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III Seminário Internacional de Direito Registral Imobiliário: a importância dos Registros Imobiliários para o desenvolvimento jurídico e socioeconômico do Brasil


Leia o inteiro teor do trabalho apresentado peloregistrador e presidente da Arisp, Flauzilino Araújo dos Santos
 
O III Seminário Internacional de Direito Registral Imobiliário, realizado nos dias 2 e 3 de abril de 2008, na Universidade Fundação Educacional Serra dos Órgãos, em Teresópolis, no Rio de Janeiro, foi promovido em parceria pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib; Curso de Graduação em Direito do Centro de Ciências Humanas e Sociais da  Unifeso; Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp; Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais e Associação dos Notários e Registradores de Minas Gerais, Serjus-Anoreg/MG; Colégio de Registradores da Espanha e Cadri, Curso Anual de Direito Registral Iberoamericano. O evento foi co-patrocinado pelo banco Santander e pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip.

Importância dos Registros Imobiliários para o desenvolvimento jurídico e socioeconômico do Brasil. A efetividade da segurança jurídica
Flauzilino Araújo dos Santos*

1. Registro de Imóveis e desenvolvimento na Constituição da República Federativa do Brasil.      

O preâmbulo da Constituição de 1988, promulgada por uma Assembléia Nacional Constituinte, afirma o compromisso do povo brasileiro por seus representantes, de instituir um Estado Democrático de Direito, literalmente destinado a assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justiça como valores supremos de uma sociedade fraterna, pluralista e sem preconceitos, fundada na harmonia social e comprometida, na ordem interna e internacional, com a solução pacífica das controvérsias.

É sabido que o fim do regime militar, em 1985, acelerou as pressões nacionais e internacionais pela adoção do neoliberalismo de sorte que, sob a atual Constituição, é que se intentou privatizar os serviços públicos e criar agências reguladoras, como fórmula para o desenvolvimento nacional.[1]

Entendemos que a Lei Maior deixa suficientemente claros os princípios da doutrina econômica mais recente, inclusive a explícita opção pela privatização de serviços públicos e a inclusão de elemento ético, ao incorporar linguagem de desenvolvimento sustentável (art. 170, VI).

Com estas breves considerações sentimo-nos autorizados a afirmar que a Carta Política brasileira aponta no sentido do desenvolvimento mais sadio e solidário, conforme os ditames da justiça social, e fornece instrumentos para aplicação concreta desses objetivos, e dentro desse contexto atribui ao Estado a atividade regulatória para estabelecer diretrizes de caráter indicativo quando da concessão ou delegação de atividades públicas aos particulares.

Nesse passo, o Registro de Imóveis brasileiro se apresenta como um case de sucesso para alicerçar o acerto da evolução do Direito Administrativo relativamente à privatização de serviços públicos.

Com efeito, a Constituição de 1988 apenas explicitou em seu art. 236 que, em todo o território nacional, o serviço público de registro de imóveis é exercido em caráter privado, por meio do instituto administrativo da delegação pelo Poder Público, outorgada mediante concurso público de provas e títulos.[2]

A expressão constitucional quanto ao exercício dos serviços registrais em caráter privado por delegação, todavia, não se constituiu em novidade para o sistema jurídico nacional, visto que o Registro de Imóveis, que tem sua gênese no Registro de Hipotecas que fora criado pela Lei Orçamentária nº 317, de 1843, regulamentada pelo Decreto nº 482, de 1846, objetivando tornar a terra base para o crédito, posteriormente transformado em Registro Geral, desde sua criação sempre foi exercido por particulares em colaboração com o Poder Público, mediante outorga por delegação administrativa.[3]

Embora seja da natureza da atividade particular a busca de lucro, grande, rápido e sem controle, o Registro de Imóveis consegue compatibilizar a condição de serviço público com a de exercício em caráter privado, adequando sua remuneração nessa amálgama sob a rubrica de emolumentos segundo critérios de justiça tributária e de equilíbrio econômico-financeiro da atividade pública delegada, atendidos preceitos gerais e especiais para fixação dos valores relativos aos atos registrais praticados, qualificado como taxas.

Essa coexistência de serviço público com exercício privado desenvolvido por profissionais do Direito recrutados pelo próprio Poder Público e sob sua coordenação[4] e fiscalização, confere ao Registro de Imóveis o status de instituição com contornos delineados pela Carta Magna e por leis complementares, cuja finalidade e objeto é a publicidade dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção do domínio e dos direitos reais sobre a propriedade imobiliária em todo o território nacional.

