Introdução

Para sabermos quais os tipos de servidão têm repercussão no Registro Imobiliário, primeiro precisamos conhecer os tipos de servidão no direito brasileiro.

Natureza das servidões

As servidões são obrigações propter rem, que acompanham a coisa, vinculando quem quer se encontre na posição de vizinho, no caso da legal, ou quem quer que seja o dono do prédio serviente, no caso da voluntária.

Tipos de servidões

Quanto aos critérios que adotaremos para separar os tipos de servidões:

I –  Quanto ao modo de constituição

1. Servidões voluntárias ou privadas

2. Servidões legais

2.1 Direitos de vizinhança – artigos 1277 a 1313 do CC

2.2 Servidões do direito administrativo

II –  Quanto ao exercício:

3. Aparentes não aparentes

4. Contínuas e descontínuas

III –  Outros critérios

5. Prediais, pessoais ou mistas

6. Rústicas ou urbanas

7. Servidão instituída por pai de família

8. Passagens de uso supérfluo art. 562 CC/1916, sem correspondência no CC/2002

9. positivas e negativas

I – Quanto ao modo de constituição

1.Servidões voluntárias ou privadas

Decorrem em geral de contrato (e não da lei) e constituem-se direito real sobre coisa alheia instituído por razões de comodidade e conveniência do dono de prédio não encravado.

É a do direito civil, art. 1378CC, em que a voluntariedadeé de sua essência. Em regra, adquire-se pelo registro no RGI, salvo quando for por usucapião (art. 1379 CC – somente as aparentes são usucapíveis). Assim, a servidão não aparente só se adquire pelo registro.

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Exemplo é a de passagem ou de trânsito.

2.Servidões legais

2.1 Direitos de vizinhança – artigo 1277 a 1313 do CC

As servidões legais visam a trazer privacidade, comodidade, segurança e sossego às relações entre os vizinhos. Estão atreladas, portanto, à função social da propriedade e seu uso segundo os limites da vedação do abuso.

Prescinde de registro no RGI.

a) Do uso anormal da propriedade – artigo 1277 a 1281 CC

b) Das árvores limítrofes – artigo 1282 a 1284 CC

Árvores limítrofes. Presunção relativa de condomínio da árvore cujo tronco estiver na linha divisória. Frutos caídos naturalmente pertencem ao dono do solo onde caíram.

c) Da passagem forçada – artigo 1.285 CC

Compete ao dono de prédio rústico ou urbano que estiver encravado  naturalmente (não provocado pelo dono) em outro, sem qualquer saída (se tiver saída, ainda que difícil e penosa, não cabe o direito à passagem forçada, o qual não existe por razões de comodidade) para via pública, fonte ou porto. O dono do prédio onerado tem direito a indenização. Não se confunde com a servidão de passagem ou de trânsito, a qual decorre em geral de contrato (e não da lei) e constitui direito real sobre coisa alheia instituído por razões de comodidade e conveniência do dono de prédio não encravado.

Note-se que se não adviesse da lei, o dono do prédio encravado ficaria à mercê do outro, sem que sua propriedade tivesse utilidade sem a aquiescência do outro.

d) Da passagem de cabos e tubulações – artigo 1286 a 1287 CC

e) Das águas – artigo 1288 a 1296 CC

Servidão de águas supérfluas, artigo 1290 CC.

f) Dos limites entre prédios e do direito de tapagem – artigo 1297 a 1298 CC

Direito de demarcar limites entre prédios. A ação demarcatória só cabe quando há controvérsia sobre os limites entre prédios na linha divisória e visa fixar ou restabelecer os marcos da linha de separação, repartindo-se proporcionalmente as despesas. Se existem limites há longo tempo respeitados (mesmo irregulares) ou muro divisório construído fora da linha, cabe ação reivindicatória ou possessória.

Outro exemplo interessante de obrigação real atine à questão dos tapumes divisórios, como vemos no artigo 1297, parágrafo primeiro do Código Civil Brasileiro, que assim diz: “Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.”

Pelo fato das cercas divisórias pertencerem a ambos os proprietários, quando há propriedades contíguas, presume-se serem as divisórias, sejam elas qualquer espécie, relatadas no texto legal, pertencer aos dois proprietários, devendo os mesmos responder para a conservação e construção destes.

Em outra jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, temos o seguinte:

Direito Civil. Direito de Tapagem. Arts. 588, § 1 e 571, ambos do CC. Obrigação propter rem. Cerca divisória entre imóveis rurais.

Meação de Tapumes Divisórios Comuns. Cobrança de despesas efetuadas pelo proprietário lindeiro. Diversidade de atividades rurais dos vizinhos confinantes. Reflorestamento e criação de gado.

