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JORNAL DO COMMERCIO – 12/6/2008

A nova execução hipotecária
Ivanildo Figueiredo*

A partir da Lei 11.382/2006, que alterou o Código de Processo Civil, a ação de execução hipotecária foi bastante modificada, tendo como objetivo maior agilizar a recuperação do crédito pelo credor. No regime anterior, mesmo já estando previamente constituída a hipoteca, o credor deveria levar o imóvel para leilão público, ocasião em que, oferecendo valor equivalente ao maior lance, poderia adjudicar para si o imóvel dado em garantia.

Todavia, o procedimento do leilão, lento e dispendioso, era sempre necessário. A partir da nova lei, o credor tem, como primeira opção, a seu exclusivo critério, adjudicar o imóvel hipotecado e penhorado no processo de execução. Nesse sentido, dispõe o artigo 685-A do CPC que “é lícito ao exeqüente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer lhe sejam adjudicados os bens penhorados”.

A carta de adjudicação expedida pelo juiz da execução é o título hábil a ser apresentado ao registro imobiliário para a transmissão do imóvel. Em segundo lugar, como opção do credor, a nova lei permite que este, não pretendendo adjudicar o imóvel, venha a promover a sua “alienação por iniciativa particular”. Nesse sentido, o artigo 685-C do CPC estabelece que “não realizada a adjudicação dos bens penhorados, o exeqüente poderá requerer que sejam eles alienados por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor credenciado perante a autoridade judiciária”.

Desse modo, o credor poderá contratar um corretor de imóveis, para que esta ofereça à venda o imóvel, através de oferta privada, do mesmo modo como se realiza normalmente no mercado imobiliário. Contudo, para esse fim, “o juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo (artigo 680), as condições de pagamento e as garantias, bem como, se for o caso, a comissão de corretagem” (artigo 685-C, § 1º).

Podendo ser contratada do modo como ocorre nas negociações privadas, a alienação do imóvel por iniciativa particular admite inclusive o pagamento a prazo, com nova garantia hipotecária constituída sobre o mesmo imóvel. As condições de venda deverão constar de termo ou contrato formalizado dentro do próprio processo de execução. Com a quitação do preço da compra e venda, o juiz mandará expedir uma carta de alienação, sendo este o título competente para a transmissão da propriedade no registro imobiliário, sem necessidade de contrato ou escritura pública. Somente em terceiro lugar, não sendo o imóvel adjudicado ou alienado por iniciativa do credor, é que será realizado o leilão público.

Em razão, assim, dessas modificações, a constituição de garantia hipotecária nos contratos de compra e venda revela-se, a partir da nova lei, como muito mais interessante para o credor do que o pacto de alienação fiduciária em garantia, uma vez que a Lei 9.514/1997 exige, sempre, a realização de leilão público para a venda do imóvel em caso de inadimplemento do comprador.

*Ivanildo Figueiredo  é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital.

(Fonte: Jornal do Commercio/PE, seção Economia, 12/6/2008, 06:46:40).