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Mercado secundário de créditos como instrumento do desenvolvimento econômico

Mercado de securitização depende de segurança jurídica na realização do negócio e de agilidade na transferência dos direitos de propriedade, atesta o economista Gustavo Loyola.

Doutor em economia pela EPGE-FGV, Gustavo Loyola foi presidente do Banco Central do Brasil em duas ocasiões (1992/1993 e 1995/1997). É uma das maiores autoridades quando o assunto é mercado de crédito e desenvolvimento econômico. Loyola é um dos economistas de projeção nacional e internacional que participará do XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que será realizado pelo Irib em Florianópolis na próxima semana.

Em entrevista ao BE ele traçou um panorama do mercado secundário de créditos, antecipando o tema de sua palestra na quarta-feira, 26 de setembro.

Para Loyola, o período entre os anos 1990 e o início do governo Lula foi de grande aperfeiçoamento da legislação relativa ao crédito imobiliário. Criou-se, também, o sistema para a securitização desse instrumento e hoje, essa infra-estrutura regulamentar está pronta para o mercado da securitização dos certificados de recebíveis imobiliários, CRIs.

Por outro lado, esse também foi um período que coincidiu com a melhora das regras de garantia dos créditos imobiliários, com a criação da alienação fiduciária, com a chamada lei do incontroverso e uma série de medidas que tornaram mais segura a concessão do crédito imobiliário. “Além disso, foi um período que coincidiu com a queda dos juros e um maior crescimento da economia”, comentou o economista.

Todos esses caminhos levaram a uma perspectiva de grande crescimento na concessão do crédito imobiliário no Brasil, além do crescimento do próprio mercado de recebíveis. O atendimento da demanda por imóveis exige um volume muito grande de recursos que, por sua vez, não pode prescindir de securitização. “Contar apenas com os créditos bancários de um sistema ancorado na caderneta de poupança não propiciará o volume de recursos necessários. A securitização é fundamental para o crescimento do mercado no Brasil, uma vez que dá mais estabilidade para o processo porque ajuda a diluir o risco, a estender prazos. Temos uma perspectiva muito positiva para o mercado”, avaliou.

Na entrevista a seguir, Gustavo Loyola fala sobre essa nova ferramenta que promete incrementar a economia brasileira e o mercado imobiliário.

BE – Explique a diferença dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e o ingresso das empresas ligadas ao mercado imobiliário com ações na Bolsa de Valores de São Paulo, os chamados IPOs.

São caminhos diferentes. Basicamente, a oferta de ações nas Bolsas, os chamados IPOs,permite que as empresas tenham um nicho não só para criar um banco de terras, mas também para se reestruturar internamente e assegurar capacidade financeira para tocar projetos. Mas não se pode falar em desenvolvimento do crédito imobiliário contando somente com esse recurso, o que exigiria das empresas um volume muito grande de dinheiro para financiar seus mutuários a longo prazo, sendo que as empresas precisam trabalhar com capital de giro em curto prazo. O ideal seria que elas trabalhassem basicamente com recursos de terceiros, dos bancos, e no momento da venda do imóvel já recebessem esses recursos, em vez de financiarem o mutuário durante dez anos. O negócio do construtor, da incorporadora, é incorporar e construir, e não financiar. Os recursos do IPO dão uma base para o crescimento da empresa, até para baixar os custos de captação, para reestruturação de sua gestão interna. Já a securitização é um recurso que vem diretamente para o mutuário final.

BE – Quais são os tópicos fundamentais da legislação?

Basicamente, o que melhorou muito foi a segurança jurídica em termos de crédito imobiliário, a capacidade de retomada dos imóveis, além da criação dos próprios títulos e mecanismos do SFI, a criação dos CRIs, das companhias securitizadoras.

BE – Como está o mercado atualmente, em volume?

O mercado está num processo de crescimento, mas o mercado de recebíveis não tem crescido muito porque, primeiro, acho que seja um processo mais lento mesmo. E também porque os bancos, que são os grandes geradores do crédito, não podem securitizar esses créditos. O Banco Central exige que uma parcela dos valores depositados em cadernetas de poupança seja direcionada ao crédito imobiliário, que tem de ser mantido na carteira do banco, não podendo ser securitizado. A grande dificuldade está no processo de geração de crédito para securitização, embora exista grande demanda por esse tipo de papel.

