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IRIB participa de encontros no Procon-SP e na Associação Comercial de São Paulo

O diretor executivo Carlos Eduardo Duarte Fleury representou o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, e ministrou palestras sobre o mercado imobiliário na Associação Comercial de São Paulo (20/2/08) e no órgão de defesa do consumidor Procon-SP (28/3/08).

Na ACSP, o foco foi o aumento do crédito para a aquisição da casa própria e, no Procon, funcionários receberam instruções para lidar com problemas resultantes dos processos de compra e venda de imóveis.

Concentração na matrícula desperta interesse
 
Carlos Eduardo Duarte Fleury
 
Profissionais do mercado imobiliário e de instituições financeiras presentes na ACSP demonstraram muito interesse pela concentração de informações na matrícula do Registro de Imóveis.

Fleury lembrou que “por mais que a pessoa se alicerce de certidões, ela não tem como saber se o proprietário do apartamento que está adquirindo em São Paulo, por exemplo, é réu num processo em Manaus”.

Com a ajuda da platéia, o palestrante listou mais de vinte certidões, número que poderia ser reduzido com a concentração de ônus e outras informações na matrícula do imóvel.

Hoje, as informações que podem ter repercussão sobre o imóvel estão espalhadas, levando o adquirente a obter muitas variadas certidões para se assegurar de que não pesa sobre ele nenhum ônus que possa afetar o negócio. A concentração das informações num único lugar simplifica o acesso à informação e pode proporcionar mais segurança, desde que aquilo que não estiver na matrícula não puder ser alegado, como hoje acontece. A concentração de informações na matrícula do imóvel permitirá que a realização de negócios imobiliários com mais rapidez, de forma mais simples, portanto, com menor custo e ainda mais segurança jurídica.”

Segundo o diretor do Irib, os consumidores serão os principais beneficiados pela modernização da legislação, uma vez que para a compra e venda de um imóvel bastará verificar uma única certidão, a da matrícula, para conhecer os ônus e outras questões que repercutem no imóvel. “Os negócios que envolvem imóveis poderão ser realizados em dias e não mais em meses, como acontece hoje. De fato é um grande avanço para o mercado imobiliário”.

O mercado bancário também será um grande investidor em crédito imobiliário porque terá mais segurança na garantia registrada, que valerá sobre qualquer outra. É importante destacar que a proposta também prevê o uso do registro eletrônico, o que poderá gerar reflexos extremamente positivos para o mercado como um todo”.

Fleury informou que essas propostas fazem parte do PL 3.057, que trata da regularização fundiária urbana. “Atualmente, o projeto está em discussão na Secretaria de Política Econômica do Ministério da Fazenda, com as entidades representativas do setor: IRIB, ABECIP e CBIC. Recentemente, a imprensa divulgou que o governo pretende enviar a proposta como projeto de iniciativa do Executivo ainda neste semestre”.

Todos os setores que participam do mercado imobiliário – como bancos, incorporadoras e imobiliárias –, também serão beneficiados. “Essa proposta tem como base o modelo utilizado pelo registro espanhol”.

O direito do consumidor
 
No Procon de São Paulo, os funcionários receberam informações sobre mercado imobiliário, inadimplência, recursos aplicados, defesa do consumidor e principalmente sobre a lei de alienação fiduciária (9.514/97), que acaba de completar uma década de existência.

Fleury comentou a lei 9.514/97 e a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

De acordo com a lei 9.514/97, na falta de pagamento das prestações, o credor solicita ao Registro de Imóveis que intime o mutuário para quitar o débito”, informou. “Não havendo a quitação, o cartório registra a propriedade em nome do agente financeiro, que é obrigado a fazer a venda do imóvel em leilão. O valor apurado é utilizado para quitar a dívida e o que sobejar é entregue ao mutuário (art. 27, § 4º)”.

Ele ainda falou sobre cobrança administrativa, execução judicial, execução extrajudicial, consolidação da propriedade e renegociação da dívida.

Outro tema abordado pelo diretor do Irib que chamou a atenção dos presentes foi a transferência de saldo devedor a novo mutuário (lei 8.692/93). Ele demonstrou que se trata, na verdade, de uma transferência de direitos e obrigações, com a substituição do devedor e a conseqüente assunção da dívida do financiamento pelo novo mutuário, preservando as mesmas condições do contrato original.

Art. 20. Na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei, será assegurada ao novo mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento, aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas.

É a transferência de direitos e obrigações, com a substituição do devedor, originando novo financiamento, sendo possível, inclusive, a majoração do valor da prestação e dos acessórios.”

Fleury tocou em outra questão comum nas transações imobiliárias, a existência do chamado contrato de gaveta, ou seja, “o instrumento particular de compra e venda celebrado entre o mutuário e um terceiro, sem anuência expressa do agente financeiro, e que não é registrado no Ofício de Registro de Imóveis competente. A formalização da venda do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação deve dar-se em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, de acordo com o parágrafo único do artigo primeiro da lei 8.004/90”.

Sobre os riscos de transações desse tipo, advertiu: “como a operação não é de conhecimento da instituição financiadora, o seguro de morte e invalidez contratado para quitar a dívida, permanece em nome do vendedor, que é o mutuário perante o agente financeiro. Por outro lado, se o novo adquirente do imóvel interromper o pagamento das prestações mensais, acarretará eventual inclusão do nome do vendedor nos cadastros de restrição de crédito e possível execução da dívida”.