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A reforma do CPC e o registro de imóveis

As recentes reformas do Código de Processo Civil que repercutiram no registro de imóveis serão discutidas na terça-feira, 25 de setembro

O IRIB convidou o jurista Petronio Calmon – doutorem Direito processual pela USP, procurador de justiça e secretário-geral do Instituto Brasileiro de Direito Processual – para examinar em que medida as novas regras do processo interferem no registro.

Acompanhe a entrevista que ele concedeu em Brasília, para a jornalista Elenita Fogaça, sobre o tema de sua palestra no XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que será realizado pelo Irib em Florianópolis – Processo e registro: o que muda com a lei 11.382/06.  

BE – Qual será o enfoque principal de sua palestra em Florianópolis?

Fui convidado para falar sobre a reforma do Código de Processo Civil, tendo em vista que alguma parte dessa reforma trata de registro de imóveis e da penhora  on line. Os bens imóveis são os mais procurados para serem penhorados para garantia da dívida por serem mais fáceis de serem comercializados. A relação entre o processo judicial e o registro de imóveis está nesses aspectos da penhora e da responsabilidade patrimonial, isto é, todas as pessoas respondem por suas dívidas. A lei promoveu uma pequena alteração, porém, significativa e importante. Por ter participado da elaboração dessa lei, fui convidado a falar sobre esses aspectos da reforma do CPC e o registro de imóveis.

BE –  O senhor considera que a lei 11.382/06 contribuiu para uma valorização do registro de imóveis?

Na verdade, o foco da lei 11.382 é o retorno rápido de um crédito. Se alguém faz um negócio qualquer – envolvendo um cheque, uma duplicata, um contrato de compra e venda de imóvel, de carro, ou qualquer prestação de serviços, e não recebe o pagamento devido, a dívida será garantida pelos bens da pessoa. Na prática, o que se refere a pequenos valores é garantido pela penhora de bens móveis, por exemplo, a penhora de um automóvel. Quando se trata de uma dívida maior e que os bens móveis não garantem porque são insuficientes, a garantia é o imóvel. Nesse sentido, a importância do registro está no fato de que ao se realizar um negócio, procura-se saber se a pessoa com quem se está negociando é de confiança. Ela possui dinheiro para pagar? Tem patrimônio, como um imóvel, para dar em garantia? Se essa pessoa vende o imóvel garantidor do negócio após a celebração de um contrato jurídico, a venda poderá ser anulada porque a outra parte confiou na realização do negócio com base naquele patrimônio. Esse é o princípio da responsabilidade patrimonial, o patrimônio de todas as pessoas responde pelos atos jurídicos que elas praticam. Portanto, há um vínculo grande entre o registro imobiliário e a Justiça civil, uma vez que o imóvel é o patrimônio mais importante que temos em nossa sociedade. Além do imóvel, também é considerado o patrimônio das empresas, não necessariamente representado por imóveis, mas a grande quantidade de negócios está calcada em imóveis.

BE – Fale sobre a averbação premonitória e seu resultado prático.

