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El registro inmobiliario brasileño en el combate a la informalidad
Marcelo Salaroli*

1. introducción

Este texto fue elaborado para su presentación en el VII Seminario Ibero-americano de Derecho Registral, patrocinado por la Agencia Española de Cooperación Internacional y organizado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, que tuvo lugar los días 8 a 11 de octubre de 2007, en Santa Cruz de La Sierra, Bolivia, bajo el tema “La importancia del registro de la propiedad en la lucha contra la informalidad”.

Primero, se asevere que entre los registradores brasileños, notablemente en el ámbito del Instituto de Registro Inmobiliario de Brasil - IRIB, del que hago parte, se certifica y pacifica que la publicidad registral inmobiliaria no es un fin jurídico que se agote en sí mismo, sino un  imprescindible factor para el desarrollo económico y social. Esa perspectiva, gracias al trabajo incesante realizado por IRIB, ya alcanza otros sectores como la Administración Pública, el Ministerio Público, órganos representativos de instituciones financieras y del mercado inmobiliario.

No es objeto de este pequeño estudio profundizar la importancia económica y social del registro inmobiliario, pues ese mister se reservó a los otros expositores que tienen mucho más autoridad y conocimiento para tratar del tema. Basta aquí con sólo reafirmar esa importancia, para tomarla como punto de partida.

El registro inmobiliario, al ejercer su función de calificación de títulos y publicidad de derechos, hace de los bienes inmuebles activos económicos, que pueden ser negociados de manera segura y con bajos costes de transacción. Esto enriquece el mercado inmobiliario y le da protección, siendo sólida base para el desarrollo económico. Desde el punto de vista social, el registro inmobiliario promueve la prevención al litigio, ordenando y armonizando los derechos sobre inmuebles, donde proviene su valioso atributo de pacificación social y garantiza el derecho a la vivienda.

Al estar seguro de esa importancia del sistema registral, este trabajo se concentra en el análisis de algunas medidas, buenas o malas, que surgen en el derecho brasileño para expandir el alcance del registro inmobiliario, trayendo al sistema los inmuebles y la parcela de la población que están a su margen, o sea, que navegan en las aguas inciertas del mercado informal, lejos de la protección suministrada por el Estado.

Así, detectamos, sólo para fines de organización del presente trabajo, dos focos de informalidad en Brasil, sobre los que pasaremos a disertar: las contrataciones que no son instrumentalizadas ni registradas por inercia de los contratantes y la parcelación ilegal del suelo urbano.

Hay un tercer foco, que no vamos a tratar en esta presentación, que es la centenaria irregularidad en la transmisión de los inmuebles rurales del patrimonio público al privado.

2. los títulos no registrados

Se nota en la práctica jurídica brasileña que innumeras enajenaciones de inmuebles ocurren sin la correcta formalización del negocio jurídico y, en consecuencia, sin el debido registro inmobiliario. Es cierto que, en la mayoría de las veces, eso ocurre por la existencia de óbice jurídico, que no es superable exclusivamente por la voluntad de las partes, como es el caso de los inmuebles, rurales o urbanos que surgieron ilegalmente y, por lo tanto, no están en el folio real.

Sin embargo, en algunos casos, incluso sin la existencia de óbice jurídico-registral por simple inercia de las partes contratantes, no se formaliza correctamente el negocio jurídico. Por veces la informalidad es total, contentándose las partes con el simple acuerdo verbal y la expectativa de posteriormente providenciar lo que llaman despectivamente de “papeleo”. Se verifica también, en una gradación un poco más allá del simple acuerdo verbal, que las partes acaban aceptando sólo un recibo de pago o un escrito particular, algunas veces con firmas legitimadas por notario público, otras con la firma de testigos y, a veces, con ambos. Estos son los llamados “contrato de gaveta” [contra documento secreto], ya que no acceden al registro inmobiliario. Por fin, hay los que realizan la escritura pública (o el instrumento particular admitido por ley), pero no llevan su título al registro inmobiliario. En el último grado de esa escala, ya completamente dentro de la formalidad, están los títulos registrados.

Diversos son los motivos que podemos plantear para comprender porque los contratantes abren mano de la protección estatal: desconocimiento de la importancia del registro, costes con la formalización, innecesidad de la formalidad, ventajas de la informalidad.  Ninguno de ellos, por sí sólo, es capaz de explicar ese fenómeno social complejo, que seguramente excede los límites de la ciencia jurídica, pero eso no impide el análisis de algunos aspectos jurídicos de la cuestión.

