A comitiva do Irib que participou do  II Seminário Luso-brasileiro de Direito Registral, na Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, aproveitou a viagem à Europa para conhecer de perto o funcionamento de um cadastro e um registro de imóveis na Alemanha.

Os brasileiros visitaram o cadastro, na prefeitura, e o registro de imóveis, no fórum da cidade de Colônia, no último dia 5 de maio.

Na prefeitura de Colônia, os responsáveis pelo cadastro e georreferenciamento, Sabine Schmidt e Thomas Reinders, receberam o grupo formado pelo presidente do Irib Helvécio Duia Castello; desembargador Jorge Góes Coutinho, presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo; desembargador Ricardo Dip, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; juiz Marcelo Martins Berthe, titular da Primeira Vara de Registros de São Paulo; juiz Luís Paulo Aliende Ribeiro, de São Paulo; advogada Denise V. Nonaka Aliende Ribeiro; juíza Tânia Mara Ahualli, de São Paulo; Ricardo Basto da Costa Coelho (PR), George Takeda (SP) e Sérgio Jacomino (SP), diretores do Irib; Luciano Passarelli (SP) e Orlando José Morandi Júnior (ES), registradores; e Márcio Marcondes Martinelli, diretor executivo do Irib.

O professor Jürgen Philips da Universidade Federal de Santa Catarina, doutor em geodésia e conselheiro científico do Irib, obteve as autorizações para as visitas, acompanhou e foi o intérprete dos brasileiros que tiveram a oportunidade conhecer a sofisticada tecnologia de cadastro e registro predial alemães. O professor Philips ainda enriqueceu a apresentação com dados e comparações entre as informações sobre o cadastro da Alemanha e do Brasil.

Nesta edição você confere a visita ao cadastro de Colônia.

Em pé: Ricardo Dip, Denise Aliende Ribeiro, Luís Paulo Aliende Ribeiro, Helvécio Castello, Sabine Schmidt, Márcio Martinelli, Jorge Góes Coutinho, Orlando Morandi e Luciano Passarelli. Sentados: Sérgio jacomino, George Takeda, Tânia Ahualli, Thomas Reinders, Marcelo Berthe, Ricardo Coelho e Jürgen Philips.

Alguns dados sobre a cidade

Colônia (Köln) é a maior cidade do estado de Renânia do Norte-Vestfália e a quarta maior cidade da Alemanha em população – 1 milhão de habitantes. É um dos mais importantes portos fluviais alemães e considerada a capital econômica, cultural e histórica da Renânia. A cidade foi severamente atingida ao longo da II Guerra Mundial e totalmente reconstruída.

Colônia é uma cidade independente, ou seja, possui estatuto de distrito urbano. Está localizada na intersecção do rio Reno com uma das maiores rotas comerciais entre a Europa Ocidental e Oriental. A feira comercial KölnMesse é das maiores e mais importantes da Alemanha.

Fundada pelos romanos às margens do rio Reno, Colônia é uma das cidades mais antigas da Alemanha. No ano 50, os romanos garantiram direitos de cidade à Colonia Claudia Ara Agrippinensium. Rapidamente a cidade evoluiu para um dos mais importantes centros de comércio romano ao norte dos Alpes.  Até hoje o mapa da cidade de Colônia espelha a rede de ruas e avenidas da época romana.

Importante centro cultural da Europa, a cidade possui doze igrejas românicas, mas a mais famosa é a Catedral de Colônia, em estilo gótico, construída de 1248 a 1880, cuja torre mais alta mede 157,38 metros.

Cadastro alemão: características e funcionamento
Sabine Schmidt e Jürgen Philips

O que é cadastro imobiliário? São duas palavras diferentes, bens imobiliários e cadastro. Na Alemanha, bens imobiliários são os prédios junto com a edificação. O cadastro é o registro público de todos os bens imobiliários dentro de um município e serve para comprovar a propriedade territorial.

Na Alemanha, a regulamentação do cadastro é de competência dos estados. Temos dezesseis estados e cada um tem sua própria lei de cadastro. Hoje falaremos sobre o nosso estado (Renânia do Norte-Vestfália), que está dividido em distritos e algumas cidades que não pertencem aos distritos, como Colônia, uma cidade independente.