A lei dispõe que quando um determinado imóvel individualizado é penhorado para garantia de uma dívida, o proprietário do imóvel deixa de ser um proprietário comum e passa a ser um depositário do imóvel, isto é, fica vinculado a um processo judicial. Acontece que alguém pode querer comprar esse imóvel sem saber disso. Fazia-se, e ainda se pode fazer, o registro ou averbação da penhora. Na verdade, ainda há dúvidas quanto ao ato a ser praticado porque a lei 11.382/06 fala em averbação, mas em conceito amplo considera-se registro. Esse procedimento é feito para que qualquer interessado em comprar o imóvel tenha conhecimento de que o imóvel está vinculado a um processo judicial, portanto, poderá ser utilizado no processo para o pagamento da dívida de um credor. Ou seja, quem comprar o imóvel conhece o risco que está correndo. Esse imóvel costuma valer menos e há sempre pessoas interessadas em tentar ganhar algum dinheiro.  Desde que se tenha conhecimento do risco, comprar um imóvel penhorado é um negócio lícito. Um dos grandes princípios do registro de imóveis é o conhecimento. Ali se conhece a verdade. Qualquer verdade pode ser vendida. Alguém pode ter interesse em comprar uma casa condenada a cair, uma vez que o negócio é lícito e o valor será mais baixo, para acabar de derrubá-la e construir um novo prédio. Tudo pode ser vendido, mas o adquirente precisa saber o que está comprando. Sabemos que a Justiça tem tempos mortos, ou seja, nenhum código determina prazos, mas a morosidade da Justiça sim. A lei dispõe que quando se dá entrada numa execução, o juiz despache, isto é, mande que a pessoa pague em três dias. Passados os três dias, o imóvel poderá ser penhorado. Se isso acontece, acontece em Marte, porque na Terra não ocorre dessa forma. Ou seja, desde que se dá entrada ao processo até o despacho do juiz pode demorar um mês, em razão da burocracia e do volume de processos. A lei 11.382/06 inovou no seguinte aspecto, ao invés de se esperar a penhora para poder averbá-la, basta levar ao cartório de registro de imóveis a petição inicial juntamente com uma prova de que foi dada entrada na Justiça. Essa petição pode ser levada em quantos cartórios se quiser, podendo ser averbada – sob pena de responsabilidade do credor – em um ou mais imóveis que sejam suficientes para a garantia da dívida. O credor tem a responsabilidade de não averbar num montante exageradamente superior. É preciso averbar o valor da dívida, dos juros, da correção monetária, dos honorários, das custas. Para uma dívida no valor de 1 milhão, por exemplo, posso penhorar dez imóveis no valor de cem mil. Tendo essa responsabilidade, o credor que entrou com a execução não precisa mais esperar que haja a penhora de determinado imóvel para averbá-la. Se o credor averbou mais do que precisava, no momento da penhora de um ou mais imóveis terá de cancelar as averbações exageradas. Além da averbação premonitória, aquela que previne eventuais compradores, é feita a averbação da penhora, que é mais grave do que a simples propositura, uma vez que na propositura ainda era possível que o juiz rejeitasse a penhora por alguma razão.

BE – No Simpósio de Direito Processual Registral, promovido pelo IRIB e pela Escola Paulista da Magistratura, em São Paulo (25 e 26 de maio), o senhor disse que “tudo é averbável” no registro de imóveis. O senhor poderia explicar melhor sua tese?

Averbação e registro são duas coisas diferentes. Na verdade, trata-se de uma formalidade, assim como um se chama João e outro se chama José. Como muitas pessoas respeitáveis divergem se se trata de um ato de registro ou de averbação, prefiro respeitar essas divergências e não dizer que uma coisa está certa e outra está errada. Quando digo que tudo é averbável, quero dizer que tudo é comprável, ou seja, a pessoa compra o que quer comprar, não importando se se trata de uma empresa falida, uma empresa próspera, cada coisa tem seu preço. O maior princípio que existe no mundo dos negócios, fazendo um paralelo com o mundo do consumo, é o conhecimento. É um erro colocar numa prateleira um produto tão perigoso quanto um veneno e não informar os riscos que ele pode provocar. A averbação e o registro têm o condão de impedir que alguém faça um negócio sobre determinado bem. Muitas vezes, a propriedade plena não poderá ser transferida; outras vezes até pode, porém quem comprar terá de assumir tudo que estiver agregado ao imóvel que está sendo vendido. É possível comprar um imóvel penhorado, mas pode-se comprar por ignorância. No entanto, se a pessoa for ao registro de imóveis para se certificar de tudo que está agregado ao imóvel, não haverá ignorância. Hoje, qualquer pessoa que quiser comprar um imóvel, poderá procurar o registro de imóveis, até mesmo de forma virtual, para obter todas as informações a respeito daquele imóvel. São raras as situações em que se impede a venda do bem, jamais se impedirá a realização de negócios jurídicos. Pode acontecer de se impedir a transmissão da propriedade no registro de imóveis, o que não impossibilitará a realização de um contrato, sem o registro, de transferência de direitos, de sub-rogação de direitos, que serão válidos dentro da expectativa de que certas coisas acontecem e todos têm conhecimento sobre elas.

