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XVI Educartório: Guarulhos discute a lei 11.441/07, locação, certificação digital e cláusulas restritivas de domínio


Notários, registradores e prepostos da cidade de Guarulhos e região participaram do XVI Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo, realizado no último dia 22 de setembro, no Hotel Marriot, em Guarulhos, SP.
 
A iniciativa promovida no âmbito do programa Educartório, graças à parceria estabelecida entre o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo, CNB-SP, a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp, e Universidade Corporativa do Registro, UniRegistral, com apoio da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, chega à sua antepenúltima edição realizada durante a gestão do corregedor-geral da Justiça de São Paulo, desembargador Gilberto Passos de Freitas.

Seguindo o programa de correições da atual gestão, as duas últimas edições do ano acontecerão em outubro, na região de Mongaguá e Itanhaém, no litoral-sul de São Paulo, e em novembro, na região de Araraquara, interior paulista.

Desenvolveram o programa do XVI Educartório, o juiz Roberto Maia Filho, da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que apresentou a lei 11.441/07 – separações, divórcios e inventários por escritura pública; o desembargador Kioitsi Chicuta, do Tribunal de Justiça de São Paulo, que falou sobre a locação e o registro de imóveis; Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Arisp, que tratou da certificação digital e penhora on-line, e Marco Antônio Greco Bortz, tabelião de notas de Mirandópolis, que abordou os aspectos notariais e registrais das cláusulas restritivas de domínio.

Também participaram dos trabalhos o presidente do CNB-SP, Paulo Tupinambá Vampré, Geraldo Domingues Gualandro, primeiro registrador de imóveis de Guarulhos, Osvaldo Marcheti, segundo registrador de imóveis de Guarulhos e José Carlos Martins, diretor do grupo Serac.

“Que o projeto Educartório continue na próxima gestão e que se amplie cada vez mais”

O juiz Roberto Maia Filho homenageou os organizadores e participantes do programa Educação Continuada de Cartórios.

Rendo minhas homenagens aos notários e registradores do Estado de São Paulo e aos organizadores do programa Educartório, aqui representados pelo presidente do CNB-SP, Paulo Tupinambá Vampré. Esse é o antepenúltimo evento realizado durante a gestão do desembargador Gilberto Passos de Freitas.”

Ele declarou, ainda, que a iniciativa da CGJSP de se unir aos notários e registradores foi muito produtiva não apenas pela oportunidade de disseminação de conhecimentos como também porque permite à corregedoria conhecer mais de perto os profissionais do Direito notarial e registral que estão sempre em busca do aprimoramento profissional e aperfeiçoamento dos serviços.

O juiz expressou seu reconhecimento pelo esforço e dedicação dos participantes em quase dois anos do programa de educação continuada de cartórios, realizado com total sucesso pela atual gestão da CGJSP, em parceria com Irib, CNB-SP e Arisp, e fez votos de “que o projeto Educartório continue na próxima gestão e que se amplie cada vez mais”.

Lei 11.441/2007: conclusões do grupo de estudos da CGJSP ganharão um capítulo nas normas de serviço
 
O juiz Roberto Maia Filho proferiu palestra sobre separações, divórcios e inventários por escritura pública.

Segundo ele, há dez anos, metade dos juízes não concordava com a proposta de inventários, separações e divórcios feitos por escritura pública, uma vez que perderiam parcela importante de suas atribuições. Hoje, dada a sobrecarga de serviços, a grande maioria entende que o advento da lei foi a melhor saída para o desafogamento do poder Judiciário.

O palestrante destacou alguns artigos da lei 11.441/07 e abordou os principais pontos tratados nas conclusões aprovadas pelo grupo de estudos instituído pela portaria CG 01/2007, da CGJSP, bem como nas orientações regulamentadas pela resolução 35, do Conselho Nacional de Justiça – CNJ.

Comentou que as conclusões da CGJSP estão sendo revistas em alguns pontos em que a regulamentação federal divergiu da regulamentação estadual, para pequenas alterações. “Preparei um esboço que está sendo revisado pelo juiz Vicente de Abreu Amadei, e que depois poderá ou não ser aprovado pelo corregedor-geral”.

O juiz adiantou que entende razoável o aumento do prazo de que trata o artigo 36 da resolução do CNJ, que dispõe que “o comparecimento pessoal das partes é dispensável à lavratura de escritura pública de separação e divórcio consensuais, sendo admissível ao(s) separando(s) ou ao(s) divorciando(s) se fazer representar por mandatário constituído, desde que por instrumento público com poderes especiais, descrição das cláusulas essenciais e prazo de validade de trinta dias.”

Esse artigo está sofrendo uma reinterpretação pelo CNJ no sentido de que a procuração passará a ter validade de 90 dias para aqueles que residirem no exterior.