Pelo monopólio estatal da organização da propriedade imobiliária no território nacional, somente atos do Estado podem pretender definir a situação de um imóvel, com eficácia vinculante para todos. De fato, somente são atos do Estado os que se imputam ao Estado e por cujos efeitos o próprio Estado diretamente se responsabiliza e, portanto praticados por instituições do Estado, como sói acontecer com os atos registrais que são praticados por delegação administrativa do Estado.[5]

O pronunciamento registral oficial sobreleva-se pela eficáciaerga omnes do registro sobre todo e qualquer outro que seja incompatível ou contraditório, total ou parcialmente, com o conteúdo publicado no assento, mesmo que seja oriundo de instâncias administrativas ou judiciais, salvo mediante o competente cancelamento do ato registral, como expressa o § 2º do art. 1.245 do Código Civil brasileiro, in verbis:

“Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua ser havido como dono do imóvel”
.

2. O Registro de Imóveis e o direito fundamental de propriedade
 
A Constituição brasileira assegura de forma peremptória o direito à propriedade, conforme preceito insculpido no rol dos direitos e garantias fundamentais, ao dispor no inciso XXII do art. 5º, in verbis: “É garantido o direito de propriedade”.

A ordem constitucional significa que o legislador não pode erradicar o direito de propriedade do ordenamento jurídico positivo nacional, embora possa definir-lhe contornos e limitações a fim de que o bem atenda a sua função social (XXIII).[6] Todavia, por seu status de direito fundamental, nunca deixará de figurar como objeto de proteção da tutela jurídica à medida que confere ao titular mecanismos para avocar a proteção legal contra toda e qualquer injusta restrição que possa diminuir o direito no uso, gozo e disposição de seu imóvel, ou impedi-lo do exercício de tais ações imobiliárias.

No sistema jurídico brasileiro é pacífica a necessidade de um ato de inscrição (registro ou averbação) dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos ou extintivos de direitos reais sobre imóveis e nos fatos modificativos de situações a eles correspondentes, quer tenha por pressuposto título ou documento público (escrituras notariais, títulos judiciais e administrativos) ou particular, sejam para sua constituição, transferência e extinção, ou para sua validade em relação a terceiros, ou para sua simples disponibilidade.

De conformidade com o inciso XXV do art. 22 da Constituição Federal, a competência para legislar sobre registros públicos é privativa da União Federal e nessa conformação, desde diplomas regulamentares anteriores até a vigente Lei de Registros Públicos – Lei 6.015, de 31.12.1973 – o Registro de Imóveis exerce função essencial em matéria de propriedade imobiliária, quer seja no interesse direto das partes contratantes, quer seja para o efeito da publicidade registral que vise principalmente os direitos e eventuais interesses de terceiros, e, em globo, os interesses de ordem pública.

A importância e o prestígio do Registro de Imóveis no ordenamento jurídico nacional foram reafirmados pelo Código Civil de 2002, ao repetir preceito relativo à indispensabilidade da função registral na transmissão e na aquisição da propriedade imobiliária em seus artigos 1.227 e 1.245 (§ 1º).[7]

Dito isto, é estreme de dúvida que ao Sistema de Registro de Imóveis é cometido pelo Direito Brasileiro um papel institucional de âncora da cidadania e da estabilidade jurídica do país, no que tange ao acesso e às mutações na titularidade de bens imóveis e de direitos a eles relativos, cujas relações se estabelecem tendo como suporte um conjunto de ferramentas eficazes na proteção e defesa do direito constitucional de propriedade e do tráfego imobiliário e que, por fim, garantem a credibilidade e o funcionamento da economia de mercado no âmbito interno e externo.

Por sua posição na estrutura jurídica nacional como fiador da publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos que lhe são atribuídos pela legislação (Lei 6.015/73, art. 1º; Lei 8.935/94, art. 1º), em sede registral, a própria qualificação empreendida pelo Registrador dos títulos e negócios imobiliários que pugnam por acesso ao Registro, se constitui, concretamente, em uma apreciação técnica imparcial, que transcende aos interesses privados ocasionalmente em jogo, visto que da publicidade registral emerge, claramente, o interesse público de obter a satisfação de certos fins comunitários com dose máxima de credibilidade e que redunda na efetividade da segurança jurídica.

O desembargador paulista Mario Antonio Silveira, que dedicou sua tese de doutoramento à análise da função social e responsabilidades do Registro de Imóveis, concluiu que o Registrador “ao exercer a delegação atinge o ponto mais relevante de sua função, fruto da relação de socialidade que trava com a comunidade onde está estabelecida sua unidade registrária”. Ainda segundo o autor “A função social do oficial registrador deve ser entendida como reflexo das atribuições legais que o Poder Estatal lhe transfere, posto manter indissolúvel relação com a propriedade, pois esta é o motivo da existência daquele”[8]

2.1. Registro de Imóveis e cooperação na atividade legiferante.

O Registro de Imóveis atua em área específica do sistema legal por força de sua função criativa voltada para o desenvolvimento da ciência jurídica no campo da atividade legiferante ao apontar, de modo concreto, atos da vida real relativos a negócios imobiliários dependentes, que ainda não contam com o expresso respaldo do direito positivo.

