Palestra proferida pelo registrador Eduardo Augusto, no XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, no dia 28 de setembro, no hotel Majestic Palace, em Florianópolis, SC

Sumário

1. A segurança jurídica registral:  ;1.1 Qualificação registral: pressuposto da segurança jurídica; 1.2 Conceitos falsos de segurança jurídica; 1.3 A desejada segurança jurídica registral. 2. A função qualificadora do registrador:  ;2.1 O controle de ingresso de títulos; 2.2 Escrituração dos assentos registrais; 2.3 Procedimentos especiais: a busca da verdade real; 2.4 Fomento ao registro imobiliário; 2.5 A constante utilização do saber jurídico prudencial. 3. Os elementos retificáveis do registro de imóveis:3.1 Objeto único da retificação: a especialidade. 4. Principais dúvidas quanto ao mérito da retificação:  ;4.1 Georreferenciamento é uma modalidade de retificação de registro; 4.2 As precárias descrições do passado; 4.3 Aumento de área na retificação; 4.4 Diminuição de área na retificação; 4.5 Qualificação registral em imóvel certificado pelo Incra; 4.6 Desmembramento de imóvel certificado pelo Incra; 4.7 Imóvel certificado com área beneficiada pelo prazo; 4.8 Casos mais complexos devem ser destinados à via judicial?; 4.9 Retificação de uma pluralidade de matrículas; 4.10 Inviabilidade da retificação e georreferenciamento. 5. A função social do registrador imobiliário.

Para compreender bem a novel atividade retificadora do registrador imobiliário, é necessária a prévia compreensão da sua função qualificadora e dos princípios suprapositivos que sustentam o registro público de imóveis.

Este trabalho tem por finalidade destacar a dificuldade de presidir um procedimento de retificação de registro e decidir pela procedência ou não do pedido, com um objetivo-final bastante simples mas ambicioso, que é conscientizar todos os registradores da importância de sua função registral e da necessidade do constante aprimoramento técnico-jurídico.

Sendo assim, o presente trabalho foi estruturado em cinco nótulas seqüenciais bastantes simples, assim dispostas:

1. A segurança jurídica registral;
2. A função qualificadora do registrador;
3. Os elementos retificáveis do registro de imóveis;
4. Principais dúvidas quanto ao mérito da retificação;
5. A função social do registrador imobiliário.

Basta a compreensão de cada um desses cinco recados, sem necessidade de decorar cada item discutido ou mesmo de concordar com todos os pontos de vista aqui apresentados. Havendo uma compreensão de forma genérica sobre cada uma dessas etapas, o objetivo do Irib será alcançado, que é trazer o registrador imobiliário para a saudável interação no campo das idéias, para que juntos possamos encontrar soluções simples e eficazes para o desempenho de nossa importante missão. sumário

1. A segurança jurídica registral

A função do registrador é garantir a segurança jurídica dos direitos reais imobiliários e de alguns direitos pessoais que têm acesso à matrícula. A segurança jurídica, pilar do registro imobiliário, é um princípio suprapositivo, pois está acima da lei. Isso significa que o legislador não pode eliminá-la do bojo do registro público, pois, se ele excluir esse princípio, estará na verdade extinguindo o próprio serviço registral imobiliário. sumário

1.1 Qualificação registral: pressuposto da segurança jurídica

Para atingir seu objetivo, o registro imobiliário depende da segurança jurídica cujo pressuposto é a qualificação registral. A qualificação registral é a atividade do registrador na análise do título, decidindo se ele pode ou não ter acesso à tábua registral, ou seja, se o título está ou não apto a constituir aquele direito nele declarado.

Ao verificar um título, o registrador deve se utilizar dos saberes jurídicos técnico e prudencial. Com base no saber jurídico técnico, o registrador analisa se o título cumpre todos os requisitos determinados pelo ordenamento jurídico. Mas nem sempre a análise de um título é tão simples, pois as possibilidades de combinações de regras e interesses são infinitas, gerando uma enorme quantidade de situações cuja análise não encontra fórmulas prontas na lei, dependendo de uma prudente e criteriosa decisão do registrador imobiliário. Para isso, deve ele se utilizar do saber jurídico prudencial, que é a arte de decidir com acerto.

Para decidir corretamente, deve o registrador utilizar o seu livre convencimento motivado, temperado com muita prudência. E, para isso, necessita do apoio de um outro princípio suprapositivo, o da independência do registrador. Se o registrador imobiliário não trabalhar com autonomia, ocorrerá total abalo no princípio da segurança jurídica; e, sem segurança jurídica, o registro público imobiliário deixa de existir.