O Ministério de Assuntos Internos é a autoridade superior para todos os assuntos de cadastro deste estado. Uma instituição semelhante ao IBGE, no que se refere à parte de geodésia e cartografia, faz a coordenação dos trabalhos geodésicos e cartográficos cadastrais para o estado. Em seguida, vem o nível intermediário entre município e estado, responsável pela supervisão técnica das secretarias de cadastro nos municípios. Essa secretaria é a que tem a competência sobre os cadastros do município. No momento, nosso estado passa por uma reforma administrativa e aquele segundo nível será eliminado para simplificar a estrutura administrativa.

A base legal é o Código Civil, que regulamenta a passagem da propriedade de uma pessoa para outra e, também, o registro de imóveis. O restante da regulamentação legal fica no corpo de uma lei equivalente à Lei de Registros Públicos no Brasil, mas apenas referente à área imobiliária.

A lei de registros é federal, no entanto cada estado, independentemente de suas particularidades, tem a obrigação legal de compatibilizar o conteúdo do registro de imóveis com o cadastro.

Sabine Schmidt e Jürgen Philips

A primeira página do que seria a matrícula do imóvel é a capa, a segunda página traz apenas a denominação cadastral, o logradouro, tamanho da área e o uso da terra. Na terceira página da matrícula aparecem os proprietários, nome e data de nascimento. Na próxima folha aparecem todos os outros direitos de terceiros. A quinta página contém apenas as informações hipotecárias e de empréstimos.

A base legal para o cadastro neste estado é a lei de medição e cadastro para estados do norte, que regulamenta a referência geodésica para o cadastro e o seu acesso. Regulamenta também quem pode fazer medições, com conseqüência legal, e como demarcar os limites das propriedades.

O cadastro do estado da Renânia do Norte-Vestfália está completo, agora são feitas apenas medições para atualização dos limites em casos de desmembramentos, ou seja, os levantamentos dos imóveis em relação aos limites, para saber se um prédio está dentro ou fora de determinada parcela.

O município está dividido em comarcas, e as comarcas têm outras unidades numeradas, o último nível são as parcelas. O cadastro é parcelar e a parcela é a menor unidade do registro cadastral. Uma propriedade pode ser composta por várias parcelas, mas não vice-versa. Portanto, Colônia está dividida em comarcas, em blocos numerados e parcelas. Há uma divisão hierárquica do município até a parcela.

O cadastro está estruturado sobre três colunas fundamentais. A primeira é o livro dos bens imobiliários, ou seja, uma descrição literal das parcelas que contém o proprietário – o mesmo que consta do registro de imóveis – e os atributos técnicos da parcela. Esses atributos técnicos sempre são comunicados ao registro de imóveis, portanto, o cadastro recebe o proprietário e comunica ao registro os dados técnicos. Os dois registros são mantidos na forma digital, tanto o cadastro como o registro; a transferência dos dados é feita eletronicamente.

A segunda coluna de sustentação do cadastro alemão é a carta cadastral, ou seja, é apresentação gráfica das parcelas. Os limites de cada parcela são apresentados junto com as edificações, os números das parcelas e alguns poucos detalhes topográficos. Não se trata de uma carta topográfica, mas de uma carta cadastral. Em Colônia a escala é de 1:500 e de 1:1000, dependendo das informações. É também uma carta digital e digitalmente disponibilizada para todos os setores da prefeitura e para algumas instituições fora da prefeitura, mas por enquanto não está disponível para a população. Esse será o próximo passo.

Thomas Reinders

A terceira coluna é a parte numérica do cadastro com o registro das medições, os levantamentos de campo e o banco de coordenadas. Há também uma rede de pontos de referência que servem para amarrar a rede geodésica à cidade.

Em resumo, o cadastro está dividido em parte gráfica, parte numérica, e parte literária de informações sobre as parcelas. Somos responsáveis pela parte técnica de toda informação inscrita no registro de imóveis, administramos e renovamos o cadastro. Também somos responsáveis pela coincidência das informações com o registro de imóveis, para informar à Receita.

Na Alemanha, o cadastro não recolhe imposto. Isso é feito pela própria secretaria de finanças da prefeitura. O cadastro informa à secretaria de finanças os dados técnicos para que eles possam recolher o tributo. O cadastro também é responsável pelos pontos de referência para a rede geodésica do município. Também fornecemos informações sobre o cadastro para a população e extratos para os proprietários.

Os clientes do cadastro são a própria prefeitura, suas secretarias, o cidadão e as empresas do município. Entende-se o cadastro como uma instituição de serviços para essas três unidades.

Temos um sistema de consulta sobre os dados cadastrais que é usado em mais de mil pontos na prefeitura, isto é, existem mais de mil computadores interligados diretamente com as informações cadastrais.