Nesse mister, detecta com precisão as carências do sistema jurídico de instrumentos legais necessários para o fomento das atividades econômicas imobiliárias. Assim, orienta, com apuro técnico e fundamento nas práticas de mercado, a necessária regulamentação legal das atividades que têm imóveis por objeto, via processo legislativo, a fim de possibilitar o acesso de novos negócios imobiliários ao Registro de Imóveis, dotando-os de segurança.

Com efeito, os Serviços de Registros de Imóveis funcionam como um laboratório de experimentos jurídicos. Na medida em que seus operadores manuseiam o direito vivo, e novos negócios e requerimentos sociais que aportam em busca da proteção registral, são capazes de detectar situações ligadas ao tráfego imobiliário que reclamam suporte legal compatível com a estrutura econômica e jurídica do país e até com o Direito Comparado.

Os encarregados dos Registros de Imóveis são juristas especializados na matéria e, por se concentrarem em oferecer as garantias e a segurança do Registro, de acordo com o princípio da legalidade, gozam naturalmente de capacidade construtiva de orientação para a edição de novos procedimentos, tipos e figuras jurídicas e o aperfeiçoamento dos existentes.

Acrescente-se ainda a efetiva participação dos Registradores em instrumentos democráticos de poder, como audiências públicas, grupos de trabalho, comitês técnicos e assessorias às casas legislativas sobre temas relativos a direito imobiliário, registros públicos, regularização fundiária, novas tecnologias aplicadas a negócios jurídicos e afins.

2.2. O Registro de Imóveis e a informação jurídica

O Serviço de Registro de Imóveis no Brasil não é apenas o instrumento de publicidade das relações jurídicas imobiliárias e o meio para dar autenticidade, segurança e eficácia aos direitos subjetivos e aos negócios imobiliários, senão que exerce uma importante função colaboradora com os cidadãos e com outras instituições que se manifesta em numerosos aspectos, dos quais destacamos a prestação de informação jurídica, que, de forma especial, caracteriza-se por alto grau de relacionamentos.

Reconhecidamente, o Oficial do Registro de Imóveis é um profissional do direito que exerce função jurídica especializada de caráter técnico sob o regime do Direito Privado, porém, garantida e fiscalizada pelo Estado, para cumprimento da legalidade, fluidez dos negócios imobiliários e paz social.

Por integrar a Administração Pública indireta, a função de informação jurídica aos usuários dos serviços, decorre do corolário dos princípios básicos da Administração e dos deveres cometidos ao administrador público, de sorte que compete ao Oficial de Registro apontar os meios registrais mais adequados para o alcance dos fins lícitos objetivados.

Embora não seja órgão consultivo propriamente dito, são freqüentes as apresentações de títulos apenas para exame preliminar de sua admissibilidade (Lei 6.015/73, art.12, parágrafo único) bem como as consultas de particulares, de profissionais do Direito e de entidades públicas e privadas sobre o equacionamento de diferentes problemas jurídicos que se apresentam na prática diária do trâmite de documentos com vocação registral.

A nota a ser expedida pelo Registrador relativamente ao exame do título apresentado para a chamada “qualificação registral”, ou a informação prestada em consulta deve considerar o fim último que é a garantia da legalidade da operação imobiliária e sua publicidade. Nesses aspectos, é seu dever apontar eventuais exigências, de forma fundamentada e exaustiva, ao tempo em que deve indicar as opções jurídico-registrais necessárias para a efetivação da inscrição, dentro da idéia do alcance do caráter de profissional do Direito aliado ao de administrador público.

2.3. Registro de imóveis e efetividade do processo
 
O processo tem se caracterizando como instrumento moroso, inábil à prestação de uma justiça célere e eficaz, a ponto de, há quase um século, Rui Barbosa ter proferido frase que se tornou celebre: “A justiça atrasada não é Justiça, senão injustiça qualificada e manifesta”.

O direito à tempestividade da tutela jurisdicional é constitucionalmente protegido. É de conhecimento ordinário que o direito de acesso à Justiça é constitucionalmente garantido (CF, art. 5, XXXV), não apenas no sentido de que todos têm direito de ir a juízo, mas também para significar que todos têm direito à adequada, tempestiva e efetiva tutela jurisdicional.