El desconocimiento de la importancia del registro inmobiliario no parece ser un factor preponderante en Brasil, al contrario, parece bastante irrelevante. Esto lleva a la informalidad incluso entre los grupos sociales más instruidos y está muy bien diseminado en la sociedad el dicho popular que sintetiza la relevancia de los registros públicos brasileños “quien no registra, no es dueño”. En verdad, las notarías históricamente gozan de mucha confianza de la población, habiendo innúmeros casos en que el ordenador sólo paga el precio tras el registro del título.

Los costes financieros con la formalización también no parecen ser un factor determinante. En un primer momento, podríamos suponer que ofrecer al titular del derecho la gratuidad para registrar su propiedad, facilitaría y ampliaría el acceso al registro, sin embargo, la práctica ha enseñado que eso no es verdadero.

Experiencia interesante, aunque no diga propiamente al registro inmobiliario, pero al registro de personas naturales, fue la gratuidad generalizada establecida por la Ley Federal 9.534, del 10 de diciembre de 1997, para los actos de registro de nacimiento, sea para las clases pobres o ricas. Se dice que la medida se destina a reducir el número de niños nacidos y no registrados, pues las consecuencias del no registro son muy maléficas para la ciudadanía, sin embargo, los datos del IBGE (Instituto Brasileño de Geografía y Estadística) señalan que el índice de subregistro se mantuvo en valores elevados, incluso tras el advenimiento de la ley de la gratuidad (http://www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/noticia_impressao.php?id_noticia=512) .

Ya en el ámbito del registro inmobiliario, es relevante la experiencia en el Estado de São Paulo con los contratos de compromiso de compra y venta de inmuebles, cuyo registro constituye el derecho real del promitente comprador. Siendo contrato preliminar, la completa transacción involucraría dos registros, el contrato preliminar y posteriormente el contrato definitivo, cuyo registro constituye la propiedad.

La Ley del Estado de São Paulo número 11.331, del 26 de diciembre de 2002, que establece los emolumentos debidos por los servicios notariales y registrales, determinó que para el registro del compromiso de compra y venta se pagara sólo el 30% (treinta por ciento) del valor del registro, bien como determinó para el registro del contrato definitivo, en los casos en que ya esté registrado el compromiso que le es anterior, se paga sólo el 70% (setenta por ciento) del valor del registro. Caso no esté registrado el contrato preliminar, se cobra el 100% normalmente. O sea, hay un gran beneficio para el registro de los contratos preliminares, ya que el valor que será pago es sólo un adelanto del 30% de lo que seguramente va a pagar en el futuro, cuando registre definitivamente su adquisición. Sin embargo, a pesar de la concesión legal, la práctica avasalladora demuestra que no hubo un correspondiente aumento en el  número de registro de esos contratos, que permanecen en su gran mayoría en la clandestinidad, sólo registrando cuando es absolutamente necesario.

Siendo la propiedad un derecho que históricamente se firmó justamente para proteger al individuo ante los abusos del Estado, no es difícil suponer que los ciudadanos teman cuanto a las verdaderas intenciones estatales al establecer la gratuidad. Se dice en Brasil que cuando la limosna es grande, hasta el santo desconfía. También tenemos razones para creer que la gratuidad ha sido establecida mucho más con un carácter político y electoral, repleto de demagogia, que como mecanismo para aumentar y facilitar el acceso al registro inmobiliario.

Además, otro aspecto nos lleva a repudiar la diseminación de la gratuidad, pues esta cuestión, en verdad, es una decisión sobre quien correrá con los costes del servicio registral: el titular del derecho registrado o el Estado (o sea, todos los ciudadanos). Al ser el titular del derecho el mayor interesado en el registro, no parece justo imponer a toda la sociedad el costeo de ese servicio. En el derecho brasileño se ha puesto indebidamente un tercer elemento en esa cuestión, pues si el servicio público registral es prestado por particulares a quien se delega el servicio tras concurso de pruebas y títulos, muchas veces quien ha soportado los costes del acto gratuito es el delegado del servicio, sin cualquier previsión de resarcimiento de esos actos por el poder público, lo que viola el principio elementar de que no hay trabajo sin remuneración, mucho menos trabajo forzado.

Otro motivo que puede llevar a los ciudadanos a no registrar sus propiedades es la seguridad que sienten debido a su posesión y el reconocimiento y aceptación por la comunidad local de su propiedad. Unido a esto, la percepción por los titulares de esos derechos de que caso se le exija el registro tendrá facilidad en conseguirlo, bastando con presentar al oficial de registro inmobiliario su documentación o obtenerla junto al alienante.