O cadastro recolhe taxas para informações fornecidas a outras instituições, e também à prefeitura. As secretarias pagam quando precisam de informações do cadastro. Para se ter uma idéia, o extrato carimbado da carta cadastral custa 12,50 euros, o mesmo que a informação literária e os dados técnicos. O extrato completo custa 25 euros.

Há também engenheiros que precisam de informações. Para uma simples venda de imóvel é necessário o extrato cadastral, que é solicitado pelo tabelião via rede eletrônica.

Pergunta –  Quando há uma alteração, quem está legitimado a fazê-la?

Sabine Schmidt  – As alterações no cadastro só podem ser feitas pela administração cadastral. Existe uma classe de profissionais geodésicos que precisam de procuração pública para poder fazer medições cadastrais, informações essas que são utilizadas para a atualização do cadastro. O agrimensor com procuração pública tem que ter mestrado em geodésia, fazer um estágio de três anos controlado por todas as administrações públicas ligadas à questão territorial, fazer nova prova e, depois de mais um ano como assistente de um outro agrimensor com procuração pública, poderá receber procuração do Estado para fazer medições oficiais que serão utilizadas no cadastro. Esse profissional é denominado  notário de campo. Uma medição feita por qualquer outra pessoa tem efeito nulo para o cadastro.

Pergunta – De quem é a responsabilidade civil por erros oriundos desse sistema?

Sabine Schmidt  – Antes da certificação pelo Estado é o engenheiro que responde por eventuais danos, por isso está obrigado a fazer seguro. Depois que a medição foi passada para o cadastro, e aceito o certificado, a responsabilidade por eventuais erros é do Estado.

Vamos ver como funciona, no cadastro, o caminho de um simples desmembramento de parcela. O primeiro passo é a realização do contrato, entre vendedor e comprador, no tabelião. Contrato feito sobre uma parcela que não está no cadastro tem efeito nulo, o que é denominado de cadastro positivo. Nos países que têm cadastro positivo, o contrato de compra e venda sobre uma unidade não cadastrada oficialmente tem efeito nulo.

A secretaria de planejamento tem que certificar e aprovar o desmembramento, de modo a comprovar que ele está sendo feito de acordo com o plano diretor. Depois disso, a secretaria de cadastro, ou aquele engenheiro com procuração pública, será contratado para fazer a divisão técnica de campo e a demarcação física da nova parcela. A demarcação física da parcela e a divisão técnica de campo são obrigatórias. O cadastro é único, não existe separação entre cadastro rural e urbano. Há apenas um atributo que diz se o imóvel é rural ou urbano, mas o processo é um só.

Pergunta –  Essa nova medição atende somente aos novos pontos internos da divisão ou é feita uma conferência dos dados?

Sabine Schmidt  – Cada divisão está encaixada na vizinhança, nenhum lote existe isoladamente. O limite é feito entre dois proprietários e o direito do vizinho tem de ser respeitado.

É feito um documento da medição que depois fará parte da documentação do próprio imóvel no cadastro. Se feita por um agrimensor com procuração pública, a medição é entregue ao cadastro para que seja certificada e se torne integrante do cadastro. Até esse momento, a divisão existe apenas no documento de medição, e não no cadastro.

Em seguida, o notário será comunicado sobre a nova parcela e somente após essa comunicação é que o comprador poderá pagar o valor da transação do imóvel. Depois, automaticamente será atualizado tanto o registro de imóveis como o próprio cadastro, ou seja, o cadastro informa imediatamente ao registro de imóveis sobre as novas parcelas e o desmembramento.

De acordo com a legislação, o croqui de campo tem de ser feito no próprio campo e não pode ser acrescida nenhuma vírgula após a assinatura do engenheiro. A exemplo do que acontece no Brasil, também aqui existe um documento em que os proprietários reconhecem os limites de suas propriedades. Se houver concordância entre os proprietários sobre as demarcações e as linhas divisórias, o contrato também é certificado no cadastro. Se algum proprietário não concordar, o mesmo documento entra no cadastro como litígio. Quando não há esse atributo de litígio, existe um acordo de demarcação e o documento também integrará o cadastro. Esse dado influi na valorização do imóvel uma vez que a pessoa interessada, ao se informar, saberá da existência ou não de litígio.

Pergunta –Qual o mecanismo utilizado na Alemanha para resolver esse litígio entre um proprietário e seu vizinho?