Giuseppe Chiovenda, ao idealizar a efetividade como escopo maior do processo, celebrizou a seguinte frase: “Il processo deve dar per quanto possible praticamente a chi há un diritto quello e propio quello ch''egli há diritto di conseguire”[9]

De outra sorte, o dito popular brasileiro “ganha, mas não leva” se eternizaria como verdadeiro ao esmagar ainda mais o cidadão que percorreu uma verdadeira via crucis na busca de repor direitos lesionados, bem como ao gerar o efeito de esmaecer, ademais, a fé e a confiança de todos no Poder constitucional garantidor da jurisdição, o Judiciário.

Afortunadamente, passos importantes têm sido dados na Reforma do Poder Judiciário e do Processo, dos quais destacamos, por sua pertinência e relação direta com o Registro de Imóveis, a edição da Lei nº 11.419, de 19 de dezembro de 2006, que dispôs sobre a informatização do processo judicial e alterou o Código de Processo Civil, mediante a fixação de novos paradigmas procedimentais, em consonância com a garantia constitucional da celeridade processual (CF, art. 5º, LXXVIII)[10]

Por esse diploma legal, o legislador induz o Judiciário na utilização, preferentemente, dos recursos das novas Tecnologias da Informação e Comunicação – TICs - para “o uso de meio eletrônico na tramitação de processos judiciais, comunicação de atos e transmissão de peças processuais” (art. 1º), atendidos os requisitos de autenticidade, integridade, validade jurídica e interoperabilidade da Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil (CPC, art. 154, parágrafo único).

Como assentamos em outra oportunidade, “a jurisdição do juiz no processo se refere exclusivamente às partes litigantes, de sorte que a sentença e as decisões proferidas nos autos somente afetam as partes dele integrantes. O princípio da coisa julgada e a relatividade de efeitos das sentenças judiciais constituem o fundamento dessa limitação”.

“Por seu turno, com respeito aos terceiros que não tenham participado ou sido notificados do pleito, a decisão judicial é res inter alios, e é precisamente nesse momento que exsurge a atividade do Registrador ao desqualificar o Título Judicial que venha a afetar titulares registrais que não figuraram no pólo passivo do pleito, ou não foram convocados pelo juízo onde tramita o processo, oferecendo-lhes a proteção registral fundada nos princípios da presunção, da fé pública e do trato sucessivo, pena, de flagrante maltrato ao princípio constitucional do direito à tutela jurisdicional dos próprios direitos e interesses legítimos e do direito de propriedade, sem prejuízo de que, desde logo, no âmbito contencioso entre as partes determinadas, impere, definitivamente, a decisão judicial”.[11]

Seja como for, o veículo por meio do qual, decisões judiciais[12] – sentenças, decisões interlocutórias e despachos – emigram dos autos para o álbum registral constitui o que de forma genérica se convencionou denominar de Título Judicial, que pode ser formalizado pela forma tradicional em papel, ou como preferentemente quis o legislador, por meio de Documento Eletrônico.

Nesse contexto, a pergunta que se propõe é a seguinte: O Registro de Imóveis encontra-se apto para atender o Judiciário na recepção e protocolização de Títulos Judiciais Eletrônicos?

2.3.1. O Registro de Imóveis e as Novas Tecnologias da Informação e Comunicação (NTICs)

De partida é de ser destacado que dês sua instituição no ano de 1846, os Registros de Imóveis brasileiros têm se mantido na vanguarda da tecnologia, no afã de simplificar processos e de abreviar a prestação do serviço público delegado.

Assim é que os Cartórios de Registros Imobiliários passaram da escrituração com pena, para a caneta tinteiro; desta, para a caneta esferográfica e a escrituração mecanizada, passando, ainda, pela utilização de processos de cópias gelatinosas, reprográficas e afins, bem como pela elaboração dos atos e dos índices respectivos em livros de folhas soltas e em fichas, sendo ponto alto da evolução tecnológica, a microfilmagem de documentação, a digitalização e o gerenciamento de imagens e o processamento de dados do fólio real.

Com o fim da reserva de mercado para informática nos anos 1990 e conseqüente maior facilidade de acesso à Tecnologia da Informação (TI) os registradores brasileiros aderiram à informatização de processos, formação de bancos de dados e gerenciamento de imagens digitais de documentos arquivados nos sistemas anteriores, mediante desenvolvimento e utilização de softwares especialmente desenvolvidos para a atividade registral.

Hoje, a maioria dos Registros de Imóveis utiliza processo de escrituração mediante aplicativos de processamento de texto e impressão dos atos registrais nas matrículas por processo matricial (impressora de impacto), a jato de tinta,  laser ou térmico, em substituição à antiga máquina de escrever.