Es cierto que esa percepción ni siempre es verdadera, pues muchas veces la presentación tardía del título al registro ya no socorrerá al adquirente, en virtud del principio de la prioridad. Bien como alteraciones legislativas posteriores a la fecha del título causal podrá obstar su acceso al folio real, ya que en materia de registro vigora en el derecho brasileño el principio de que se aplica la ley de la fecha del protocolo. También es posible ocurrir alteración de la situación fáctica, que haga difícil obtener su título junto al alienante, como en los casos de fallecimiento o divorcio de este. Sin embargo, por veces las alteraciones fácticas y jurídicas que ocurren entre la fecha del negocio y la fecha en que se busca el registro son tantas que el medio más fácil de formalizar la propiedad es el costoso y moroso proceso de usucapión.

Por otro lado, hay una cierta complacencia de los tribunales ante el litigio concreto, principalmente en el ámbito del Superior Tribunal de Justicia, que los hace reconocer efectos erga omnes a los contratos no registrados, como en los casos expresos en las súmulas    84 y 308. Se evalúa como extremamente perjudicial al sistema registral esos reconocimientos judiciales, pues rompen la racionalidad del sistema, incentivan la informalidad, causan sorpresa en el ámbito de los negocios y genera inseguridad jurídica.

Así los titulares de los derechos empiezan a vislumbrar ciertas ventajas en la informalidad. Los contratantes pasan a hacer un juicio de costes y beneficios y ponderan que puede ser más interesante promover el registro en el futuro, ya que el beneficio promovido por el registro, la certeza de la propiedad, no les es tan interesante en el momento, y podrán ganar algunos beneficios por el no registro, como esconder su patrimonio de la ansia recaudatoria del Estado, de eventuales acreedores o hasta de la intención criminosa de secuestradores.

El registro brasileño es un encargo que el adquiriente debe cumplir so pena de no reconocerle sus efectos provenientes. No hay plazos para el registro, ni multas por su omisión, sin embargo, estas medidas no son la solución para la informalidad. La imposición forzada del registro podrá aumentar las sospechas del ciudadano ante el verdadero interés del Estado. En Brasil, el registro nunca fue impuesto por medidas coercitivas, al contrario, siempre se quedó al criterio de que los adquirientes promuevan el registro de sus títulos para alcanzar los efectos provenientes.

Para incentivar todavía más el registro, parece ser necesario consolidarlo con un instituto ágil y eficiente, con procedimientos uniformes y simplificados, o sea, se debe reducir los costes para adentrar al sistema registral. Costes que no son sólo pecuniarios, sino también el tiempo gasto para conseguirse el registro, las documentaciones necesarias, los trámites legales. Ilustra bien esa situación el hecho de que hace más de 100 años vigora en Brasil la posibilidad de registrarse la propiedad rural por el sistema torrens. La principal ventaja del sistema torrens es la presunción absoluta de la titularidad del dominio, la que no admite prueba en contrario. No obstante, rarísima es la utilización de ese registro, sea porque al propietario ya bastaba la presunción relativa que proviene del registro común, sea porque el trámite del registro torrens es extremamente costoso y moroso, involucrando la contratación de ingenieros para realizar estudio planimétrico, publicación de edictos, necesidad de notificación de todos interesados y apreciación judicial incluso en la inexistencia de impugnación.

Así, nos parece que la reducción de ese tipo de informalidad está en el equilibrio de costes y beneficios del registro, vale recordar que estos costes no son sólo pecuniarios y que ese equilibrio se debe llevar en consideración desde el punto de vista de los titulares de derechos, no desde el punto de vista del Estado.

Actualmente en Brasil, aunque siempre sea posible mejorar, principalmente en materia de uniformización de procedimientos, no parece que exista exceso de burocracia que pueda configurar en impedimento intransponible a los registros públicos. El registro brasileño siempre ha sido muy buscado por los propietarios y aún lo es por sus propias virtudes, el próximo paso en el camino hacia su plenitud está en fortalecer las informaciones registrales, negando efectos ante terceros a todo y cualquier derecho que no esté registrado.

3. la ilegalidad del inmueble urbano

Probablemente la mayor fuente de informalidad para el registro inmobiliario brasileño es la ilegalidad de los inmuebles urbanos por violación de la legislación urbanística y ambiental. Según estimaciones del Ministerio de las Ciudades, dos tercios de las áreas urbanas del país están en situación irregular. Los datos son alarmantes y ya se constata que la irregularidad está presente no sólo en las grandes ciudades, sino también en las pequeñas y medianas, bien como alcanzan no sólo las clases sociales más pobres como también las más abastecidas.