O registrador é um profissional do Direito que exerce uma função tipicamente jurídica. Mediante a qualificação registral, tem o dever de proporcionar segurança jurídica à toda a sociedade quanto aos direitos reais incidentes sobre os imóveis localizados no território de sua competência. Portanto, não pode estar hierarquicamente subordinado a nenhum órgão da administração pública, pois deve ter total autonomia para decidir e garantir a efetividade do registro imobiliário. Na sua função típica, o registrador imobiliário encontra-se subordinado tão-somente à lei. sumário

1.2 Conceitos falsos de segurança jurídica

Para compreender como se obtém a necessária segurança jurídica na atividade registral, o ideal é começar pela desmitificação de alguns paradigmas. Sendo assim, é melhor apresentar inicialmente as condutas que não representam segurança jurídica.

Segurança jurídica não é resguardar-se de problemas, não é atuar de forma a evitar conflitos com os usuários do sistema registral ou visando a sair-se ileso diante de correições ou de fiscalizações. Essas até são algumas das conseqüências da observância desse princípio, mas não representam por si só que a segurança jurídica tenha sido respeitada.

Alguns registradores dizem que só praticam determinado ato se “vier ordem do juiz”, ou seja, a preocupação não é se aquele título tem potencialidade danosa a terceiros, mas apenas se a sua aceitação poderá ou não resultar em alguma punição, algum processo, algum problema.

Apenas para exemplificar, nos casos de usucapião, em que se percebe algum erro, muitos registram sem qualquer questionamento, sob a fraca alegação de que compete ao Judiciário verificar as falhas e, se este não verificou, não compete ao registrador saná-la.

Ora, o registrador tem por obrigação verificar se a área usucapida já estava titulada, sob pena de haver dois títulos sobre um mesmo imóvel, gerando conseqüências danosas para a credibilidade do sistema. A matrícula anterior (que deveria ter sido encerrada) pode ser dada em hipoteca para garantir um crédito, e, na eventualidade de uma execução, esta ver-se fraudada diante de um registro que não representa mais nenhum imóvel. Compete ao registrador tal verificação, pois foi a ele que o Estado confiou o controle dos direitos reais incidentes sobre os imóveis e somente ele tem condições de exercer esse controle.

Outra falha nesse aspecto está no hábito de consultar o juiz corregedor para que este decida sobre determinada situação. Seria o mesmo que o juiz de primeiro grau ligar para o Tribunal e perguntar a um dos desembargadores como deveria decidir uma lide. Além de ser uma forma indigna de eximir-se de suas responsabilidades, isso derruba o princípio da segurança jurídica, pois a verdadeira qualificação foi feita por pessoa diversa daquela determinada pela lei, o que, por si só, pode tornar nulo o ato registral.

A função da qualificação registral é intransferível, é uma atividade personalíssima, que foi delegada pelo Estado a uma determinada pessoa, por confiar em sua potencialidade para o desempenho da função. Não se deve quebrar essa confiança, sob pena de não consegui-la de volta nunca mais.

Por outro lado, segurança jurídica também não é interpretar literalmente a lei e exigir cem por cento de certeza, porque isso é pura utopia. Deve-se trabalhar com a realidade palpável e não com base em uma dimensão teórica inatingível. Se a lei for interpretada de forma estrita, “dura lex sed lex”, o sistema registral brasileiro será bloqueado, pois praticamente tudo será barrado pela qualificação registral. Atuando assim, bloqueando o sistema registral brasileiro, conseguirá o registrador imobiliário dar segurança jurídica à comunidade?

Não existe segurança jurídica absoluta. O que existe é a segurança relativa, cuja análise e limite exigem bom senso e são aferidos pelo saber jurídico prudencial. O registrador deve cumprir sua função de decidir de forma prudente e de acordo com os limites da lei, uma vez que a lei nem sempre se manifesta de maneira clara, cabendo ao registrador interpretá-la de acordo com o caso concreto. sumário

1.3 A desejada segurança jurídica registral

Enfim, atuar com segurança jurídica é garantir os direitos legalmente constituídos, propiciando segurança à sociedade e não necessariamente ao registrador. Proporcionar segurança à sociedade significa dar garantia ao titular do direito real e alertar todos os demais obrigados - a sociedade - a respeitar esse direito legalmente constituído, que é “erga omnes”. Atuando com o devido profissionalismo e atenção, a conduta do registrador imobiliário gerará importantes reflexos para o desenvolvimento econômico e social de nosso País. sumário

2. A função qualificadora do registrador

A função qualificadora é uma atividade bastante complexa a cargo do registrador, que merece ser estudada de forma um pouco mais esquadrinhada. Para tal, devemos analisar as principais atividades desempenhadas pelo registrador imobiliário. São elas:

a) controle de ingresso de títulos;
b) escrituração dos assentos registrais;
c) presidência e decisão de alguns procedimentos especiais; e
d) fomento do registro.