Enquanto se aguarda a desmaterialização do procedimento registral mediante a admissão do fólio eletrônico registral, as fichas das matrículas assim confeccionadas em papel, após a impressão dos atos registrais, são digitalizadas em scanners e as imagens, depois de conferidas e gravadas em meios magnéticos ou discos ópticos, são gerenciadas por sistema informatizado conhecido por GED,[13] permitindo-se, inclusive, o acesso remoto, via Internet.

Para atender as demandas do Poder Judiciário, entidades públicas e segmentos da cadeia produtiva do país, bem como por visão estratégica, os registradores de imóveis brasileiros construíram uma infra-estrutura robusta de hardwares, softwares, serviços, pesquisa científica e desenvolvimento de tecnologias. Tudo de acordo com os princípios que norteiam a atividade do Registro de Imóveis, aliados aos modernos conceitos de TIC – Tecnologia da Informação e Comunicação e estão cada vez mais presentes na Internet, oferecendo uma gama muito ampla de soluções que incluem o aproveitamento dos recursos tecnológicos, aliados à segurança jurídica, visando à excelência na qualidade dos processos internos e externos e à disponibilidade para mais rápido acesso à publicidade registral, com menor custo dos serviços prestados ao consumidor final.

O desafio que está sendo enfrentado pelas entidades da classe dos registradores (Instituto de Registro de Imóveis do Brasil - IRIB e Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo - ARISP) é a capacitação tecnológica dos cartórios das pequenas localidades e a implantação de um ambicioso plano de interligação de todas as unidades de serviço pela rede mundial de computadores.

3. Registro de Imóveis e desenvolvimento socioeconômico

O Sistema de Registro de Imóveis desenvolve importante papel institucional como âncora da cidadania e da estabilidade jurídica e socioeconômica do país, no que tange ao tráfego de imóveis às suas onerações e outras mutações de direitos imobiliários, e se constitui em instrumento de fomento ao desenvolvimento da política habitacional e do crédito imobiliário.

Por força de mecanismos de potestade de que se acha investido em decorrência da outorga da delegação estatal,[14] o Registro de Imóveis atua na proteção e defesa do direito constitucional de propriedade, na segurança do comércio imobiliário, como suporte na concessão e recuperação do crédito, na circulação dos novos instrumentos de investimentos imobiliários[15] e temas conexos os quais, por fim, garantem credibilidade e funcionamento da economia de mercado no âmbito interno e externo e a elevação do grau de produtividade e de geração de emprego e renda.

Afirmamos alhures que o Registro de Imóveis labora no resgate da cidadania, da qualidade de vida e capacitação econômica da população mais carente, ao atuar no desenvolvimento de políticas públicas de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Regularização Fundiária, cuja postura e labor contribuem para a concretização de aspiração fundamental da República Federativa do Brasil, consistente em “erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais e regionais” (CF, art. 3º, III).

Com precisão anota Mario Antonio Silveira que “A regularidade da atividade registrária é também esteio primordial para o desenvolvimento comercial do setor imobiliário e, consequentemente, estimula a circulação de riquezas de uma sociedade.”[16]

3.1. Registro de imóveis e crédito imobiliário
 
A expansão do crédito imobiliário em condições mais liberais estimula a construção de condomínios edilícios e conjuntos habitacionais nos grandes centros e regiões metropolitanas e a implantação de loteamentos em cidades de médios e pequenos portes, projetados para pessoas de situação economicamente modesta, contribuindo para atenuar o problema da crise habitacional, ao permitir regular acesso à propriedade legal e organizada, aliás, justa aspiração social reiteradamente expressada em planos de governo das esferas federal, estadual e municipal.

As certidões e outras informações registrais necessárias à análise do pedido de concessão do crédito imobiliário, bem como o registro do respectivo contrato de venda e compra e financiamento são efetivados com eficiência e rapidez. Vários Registros de Imóveis já o fazem também pela Internet, sob forma de Documento Eletrônico.

Lamentavelmente, por motivos de frouxidão normativa as informações registrais ainda padecem de complementação por certidões expedidas por outros órgãos de informação geral (certidões de distribuidores judiciais etc.), razão pela qual é imperiosa a necessidade de adoção da concentração na matrícula de todas as situações jurídicas relacionadas ao bem imóvel, bem como da inoponibilidade ao adquirente ou credor registrário de boa-fé dos fatos que não constarem da base registral por ocasião da aquisição ou oneração imobiliária..

É de ser assinalado que os emolumentos relativos aos atos registrais efetivados em negócios realizados com financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – registros de venda e compra, de hipoteca, de alienação fiduciária e as averbações decorrentes – gozam de acentuada e expressiva redução de valores, em relação aos emolumentos cobrados nos negócios imobiliários em geral, malgrado não haja mecanismo de compensação financeira aos Registradores de Imóveis.