Substituição de cerca antiga, que imprescindia de recuperação, para impedir passagem do gado. Legalidade.

São comuns os tapumes que impedem a passagem de animais de grande porte, como o gado vacum, cavalar e muar (art. 588, § 2, CC), sendo obrigados a concorrer para sua construção e conservação os proprietários de imóveis confinantes (art. 588, § 1, CC), ainda que algum deles não se destine a atividade pecuária, mas a reflorestamento.

Apenas na obrigação de cercar imóveis, com a construção de tapumes especiais – estes considerados como próprios para deter aves domésticas e animais como cabrito, porcos e carneiros, em seus limites -, é que seria indevida a meação do valor gasto com os reparos neles realizados (art. 588, § 3, CC).”(12)

Esse julgado se refere justamente ao tema tratado, que são os tapumes divisórios, que no atual código, é tratado no art. 1297, como vimos. Dando razão à natureza da obrigação propter rem, o STJ julga procedente a pretensão do proprietário lindeiro de cobrar a quota-parte do possuidor da propriedade contígua, desde que como bem especificado, seja necessária a construção para a viabilização da atividade agropecuária ou para fins de reflorestamento.

A questão dos marcos divisórios encontra-se regulamentada no mesmo artigo que trata dos tapumes divisórios(18), que em última análise apresentam a mesma natureza jurídica destes, pois ambos servem de região limítrofe, ou seja, são demarcações fronteiriças que por serem únicas, pertencem de direito a ambos proprietários, não estando estes livres, portanto, das obrigações que daí decorrerem, sendo as principais, as que rezam sobre a construção e conservação de cercas e divisas(19).

No caso das fazendas os proprietários ainda incorrem em mais uma obrigação, que é a de demarcação das terras, nas quais as despesas também devem ser divididas, na proporção da quota-parte.

O CC de 1916 trazia dispositivo não reproduzido no CC de 2002 que preceituava sobre o compáscuo:

Art. 646.  Se o  compáscuo em prédios particulares for estabelecido por servidão, reger-se-á pelas normas desta. Se não, observar-se-á, no que lhe for aplicável, o disposto neste capítulo, caso outra coisa não estipule o título de onde resulte a comunhão de pastos. (Redação dada pelo Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 15.1.1919)

Parágrafo único. O compáscuo em terrenos baldios e públicos regular-se-á pelo disposto na legislação municipal.”

g) Do direito de construir – artigo 1299 a 1313 CC

Exemplo, janela ou eirado 1301 CC.

CC/2002. “Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.”

Súmula 120 STF

Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele.”

REsp 37897/SP; RECURSO ESPECIAL 1993/0023273-8  
Relator Ministro EDUARDO RIBEIRO (1015)  
rgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento  01/04/1997
Data da Publicação/Fonte  DJ 19/12/1997, p. 67489, RSTJ, vol. 103, p. 161

Ementa. APELAÇÃO - PREPARO. A CIRCUNSTANCIA DE SER CONHECIDO O MONTANTE DAS CUSTAS FAZ DISPENSAVEL A REMESSA AO CONTADOR, POR NÃO SER NECESSARIA A FEITURA DE CALCULO, MAS NÃO A INTIMAÇÃO PARA QUE SE EFETUE O PREPARO, CONSOANTE SISTEMATICA ANTERIOR A DA LEI 8.950/94. JANELA - ABERTURA - CODIGO CIVIL ART. 576. NÃO SE OPONDO O PROPRIETARIO, NO PRAZO DE ANO E DIA, A ABERTURA DE JANELA SOBRE SEU PREDIO, FICARA IMPOSSIBILITADO DE EXIGIR O DESFAZIMENTO DA OBRA, MAS DAI NÃO RESULTA EM SERVIDÃO.

2.2 Servidões do direito administrativo

Servidão administrativa é ônus real de uso imposto pela Administração à propriedade particular para assegurar a realização e conservação de obras e serviços públicos de utilidade pública, mediante indenização dos prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário.

Não se confunde com a servidão civil, que é imposta no interesse do particular, nem com a limitação administrativa, que é uma restrição pessoal, imposta genericamente a diversos bens.

A instituição da servidão administrativa decorre diretamente de lei, independendo a sua constituição de qualquer ato jurídico, unilateral ou bilateral, por acordo administrativo ou sentença judicial, precedida sempre de ato declaratório da servidão, à semelhança do decreto de utilidade pública para desapropriação, sendo que a própria lei geral de desapropriação - Decreto-Lei 3.365/41, admite a constituição de servidões "mediante indenização na forma desta lei" (art. 40).