Segundo o juiz Roberto Maia Filho, depois de revistas e aprovadas, as conclusões ganharão um capítulo nas Normas de Serviço da CGJSP. Ele lamentou a ausência de representantes dos registradores e do Ministério Público estadual no grupo de estudos. “Se a classe registral e o Ministério Público estivessem representados no GT, as discussões teriam sido enriquecidas por suas experiências. No entanto, como a lei 11.441/07 envolve um procedimento realizado pelo tabelião, convocamos um representante da classe notarial. Não se trata de demérito da nobre classe registral, até porque as escrituras terão de ingressar no registro. O mais importante é que nunca fechamos as portas para os representantes da classe registral, pelo contrário, eles sempre são ouvidos e trazem-nos contribuições fantásticas”.

Entre os pontos da lei destacados na palestra estão os prazos previstos no artigo 983, que dispõe que “o processo de inventário e partilha deve ser aberto dentro de 60 (sessenta) dias a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) meses subseqüentes, podendo o juiz prorrogar tais prazos, de ofício ou a requerimento de parte.”

O juiz entende que o tabelião não deve se preocupar com esses prazos, tendo em vista que uma escritura pública jamais levaria doze meses para ficar pronta. “Esse artigo refere-se apenas aos processos de inventário e partilha feitos na via judicial. No caso de o inventário não ser ajuizado no prazo de 60 dias, a multa será de 10% sobre o imposto causa mortis, passados 180 dias, será de 20%”.

Quanto à gratuidade do parágrafo terceiro do artigo 1.124-A, o juiz alertou os notários de que, em princípio, o tabelião deve aceitar a declaração de pobreza apresentada pela parte. “No entanto, se ficar caracterizado, na partilha de bens, no inventário, ou na separação, que a pessoa possui uma quantidade considerável de bens, torna-se evidente a mentira e a configuração de crime de falsidade ideológica. Nesses casos, o crime poderá ser denunciado pelo próprio tabelião”.

Destacou também a discrepância entre o valor dos emolumentos extrajudiciais e o das custas judiciais, referidos no item 2.2 das conclusões referentes aos emolumentos. “A incompatibilidade de valores é gerada pelo fato de os emolumentos extrajudiciais serem cobrados com base na lei estadual 11.331/2002 e as custas judiciais com base na lei estadual 11.608/2003. O item 2.2 recomenda uma alteração legislativa que vise à uniformização desses valores. Há casos em que sai mais em conta fazer o divórcio ou inventário no fórum e outros em que fazer no tabelionato é a melhor opção. Isso não tem cabimento”. A CGJSP enviou um ofício à Secretaria da Justiça do Estado sugerindo a alteração legislativa.

Por último, ressaltou os itens 3.2 e 3.3 das conclusões. Segundo o item 3.2, “é vedado aos Tabeliães a indicação de advogado às partes, que deverão comparecer, para o ato notarial, acompanhadas de profissional de sua confiança”. O item 3.3 acrescenta que, “se não dispuserem de condições econômicas para contratar advogado, o Tabelião deverá recomendar-lhes a Defensoria Pública, onde houver, ou, na sua falta, a OAB.”

O juiz Roberto Maia Filho recomendou, ainda, que os notários não procedam aos atos em desacordo com as orientações regulamentadas pela CGJSP e pelo CNJ.

Locação e o registro de imóveis: só pode exercer o direito de preferência quem tem o contrato averbado no registro imobiliário
 
O desembargador Kioitsi Chicuta, do Tribunal de Justiça de São Paulo, tratou da locação desde as Ordenações Filipinas até o advento da lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os devidos procedimentos.

Expôs os princípios que regem a relação locatícia em geral, fez uma distinção entre o que disciplina a lei 8.245/91 e o que dispõe o Código Civil de 2002 e destacou os contratos de locação que têm acesso ao registro de imóveis e ao registro de títulos e documentos.

O contrato de locação não gera direito real, por isso só deve ingressar no registro de imóveis nas situações em que houver cláusula de vigência, direito de preferência ou caução”, observou. “O Código Civil estabelece um único ato de registro, qual seja a cláusula de vigência em caso de alienação, e a lei 8.245 dispõe sobre o direito de preferência e a caução de bem imóvel, portanto, situações que não se confundem.”

De acordo com a Lei do Inquilinato, o registro do contrato de locação no cartório de registro de imóveis tem três finalidades: 1) assegurar a vigência do contrato por prazo determinado, em caso de alienação; 2) atribuir direito de preferência ao locatário na aquisição do imóvel, em igualdade de condições, na hipótese de alienação onerosa; e 3) dar publicidade à caução incidente sobre o imóvel.”