Qualificar é decidir, julgar. É preciso utilizar o saber jurídico prudencial para promover uma boa qualificação registral. E tal saber prudencial deve ser utilizado não apenas na verificação de um título, mas em todas as atividades desempenhadas pelo registrador. sumário

2.1 O  controle de ingresso de títulos

O título prenotado passa para a fase preparatória e, em seguida, para a qualificação registral que, em suma, é a atividade de analisar a registrabilidade ou não dos títulos prenotados para registro.

Verificado algum vício no título, ele recebe uma qualificação negativa que impede o seu ingresso na tábua registral. A qualificação negativa tem por objetivo:

a) salvaguardar a garantia dos direitos legalmente constituídos; e
b) impedir a “geração de direitos” em desacordo com a lei.

Figura 1 - Controle de ingresso de títulos

O principal objeto da análise qualificatória são os elementos extrínsecos do título, que representam o cumprimento ou não da formalidade exigida pela lei para a efetivação do negócio jurídico. Há também a análise de vários outros elementos, dependentes da situação particular de cada caso, como o cumprimento de obrigações tributárias e comprovação de regularidade previdenciária. sumário

2.2 Escrituração dos  assentos registrais

Se a qualificação for positiva, o título deve ser registrado. Mas, para isso, passa-se pela fase de preparação do assento registral, isto é: o registrador seleciona os elementos essenciais do título; extrai deles as informações que devem constar do assento registral; e textualiza o assento registral de forma clara, precisa e concisa, para a total compreensão dos direitos que foram ali constituídos.

O texto do registro, que tem por finalidade a publicidade efetiva desses direitos, não é de responsabilidade do tabelião que elaborou a escritura, do juiz que determinou a produção do título judicial nem das partes que fizeram o compromisso particular. A responsabilidade do texto a ser escriturado no fólio real é do registrador imobiliário. Compete a ele redigir o assento registral a partir dos dados extraídos do título.

Figura 2 - Escrituração dos assentos registrais

Se o registrador não tiver certeza de como elaborar o texto diante da precariedade do título, isso significa que o instrumento está falho, portanto, tem de ser qualificado negativamente e devolvido para que o interessado solucione a questão.

A regra não é copiar o texto do título, porque pode haver nele alguns problemas de redação que, apesar de existentes, não ensejam necessariamente a sua devolução. Com a qualificação positiva, subentende-se que o título cumpriu as exigências legais mínimas para a constituição do direito e para o acesso à tábua registral. Mas isso não significa que seu texto seja claro o suficiente para ser corretamente interpretado pela sociedade, destinatária-final da informação e sujeito passivo do direito “erga omnes” ora constituído.

Se o registrador qualificou positivamente o título, é porque ele encontrou ali todos os elementos essenciais do negócio jurídico, o que significa que tem ele plenas condições para selecionar os itens estruturais do negócio jurídico perfeito e extrair os elementos necessários para textualizar um assento inteligível que cumpra seu objetivo de constituir o direito de forma inequívoca e de dar a devida publicidade registral a toda a sociedade. sumário

2.3 Procedimentos especiais: a busca da verdade real

Há, também, alguns procedimentos especiais, como a retificação de registro, com ou sem georreferenciamento, e o procedimento da regularização fundiária, algo ainda embrionário que logo será uma das principais atribuições do registrador imobiliário.

Nos procedimentos especiais busca-se sempre a verdade real e a qualificação registral é plena, pois incide diretamente sobre o mérito da questão. A atividade registral atua hoje diante novas regras e institutos, dos quais se destacam a atuação de ofício e a diligência para vistoria e confirmação. Aqui, o livre convencimento motivado é ainda mais importante, tendo em vista que se deve priorizar o saber jurídico prudencial, não bastando o uso do saber jurídico técnico que costuma ser suficiente para o dia-a-dia dos registros.

Prudente critério significa decidir de acordo com a lei, com bom senso, adaptando a lei ao caso concreto, encontrando soluções inteligentes e eficazes. Nos procedimentos especiais, a qualificação registral passa a ser plena, fugindo à regra do “quod non est tabula et non est instrumenta, non est in mundo”.

Se o registro público imobiliário tiver um controle eficaz dos direitos incidentes sobre os imóveis, o mercado passará a ter confiança no sistema registral. Acreditando que o sistema registral desempenha com eficácia a sua função de impedir que títulos imperfeitos ingressem no registro, terá o mercado a necessária segurança de que eventual garantia registrada em seu favor será preservada a todo custo. Isso gera a desnecessidade de despesas extras com avaliações “in loco” e com assessoria jurídica para decidir se a garantia real ofertada pelo proprietário compensa o risco. Diante da credibilidade do sistema, basta a apresentação da certidão atualizada da matrícula para que o credor possa liberar o crédito sem receios, garantindo-o com a eficaz hipoteca.

