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Alienação. Recursos exclusivos do FGTS. Escritura pública.

O colega Fabricio Pimentel, 1º Oficial do Registro de Imóveis de Teresópolis, RJ, enviou importante decisão do poder Judiciário do Rio de Janeiro em que a Corregedoria confirma que as alienações de imóveis com recursos exclusivos do FGTS têm de ser feitas por escritura pública.

A matéria é interessante e pode sanar eventuais dúvidas.

A redação da lei 4.380 faculta a utilização do instrumento particular nas hipóteses em que sejam  parte do contrato o BNH, hoje CEF, ou entidades financeiras que integrem o SFH, Sistema Financeiro da Habitação.

Não havendo financiamento (mútuo de dinheiro), a entidade financeira, ainda que integrante do SFH, atua apenas como gestora do FGTS, liberando o dinheiro que já é do próprio comprador e não como  parte do contrato.

Nessa hipótese, a entidade financeira não é partícipe do negócio jurídico contido no instrumento de contrato, vez que não empresta recursos nem recebe garantias reais.

Assim, ressalvados eventuais entendimentos expressos em contrário, ocasionalmente firmados por alguma Corregedoria Geral, não podem os serviços de registro de imóveis registrar operações de compra e venda com utilização de recursos próprios do comprador – ainda que oriundos de sua conta vinculada de FGTS – quando os contratos respectivos deixarem de se revestir da forma pública.

Helvécio D. Castello

Alienação. Recursos exclusivos do FGTS. Escritura pública.

Rio de Janeiro, segunda-feira – 2 de julho de 2007.
Processo nº 2006.016062

Assunto: Consulta sobre alteração na rotina de registro de contratos particulares da CEF.
Interessado: Departamento Jurídico da CEF

Parecer

Cuida-se de procedimento instaurado a partir de e-mail enviado pelo Dr. Silvio F. de Araújo, no qual se questiona a mudança de posicionamento de alguns cartórios de registro de imóveis do Estado, que, embasados em parecer de lavra do Exmo. Dr. Juiz Luiz de Mello Serra, estariam recusando força de escritura pública a contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal feitos por instrumento particular.

A postura dos cartórios de registro de imóveis estaria inviabilizando o registro dos contratos habitacionais celebrados, em afronta ao contido nos artigos 60 e 61 da Lei 4.380/64.

Postula a indicação de quais atos normativos da Corregedoria Geral da Justiça teriam sido alterados de forma a justificar a mudança de posicionamento dos cartórios de registro de imóveis.

Encontra-se apensado ao presente o processo nº 2005-179052, no qual foi proferido o parecer da lavra do Exmo. Dr. Juiz Luiz de Mello Serra referenciado no e-mail.

No processo acima referido a ANOREG efetuou consulta acerca da aplicação do disposto no artigo 61, § 5º da Lei 4.380/64 aos contratos de aquisição da casa própria com recursos do FGTS.

O entendimento então adotado foi no sentido da impossibilidade de utilização de instrumento particular para formalizar contratos habitacionais, quando o preço estiver sendo integralmente quitado com recursos do FGTS, sem utilização de financiamento através do Sistema Financeiro de Habitação.

A hipótese seria diversa quando, além dos recursos do FGTS, parte do preço de aquisição do imóvel estivesse sendo financiada pelo SFI, o que possibilitaria a formalização do contrato nos termos do artigo 61, § 5º, da Lei 4.380/64.

Vieram os autos a este Juiz Auxiliar para apreciação, inclusive quanto à manutenção da decisão proferida no processo nº 2005-179052.

A regra para formalização dos negócios jurídicos translativos de direitos reais sobre imóveis é a escritura pública, nos exatos termos do artigo 108 do Código Civil de 2002.

Apenas a própria lei pode excepcionar a norma geral fixada no Código Civil, sendo certo que constitui regra de hermenêutica jurídica a interpretação restritiva das exceções. Assim, não cabe ao exegeta ampliar regra de exceção prevista em lei, fazendo às vezes do legislador.

No caso dos imóveis comprados através do SFH, a lei previu expressamente regra de exceção a norma geral no artigo 61, §5º, da lei 4.380/64, segundo a redação que lhe deu o artigo 1º da Lei 5.049/66. Dispõe o artigo de lei mencionado:

5º - Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do artigo 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citadas até a data da publicação desta Lei”.

O mesmo, no entanto, não ocorreu com os contratos habitacionais viabilizados através do uso do FGTS, hipótese para a qual o legislador não fez previsão expressa da possível formalização do instrumento jurídico através de documento particular.

Nenhuma das leis relacionadas pelo requerente em seu e-mail contém previsão estendendo a aplicação do disposto no artigo 61, §5º, da Lei 4.380/64 aos contratos habitacionais celebrados com o uso do FGTS.

Portanto, apenas quando, concomitantemente ao uso do FGTS para pagamento de parte do preço do negócio jurídico, estiverem sendo usados recursos do SFH para pagamento de saldo remanescente ou de outra parte do preço de aquisição, é que haverá a possibilidade da formalização do contrato por instrumento particular, não pelo uso do FGTS, mas sim pela aquisição estar sendo financiada pelo SFH.

Logo, afigura-se correto o posicionamento adotado no processo nº 2005-179052, não havendo previsão legal assegurando a utilização do instrumento particular com força pública nos contratos habitacionais em que haja utilização do FGTS.

Observe-se que, nos exatos termos do artigo 20, VII, da Lei 8.036/90, o FGTS pode ser utilizado para pagamento total ou parcial do preço de aquisição de um imóvel, desde que para moradia própria e presentes as condições elencadas nas alíneas “a” e “b”, sem que haja necessidade da compra estar sendo financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação.

Ainda que o sentido social da previsão contida no artigo 61, §5º, da Lei 4.380/64 possa ser o mesmo no caso da aquisição da casa própria pelo SFH ou com recursos do FGTS, não há como o exegeta ampliar, por interpretação teleológica, a regra de exceção contida no dispositivo para situações nela não previstas. Como já dito, as exceções legais são interpretadas restritivamente, não comportando análises ampliativas.

Por todo o exposto, opino pela manutenção da decisão de fls. 02, 04/05 e 08 do apenso, bem como de fls. 06/07 do presente processo, além do presente parecer, informando ao mesmo que não houve qualquer alteração legislativa ou de atos normativos desta Corregedoria Geral de Justiça a justificar a mudança de posicionamento dos Cartórios de Registro de Imóveis, mas apenas a resposta a uma consulta, que traçou uma orientação administrativa acerca do entendimento a ser dado ao artigo 61, §5º, da Lei 4.380/64, sem que isto constitua empecilho à suscitação de dúvida em cada registro negado ao Juízo de Registro Público competente.

Em seguida, opino pelo arquivamento de ambos os feitos.

É o parecer sob censura.

Rio de Janeiro, 13 de junho de 2007.

Gilberto de Mello Nogueira Abdelhay Junior
Juiz de Direito
Auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça

Decisão

Acolho o parecer do juiz auxiliar.
Oficie-se ao consulente na forma sugerida e com cópia desta decisão.
Publique-se. Após, arquive-se.

Rio de Janeiro, 13 de junho de 2007.
Desembargador Luiz Zveiter
Corregedor Geral da Justiça