BE – Como funciona esse processo?

Os grandes compradores de CRIs são fundos de investimento e institucionais. São feitos para grandes investidores, e os pequenos investidores ingressariam nesse mercado por meio de fundos de aposentadoria ou de investimentos, passando pelas administradoras, que são bancos de investimentos, corretoras, etc. Ainda é uma demanda restrita por intermédio dos bancos.

BE – O que seria bom para esse mercado no futuro?

As perspectivas são de crescimento do mercado, conforme observamos em outros países como Estados Unidos. Na medida em que as taxas de juros caem, os investidores procuram diversificar porque querem manter uma remuneração à altura de suas expectativas. Hoje é preciso procurar investimentos de longo prazo para poder manter seus retornos. É nesse processo que se abre espaço para o mercado de títulos privados, inclusive os CRIs.

BE – Países da América Latina são bem-sucedidos nesse mercado?

Podemos citar o Chile e o México, mas um país que foi mais longe com a securitização foram os Estados Unidos, que têm um mercado muito forte de capitais. Eles tiveram uma situação macroeconômica muito favorável, o que permitiu o crescimento do mercado de securitização ao longo dos últimos quarenta anos.

Por uma legislação que permita a concentração, na matrícula, das informações concernentes ao imóvel

BE – Qual é o papel do registro imobiliário nesse cenário?

Esse mercado depende muito da segurança do negócio e também de agilidade para poder transferir os direitos de propriedade. Por exemplo, num processo de financiamento é importante que o comprador, vendedor e o financiador rapidamente se assegurem de que aquele imóvel está livre e desembaraçado de ônus, para o registro rápido da transação. Hoje, há uma burocracia imensa para comprar um imóvel. Se você for a uma loja comprar um carro no valor de cem mil reais, em meia hora você poderá sair de lá com o carro. Já para comprar um imóvel no valor de cinqüenta mil reais, demora-se de dois a três meses. Nosso esforço, com a participação ativa dos registradores, é no sentido de se ter uma legislação que permita a concentração, na matrícula, de todas as informações concernentes ao imóvel, de modo que seja preciso praticamente uma única certidão e rapidamente se possa inscrever no registro a transferência de propriedade. Com isso, o processo será todo facilitado. Foi o que ocorreu na Espanha, a mudança das regras de registro foi muito importante para o crescimento daquele mercado.

BE – Qual a projeção que o senhor faz para o mercado até 2008?

Não tenho números exatos para fornecer, mas os crescimentos são expressivos. O mercado está vindo de um patamar muito baixo e está crescendo muito rapidamente.

BE – Esse crescimento vai aumentar as transações realizadas nos cartórios de imóveis.

Sem dúvida. O desenvolvimento do mercado imobiliário favorece a todos. É o tipo de negócio bom de fazer porque todo mundo ganha. Quanto mais eficientes e baratos os serviços prestados pelos cartórios, mais serão utilizados, e quanto mais registros forem feitos, mais recursos entrarão na atividade. O problema é que, no Brasil, por causa da burocracia, existe uma teia de contratos de gaveta, o que não impossibilita a geração de negócios para o setor imobiliário bem como aumenta a insegurança jurídica, prejudicando a própria atividade do registro.

Confira o programa completo de Floripa 2007 e não perca a chance de participar desse encontro que será um grande pólo de disseminação do conhecimento. Ainda está em tempo!