No entanto, essa ainda não é a realidade brasileira. Muitas vezes uma matrícula faz referência a um imóvel que não mais existe. E isso, na maior parte das vezes, ocorre não devido a fraude, mas sim a falhas do sistema de controle dos imóveis (usucapião, sem baixa do título anterior; desmembramentos sucessivos sem controle da disponibilidade quantitativa e da disponibilidade qualitativa; titulação em duplicidade pelo próprio Estado; ações discriminatórias que não relacionaram os títulos a serem cancelados, etc.).

Isso gera confusão, prejuízo, desconfiança, enfim, acaba afastando a sociedade do registro, piorando ainda mais a situação de um sistema que tem por obrigação gerar confiança, credibilidade, segurança. E esse prejuízo é sofrido por todos, não apenas pelos titulares de bens imóveis, mas por toda a sociedade, da pessoa mais rica à pessoa mais pobre, uma vez que, diante de tais contingências, as instituições financeiras deverão restringir a oferta de crédito, exigindo garantias mais consistentes e compensando suas previsíveis perdas com a elevação da taxa de juros. E taxa de juros elevada, como todos sabem, desaquece a economia, atravanca o progresso e gera cada vez mais pobreza. sumário

2.4 Fomento ao registro imobiliário

A efetividade do registro imobiliário necessita, além de uma excelente qualificação registral, necessita de condutas e campanhas educativas que atraiam os títulos para a tábua registral e que evitem novas falhas nos títulos a serem elaborados.

Devemos incentivar o ingresso de títulos que já possuem condições de registro, os chamados “contratos de gaveta”. Devemos orientar a população, esclarecendo-a que o registro de imóveis existe para dar segurança jurídica não apenas para o proprietário do bem imóvel, mas para toda a comunidade, uma vez que esse registro surtirá efeitos para todos indistintamente.

No tocante aos títulos falhos, a nota de devolução deve ser explicativa, conclusiva. Não basta exigir que se “cumpra o disposto no artigo 225 da Lei dos Registros Públicos”. É preciso que a exigência seja feita de forma clara, como exemplo: “para viabilizar o registro pretendido, basta uma escritura de rerratificação que traga a completa descrição do imóvel rural, ou seja, a descrição deve ter texto idêntico à descrição existente na matrícula 1.234”. Somente com a apresentação de solução numa linguagem acessível, a sociedade se sentirá motivada e terá condições de atender as exigências legais.

Para a obtenção da segurança jurídica, não basta impedir o acesso de títulos viciados. Há que se fomentar o ingresso dos títulos hábeis e a correção dos títulos viciados. Caso contrário, haverá o império do sub-registro, que é um dos maiores indicativos de subdesenvolvimento de uma sociedade.

As regiões mais pobres do Brasil estão fora do registro imobiliário. O Vale do Ribeira, no estado de São Paulo, é uma das regiões mais carentes do estado e possui um baixo índice de terras tituladas. A mesma relação sub-registro e subdesenvolvimento ocorre em todo o país e no mundo.

Um imóvel sem título é apenas um pedaço de terra, com valor bastante depreciado. Como não se obtém crédito, o proprietário não consegue produzir ou, quando muito, utiliza sua terra de forma precária, não sustentável, esgotando o seu potencial em pouco tempo. Isso cria um círculo vicioso com potencialidade nefasta de gerar cada vez mais pobreza.

Por outro lado, um imóvel matriculado possibilita o acesso ao crédito, uma vez que poderá ser dado em garantia pelo pagamento da dívida, mediante o registro de uma hipoteca que ficará a ela vinculada. Com acesso ao crédito, o proprietário consegue adquirir insumos e a sua produção aumenta. Isso gera circulação de riquezas, aquece a economia e cria um círculo virtuoso que colabora sobremaneira para o crescimento do País.

Para combater o mal do sub-registro e o descrédito do sistema registral, este deve ser efetivo, mediante a correta observância do princípio da segurança jurídica, que requer a total independência e autonomia do registrador na sua função qualificadora. Além disso, deve-se fomentar o registro, divulgando a sua importância para a sociedade e a forma como se deve proceder para evitar as falhas que tem impedido o acesso de muitos títulos ao fólio real.

Agindo assim, estará o registrador cumprindo a sua função socioeconômica, pois a efetividade do sistema registral imobiliário brasileiro trará somente conseqüências positivas para o país, entre elas, a erradicação da pobreza e o desenvolvimento nacional. sumário

2.5 A constante utilização do saber jurídico prudencial

O saber jurídico prudencial, intimamente ligado à função decisória, não é característica privativa da qualificação registral do título prenotado para ingresso na matrícula, apesar de sua utilização nesse momento ser crucial para o sucesso do sistema registral.