O desembargador abordou alguns aspectos práticos que costumam gerar dúvidas entre os operadores do Direito. Segundo ele, a cláusula de vigência não deve ser o foco da discussão uma vez que os locatários não têm se interessado pelo registro dessa espécie. O que tem suscitado dúvidas é o direito de preferência, isto é, quando o imóvel é vendido pelo locador a terceiro tendo o inquilino o direito de preferência.

A lei diz que só pode exercer o direito de preferência quem tem o contrato averbado no registro imobiliário. Isso tem gerado polêmica entre os operadores do Direito porque a contagem dos prazos estipulados na lei é bastante confusa”.

O palestrante também referiu a proibição de que trata o parágrafo único do artigo 37 da lei, que dispõe: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação”.
A lei prevê quatro formas de garantia locatícia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. “Se o cartório encontrar duas garantias num único contrato de locação, deverá observar a seqüência cronológica. É pacífico o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de que prevalecerá a primeira forma de garantia que figurar no contrato”, concluiu.

Cartórios brasileiros serão totalmente informatizados em até dez anos
 
 Conhecer o conceito de certificação digital e assimilar a importância de sua utilização é uma etapa superada pelos notários e registradores de São Paulo, conforme relatou  Flauzilino Araújo dos Santos em sua palestra sobre certificação digital e penhora on-line. Para o registrador, os profissionais do Direito notarial e registral estão se familiarizando com a nova tecnologia e com a necessária modernização dos serviços extrajudiciais. 

Entramos numa segunda etapa do processo, estamos trabalhando nos aplicativos que serão utilizados com a certificação digital. Portanto, o domínio da certificação digital e a inserção dessa tecnologia nos nossos sistemas são fundamentais para nossa atividade”.

O presidente da Arisp expôs os projetos desenvolvidos em parceria com o Irib, como o ofício eletrônico, que viabiliza a emissão de certidões digitais para órgãos do poder público por meio do intercâmbio de informações eletrônicas entre as entidades solicitantes e o registro de imóveis.

No que se refere à penhora on line, a Arisp está realizando reuniões com o setor de informática do Tribunal de Justiça de São Paulo com o objetivo de desenvolver um aplicativo que atenda às expectativas dos juízes, além de responder aos anseios dos registros de imóveis de todo o estado.

Conforme publicado no Diário Oficial, o sistema funcionará de forma experimental durante seis meses. Estamos trabalhando para apresentar, o quanto antes, as primeiras telas do serviço em funcionamento”, declarou Flauzilino Araújo dos Santos.

Para atender aos anseios do crédito imobiliário, da cadeia produtiva do país e, em última instância, visando à solução do problema habitacional brasileiro,

O presidente da Arisp informou que um anteprojeto de lei prevê a criação do registro de imóveis eletrônico no Brasil, no máximo em dez anos. “O objetivo do governo brasileiro é tornar os negócios imobiliários mais céleres e seguros, o que deverá resultar na diminuição das taxas de juros e ajudar o desenvolvimento econômico do país.”

Cláusulas restritivas de domínio – aspectos notariais e registrais
 
O tabelião de notas de Mirandópolis, Marco Antônio Greco Bortz, tratou das importantes alterações trazidas pelo novo Código Civil, notadamente em relação às cláusulas restritivas de domínio.

De acordo com o artigo 1.848, “salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.”

O palestrante lembrou que tanto o Conselho Superior da Magistratura como a primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo têm entendido que a exigência da justa causa é necessária não só no testamento, mas também nas doações que ocorrem em antecipação da legítima. “Para sua validade e ingresso na tábua registral, a manifestação da justa causa deve ser aposta no instrumento”.

Essas alterações trazem uma série de delicadas situações às quais o notário precisa estar atento. Ele deve captar a vontade do doador, ou do testador, para que o título venha a produzir seus efeitos”.

No que se refere aos aspectos registrais, Marco Antônio Greco Bortz comentou que não cabe ao registrador fazer juízo de valor sobre a cláusula restritiva, isto é, se é justa ou não. “Ele deve apenas verificar se há presença da cláusula no instrumento, quer na doação, quer no testamento”.

Essas questões são muito novas e existem apenas decisões administrativas a respeito, a jurisprudência ainda não tratou da questão. O notário de Mirandópolis entende que na doação pode haver a exigência da cláusula, se ela alcançar a vida do donatário de forma vitalícia. No entanto, “se a cláusula for imposta na doação somente pelo período de vida do doador, será por tempo determinado e alcançará uma faixa que não está incluída no artigo 1.848 do Código Civil”.

(Fonte: agência Irib de notícias; reportagem Claudia Trifiglio; Fotos Carlos Petelinkar; edição FR).