Finalmente uma boa notícia para os 6,7 mil mutuários da Encol de Brasília que ainda esperam reaver os prejuízos com a quebra da empresa. A Procuradoria de Defesa do Consumidor (Prodecon) anunciou ontem que a Justiça do Distrito Federal (19ª Vara Cível) anulou uma das hipotecas que a empresa mantinha com o Banco do Brasil. Sem a hipoteca, o edifício Maison de Florence, no Setor Sudoeste do DF, não pode ser incluído entre os bens da Encol. O prédio foi dado como garantia para um empréstimo junto ao BB, mas a transação é considerada ilegal porque, na época, já estava sendo comercializado. Este não é o primeiro prédio hipotecado que sai da relação dos bens da Encol, mas a conquista da Prodecon foi festejada pelos mutuários porque representa uma brecha judicial justamente às vésperas da decretação de falência da Encol. Além de continuar a briga pela anulação de outras hipotecas, os mutuários ainda têm que escapar do leilão que virá depois da decretação da falência. Dos 662 edifícios inacabados da Encol em todo o Brasil, envolvendo 42 mil mutuários, cerca de 90 estavam hipotecados. A maior parte das transações, principalmente as ilegais, foi feita junto ao Banco do Brasil de Brasília, onde 21 dos 53 prédios inacabados da Encol foram hipotecados.

Corrida para Registrar

Segundo a Associação Nacional de Clientes da Encol (Ance), 12 dos 21 edifícios hipotecados já tiveram a anulação decretada pela Justiça e nenhum de outros 15 prédios (1300 mutuários) ainda sem escrituras no Distrito Federal foi dado como garantia de empréstimos aos bancos. Agora  esses 1.300 mutuários precisam lavrar a escritura ou registrar o contrato de compra e venda no cartório.

O advogado Deoclécio Dias Borges adverte, porém, que a tutela antecipada é apenas uma decisão provisória. Esses recursos estão sendo derrubados pelos bancos no Tribunal de Justiça do DF, com o argumento de que a Prodecon não tem competência para defender os mutuários, já que a hipoteca não caracteriza uma relação de consumo.

Os mutuários lotaram ontem os dois cartórios de registro de imóveis em Brasília formando filas enormes na correria para registrar os imóveis em seus nomes antes da decretação de falência.

A registradora brasiliense e presidente da ANOREG-BR, Léa Emilia Braune Portugal, dedicou-se pessoalmente ao atendimento dos inúmeros mutuários que acorreram ao serviço predial para resguardo de seus direitos. Procurando tranqüilizar os adquirentes da ENCOL, a registradora prenotou os seus títulos, oferecendo orientação e prestando todos os esclarecmentos necessários. "Há dias que nem almoçar estamos podendo. É grande a procura por informações e esclarecimentos, não só dos mutuários da ENCOL, mas também de jornalistas e demais interessados na grave situação desses adqurientes que deixaram de registrar os seus contratos particulares".

O juiz Avenir Passos de Oliveira, da Vara de Falência e Concordata de Goiânia, está recebendo hoje o parecer do Ministério Público de Goiânia sobre o caso, devendo levar mais uns 10 dias para dar sua sentença, o que também favorece os mutuários já que a decretação da falência deveria acontecer hoje (24/2).

O juiz tem em mãos o relatório dos advogados da Encol, o relatório do comissário judicial, Habid Tamer Badião (representante dos credores), e o parecer do Ministério Público.

A Encol vale hoje R$ 200 milhões e suas dívidas ultrapassam R$ 1,8 bilhão. A Justiça trabalhista está leiloando imóveis para pagar os trabalhadores. O patrimônio da Encol diminui a cada dia e é disputado também por seus fornecedores.

Com a decretação da falência, nenhum imóvel da construtora poderá ser vendido antes do levantamento total dos bens, o que pode levar cerca de dois anos. Deverão ser visitados os cartórios de imóveis de 65 cidades de todo o Brasil. (Correio Braziliense - 23/2)