Há um verdadeiro clamor público para que as dignas autoridades fazendárias dos estados façam uma reflexão aprofundada sobre o peso das contribuições agregadas aos emolumentos dos registros, para o efeito de desonerar, ainda mais, os custos dos negócios imobiliários oriundos de financiamentos imobiliários.

Finalmente, como oxigenação do Setor Imobiliário em decorrência da atividade do Registro de Imóveis destacamos o salutar procedimento registral específico da notificação do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel, cujo mecanismo extrajudicial desenvolvido concilia redução de custos, simplicidade de formas e celeridade com segurança jurídica e garantias legais, em verdadeira contraposição ao sistema judicial ordinário de execução hipotecária, desgastado pela morosidade e pelo abrigo processual de recursos meramente protelatórios da solução final,[17] tolhendo a recuperação do crédito e a reposição do imóvel no mercado.  

3.2. Registro de Imóveis e regularidade fiscal

Em sua atividade típica de exame da legalidade de um título (qualificação registral) para admissibilidade à matrícula do imóvel, o Registro de Imóveis verifica a regularidade do pagamento dos impostos relativos à transmissão imobiliária; a quitação dos tributos que são anualmente lançados pela Prefeitura Municipal sobre a propriedade imóvel; a regularidade da situação cadastral do alienante e do adquirente perante a Receita Federal do Brasil e a regularidade da situação do alienante quanto à existência de débitos fiscais em atraso, ou inscritos na dívida ativa.

Ainda em matéria fiscal, os Registradores remetem mensalmente para o controle da Receita Federal do Brasil, informações sobre todas as operações imobiliárias registradas nos serviços delegados.

3.3. Registro de Imóveis e controle sobre aquisições de imóveis rurais por estrangeiros

A aquisição de propriedade rural por estrangeiro residente no país ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil está sujeita às condições, restrições, limitações e demais exigências previstas em lei, tendo em vista a defesa da integridade do território nacional, a segurança do Estado e a justa distribuição da propriedade (Lei 5.709, de 7.10.1971; Decreto 74.965, de 26.11.1974).

Para aferição e controle, além de fiscalizar a regular autorização estatal, quando se configura necessária, os Registros de Imóveis mantém cadastro especial das aquisições de terras rurais por estrangeiros e, trimestralmente, enviam relações das aquisições ao Ministério da Agricultura, à Corregedoria Geral da Justiça do Estado e à Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, esta, quando se trata de imóvel localizado em área indispensável à segurança nacional.

Para efeito de estatística e do controle exercido pelo Registro, o cadastro elaborado contém informações sobre o total de área ocupada por pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos municípios onde se situem, e sobre o total de área ocupada por pessoas da mesma nacionalidade, que não poderá ultrapassar quarenta por cento do limite fixado para aquisição por estrangeiros.

3.4. Registro de Imóveis e controle de investimentos estrangeiros

Ao fiscalizar o cumprimento de exigências legais para aquisição imobiliária por pessoa estrangeira e efetivar comunicação para as autoridades fazendárias dos dados financeiros relativos ao negócio imobiliário realizado, o Registro de Imóveis colabora para efetivação da correspondente verificação da procedência do dinheiro investido, constituindo-se em importante veículo de combate ao crime de lavagem de dinheiro e de outros, a este umbilicalmente ligados, tais como o tráfico de drogas e a corrupção.

Assim, mostra-se como eficiente instrumento garantidor da soberania nacional.

3.5. Registro de Imóveis, urbanismo e meio ambiente

É notável a colaboração do Registro de Imóveis em matérias de legislação urbanística e ambiental, na medida em que fiscaliza a regularidade administrativa das licenças concedidas aos empreendimentos imobiliários inscritíveis, bem como a regularidade das edificações. Além disso, controla, mediante inscrição publicitária, as áreas ecologicamente protegidas tais como mananciais, florestas, praias, áreas de preservação permanente, áreas reservadas, ou mesmo áreas com níveis de contaminação tóxica para a saúde humana, ou sob forte impacto ambiental.

3.6. Registro de Imóveis e função social da propriedade imóvel

Destaca-se nesse item o manuseio de importantes instrumentos de políticas públicas focados na gestão democrática das cidades, tais como, a averbação dos atos de tombamento de bens imóveis promovidos e requeridos pelo órgão competente, federal, estadual ou municipal, do serviço de proteção ao patrimônio histórico e artístico; a averbação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), dos imóveis declarados de utilidade pública para fins de desapropriação; do controle do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado sujeito a parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; dos imóveis sobre os quais o poder público municipal tem o direito de preferência na aquisição onerosa; do controle de transferência do potencial construtivo e do solo criado etc.

