uma política agrária que garanta o desenvolvimento rural, gerando mais empregos no campo neste momento de aguda crise econômica.(www.camara.gov.br - Jornal da Câmara - 12/3)
 

O ministro de Política Fundiária, Raul Jungmann, anunciou  aos secretários estaduais as mudanças que o governo quer fazer no projeto de reforma agrária: realização em parceria com os Estados; alteração do sistema de distribuição de terras no País, com a fusão dos programas de financiamento da reforma agrária; introdução de limite de dois anos para o prazo de pagamento de empréstimos com desconto de 50% (hoje ilimitado) e aumento dos juros para novos financiamentos.

O governo federal quer eliminar o caráter de doação da reforma agrária e passar a cobrar dos assentados crédito de implantação e parte dos recursos gastos com obtenção de imóveis. O governo pretende, ainda, deixar de ser o único responsável pela reforma agrária. Propõe ficar com 75% dos gastos, passando 25% aos Estados.

Na abertura do fórum, o ministro explicou que a fusão do Programa de Crédito Especial para a Reforma Agrária (Procera) com o Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar (Pronaf) exigirá "ajustes". O novo programa emprestará recursos com juros entre 6,5% (Procera) e 9% (Pronaf) ao ano, com o aumento do custo para os assentados.

Alguns secretários presentes ao Fórum União e Estados - Reforma Agrária, Parceria e Empregos, em Brasília, criticaram a nova forma de financiamento, acreditando que uma taxa maior para o assentado e para o pequeno agricultor pode inviabilizar toda a reforma agrária.

O conjunto de alterações será oficialmente anunciado até o dia 22/3. (Estadão; Folha-12/3)