Estando el inmueble en área irregular, seguramente estará excluido del sistema registral, ya que éste, imbuido del principio de la legalidad y realzando su función social, no ofrece protección a los inmuebles surgidos en falta de respeto al urbanismo y medio ambiente. El control es tan riguroso que hasta ante concretos indicios de que los sucesivos desmembramientos del área mayor o las sucesivas alineaciones de fracciones ideales se están realizando en fraude a la legislación urbanística, deberá el Oficial del Registro Inmobiliario obstar la práctica de nuevos registros (a respeto, ver la decisión de la Corregiduría General de Justicia de São Paulo, Expediente CG 2.588/2000, del 08.06.2001).

De esa forma, se hizo imprescindible a los registradores, que tradicionalmente ostentan una buena formación del derecho civil, profundizar sus conocimientos de derecho urbanístico y de las políticas públicas de regularización fundiaria. Además, la importancia de los registradores en el ámbito del derecho urbanístico se ilustra muy bien por la participación de esos profesionales, por medio del IRIB, en el Grupo de Análisis y Aprobación de Proyectos Habitacionales del Estado de São Paulo – GRAPROHAB - conforme Decreto nº. 52.053, del 13 de agosto de 2007. Este grupo reúne y coordina los diversos órganos involucrados en el proceso de aprobación de parcela del suelo para fines habitacionales.

Está seguro que el registro inmobiliario puede contribuir para evitar nuevas y futuras violaciones de la legislación urbanística, sin embargo, con los ojos volcados hacia la realidad brasileña actual, es necesario responder la urgente cuestión social: lo que hacer con esa inmensa área urbana irregular. Para eso, cabe analizar las causas que llevaron la irregularidad, las políticas de regularización adoptadas y sus instrumentos jurídicos y, principalmente, como el registro inmobiliario se insiere en ese proceso.  

El principal motor de la irregularidad de las ciudades brasileñas ha sido expreso por el conocido binomio de la economía: la demanda por habitación es mayor que la oferta. Esto se da principalmente en razón de la precariedad de la oferta, resultado de políticas públicas habitacionales insuficientes e inadecuadas y un mercado inmobiliario volcado primordialmente al mayor interés posible.

Ilustra bien esa presión social por habitación el barrio denominado “Brasilia Teimosa”, en Recife, Estado de Pernambuco o el barrio homónimo en Natal, Estado de Rio Grande do Norte, ambos con una historia semejante, que se repite en todo Brasil (http://www.recife.pe.gov.br/especiais/recifesempalafitas/brasilia.php). Esos barrios surgieron en las décadas de 70 y 80, siendo una ocupación irregular creciente hasta el punto en que el poder público decidió remover la población de aquellas áreas y así lo hizo. Tras la remoción, el área permaneció ociosa y fue nuevamente invadida y ocupada, el poder público nuevamente promovió la remoción de la población y, como no presentó alternativa para la urbanización del área, esta fue, por la tercera vez, ocupada de forma irregular. En fin, de ahí proviene el nombre del barrio, “teimosa”, pues incluso escientes de las desocupaciones forzadas la población volvía a ocuparlo. Esa fue la lección para que el poder público atacara directamente las causas y priorizara las políticas de regularización fundiaria en detrimento de la simple desocupación.

El rigor de la legislación y la precariedad de la fiscalización son otros factores normalmente apuntados como contribuyentes de la irregularidad fundiaria. Se sostiene que la legislación civil y urbanística establece estándares elevados, pero que no reflejan las condiciones socioeconómicas de la población. Serían ejemplos de esos estándares elevados la necesidad de reservarse el 35% del área a ser loteada para los espacios públicos, cuyo dominio sería transferido al Poder Público para la implantación de equipamientos urbanos, áreas verdes, áreas de recreación, áreas institucionales. Bien como la imposibilidad de parcelar en áreas de alta declividad o ambientalmente protegidas. Esas alegaciones están pendientes de una comprobación empírica más científica, a fin de apurar si estos estándares son realmente elitistas o si la ganancia de los loteadores ignoró la legislación para construir fortuna particular.