3.7. Interconexão do Registro de Imóveis com o cadastro de imóveis urbanos e rurais

A troca de informações cadastrais relacionadas com a titularidade de domínio e desmembramentos que os Registros Imobiliários coordenam com os cadastros de imóveis urbanos operados pelas Prefeituras Municipais, e o de imóveis rurais gerido pelo Instituto Nacional da Reforma Agrária (INCRA), permite a atualização dos nomes e de outros dados desses titulares e conseqüentes notificações judiciais e extrajudiciais válidas para o desenvolvimento e a implementação de políticas públicas e o cumprimento de atos administrativos.

3.8. Registro de Imóveis e proteção de pessoas hipossuficientes e portadores de necessidades especiais

O Registro de Imóveis controla de forma eficaz o cumprimento dos requisitos legais nos atos jurídicos cujo objeto são os bens e interesses de menores, de incapazes, ou de pessoas ausentes, indeterminadas ou desconhecidas, velando pela comprovação de inequívoca e irrecorrível decisão jurisdicional apreciativa de cada caso, à tutela de seus direitos e interesses.

Especial atenção tem sido dedicada pelo Registro de Imóveis à adequação de suas instalações para atendimento condigno aos portadores de necessidades especiais, bem como à confecção de Tabela de Custas em alfabeto braille e ao apoio em áudio para deficientes visuais.

O  site da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, publicado no endereço www.arisp.com.br, dedica seção especial para publicação de toda legislação federal, do Estado de São Paulo e do Município de São Paulo, além das normas técnicas e recomendações pertinentes ao tema.

3.9. Registro de Imóveis e os direitos do consumidor

Entre as funções desenvolvidas pelos Registros de Imóveis em matéria de defesa e proteção do consumidor e atendimento ao princípio do equilíbrio contratual, destaca-se a interdição de cláusulas iníquas ou abusivas em contratos-padrão que são submetidos ao seu crivo, para fins de arquivamento em processos de empreendimentos imobiliários do tipo loteamento, ou condomínio edilício, ao tempo em que vela pelo prestígio da boa-fé, do equilíbrio e da igualdade das contratações, pontos almejados pela Política Nacional das Relações de Consumo (art. 4º, III, do Código de Defesa do Consumidor) e presentes nos fundamentos constitucionais da ordem econômica do país (art. 179, Constituição Federal).

3.10. Registro de Imóveis e desenvolvimento de políticas de regularização fundiária

Não há dúvida de que para o desenvolvimento econômico sustentado do país é indispensável a capacitação econômica da maior parte da população que sobrevive sobre vultoso “capital morto” espalhado pelo país, os imóveis não regularizados.

A regularização dessas posses e de suas construções vai transformar essas situações de fato em “ativos imobiliários” e colocará milhões de brasileiros na posição de proprietários de imóveis, portanto, os requalificará economicamente perante o mercado.

Para tanto, os Registros de Imóveis têm se notabilizado pelo fornecimento de amplo apoio ao desenvolvimento e implementação de políticas públicas de regularização de imóveis, sejam elas da administração pública federal, estadual ou municipal.

4. O Registro de Imóveis como fonte de segurança jurídica: A efetividade.

Inicialmente vale frisar que o Princípio da Segurança Jurídica está diretamente relacionado com o funcionamento do Estado Democrático de Direito, por lhe ser inerente e essencial, e pilar basilar de sustentação, que se traduz pela conexão com os direitos fundamentais e os princípios que informam o ordenamento jurídico brasileiro, tais como, o direito de propriedade, o devido processo legal, o respeito ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito e a coisa julgada, entre outros.

Para que entendamos como o Registro de Imóveis compõe a segurança jurídica e lhe dá efetividade, se faz necessário pelo menos uma ligeira abordagem doutrinária sobre esse princípio, no que se refere ao seu elevado grau de dependência da aplicação do Direito.

Mais que dependência da aplicação do Direito, a segurança jurídica efetivamente só se concretiza mediante comprometimento obrigatório com a ordem jurídica positivada e a idéia de licitude e de justiça, como leciona Miguel Reale: “A idéia de justiça liga-se intimamente à idéia de ordem. No próprio conceito de justiça é inerente uma ordem, que não pode deixar de ser reconhecida como valor mais urgente, o que está na raiz da escala axiológica, mas é degrau indispensável a qualquer aperfeiçoamento ético”.[18]

Segundo o autor, “em toda comunidade é mister que uma ordem jurídica declare, em última instância, o que é lícito ou ilícito”.[19]

Nesse sentir J. J. GOMES CANOTILHO assevera que “O homem necessita de uma certa segurança para conduzir, planificar e conformar autônoma e responsavelmente a sua vida. Por isso, desde cedo se considerou como elementos constitutivos do Estado de Direito o princípio da segurança jurídica e o princípio da confiança do cidadão. (...) Os princípios da protecção da confiança e da segurança jurídica podem formular-se assim: o cidadão deve poder confiar em que aos seus actos ou às decisões públicas incidentes sobre os seus direitos, posições jurídicas e relações, praticados ou tomados de acordo com as normas jurídicas vigentes, se ligam os efeitos jurídicos duradouros, previstos e calculados com base nessas mesmas normas.” [20]

É em homenagem ao princípio da segurança jurídica que o sistema oferece nível satisfatório de segurança ao indivíduo na busca do seu direito, gerando no seio social um sentimento de previsibilidade quanto aos instrumentais jurídicos que serão invocados.