Sabine Schmidt  – O mais fácil seria um acordo entre os vizinhos, mas se isso não for possível será preciso recorrer à via jurídica, ou seja, o juiz pode substituir a assinatura do vizinho. Trata-se de um contrato que, uma vez assinado, é irrevogável e valerá para sempre, para o próximo proprietário, morador, herdeiro, etc., até que essa linha não exista mais.

Algumas informações técnicas, resultado das medições do engenheiro, passam para o cadastro. Além do croqui, informações técnicas como arquivos e cálculos deverão integrar o cadastro, mas antes passam por uma análise técnica. O cadastro vai recalcular todas as operações e determinar as coordenadas oficiais a serem integradas.

Pergunta – O cadastro mostra se o proprietário invadiu a rua?

Sabine Schmidt  – Se for o caso, no mesmo levantamento será documentado que o proprietário invadiu a rua. Essa informação consta do croqui de levantamento. Como proprietária da rua, a prefeitura também é considerada vizinha, portanto terá de ser notificada e terá que assinar o contrato de reconhecimento. Também tem de cumprir todas as regras como qualquer proprietário comum. Um terço da superfície da cidade de Colônia é da prefeitura, portanto, quase sempre ela é vizinha.

Pergunta – A competência é integralmente municipal? Nenhum órgão estadual é ouvido quando há questões ambientais envolvidas, por exemplo?

Sabine Schmidt  – Não, somente o cadastro tem competência. A secretaria ambiental não intervém nesse processo.

Pergunta – A secretaria ambiental não pode impedir um desmembramento que não cumpra regras ambientais?

Sabine Schmidt  – Não. O desmembramento pode ser feito, mas a utilização desse terreno para determinado fim é outra coisa, pode até ser impossível. A certificação feita pelo departamento de planejamento, que autoriza o desmembramento, usa informações da secretaria ambiental para saber se o desmembramento fere alguma lei ambiental. A secretaria de planejamento tem acesso direto ao mapa ambiental onde estão discriminadas todas as limitações. Quando o departamento de planejamento autoriza o desmembramento, todas as questões urbanas e ambientais já estão aprovadas.

Pergunta – Mas é possível impedir o desmembramento quando há alguma restrição ambiental?

Sabine Schmidt – Sim,deve ser impedido.

Quando a cidade cresce, cresce também a periferia. O processo cadastral é o mesmo, não existe diferença entre desmembramento e loteamento. A competência para abrir uma nova rua é da prefeitura, o particular é impedido de fazer isso. A prefeitura define os loteamentos; quem define onde será aberta uma nova rua é o departamento de planejamento da prefeitura. Nunca há um loteamento dentro de uma gleba, sempre são englobadas várias glebas para a utilização da terra. Na Alemanha, o loteamento é produto do plano diretor.

Pergunta – Se um empreendedor imobiliário quiser fazer um loteamento, ele precisa provocar a prefeitura para que faça o planejamento das ruas?

Sabine Schmidt  – O que não existe no plano diretor a iniciativa privada não pode fazer. Não é possível um loteamento que não esteja previsto no plano diretor.

Pergunta –  Isso seria uma limitação ao direito de propriedade?

Sabine Schmidt  – O direito de propriedade como domínio absoluto não existe porque o capital tem de respeitar as legislações estaduais, municipais e federal sobre o território. Se a prefeitura bloquear uma área, nada poderá ser construído naquele lugar. No Brasil, com o recente Estatuto da Cidade, não é tão diferente.

Na Alemanha se entende que o indivíduo tem de respeitar os interesses públicos na divisão. Se o interesse privado fere o interesse público, o último prevalece. E não existe desapropriação na Alemanha da forma como existe no Brasil. A prefeitura tem de negociar com a pessoa. Em última instância, existe um instrumento de desapropriação que demora mais de dez anos. Por isso, a prefeitura tem uma política territorial de forma a ter grande reserva de lotes para oferecer em outro lugar, como se fosse uma troca. A aquisição de terras para obras públicas da prefeitura é feita por meio de troca.

Na Alemanha existe um instrumento que o Brasil não tem, o reloteamento. É um processo oficial da prefeitura de que participam várias unidades de particulares cuja característica é não possuir uma geometria adequada à utilização para determinado fim, por exemplo, para construir um loteamento. A prefeitura abre um processo de reloteamento, em que um determinado bloco é dividido novamente, e cada proprietário recebe proporcionalmente o mesmo valor com que entrou. Muitas vezes esse valor se torna maior por conta da otimização geométrica, da valorização do terreno. Nesse ato também são liberadas as vias públicas. Cada reloteamento é um processo. Há controle público, há controle pela população e será criada uma associação cujo presidente será um dos moradores. Portanto, haverá forte participação dos moradores, de modo que não haja interferência em seus direitos.