Em todas as atividades que foram tratadas neste tópico, a utilização do prudente critério colabora para o aperfeiçoamento do registro público imobiliário e deve ser uma constante na conduta do registrador.

Não basta saber retificar os erros do passado. Devemos aprender com eles e evitar que venham a ocorrer novamente. Ou seja, é preciso atenção redobrada na escrituração dos assentos registrais, sabendo extrair os dados essenciais, elaborando um texto claro, preciso e conciso, para que a publicidade registral seja efetiva e  todos entendam quais são o direito e o dever resultantes daquele registro.

Quanto à comprovação da existência ou não dos direitos incidentes sobre imóveis, a certidão da matrícula deveria ser o documento de confiabilidade do mercado. Está próximo o dia em que a simples leitura da certidão da matrícula será suficiente para que as instituições financeiras liberem o crédito mediante o registro de uma simples hipoteca, sem a necessidade de prévia vistoria no imóvel nem exigência de garantia complementar.

Em busca do resgate dessa confiabilidade, o procedimento retificatório e a regularização fundiária estão corrigindo as falhas do passado, diminuindo o sub-registro e, conseqüentemente, erradicando a pobreza, com conseqüências positivas para todo a sociedade brasileira.

Há algo pelo qual o Irib tem batalhado muito, e todos nós podemos colaborar, cada um em sua localidade, em sua atividade profissional. Precisamos orientar a nossa sociedade, mediante iniciativas simples mas eficazes, como publicar um texto informativo no jornal local, reunir-se com a administração municipal na busca de soluções para os parcelamentos irregulares, enfim, atuar em conjunto com a comunidade, visando a colaborar para o aprimoramento do desejado bem-estar social. sumário

3. Os elementos retificáveis do registro de imóveis

Muitas pessoas ainda não sabem o que pode ser retificado no registro de imóveis. Isso porque é muito sutil a linha divisória entre as hipóteses de retificação do registro, de retificação do título e de instituição de novos direitos com intuitos meramente retificatórios.

Para esclarecer esse ponto, primeiro, devemos identificar os elementos existentes no registro imobiliário. Essencialmente são três: o próprio direito, o sujeito do direito e o objeto do direito.

Cada um desses elementos deve estar adequado às regras de um exclusivo princípio da especialidade:

a) o próprio direito, que é o cerne do registro imobiliário, deve se adequar ao princípio da especialidade do fato jurídico;
b) o sujeito do direito – as pessoas ligadas direta ou indiretamente ao assento registral – deve obedecer ao princípio da especialidade subjetiva; e
c) o objeto do direito – que não é o imóvel, mas sim a propriedade imobiliária, um pedaço de terra qualificado pela existência de um proprietário que adquiriu essa condição na forma da lei – deve cumprir o princípio da especialidade objetiva.

Especialidade vem do verbo especializar, que significa tornar especial, descrever, tornar único, tornar individuado, ou seja, é a forma de qualificar algo, tornando-o facilmente identificável.

Na especialidade do fato jurídico, descreve-se o direito constituído pelo título registrado; na especialidade subjetiva, qualificam-se as pessoas que participaram do negócio jurídico; e, na especialidade objetiva, descreve-se o perímetro e demais características da propriedade imobiliária.

Há também um quarto elemento, composto pelos itens acessórios do registro: as anotações no protocolo e nos indicadores pessoal e real, certos detalhes na matrícula, a data do assento no registro, a numeração do assento, etc. Apesar de sua natureza acessória, uma falha num determinado item pode gerar sérias conseqüências e prejuízos de grande monta. Um bom exemplo dessa gravidade seria uma data digitada errada, gerando um provimento judicial de ineficácia da alienação, seguido de penhora e arrematação do imóvel em hasta pública. Argumentar que o advogado e o próprio interessado deveriam ter conferido a exatidão desse dado é a pura negação da funcionalidade do registro de imóveis. O que consta do registro é para ser acreditado e não conferido, portanto, devemos trabalhar para corrigir todas falhas do dado registrado e não transferir à sociedade a responsabilidade pela sua conferência.

Para evitar todas essas falhas, basta a total atenção na função de extração e seleção dos dados constantes do título e a perfeita textualização do assento registral, estando consciente do objetivo de proporcionar uma efetiva publicidade registral. sumário

3.1 Objeto único da retificação: a especialidade

Se alguém comprou (pensou comprar) um determinado lote e, por engano, o contrato fez referência a um lote de outra quadra, aqui não ocorreu um equívoco na especialização do bem, mas sim um vício do consentimento, denominado erro (Código Civil, artigo 138).

Mesmo que a real vontade das partes fosse a concretização da alienação do outro lote, esta foi superada pela falha no título, falha esta que contamina o próprio consentimento, uma vez que a alienação e a oneração de bem imóvel possui forma solene prevista em lei para a manifestação da vontade, tendo pouco valor, ou até nenhum, o que foi decidido extracártula.