Registro e segurança jurídica

As notícias aqui reiteradas exaustivamente dão-nos conta das graves conseqüências decorrentes da contratação sem a orientação e o apoio técnico e legal do notário e sem o correspondente registro. O custo social das medidas que deverão ser tomadas para amenizar os aspectos negativos da falência da construtura poderia ser muito menor. Alguns poucos cuidados evitariam esse conflito generalizado e a insegurança reinante entre os adquirentes da ENCOL e da construtora de Sérgio Naya, para ficar nos dois exemplos que freqüentaram o noticiário desta semanada. Em primeiríssimo  lugar, a exigência de escritura pública, pois o notário pré qualifica o título, intervindo como fator de equilíbrio entre as partes contratantes, esclarecendo e orientando seus clientes. Depois o registro. No entanto, o que se verifica é a completa desorientação dos consumidores; nunca se viu tamanho menoscabo às atividades notariais e de registro neste país; em conseqüência, sobeja a insegurança nas relações negociais. Não chega a ser mistério para os profissionais que militam na área que o assoberbamento do Judiciário se deve, em grande parte, aos conflitos que poderiam ser evitados por um sistema preventivo eficiente, representado, nas sociedades desenvolvidas, pelos notários e registradores. Recentemente, Hugo Pérez Montero, Presidente da União Internacional do Notariado Latino, noticiou o encontro com magistrados e advogados no Fórum Internacional e Multidisciplinar. Nas suas palavras, tal encontro foi muito importante por ter desenvolvido "o tema da necessidade da função do notário como elemento de segurança jurídica preventiva em uma economia de mercado como a atualmente vigente em quase todo o mundo". O encontro permitiu conhecer a opinião de magistrados e advogados "que nos confirmaram sua posição amplamente positiva quanto a conveniência de ampliar as vantagens de nossa intervenção em todo o campo das relações com conseqüências jurídicas". (Pérez Montero, Hugo. Le notariat et la magistrature. Revista Internacional del Notariado, Buenos Aires)

O palácio do poder Judiciário do DF não tem condições de funcionamento. Essa é a conclusão dos laudos da Defesa Civil, do Corpo de Bombeiros e de dois engenheiros. Desde ontem (23/2) o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) está fechado. Falhas na construção e sobrecarga no prédio provocaram rachaduras. Os 30 desembargadores do TJDF decidiram acatar as recomendações dos laudos e interditaram o palácio.

Estão suspensos julgamentos de segunda instância. Enquanto não for definido o prédio que vai abrigar temporariamente o Tribunal de Justiça, apenas um grupo de três desembargadores estará trabalhando para decidir questões emergenciais, como habeas corpus e liminares.

A reforma do TJDF vai levar 10 meses e custar cerca de R$ 2 milhões

O prédio do Tribunal de Justiça foi construído em 1969 pela empresa Ribeira Franco, contratada pela Novacap. A empresa não existe mais e nenhum responsável foi encontrado. O dinheiro para as reformas será relocado de outros itens do orçamento do TJDF para 1999.

O Tribunal de Justiça é o terceiro prédio público do Distrito Federal condenado por técnicos só neste ano. (Correio Braziliense - 23/2)

FUNAI DEFENDE EXPLORAÇÃO DE ÁREAS INDÍGENAS

O novo presidente da Funai, José Márcio Panoff Lacerda, é favorável à exploração das áreas indígenas. Segundo ele, o resultado da proibição é o contrabando e a garimpagem clandestina. A liberação do garimpo e da extração de madeira nas reservas já está sendo discutida no Congresso, onde tramitam projetos de lei relacionados ao tema. O importante para Lacerda é a criação de mecanismos legais que garantam a preservação do ambiente e a destinação de parte do dinheiro obtido com as atividades econômicas aos índios: "A extração do mogno e o garimpo pode ser fonte de recursos para essa população". (Agência Estado - 22/2)

CRÍTICA À EXPLORAÇÃO DE ÁREAS INDÍGENAS

As primeiras declarações do novo presidente da Funai, José Lacerda, favoráveis à exploração econômica de áreas indígenas, provocaram duras críticas do Cimi -  Conselho Indigenista Missionário. Segundo o Cimi,  regulamentar atividades comerciais em áreas indígenas é o mesmo que declarar guerra às comunidades indígenas.
Em vez de focalizar "a demarcação das terras indígenas, a saúde, a educação ou o futuro dos povos indígenas", diz a nota do Cimi, "o novo presidente se manifestou com relação ao 'território' que lhe foi entregue, na partilha do governo Fernando Henrique Cardoso, com olhos de predador".

Ex-deputado federal e ex-senador pelo PMDB (MT), Lacerda defendeu o fim do que considera como  "mecanismos radicais de proteção aos índios". Para o Cimi, a idéia é um "apoio gratuito aos setores antiindígenas que sempre se mobilizaram no Congresso". (JB- 24/2)

O projeto de "Consolidação da Legislatura Federal",  que pretende reduzir de 10 mil para 500 o conjunto de leis federais, está no site da Radiobras para ser conhecido e receber sugestões (www.radiobras.gov.br/abr/reducaodeleis/reducao.htm)

No relatório de 29 de janeiro, que também pode ser conferido na página, a Subchefia para Assuntos Jurídicos justifica o projeto como "limpeza e reorganização do corpus legislativo", utilizando a comparação com modelos básicos internacionais, citando exemplos como: Grã-Bretanha, onde "a consolidation constitui a fórmula de eliminar a pluralidade de textos legais, antigos e mal coordenados entre si, substituindo-os por um único texto sem, porém, introduzir alterações substanciais na legislação"; Alemanha, onde "o processo de consolidação da legislação recebe a denominação de Rechtsbereinigung - purificação do direito - , ou seja, produzindo, como na Itália, o denominado 'texto único', que produz o efeito susbtitutivo de cada texto legislativo consolidado, de forma a que não haja solução de continuidade normativa"; Bélgica, onde "o processo de consolidação utiliza como elemento aglutinador uma lei básica, em torno da qual serão consolidados os demais diplomas legais congêneres."