A penhora de imóvel deve ser registrada. Se eu não levo uma penhora a registro, um terceiro de boa-fé poderá comprar o imóvel e a venda será considerada válida, uma vez que não a registrei e não dei conhecimento ao terceiro da existência daquela penhora. Um dos grandes problemas do Brasil é o fato de que as pessoas não fazem um trabalho preventivo. É muito comum uma pessoa procurar um advogado para resolver um problema advindo de uma compra mal feita, gastar muito com honorários e ainda ter de esperar por muito tempo para ver a situação resolvida. Por que não fazer um trabalho preventivo, contratar o profissional para orientar juridicamente a compra do imóvel? Em outros países é muito comum que ao comprar um imóvel as pessoas procurem um advogado, porque é ele quem vai interpretar corretamente o que está na certidão emitida pelo registro de imóveis. Comprar um imóvel sem orientação pode ser muito perigoso porque a pessoa pode não receber o bem que comprou. Às vezes, pode acontecer de alguém comprar uma bicicleta que está penhorada. Como a bicicleta não tem registro, a pessoa terá de entregá-la ao juiz. Se houvesse o registro, não se faria uma compra equivocada.

BE – A lei 11.382 protege mais o credor do que o adquirente?

A lei não protege mais o credor do que o devedor, apenas deixa de proteger o devedor como antes. Existe uma cultura no Brasil de se ter pena do mau pagador. Essa cultura existe principalmente no Sistema Financeiro da Habitação, SFH. As regras protegem esse mau pagador, o que faz com que os agentes financeiros tenham dificuldades para reaver o imóvel hipotecado. Por isso o investimento é pequeno e há um grande déficit de moradia no Brasil. Grande parte da população mora debaixo da ponte, na favela, ou mora de aluguel, e não há investimento maciço em imóveis porque os agentes financeiros não se sentem estimulados a emprestar dinheiro, principalmente para imóvel residencial, em função das leis protetivas. No entanto, não mexemos nessa parte que se refere ao SFH, mas na execução em geral, no mundo dos negócios que até pode envolver os negócios imobiliários. Não alteramos as leis que dizem respeito especificamente ao sistema financeiro de habitação e ao sistema hipotecário. Levamos para outros campos aquilo que só falta para os imóveis, isto é, quem deve tem de pagar. Não há um sistema que proteja o mau pagador porque se ele é protegido, o bom pagador é prejudicado. Quando a inadimplência é menor os juros caem. Nesse sentido é que podemos afirmar que lei 11.382/06 não protege o credor, mas deixa de proteger o devedor. A Justiça tem de aplicar algo na prática a quem tem direito. Se o credor tem direito a receber e o devedor só tem a obrigação de pagar, por que proteger o devedor? O que se espera é que não se faça contra o devedor mais do que é devido. O devedor tem oportunidades de se manifestar, mesmo para dizer que está sendo cobrado mais do que deve, ou que já pagou o que devia. Enfim, todas essas oportunidades ele tem, mas precisa provar que pagou. O credor não tem como provar o não pagamento porque não se prova algo negativo.

BE –  No simpósio o senhor também disse que está trabalhando num anteprojeto de lei que pretende terminar com a jurisdição voluntária.