A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo causado ao imóvel, segundo sua normal destinação. Se a servidão não prejudica a utilização do bem, nada há que indenizar; se a prejudica, o pagamento deverá corresponder ao efetivo prejuízo, chegando mesmo a transformar-se em desapropriação indireta com a indenização total da propriedade se a inutilizou para sua exploração econômica normal.

As servidões administrativas são perpétuas no sentido de que perduram enquanto subsiste a necessidade do Poder Público e a utilidade do prédio serviente. Cessada esta ou aquela, extingue-se a servidão. Também são causas extintivas da servidão: a perda da coisa gravada; a transformação da coisa por fato que a torne incompatível com o seu destino; a desafetação da coisa dominante; a incorporação do imóvel serviente ao patrimônio público (consolidação).

56 STJ– “Na desapropriação para instituir servidão administrativa são devidos os juros  compensatórios pela limitação de uso da propriedade.”

II – Quanto ao exercício

3. Aparentesnão aparentes

Aparentes à são visíveis, obras exteriores, tais como: passagem, aqueduto.

Súmula 415STF–  “Servidão de trânsito não titulada, mas tomada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito a proteção possessória.”          

CC. “Art. 1.213. O disposto nos artigos antecedentes não se aplica às servidões não aparentes, salvo quando os respectivos títulos provierem do possuidor do prédio serviente, ou daqueles de quem este o houve”

Não aparentes à não se revelam por obras exteriores, como: não construir em certo local, certa altura (altius non tollendi)

Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores, como a de não edificar além de certa altura ou de não construir em determinado local.

4. Contínuas e descontínuas

Contínuas à o direito se exerce de modo ininterrupto e independem da ação humana, tais como: aqueduto, cabos, tubulações, passagem de energia elétrica, serviços públicos de iluminação. Ainda que não praticados ininterruptamente, não deixam de ser servidões contínuas.

Descontínuas à intermitentemente e tem necessidade de fato atual do homem (de trânsito): trânsito (fato humano) e retirada d`água.

Podem ser adquiridas por usucapião, se tornadas aparentes. Mas, se o caminho não é demarcado e visível, será encarada como mera tolerância do dono do prédio serviente.

Há a possibilidade de combinações:

Contínuas e aparentes à aquedutos

Contínuas e não aparente à não construir além de certa altura

Descontínuas e aparentes à passagem por caminho demarcado

Descontínuas e não aparentes à retirar água, sem caminho visível.

III – Outros critérios

5. Prediais, pessoais ou mistas

Antigamente, distinguiam-se servidões prediais das servidões pessoais (ex: escravidão) e das mistas (uso, usufruto e habitação);

6. Rústicas ou urbanas

Servidões rústicas (de passagem, de pastagem e de águas) x urbanas (de luz, de vista, de ventilação e de construção até certo gabarito);

7. Servidão instituída por pai de família

Servidão instituída por pai de família (dono do mesmo prédio poderá, fracionando-o, dele dispor com as serventias estabelecidas, consideradas então verdadeiras servidões; STF, RE 2.335-SP; AI 11906-DF). Tem de ser registrada para ser instituída.

8. Passagens de uso supérfluo, art. 562 CC/1916, sem correspondência no CC/2002

Não constitui servidão, nos termos do CC de 1916, em artigo sem equivalente no CC 2002:

Art. 562.  Não constituem servidão as passagens e atravessadoiros particulares, por propriedades também particulares, que se não dirigem a fontes, pontes, ou lugares públicos, privados de outra serventia.”

9. positivase negativas

Positivas (conferem ao titular poder de praticar algum ato) x negativas (impõem uma abstenção ao dono do prédio serviente).

Direito de tapagem (tapume = muro, cerca etc.). Só existe em relação aos tapumes divisórios comuns (os capazes de impedir passagem de animais de grande porte). O vizinho não tem obrigação de concorrer com as despesas de construção e conservação dos tapumes divisórios especiais (os capazes de impedir passagem de animais de pequeno porte) se não é dono ou detentor de animais de pequeno porte.

Conclusão

As servidões são geradas por ato humano, que pode ser: A – negócio jurídico; B – sentença; C – usucapião; D – destinação do proprietário. O fato humanoé gerador somente da servidão de trânsito.

Somente as servidões geradas por ato humano constituem-se por registro no RGI, ressalvada a decorrente de usucapião, cujo registro será apenas declaratório. Lembrando que todas as decorrentes de lei dispensam o registro.

Bibliografia

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WALD, Arnoldo, Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, 11.ed., São Paulo, Saraiva, 2002.

*Sandro Alexander Ferreira  é delegado da Polícia Federal em Belo Horizonte, MG.