La fiscalización del cumplimiento de la legislación urbanística compite constitucionalmente a los Municipios, pero éstos no están desempeñando satisfactoriamente su papel, lo que se constata también por las condenaciones judiciales que han sufrido en el ámbito de acción civil pública promovida por el Ministerio Público. Cuestionable si la precariedad de la fiscalización proviene de falta de estructura administrativa, parece más probable que proviene de la falta de voluntad política, ya que en muchos casos el propio poder público figura como loteador irregular o adopta una postura  paternalista y omisiva, inmiscuida en intereses electorales.

Las consecuencias de la irregularidad son diversas y van desde la más nefasta precariedad de las condiciones de vida, en áreas que ofrecen riesgo a la vida de sus habitantes, con falta de todos los servicios públicos básicos, como colecta de alcantarillado, agua, energía eléctrica, iluminación y asfaltado de las vías públicas, colecta de basura, correo, áreas de ocio, hospitales, escuelas, vigilancia. Poco a poco, conforme el caso concreto, se encuentran áreas que están mejores organizadas hasta el punto en que hay toda la infraestructura urbanística, faltando a sus habitantes sólo el título de propiedad.

Además de la degradación social y humana, la irregularidad genera elevados costes económicos, principalmente si comparados a los costes de las medidas preventivas. La falta de planificación y la irracionalidad de la ciudad irregular conllevan una mayor dificultad de implantar y mantener los servicios públicos. Se ve también que el acceso de los habitantes a las áreas ilegales ni siempre es gratuito, pero tiene precio elevado, siendo una víctima del mercado inmobiliario especulativo.

Aún en el aspecto económico, y ya entrelazado con el aspecto jurídico, la irregularidad de la ocupación conlleva la exclusión de los ciudadanos del mercado financiero. Esto inexiste título de propiedad, luego ésta no se puede ofrecer en garantía de las financiaciones inmobiliarias, bien como no hay como comprobar el patrimonio, lo que somete el ciudadano a intereses bancarios más elevados, cuando no estará totalmente a merced de agiotas. Vale resaltar que en Brasil el mercado de crédito inmobiliario representa sólo el 3% del PIB, número insignificante, ya que el promedio europeo es del 50% del PIB. Seguramente uno de los factores para ese bajo porcentual proviene de la falta de titulación de los inmuebles.

La solución para todos esos males está en lo que llamamos de regularización fundiaria, que es un conjunto integrado de políticas públicas que promueven la urbanización y recuperación del medio ambiente urbano, proporcionando un espacio proveído de servicios públicos y de equipamientos urbanos adecuados y también otorgando a los ciudadanos el título que comprueba su derecho.

La regularización fundiaria es imprescindible para la reducción de la pobreza y promoción de la dignidad humana, sin embargo, no se puede ver como la solución para el problema del crecimiento ilegal de las ciudades, pues no lo interrumpe, sólo remedian las situaciones fácticas ya consolidadas. En este punto debemos considerar que la regularización fundiaria se mide de forma excepcional, su uso indiscriminado resultaría en incentivos a las parcelas ilegales, pues habría la expectativa de que en el futuro se hagan las obras de infraestructura, todo a costas del Estado, lo que representaría un enriquecimiento ilícito para los loteadores irregulares.

Sabemos que el registro inmobiliario contribuyó preventivamente para cohibir el surgimiento de inmuebles en violación a la legislación urbanística, impidiendo el acceso de títulos en desacuerdo con la ley, comunicando a las autoridades competentes los ilícitos que tenga conocimiento, publicitando las limitaciones urbanísticas al derecho de propiedad.

Sin embargo, el registro inmobiliario también desempeña importante papel en el proceso de regularización fundiaria, principalmente con la reorganización de los derechos de propiedad inmueble. El registro deberá proveer para la autoridad regularizadora la situación jurídica previa del área que será regularizada y consolidar en sus asientos la realidad jurídica tras la regularización. Así, las informaciones registrales estarán de acuerdo con la nueva realidad, de esa simetría se extrae la presunción de exactitud e integridad de los derechos registrados, lo que protege el titular de la propiedad y los terceros que con él contratan, garantizando estabilidad de las relaciones en el mercado y en la sociedad.

El título de propiedad registrado proporciona seguridad al ciudadano y con esta seguridad el individuo se siente incentivado a invertir en su inmueble. Es verdad que en algunos casos se verifica que esta seguridad también puede advenir del reconocimiento por la comunidad local de su propiedad, sin embargo, es imprescindible que el derecho de vivienda esté formalizado en un título de propiedad registrado, pues la seguridad de este amplía la protección de la posesión y de la propiedad ante todos.