Jurisdição voluntária é o nome que se dá à atividade do juiz que nada tem a ver com julgar. Por incrível que pareça, juiz também faz coisas tipicamente administrativas. A Justiça existe para dirimir o conflito de interesses. Em janeiro deste ano foi sancionada a lei 11.441, que também será discutida no congresso do Irib, e que trata da possibilidade de se fazer divórcio, separação, partilha e inventários por escritura pública, ou seja, fora do Judiciário. Hoje em dia, apenas se houver conflito de interesses entre as partes é que a separação, divórcio ou inventário são feitos na Justiça. A separação, divórcio, ou inventário, em que todos estão de acordo, desde que não haja incapaz envolvido, poderão ser realizados por escritura pública no tabelionato de notas. Como todo ato que se faz no tabelião, será necessária a presença de testemunhas. O tabelião, que tem fé pública, lavrará e assinará a escritura, responsabilizando-se por tudo que ouviu e presenciou. Enganar o tabelião seria o mesmo que enganar o juiz. Há situações em que os atos podem ser anulados porque foram fraudados. Esse foi um grande avanço porque se tocou no cerne do problema. É isso que se chama de jurisdição voluntária, ou seja, o juiz não está julgando porque não há briga. Se todos os herdeiros entram em acordo para pedir a partilha dos bens do falecido, temos uma jurisdição voluntária porque não há conflito. O mesmo ocorre com a separação e o divórcio consensuais. Existem várias outras atividades administrativas que o juiz pratica e que não são inerentes a ele como a notificação, por exemplo. O cartório de registro de títulos e documentos faz notificações, mas existe também a notificação judicial, feita pelo juiz, que em nada difere da que é feita pelo cartório, ambas tem o mesmo valor legal. Sendo assim, por que o juiz precisa fazer notificações? Ora, se você quer fazer uma notificação, vá ao cartório de títulos e documentos e não à Justiça. Precisamos acabar com as outras formas de jurisdição voluntária que ainda passam pelo juiz para serem feitas. A idéia é que seja possível continuar indo ao juiz, mas não que exista a obrigação de fazê-lo. Algumas coisas podem ser tiradas do juiz, como a própria notificação. Em geral, as funções que estão sendo tiradas do juiz serão ou estão sendo feitas por notários e registradores.