Para solucionar esse caso hipotético, há 3 possibilidades:

1) se o título ainda não foi registrado, há como retificá-lo (escritura de rerratificação) para que seu ingresso no registro imobiliário gere os direitos coincidentes com a real intenção das partes;
2) caso o título já tenha sido registrado, podem as partes optar pela produção de dois novos títulos: o distrato e uma nova alienação (esses novos títulos terão intuito meramente retificatório, mas não estarão livres das conseqüências tributárias incidentes sobre cada novo negócio jurídico); ou
3) a busca de um provimento judicial reconhecendo o defeito do negócio jurídico, que anulará o título e, conseqüentemente, os efeitos do registro, sobrando às partes a opção de gerar um novo título (judicial ou não) quanto à correta alienação que pretendiam efetuar.

Apesar de existirem decisões favoráveis a respeito, a simples retificação de um título já registrado não pode gerar a retificação do registro, pois o vício do consentimento, para gerar a anulação do título, deve ser reconhecido judicialmente e não pela simples vontade das partes. Sem a homologação judicial, todas essas “correções” criam novos fatos geradores de impostos, taxas e emolumentos, não podendo o registrador superar tais questões por absoluta incompetência funcional nessa seara.

O que se retifica é o erro de especialidade, da descrição, da qualificação, e não o erro quanto ao objeto (quis o lote 23 da quadra A, mas adquiriu o 23 da quadra B), quanto à pessoa (quis vender para Fioranelli, mas outorgou uma escritura em favor de Jacomino) ou do direito (queria doar o imóvel, mas formalizou uma compra e venda).

A especialidade do fato jurídico responde à pergunta: qual é o direito? A especialidade subjetiva responde à pergunta: quem tem esse direito? A especialidade objetiva responde à questão: sobre qual propriedade imobiliária recai o direito?

O repertório registral é a matrícula, portanto, é ela que deve ser aperfeiçoada para cumprir os princípios da especialidade objetiva, subjetiva e do fato jurídico. Deve descrever corretamente tanto o imóvel como parcela onerada que dependa de descrição técnica, como a servidão de passagem, por exemplo. Deve qualificar corretamente as pessoas que têm direitos e deveres sobre o imóvel. E, por fim, deve sacramentar a certeza de quais são os direitos e ônus incidentes sobre determinada propriedade imobiliária.

Qualquer falha de especialização encontrada na matrícula, na descrição do imóvel, na qualificação das pessoas ou na descrição do direito, deve ser corrigida pelo procedimento de retificação de registro, Mas desde que se comprove que se trata de um erro na especialização.

No caso de falhas na escrituração de qualquer um dos itens acessórios do registro, a regra para esse elemento é a retificação de ofício. Não há necessidade de nenhum procedimento formal, embora tudo deva estar documentado. E o princípio informador dessa retificação é a autotutela do ato administrativo.

Retificar é corrigir erros ou sanar omissões. Não se altera o direito, acerta-se apenas a descrição, a especialidade. Mas, convém repetir, não basta saber retificar, temos de impedir que novos erros ocorram. Temos de evitar omissões e zelar pela qualidade do assento registral com informações claras, precisas e concisas que possam colaborar para o aperfeiçoamento do nosso sistema registral imobiliário. sumário

4. Principais dúvidas quanto ao mérito da retificação

Nesta seção, foram selecionadas as principais dúvidas, muitas vezes verdadeiros mitos, que têm surgido sobre o assunto retificação de registro e georreferenciamento. Tais dúvidas foram extraídas dos questionamentos feitos ao “Irib Responde” provenientes de todas as regiões do Brasil. sumário

4.1 Georreferenciamento é uma modalidade de retificação de registro

Antes de mais nada é importante destacar que o georreferenciamento de imóvel rural é uma modalidade de retificação da descrição tabular do imóvel. Sendo assim, compete ao registrador as mesmas cautelas e providências no tocante à retificação de um imóvel urbano ou mesmo de um imóvel rural ainda dispensado da obrigatoriedade do georreferenciamento.

Isso, no entanto, não quer dizer que se deve seguir à risca as regras expressas no artigo 213 da Lei dos Registros Públicos e exigir, por exemplo, assinaturas dos confrontantes na planta e no memorial, não aceitando as cartas de anuência efetivadas nos termos dos atos normativos do Incra. Aqui vale o princípio da instrumentalidade das formas, mediante o qual o que interessa é a garantia da segurança jurídica e não o exacerbado cumprimento de formalidades sem a real necessidade.