Y no es sólo eso, el título registrado hace del derecho sobre el inmueble un activo económico a ser transaccionado de forma segura, sirviendo de garantía al crédito, lo que insiere al ciudadano en el mercado financiero.

Esa es la importancia del registro de la propiedad en el proceso de regularización fundiaria, lo que en última análisis contribuye para la reducción de la informalidad. Pasemos ahora a analizar algunos institutos jurídicos que el derecho brasileño ofrece para la realización de la regularización fundiaria.

Muchos adquirientes de inmuebles en situación irregular, inconformados con la falta de título registrado, se socorren del Poder Judiciario, por medio de la acción de usucapión o de adjudicación del inmueble. Sin embargo, esas medidas son muy costosas y demoradas e imponen que cada uno de los propietarios tome la iniciativa de la regularización aisladamente, no hay integración entre las diversas acciones, de forma que ese instrumento soluciona el problema individual, pero no el colectivo, desconsiderando la protección al medio ambiente y urbanismo.

Hay otros tres institutos jurídicos que han sido diseñados especialmente para mejor solucionar las cuestiones de política urbana, pero ellos también son pasibles de críticas. Son ellos la concesión especial de uso para fines de vivienda, la autorización especial de uso para fines comerciales y la concesión del derecho real de uso. Este último es un poco más amplio que los dos primeros, ya que puede ser concedido por el propietario del inmueble particular, mientras los otros dos sólo pueden concederse por el Poder Público, y también no está vinculado sólo a los fines de vivienda o pequeño comercio, pero admite otras utilizaciones para el inmueble.

Ocurre que estos títulos no acceden al registro inmobiliario y garantizan un derecho muy limitado si comparado a los derechos del propietario, de esa forma, se ha afirmado que su mayor valor, quizás único, es la garantía del ejercicio de la posesión ante el Poder Público, asegurando que sus titulares no serán desocupados a fuerza de esas áreas, como ya ha ocurrido en la historia reciente brasileña.

Esos títulos no son alienados en el mercado formal y no son aceptos como garantías (ya que su ejecución sería incierta), de esa forma estamos ante un título cojo, que carece de uno de sus atributos fundamentales, la circulación. Así no se cumple la función económica, motivo por el que el derecho registral brasileño sostiene que el mejor título a ser otorgado es el derecho de propiedad o aún una otra figura jurídica que no remueva del titular del derecho su libertad de negociar formalmente y con seguridad sus derechos.

Al lado de esos institutos hay procedimientos de regularización con fundamento en el artículo 40 de la Ley Federal  6.766, del año de 1979, que culminan con la otorga del título de propiedad. Sin embargo, a pesar de este importante y sucinto artículo, la legislación vigente es insuficiente para dar una respuesta adecuada a la demanda por regularización, no hay reglas uniformes ni están claros los requisitos necesarios. Cabe justamente a los órganos de fiscalización del registro inmobiliario colmatar esa laguna.  

En Brasil, esa fiscalización es ejercida por la Corregiduría General de la Justicia, que es órgano del Poder Judiciario Estadual. Mencionamos dos ejemplos de normatización de la regularización fundiaria: el Proyecto More Legal, ya en su tercera edición, realizado por la Corregiduría General de la Justicia del Estado de Río Grande del Sur y el Capítulo XX de las Normas de Servicio de la Corregiduría General de la Justicia del Estado de São Paulo.

Sin embargo, el mayor marco legislativo brasileño sobre regularización fundiaria está por venir. Está en tramitación en la Cámara de los Diputados el Proyecto de Ley 20/2007, que normatizará la materia en nivel federal, estableciendo reglas claras y uniformes para todo el procedimiento de regularización fundiaria, incluso determinando el papel del registro inmobiliario, sea en la calificación de los títulos, sea en los efectos de ese registro.

4. conclusiones

De todo lo expuesto, podemos afirmar que el registrador inmobiliario brasileño, para contribuir con la formalización de la propiedad, debe:
 

• comprender que el registro inmobiliario no es un fin jurídico en sí mismo, pero está íntimamente conectado a su función social y económica.
• abandonar una postura pasiva en su oficio registral e integrarse activamente en el procedimiento de regularización fundiaria.
• prepararse técnicamente para calificar y registrar, con uniformidad y eficiencia, el título de regularización fundiaria.
• estar abierto para cooperación y diálogo constante con la autoridad regularizadora, a fin de buscar consenso en la aplicación del derecho y en la consecución de los objetivos de la regularización fundiaria.
• proveer los datos registrales necesarios para la regularización fundiaria.