Um consórcio de sete universidades públicas da região Centro-Oeste vai oferecer, a partir de abril, cursos de extensão a distância via Internet. A criação da Universidade Virtual do Centro-Oeste (Univir-CO)  tem à frente a Universidade de Brasília (UnB) e reúne 400 professores ligados a essas instituições em 40 cidades do Distrito Federal, Goiás, Mato Grosso e Mato Grosso do Sul.

Idealizada a partir de projeto da UnB, a Univir-CO já abriu as inscrições para seis cursos de extensão e uma disciplina de graduação este ano. Por enquanto, entre as opções não está nenhuma matéria relacionada à área de direito formação ambiental para professores de ciências, elaboração de material didático para educação a distância e português. Vamos acompanhar a evolução do assunto. (Correio Braziliense- 23/2/)

Escola Nacional de Registradores

A idéia da UnB não é nova. Inúmeras experiências bem sucedidas de educação à distância foram empreendidas na Inglaterra e Portugal, para ficar nos dois exemplos mais conhecidos. O tema traz à lembrança o projeto de criação de uma escola nacional do registrador, idéia que vem circulando, cada vez mais, entre os profissionais afetos à área. Depois do sucesso do "Curso de Verão Gilberto Valente da Silva", empreendido na Universidade Paulista sob a coordenação do Prof. Dr. Ricardo Henry Marques Dip (depois ampliado como curso de pós graduação apresentado nas cidades paulistas de Franca e Araraquara) não são poucos os registradores que apóiam a iniciativa de criação de um curso especificamente voltado para os registradores e demais interessados na matéria. A Internet se revela um importante meio para acesso às informações técnicas e acadêmicas. Não seria utópico crer que o curso de direito registral e notarial pudesse ser oferecido pela Universidade, democratizando o acesso às informações técnicas e acadêmicas. Vamos acompanhar atentamente a experiência da UnB e augurar que o a Escola Nacional dos Registradores possa um dia ser uma realidade.

No Boletim Irib/Anoreg-SP on line, de 22/2, mostramos que a orientação do Decom/Procon de Fortaleza-CE ao adquirente de imóvel, no que se refere a registro de contrato de compromisso deixa a desejar. Em São Paulo não é diferente. O site www.advivo.com.br , do economista Luiz Nassif, também falha no ítem "Segurança na hora da compra". Com o agravante de citar o caso da Encol, e dos problemas que os mutuários podem ter com imóveis adquiridos na planta,  as informações ao consumidor não garantem a segurança prometida no título, em especial a segurança jurídica. Se servir como desculpa, o texto adverte: "As dicas relacionadas abaixo foram extraídas de informativos do Procon (órgão de defesa do consumidor) e do Manual do Comprador de Imóvel na Planta, editado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo - SindusCon." Advertência, de resto, bem mais preocupante por envolver reconhecidas autoridades nos dois assuntos: defesa do consumidor e compra de imóvel na planta. Ao que tudo indica, o Registro de Imóveis não está entre as autoridades competentes e confiáveis para se pronunciar sobre o assunto.

Das recomendações dos órgãos mencionados, que vêm imediatamente após a observação salvadora, constam 20 itens, que incluem alertas até sobre inconvenientes como feiras-livres no local. Sobre o registro do contrato de compromisso de venda e compra nem uma palavra. O "cartório de registro de imóveis" é lembrado num único item:

" 6. Exija o comprovante de matrícula da incorporação no cartório de registro de imóveis. Veja se o projeto de incorporação está devidamente registrado nesse tipo de cartório, identificando o número do registro, do cartório e se não houve retificações posteriores como, por exemplo, venda do terreno." (Confira em: www.advivo.com.br/pessoal/pessoal3/imoveis/casaprop/casaprop9.htm)

A Anoreg-SP vai oferecer informações complementares aos órgãos citados.