O que deve ser fiscalizado, com o máximo de rigor, é o mérito do procedimento, ou seja, comprovar a existência dos direitos alegados, a perfeita identificação de seus titulares e a correta localização e formatação da propriedade imobiliária que está sendo objeto da retificação. Nesse procedimento a qualificação registral deve ser completa, não se limitando aos documentos e poucos argumentos juntados pelos interessados, devendo atuar de ofício, mediante diligências e coleta de provas, caso sinta tal necessidade.

O registrador imobiliário deve ter o mérito como alvo constante de preocupação e não ficar limitado a uma conferência burocrática de regras procedimentais, como se isso bastasse para garantir a segurança jurídica do sistema registral. Os demais exemplos que serão tratados aqui demonstram claramente estar equivocado esse modo de proceder. sumário

4.2 As precárias descrições do passado

Eis um terrível mito que tem causado certas injustiças. Muitos pensam que uma descrição que traz dados numéricos (azimutes e distâncias) proporciona  mais segurança jurídica do que as precárias descrições do passado. Diante desse paradigma, muitas das antigas transcrições não geraram matrículas devido à precariedade da descrição do imóvel, somente passando pelo crivo do registrador aquelas que traziam medidas de suas perimetrais. Tal exigência, abalizada por muitas decisões do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, tem por argumento o princípio da especialidade objetiva.

No entanto, basta analisar as descrições existentes nas matrículas (as consideradas "cumpridoras" do princípio da especialidade objetiva) para derrubar de vez esse mito. Infelizmente quase a totalidade das descrições existentes apresenta falhas gravíssimas, gerando mais confusão ainda no tocante à verdadeira formatação da propriedade imobiliária.

Ao analisar uma matrícula com descrição apurada em procedimento judicial, chegou-se ao seguinte desenho do imóvel: 1 - 2

A descrição anterior desse imóvel, constante de uma antiga transcrição da década de 50, era bastante precária, pois trazia apenas alguns parcos elementos de confrontação, sem delimitar a distância nem a quantidade de perimetrais. No entanto, tal precariedade não gerava nenhuma dúvida quanto ao direito constituído em favor de seu titular. 1 - 2

A simples existência de distâncias e azimutes na matrícula não quer dizer muita coisa. Lógico que, se os dados numéricos estiverem corretos, essa descrição aumentará a segurança jurídica. Infelizmente, não é essa a realidade da grande maioria das matrículas. E, exatamente por isso, surgiu a legislação do georreferenciamento, para dar um basta a essas descrições malfeitas, estipulando regras rígidas de agrimensura para que se atinja a necessária efetividade das descrições que forem criadas sob a sua vigência. sumário

4.3 Aumento de área na retificação

A retificação de registro, com ou sem a técnica do georreferenciamento, tem por escopo corrigir falhas ou sanar omissões na descrição do imóvel. Não se pode aumentar área, nem diminuir, exceto em situações especialíssimas permitidas por lei (aluvião, por exemplo).

Muitos consideram que o §1º do artigo 500 do Código Civil deva ser utilizado na retificação por analogia. Há até muita jurisprudência que o cita de forma expressa. No entanto, isso é um grande equívoco.

Diz o artigo 500 do Código Civil: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”.

É praticamente impossível que duas medições efetuadas sobre um mesmo imóvel gerem exatamente os mesmos resultados. Tal divergência ocorre em decorrência de uma grande quantidade de variáveis, que vão desde os critérios particulares de cada profissional até a falta de regras precisas de como atuar diante de inúmeras situações. Mas o principal fator é a quase sempre insignificância (prática e econômica) dessa divergência apurada, que não justificaria uma criação de regras mais detalhadas. Tanto é assim que a “rigorosíssima” legislação do georreferenciamento considera aceitável uma divergência de até 50 cm entre os trabalhos de dois agrimensores atuando em imóveis confrontantes.

Sabendo disso, o legislador teve que impor um limite à regra da “compensação” do artigo 500, pois sempre que se medisse o imóvel, seria encontrada uma divergência. O limite foi imposto no §1º, que estipula: “Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.”

Seria viável a utilização dessa regra, por analogia, na retificação de registro? Para responder isso, é preciso fazer uma análise do caso utilizando os saberes jurídicos científico, técnico e, principalmente, o prudencial.

O artigo 500 refere-se ao direito privado, direito contratual, negócio jurídico entre pessoas maiores e capazes, trata de indenização diante do descumprimento contratual, trata de direitos disponíveis. A retificação de registro trata de algum desses itens?

Não! A retificação tem por escopo o registro público, trata de corrigir a publicidade de um direito constituído na forma da lei, direito este que, para ser alterado, requer o cumprimento de regras rígidas, de formalidades, de produção de novos títulos e do recolhimento de novos tributos. O registro público imobiliário cuida da segurança dos direitos reais, dos direitos “erga omnes”, que todos devem obedecer. Não pode ser alterado pela simples vontade de seu titular sem o cumprimento das formalidades essenciais.