Domingo, 23
14h45	18h	Inscrições
Segunda-feira, 24
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. Lei 11.481/07 – regularização fundiária de imóveis da União: efeitos e importância– Helvécio Duia Castello, presidente do IRIB, e  Patrícia A.C. Ferraz, diretora de regularização fundiária e urbanismo do Irib
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. Terrenos de marinha e a emenda constitucional 46/05: efeitos e importância– Carlos Fernando Mazzoco, chefe do Ministério Público federal no Espírito Santo e autor de ACP contra a União cuja sentença de mérito em primeiro grau reconheceu que a partir da EC 46 não mais existe terreno de marinha nas ilhas costeiras situadas em distritos, sedes dos municípios.
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. A reserva de prioridade e o registro de imóveis– Alvaro Delgado Scheelje, da Superintendência Nacional dos Registros Públicos do Peru, edesembargadorDécio Antonio Erpen(RS)
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Por que investir em imóveis gera riqueza?– Mauro Halfeld, doutor pelo MIT, escritor e colunista de O Globo e CBN
18h	19h30	Livre
20h		Sessão Solene de abertura e coquetel de boas-vindas
Terça-feira, 25
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. As inovações da Lei 11.382/06 e seus reflexos no registro de imóveis– desembargadorMarcelo Guimarães Rodrigues, da 11ª Câmara Cível do TJMG
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. Processo e registro: o que muda com a lei 11.382/06– Petronio Calmon, doutorem Direito processual pela USP, procurador de justiça e secretário-geral do Instituto Brasileiro de Direito Processual, IBDP
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. Multipropriedade imobiliária e o registro de imóveis– Frederico H. Viegas de Lima– advogado e Doutor em Direito pela Universidade de Valladolid, Espanha
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. O registro eletrônico no contexto do desenvolvimento da construção habitacional no Brasil– Marcos Otavio Bezerra Prates, diretor da Secretaria do Desenvolvimento da Produção, ministro do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior
18h	19h30	. Apresentação de teses e estudos registrais.Painel destinado à apresentação de dois trabalhos dos associados do IRIB, com 30 minutos de exposição e 15 minutos de debates cada um. Os interessados devem enviar seus trabalhos acompanhados de um currículo resumido para [email protected]
20h		Livre
Quarta-feira, 26
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. Desenvolvimento econômico e o mercado imobiliário– Mailson da Nóbrega, ex-ministro da Fazenda e sócio da Tendências Consultoria
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. Mercado secundário de créditos como instrumento do desenvolvimento econômico–  Gustavo Loyola, ex-presidente do Banco Central do Brasil e sócio da Tendências Consultoria
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. Os registros eletrônicos e a tutela da propriedade privada– Mônica Jardim, professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Crédito imobiliário no Brasil, caracterização e desafios– Fernando Garciae Ana Maria Castelo, FGV Projetos/Abecip
18h	19h30	. O incremento da atividade imobiliária e o registro de imóveis: como os bancos estão se preparando para o crescimento do mercado imobiliário– Alda Rosselli, superintendente de crédito imobiliário do Santander
20h		Livre
Quinta-feira, 27
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. Sistema nacional de certificação digital– Renato da Silveira Martini, presidente, e Maurício Augusto Coelho, diretor de Infra-Estrutura de Chaves Públicas do ITI,  Instituto Nacional de Tecnologia da Informação
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. A lei 11.419/06 e a informatização do processo judicial– Sergio Tejada, secretário executivo do Conselho Nacional de Justiça
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. CRSEC, Central Registral de Serviços Eletrônicos Compartilhados: o IRIB na era digital– Manuel Matos, presidente da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico, Camara.e-net
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Mesa Redonda: oportunidades e desafios da certificação digital– Sergio Tejada, secretário executivo do CNJ; Donizetti Victor Rodrigues, secretário da Receita Federal do Brasil; Enylson Flávio Martinez Camolesi, ICP-Brasil; Renato da Silveira Martinie Maurício Augusto Coelho, do ITI; Manuel Matos, presidente da Camara.e-net
18h	19h30	. Apresentação de teses e estudos registrais.Painel destinado à apresentação de dois trabalhos dos associados do IRIB, com 30 minutos de exposição e 15 minutos de debates cada um. Os interessados devem enviar seus trabalhos acompanhados de um currículo resumido para [email protected]
20h		Livre
Sexta-feira, 28
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. O direito de acrescer na doação, a lei 11.441/07 e a qualificação registrária– Antonio Herance Filho, grupo Serac
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. A lei 11.441/06: inventário, partilha, divórcio e separação extrajudiciais–  Francisco José Cahali, mestre e doutor pela PUC-SP, presidente do Instituto Brasileiro de Direito de Família, IBDFAM-SP
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. Qualificação registral: abrangência e importância– desembargadorRicardo Henry Marques Dip, do TJSP, professor da Universidade Paulista e da Faculdade de Direito da PUC argentina e acadêmico de honra da Real Academia de Jurisprudencia y Legislación de Madrid
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Qualificação registral em retificação de registro e georreferenciamento–  Eduardo Agostinho Arruda Augusto, registrador em Conchas, SP, e diretor de assuntos agrários do Irib
18h	19h30	Assembléia Geral Ordinária
20h		Jantar encerramento