Pergunta – Na Alemanha existe a figura da incorporação imobiliária?

Sabine Schmidt  – Não existe nenhum intermediário entre proprietários e autoridade pública. Se existe um prédio com 30 proprietários, são 30 apartamentos. Qualquer um pode construir um prédio e querer vender depois, não há nenhuma regra especial, a pessoa pode comprar um terreno, construir uma residência e depois vendê-la.

Assim que a pessoa compra um apartamento, mesmo que o edifício ainda não esteja pronto, ela já se torna proprietária no registro de imóveis, e não apenas ao pagar a última parcela. Na Alemanha, se a pessoa não tem recursos particulares, ela recebe dinheiro do banco para financiar o imóvel, portanto, a relação financeira da pessoa é com o banco, e não com a empresa.

Pergunta – Se o prédio ainda não existe, é a planta que figura no registro de imóveis?

Sabine Schmidt  – Quando existe apenas o projeto do prédio, o que se pode fazer é uma pré-anotação no registro de imóveis sobre a compra, de modo a impedir que outra pessoa possa adquirir a unidade. No entanto, a pessoa só pode comprar depois que o imóvel estiver pronto, o que nada mais é do que uma empresa fazendo a promessa de construir e transferir o apartamento.

Após o desmembramento é feita a atualização da parte literária (descrição) do imóvel. A informação sobre as novas unidades é transmitida ao registro de imóveis e à secretaria de finanças. Os notários e os registros de imóveis podem entrar no cadastro, visualizar a parte gráfica e todos os dados do cadastro.

Colônia tem 405 quilômetros quadrados de superfície e um milhão de habitantes. Tem uma secretaria de cadastro, 38 comarcas e sete distritos de secretaria de finanças, um registro de imóveis, que faz parte do fórum, com 38 distritos que são quase idênticos às comarcas do cadastro. A tendência é que seja idêntica.

Demonstração prática do sistema

O sistema permite perguntar, por exemplo, onde está a catedral de Colônia e quem é o proprietário. Podemos perguntar segundo o endereço, nome do proprietário, número de matrícula, ou, ainda, pelo número cadastral.

A procura por endereço permite encontrar o extrato do imóvel e o seu proprietário. A carta cadastral da mesma parcela busca a área a ser visualizada. Foram utilizados softwares livres, sem licenciamento, para gerenciar o sistema. Foi feito um contrato de manutenção, mas a licença não é paga.

Na Alemanha, o plano diretor está dividido em duas plantas, uma genérica de classificação do município e uma série de plantas com informações de planejamento detalhado, ou seja, pode ser para cada rua ou para um conjunto de blocos. Portanto, existem dois níveis de planejamento. A planta detalhada é baseada na carta cadastral.

A planta genérica corresponde praticamente à parte gráfica do plano diretor brasileiro.

No cadastro existe uma unidade que coleta todos os contratos de compra e venda. Portanto, sempre que é assinado um contrato de compra e venda, os tabeliães são obrigados a enviar uma cópia ao cadastro. Não existe contrato de gaveta. A coleta desses contratos de compra e venda é um espelho fiel daquilo que realmente é pago, por isso a estatística sobre o valor do imóvel é muito segura.

Todas as limitações referentes a uma área aparecem no mesmo mapa. Se alguém quiser comprar um terreno para construir um posto de gasolina, poderá verificar no mapa se existe essa possibilidade.

Todo contrato tem de ser feito no notário, se for feito sem sua presença, mesmo tendo sido pago é considerado nulo pela lei.

O sistema também traz informações sobre a história de uso do terreno. Por exemplo, se há vinte anos ele foi utilizado por uma empresa para produzir algum produto tóxico, essa informação constará do cadastro para ser conhecida quando a área for destinada a outro uso como, por exemplo, a construção de uma creche.

O sistema fornece todas as informações. Às vezes, são apenas suspeitas, não se tem certeza sobre sua veracidade. É por isso que as informações não são publicadas. O proprietário pode entrar no sistema para ver se recai alguma suspeita sobre seu imóvel, mas quem pretende comprar o imóvel não tem acesso às informações suspeitas, ele pode apenas pedir as informações comprovadas a respeito do imóvel que lhe interessa.