Se o artigo 500 pudesse ser utilizado (vejam o absurdo), um proprietário de uma grande área urbana nos subúrbios da cidade poderia adquirir, por contrato de gaveta, um lote de um empreendimento confrontante e anexá-lo à sua propriedade por intermédio da retificação de registro. Bastaria que a área de seu imóvel fosse 20 vezes maior do que a área do lote. Ou seja, um lote de 150m2 poderia ser anexado a um imóvel de 3.000m2 pela via da retificação de registro, sem a elaboração de escritura pública nem recolhimento de tributos, uma vez que, "cumpriu" o disposto no artigo 500 do Código Civil, pois o aumento de área não superou 1/20.

Além disso, a coisa mais rara que se tem observado é a divergência entre o apurado e o dado constante da matrícula ficar dentro do limite dos 5%. Prevalecendo essa regra, praticamente todos os imóveis rurais não poderiam ser retificados, o que tornaria o procedimento de retificação inútil para a sociedade brasileira.

A regra é outra: salvo situações especialíssimas previstas em lei, não se pode aumentar nem diminuir a área do imóvel pela via da retificação. O que pode e deve ser feito é a correção do erro, nem que isso signifique que a área constante do registro e a dimensão apurada em campo estejam com elevada divergência. Comprovado que tal divergência representa erro no tocante à especialidade objetiva, a retificação deve ser qualificada positivamente.

Atenção: não confundir “aumento de área” com “correção da medida do imóvel”. Aumento de área é proceder a anexação de área não garantida pelo título de propriedade, correção significa descrever corretamente a propriedade imobiliária que foi constituída na forma da lei.

Assim é puro mito essa história de haver uma porcentagem aceitável de aumento de área. O que costuma existir é um padrão na divergência em cada região analisada em particular, ou seja, mero parâmetro de segurança. Em Conchas, por exemplo, a divergência entre o declarado nas matrículas e o apurado em campo atualmente tem girado em torno de 20%, quer para mais ou para menos. Dessa forma, nas divergências que não ultrapassam esse parâmetro, a qualificação tende a considerar a boa-fé do requerente forte o suficiente para ser derrubada apenas por indícios mais robustos de falhas ou fraudes. Ultrapassado esse limite, o princípio da boa-fé vai perdendo sua potência, ou seja, quanto maior a divergência, maior será o ônus do proprietário para comprovar que isso representa um erro do dado registral e não um acréscimo indevido de área. Neste caso, se não apresentar provas ou fortes indícios que corroborem a sua argumentação, a qualificação registral será negativa. sumário

4.4 Diminuição de área na retificação

E como fica o caso de diminuição de área? É muito comum ouvir a seguinte explicação: um projeto de retificação que apresenta diminuição de área traz segurança jurídica suficiente no sentido de que não está havendo inclusão indevida de área, pois no máximo, o prejuízo será do próprio titular, pois a área diminuiu.

Esse é um outro mito que pode gerar uma série de fraudes. O proprietário de um imóvel de 200 ha., cuja área real seja de 180% (divergência: 10% menor), por exemplo, poderia aproveitar essa discrepância e adquirir uma parcela do imóvel de seu vizinho (por exemplo, 15 hectares) sem a formalidade legal do instrumento público nem recolhimento dos tributos incidentes sobre essa negociação. Ao apresentar o projeto de retificação no registro imobiliário, o registrador verificaria que a matrícula diz ter ele 200 ha e o novo levantamento diz ter apenas 195 ha. Diante dessa área menor, o registrador tende a acreditar que não está sendo incluída área não titulada nesse levantamento, pois a área diminuiu. Como se vê, trata-se de um mito que deve ser derrubado.

Por esse motivo, a função qualificadora é de extrema complexidade e requer muita prudência por parte do registrador. E que fique bem claro que isso não é uma opção pessoal de postura, pois a qualificação registral é uma atribuição funcional inafastável, pessoal e indelegável. sumário

4.5 Qualificação registral em imóvel certificado pelo Incra

Uma outra questão freqüentemente enviada ao “Irib Responde” refere-se ao trabalho georreferenciado que foi certificado pelo Incra, se tal documentação pode ou não ser alvo de qualificação registral. Muitos argumentam que, sendo um trabalho de agrimensura, de complexidade técnica extrema, somente os profissionais do Incra têm condições de analisar, cabendo ao registrador apenas constar do registro o que foi decidido pela autarquia federal.

Isso não é apenas um mito, isso é simplesmente o maior absurdo que poderia ser dito. Admitir que não tem formação técnica para analisar esses trabalhos quanto aos direitos reais constituídos pelo registro é assumir não estar preparado para cumprir a sua função registral. O registrador não é um arquivista, não é um carimbador, nem um bibliotecário. É um profissional do direito com o dever de garantir a segurança do