Um colega registrador do interior paulista suscitou dúvida a respeito da vedação de acesso de formal de partilha ao registro, título oriundo de sucessão provisória de bens deixados pelo desaparecimento de um proprietário de imóvel na sua comarca. O tema é polêmico e encerra reconhecidas dificuldades. Enquanto se aguarda a decisão do juiz corregedor competente, vamos conhecer os excelentes argumentos desenvolvidos pelo estudioso e preparado colega.

A SUCESSÃO PROVISÓRIA NÃO TEM ACESSO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

Afirma o registrador em suas alentadas razões que o registro da sucessão provisória não tem sentido ou significância. "Trata-se de publicidade não necessária [no registro imobiliário]. A publicidade da ausência e da abertura da sucessão provisória é dada pelo Registro Civil das Pessoas Naturais (arts. 94 e 104 da LRP). Não sendo necessário, também, para efeito de disponibilidade, porque o sucessor provisório, não adquire, nesta etapa da sucessão, propriedade alguma. O herdeiro provisório e condicional é imitido na posse dos bens do ausente (art. 1l66 do do CPC). Tanto é assim que deve dar garantia de sua devolução mediante penhor ou hipoteca. Somente com a conversão futura da sucessão provisória  em definitiva, é que o herdeiro deixará de ser provisório, adquirindo, então,  o domínio e a disponibilidade dos bens recebidos. Porém, sua propriedade, mesmo "definitiva" será resolúvel se o ausente  regressar  nos 10 anos seguintes.  Por essa razão, a melhor doutrina sobre o assunto prefere chamar  a definitiva de quase definitiva.

Repita-se, o registro não se faz necessário para efeito de disponibilidade porque o sucessor provisório não pode alienar.

Não sendo por desapropriação, os bens do ausente só se poderão alienar, quando ordene o juiz, para lhes evitar a ruína ou quando convenha convertê-los em título da dívida pública (art. 475). Assinale-se "os bens do ausente".

E mesmo em caso de alienação necessária e autorizada judicialmente, o alienante será sempre o ausente, o real proprietário na sucessão provisória. É claro que representado pelo sucessor provisório que o juiz autorizar à semelhança do espólio que vende com alvará judicial.

À semelhança porque não se deve confundir  sucessão legítima, onde o domínio é transferido com a abertura da sucessão, com o deferimento da sucessão provisória, que não transmite domínio algum mas simplesmente a posse para administração.

Somente na sucessão legítima o herdeiro toma de imediato o lugar do defunto.

Na sucessão provisória há sempre a expectativa do retorno do ausente.

Implicando posse e administração e não podendo o sucessor provisório alienar ou onerar o imóvel como bem próprio, dispensável e juridicamente impossível o registro pretendido.

Não é só a legislação brasileira que impede o sucessor provisório de alienar:
"Los poseedores temporales de los bienes del ausente no podrán venderlos,   gravarlos,    hipotecarlos   o darlos   en  prenda,   sino   en  caso   de   necessidad   o   utilidad evidente,   reconocida  y   declarada   por   el  juez,  quien,  al   autorizar   dichos   actos,   determinará  elempleo   de la   cantidad  obtenida" (art. 186 - Código Civil Espanhol - Editorial Civitas S.A. Ed. 1991).

"Coloro   che   hanno ottenuto  la  immissione  nel  possesso  temporaneo  dei   bem  (50)  non  possono   alienarli,  ipotecarli   o sottoporli  a   pegno,  senon  per   necessitá  ou   utilitá  evidente   riconosciuta  dal   tribunale.  Il tribunale    nell'autorizzare   questi  atti   dispone   circa  l'uso  e l'impiego   delle   somme  ricavate  (art. 737 c.p.c.)" (art. 54 Codice Civile italiano e Leggi complementari a cura de Mario Abati - ed. 1994 - CEDAM).

"O curador provisório, só com autorização judicial, pode alienar ou onerar bem imóvel.....E autorização só será concedida quando o ato se justifique para evitar a deteriorização ou ruína dos bens, solver dívidas do ausente, custear benfeitorias necessárias ou úteis ou ocorrer outra necessidade urgente"(art. 94, 2.4 - Código Civil Português - Jacinto Rodrigues Bertas - Almoderia Coimbra - 10 edição).
Consequentemente, inviável, S.M.J., o registro da hipoteca judicial determinada na r.sentença de fl. 66 do formal. No registro dessa hipoteca, se efetuado fosse, figuraria o ausente como credor favorecido e ao mesmo tempo garantido com seu próprio bem".

Não temos conhecimento de qualquer decisão que tenha enfrentado especificamente o problema da sucessão provisória e a desnecessidade do seu registro. A biblioteca do IRIB oferece excelente artigo do Prof. Dr. Hélio Borghi sobre o tema da ausência que trata, de passagem, da desnecessidade do registro. Não deixe de conferir.