Programa

Domingo, 23
14h45	18h	Inscrições
Segunda-feira, 24
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. Lei 11.481/07 – regularização fundiária de imóveis da União: efeitos e importância– Helvécio Duia Castello, presidente do IRIB, e  Patrícia A.C. Ferraz, diretora de regularização fundiária e urbanismo do Irib
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. Terrenos de marinha e a emenda constitucional 46/05: efeitos e importância– Carlos Fernando Mazzoco, chefe do Ministério Público federal no Espírito Santo e autor de ACP contra a União cuja sentença de mérito em primeiro grau reconheceu que a partir da EC 46 não mais existe terreno de marinha nas ilhas costeiras situadas em distritos, sedes dos municípios.
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. A reserva de prioridade e o registro de imóveis– Alvaro Delgado Scheelje, da Superintendência Nacional dos Registros Públicos do Peru, edesembargadorDécio Antonio Erpen(RS)
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Por que investir em imóveis gera riqueza?– Mauro Halfeld, doutor pelo MIT, escritor e colunista de O Globo e CBN
18h	19h30	Livre
20h		Sessão Solene de abertura e coquetel de boas-vindas
Terça-feira, 25
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. As inovações da Lei 11.382/06 e seus reflexos no registro de imóveis– desembargadorMarcelo Guimarães Rodrigues, da 11ª Câmara Cível do TJMG
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. Processo e registro: o que muda com a lei 11.382/06– Petronio Calmon, doutorem Direito processual pela USP, procurador de justiça e secretário-geral do Instituto Brasileiro de Direito Processual, IBDP
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. Multipropriedade imobiliária e o registro de imóveis– Frederico H. Viegas de Lima– advogado e Doutor em Direito pela Universidade de Valladolid, Espanha
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. O registro eletrônico no contexto do desenvolvimento da construção habitacional no Brasil– Marcos Otavio Bezerra Prates, diretor da Secretaria do Desenvolvimento da Produção, ministro do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior
18h	19h30	. Apresentação de teses e estudos registrais.Painel destinado à apresentação de dois trabalhos dos associados do IRIB, com 30 minutos de exposição e 15 minutos de debates cada um. Os interessados devem enviar seus trabalhos acompanhados de um currículo resumido para [email protected]
20h		Livre
Quarta-feira, 26
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. Desenvolvimento econômico e o mercado imobiliário– Mailson da Nóbrega, ex-ministro da Fazenda e sócio da Tendências Consultoria
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. Mercado secundário de créditos como instrumento do desenvolvimento econômico–  Gustavo Loyola, ex-presidente do Banco Central do Brasil e sócio da Tendências Consultoria
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. Os registros eletrônicos e a tutela da propriedade privada– Mônica Jardim, professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Crédito imobiliário no Brasil, caracterização e desafios– Fernando Garciae Ana Maria Castelo, FGV Projetos/Abecip
18h	19h30	. O incremento da atividade imobiliária e o registro de imóveis: como os bancos estão se preparando para o crescimento do mercado imobiliário– Alda Rosselli, superintendente de crédito imobiliário do Santander
20h		Livre
Quinta-feira, 27
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. Sistema nacional de certificação digital– Renato da Silveira Martini, presidente, e Maurício Augusto Coelho, diretor de Infra-Estrutura de Chaves Públicas do ITI,  Instituto Nacional de Tecnologia da Informação
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. A lei 11.419/06 e a informatização do processo judicial– Sergio Tejada, secretário executivo do Conselho Nacional de Justiça
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. CRSEC, Central Registral de Serviços Eletrônicos Compartilhados: o IRIB na era digital– Manuel Matos, presidente da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico, Camara.e-net
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Mesa Redonda: oportunidades e desafios da certificação digital– Sergio Tejada, secretário executivo do CNJ; Donizetti Victor Rodrigues, secretário da Receita Federal do Brasil; Enylson Flávio Martinez Camolesi, ICP-Brasil; Renato da Silveira Martinie Maurício Augusto Coelho, do ITI; Manuel Matos, presidente da Camara.e-net
18h	19h30	. Apresentação de teses e estudos registrais.Painel destinado à apresentação de dois trabalhos dos associados do IRIB, com 30 minutos de exposição e 15 minutos de debates cada um. Os interessados devem enviar seus trabalhos acompanhados de um currículo resumido para [email protected]
20h		Livre
Sexta-feira, 28
8h30	9h30	Pinga-fogo
9h30	11h	. O direito de acrescer na doação, a lei 11.441/07 e a qualificação registrária– Antonio Herance Filho, grupo Serac
11h	11h15	Coffee-break
11h15	12h45	. A lei 11.441/06: inventário, partilha, divórcio e separação extrajudiciais–  Francisco José Cahali, mestre e doutor pela PUC-SP, presidente do Instituto Brasileiro de Direito de Família, IBDFAM-SP
12h45	14h45	Livre
14h45	16h15	. Qualificação registral: abrangência e importância– desembargadorRicardo Henry Marques Dip, do TJSP, professor da Universidade Paulista e da Faculdade de Direito da PUC argentina e acadêmico de honra da Real Academia de Jurisprudencia y Legislación de Madrid
16h15	16h30	Coffee-break
16h30	18h	. Qualificação registral em retificação de registro e georreferenciamento–  Eduardo Agostinho Arruda Augusto, registrador em Conchas, SP, e diretor de assuntos agrários do Irib
18h	19h30	Assembléia Geral Ordinária
20h		Jantar encerramento
Obs. Cada painel terá duração de 1h30, com 1h de exposição e 30min de debate.

Localdo evento e hospedagem

Majestic Palace Hotel: ao lado do Beiramar Shopping. Fácil e rápido acesso às praias do Sul, Norte e Leste da Ilha e ao aeroporto internacional Hercílio Luz. Ambiente acolhedor com vista privilegiada para o mar.

Av. Beira Mar Norte, 2746 - Centro - Florianópolis/SC
Telefone: (48) 3231 8000

E-mail: [email protected]

Site: majesticpalace.com.br

Tarifa especial

Single/Double: R$ 198,00 incluindo taxas/impostos para o período de seis diárias.

Informações

IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Av. Paulista nº 2073 Horsa I - 12 andar - conjuntos 1201/1202
São Paulo/SP
CEP 01311-300
Telefones: 55 11 3289 3599 - 55 11 3289 3321