Ora, se a ordem jurídica é a garantia de previsibilidade e da conseqüente estabilidade das relações jurídicas dos cidadãos, o Registro de Imóveis é o instrumento finalístico daquela, para concretizar a segurança objetiva dessas relações à medida que materializam pelos efeitos da publicidade registral, os elementos que dão efetividade ao Princípio da Segurança Jurídica.    

Nesse contexto, o Registro de Imóveis está efetivamente inserido na ordem jurídica nacional como fonte de segurança jurídica para toda a sociedade e por conseqüência lógica do Estado Democrático de Direito adotado pela Constituição Federal de 1988, lhe dá efetividade substancial, tendo em vista a supremacia do valor do pronunciamento de situações inscritas para o controle do direito de propriedade imobiliária, seja em favor de direito individual, seja para a tutela do direito de terceiros ou impessoal dos interesses públicos.

Considerações finais

O Brasil tem um Sistema de Registro de Imóveis que se traduz como uma instituição segura, moderna e eficiente e que tem cumprido o papel que lhe é cometido na estrutura jurídica e econômica do país, por meio da publicidade registral.

Na realidade, o Direito Registral Imobiliário brasileiro já atingiu um grande desenvolvimento, com o microssistema jurídico que lhe é inerente perfeitamente consolidado e até com características próprias, diversas dos ordenamentos alienígenas.  Com um sistema de relações descentralizado e relativamente flexível, em contraste com o que, em regra, é encontrado no serviço público, caracterizado por uma estrutura dominada por soluções organizativas rígidas e burocratizadas, o Registro de Imóveis tem atuado de forma eficiente ao disponibilizar aos órgãos de governo, à cadeia produtiva do país e aos cidadãos em geral, uma infra-estrutura com elevados níveis de serviços, abrangendo as Novas Tecnologias de Informação e de Comunicação (NTICs).

Seu principal produto que é a segurança jurídica dos negócios imobiliários tem sido fator de estímulo para atração de capital nacional e de investimentos estrangeiros, e funciona, ainda, como item de diminuição do risco Brasil e do custo Brasil. Como conseqüência, aumenta a circulação de bens, de dinheiro e a geração de empregos e renda, aspectos fundamentais para o desenvolvimento socioeconômico do país.

Alguns setores que tentavam discutir como alternativa à publicidade registral para a garantia dos negócios imobiliários, a contratação de uma apólice de seguro, constataram que a segurança dos contratos de seguro é meramente contratual e gravita no campo do Direito das obrigações com vista a uma indenização, ao passo que a segurança da transmissão de um imóvel por um ato de registro é de natureza institucional e de ordem pública, compatível com a estabilidade e o caráter dos negócios reais imobiliários, além de representar segurança menos onerosa para os interessados e para o sistema em geral.

Desde sua origem embrionária, no ano de 1843, o Sistema Registral brasileiro, que surgiu para garantir a multiplicação de negócios tendo a terra como base para o crédito (Registro de Hipotecas), segue sua vocação como agente de fomento da economia nacional, por meio dos créditos destinados à construção civil, notadamente para a aquisição de habitações, bem como ao crédito pessoal, agrícola, comercial, industrial e à exportação, que têm como suportes bens de raiz, devidamente titulados.

O tema exige uma monografia, porém, como um gesto de saudação e à guisa de contribuição, apresentamos esses breves apontamentos à elevada apreciação dos ilustres participantes deste “III Seminário Internacional de Direito Registral”.

(Fotos Carlos Petelinkar)

Notas

[1] O Relatório de 1983 do Banco Mundial recomendava enfaticamente a privatização como instrumento de melhora das condições das economias dos países em desenvolvimento, ao tempo em que demonstrava sua desconfiança na estabilidade dos sistemas normativos existentes e deixava claro que os investidores só se sentiriam atraídos se pudessem confiar em países com regulações mais adequadas ao livre jogo do mercado, sem as surpresas das decisões tomadas politicamente, no Executivo ou no Legislativo.

[2] CF, art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. § 2º - Lei federal estabelecerá normais gera